Introdução

Reivindicações de posse adversa são raras. Ao invés de acontecerem como um evento singular, elas tendem a acumular-se incrementalmente ao longo dos anos sem aviso prévio ou fanfarra. As reclamações clássicas de posse adversa incluem a família que gradualmente assume o lote vazio ao lado de sua casa, ou o fazendeiro que cercou um trato adjacente e pastou seu gado lá por uma década.

Posição adversa refere-se às circunstâncias sob as quais se pode reivindicar legalmente a propriedade de uma propriedade que não é originalmente sua. O estatuto que rege a posse adversa é o de Práticas Civis &Administração de Remédios seções 16.021 e seguintes do Código de Remédios. Define a posse adversa como “uma apropriação real e visível de bens imóveis, iniciada e continuada sob uma reivindicação de direito que é inconsistente e hostil à reivindicação de outra pessoa”. A jurisprudência acrescenta que deve ser verdade que o possuidor do bem imóvel o possui de facto abertamente (a crença do direito de posse é insuficiente), possuiu-o de facto continuamente durante o período estatutário (a posse esporádica é insuficiente), e que o possuidor afirma pacificamente uma reivindicação de direito adverso e exclusivo de todos os outros (a posse partilhada com um proprietário é insuficiente). Todas estas são questões de facto para que um tribunal decida. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Adverse possession “requires an real and visible appropriation of real property, began and continued under a claim of right that is inconsistent with and is hostile to the claim of another person”. A “posse deve ser de natureza tal que indique inequivocamente uma reivindicação de propriedade exclusiva do ocupante”. Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pendente).

A fim de “estabelecer uma reivindicação de posse adversa, o reclamante deve provar: (1) a posse real da propriedade contestada, (2) que seja aberta e notória, (3) pacífica, (4) sob uma reivindicação de direito; (5) que seja consistente e continuamente adversa ou hostil à reivindicação de outra pessoa pela duração do período estatutário relevante. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Não é suficiente estar meramente a cuidar da propriedade temporariamente, ou mesmo a pagar os impostos sobre ela, até que o proprietário reaparece. Pode-se pagar impostos sobre a propriedade de outra pessoa durante anos, mas se outros requisitos de uma reclamação legal de posse adversa não forem cumpridos, então esses pagamentos não passam de um presente ao proprietário.

“Uma pessoa não pode adquirir por posse adversa qualquer direito ou título de propriedade imobiliária dedicada ao uso público”. Civ. Prática. &”Rem. Código Sec. 16.030(b). Em outras palavras, não se pode afirmar a posse adversa contra uma entidade governamental.

O papel da intenção

Para se tornar um possuidor adverso bem sucedido, a posse real deve ocorrer juntamente com uma intenção inequívoca de se apropriar da propriedade do proprietário do registro. A frase usada ocasionalmente na jurisprudência é “intenção hostil” que conota tanto um estado de espírito como uma série de ações que são claramente concebidas para reivindicar a terra e excluir todas as outras. Se tais fatores são incertos ou difíceis de provar, então uma reivindicação de posse adversa quase certamente falhará. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Apesar disto, a posse adversa é fundamentalmente uma acção (por parte do possuidor) e/ou inacção (por parte do proprietário do disco). A intenção sem ação não atingirá a posse adversa.

Propriedade Descrição

Então você quer fazer uma reivindicação de posse adversa ao oeste de quarenta acres ao norte dos trilhos da ferrovia? Não o suficiente, pelo menos não se você estiver utilizando uma declaração de possessão adversa. A localização e os limites das terras reivindicadas devem ser determináveis com razoável certeza, e isso significa que deve haver uma descrição legal adequada (lote e bloco ou metes e limites). Isto pode exigir um levantamento, especialmente no caso de propriedade rural. Uma alternativa é obter primeiro tal levantamento e depois apresentar uma declaração juramentada de posse adversa com o levantamento anexado como uma exposição; outra opção – se for urgente colocar um instrumento no registro imediatamente – é apresentar a declaração juramentada com a descrição da propriedade como ela está disponível atualmente e depois emendar a declaração juramentada para incluir a descrição apropriada dos limites e limites.

Regras rígidas Aplicar

As regras de posse são específicas por uma razão. Como a Suprema Corte do Texas declarou, a possessão adversa “a própria doutrina é dura, tomando bens imóveis de um proprietário de registro sem consentimento expresso ou compensação”. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). O estatuto estabelece as regras e condições sob as quais a doutrina se aplica, e estas devem ser cumpridas de forma conclusiva. Perto o suficiente não é bom o suficiente. No caso da posse adversa ser litigada, todas as questões tornam-se questões de fato a serem decididas pelo tribunal.

O estatuto é estruturado de forma a exigir uma ação afirmativa do proprietário do registro para recuperar o imóvel dentro de certos períodos de tempo, referidos como estatutos de limitação. Se o proprietário do registro for impedido de tomar o imóvel de volta por meio de auto-ajuda pacífica, então ele ou ela deve apresentar uma ação de transgressão para tentar uma ação de título para estabelecer a propriedade legal e recuperar a posse. Se o proprietário do registro não agir, então a reivindicação é barrada e o proprietário adverso prevalece. Note que a doutrina da posse adversa não se aplica a terras públicas ou contra uma entidade governamental.

Os Vários Estatutos de Limitação

A lei da posse adversa é baseada em notificação junto com a oportunidade para o proprietário do registro responder a essa notificação. A legitimidade de uma reclamação de posse adversa é estabelecida quando as circunstâncias são tais que é visível para os outros – o que significa que os outros são ou devem ser notificados de que o possuidor está afirmando uma reclamação de direito à propriedade que é real, aberta, notória, exclusiva, adversa, hostil, contínua e ininterrupta para o período legal aplicável. O registro de uma declaração juramentada de posse adversa acrescenta a essas ações e torna o caso do possuidor adverso mais atraente.

O ônus aqui é do proprietário do registro. Uma vez que o proprietário descobre a presença de um potencial possuidor adverso ou é notificado de uma declaração de posse adversa, ele ou ela deve agir para derrotar a declaração do possuidor adverso dentro do prazo prescrito por um dos três estatutos de limitação – ou perder o título.

O Estatuto dos Três Anos

Tex. Civ. Prática. & Rem. Código § 16.024 (Estatuto dos Três Anos):

Segundo esta seção, o possuidor deve realmente ter título (ou seja uma escritura como parte de uma cadeia regular de títulos) ou pelo menos “cor do título”, que se refere a uma reivindicação de título que tem uma base razoável mas que, por alguma razão legítima, não se enquadra dentro da cadeia habitual de títulos. Portanto, o possuidor deve ser capaz de produzir documentos de transporte ou de título para sustentar a reivindicação, se quiser ser afirmado com sucesso sob o estatuto de três anos.

O Estatuto de Cinco Anos

Tex. Civ. Prática. & Rem. Código § 16.025 (Estatuto Quinquenal):

Isto é auto-explicativo. Note que sob este estatuto de cinco anos, algum tipo de escritura de registro ainda é necessário.

O Estatuto de Dez Anos

Tex. Civ. Prática. & Rem. Código § 16.026 (Estatuto dos Dez Anos):

A provisão de 10 anos é a captura de todos. Uma escritura ou outra nota de propriedade não é necessária, desde que os elementos da posse adversa sejam cumpridos. Entretanto, tal documentação pode ser útil para estabelecer os limites do trato reivindicado; caso contrário, a chave para determinar os limites pode ser aquela que é cercada como um “cercado projetado” – e não apenas uma “cerca casual”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

A regra do cercado projetado de Rhodes aparece em um caso posterior referente ao pastoreio de gado. “Segundo a lei do Texas, o uso da terra para pastoreio de gado não estabelece a posse adversa como uma questão de lei, a menos que a cerca usada seja um cerco “COPY5” em oposição a “COPY9″. . . . A menos que o requerente estabeleça que ergueu a cerca com o objetivo de cercar a propriedade em questão, a cerca é uma cerca casual em vez de um cercado projetado”. E uma cerca casual não é suficientemente boa para ganhar uma reivindicação de posse adversa. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Outros Estatutos de Limitação

Duas outras secções, secção 16.027 e secção 16.028, são menos comumente aplicadas. A primeira prevê uma limitação de 25 anos “independentemente de a pessoa estar ou ter estado sob uma deficiência legal”. A segunda permite uma limitação de 25 anos com base num instrumento de título, mesmo que esse instrumento seja nulo na sua face ou de facto.

Os estatutos de limitação não incluem quaisquer períodos de incapacidade legal (minoria, insanidade ou serviço nas forças armadas) por parte do proprietário original.

As patentes de limitação podem ser atacadas ou combinadas por vários proprietários sucessivos da propriedade, desde que exista “privação de propriedade” (uma conexão legal direta por meio da cadeia de título) entre essas pessoas.

Proprietários

Um co-proprietário (o termo legal para co-proprietário) não pode possuir adversamente contra outro co-proprietário, a menos que o reclamante repudie claramente o título e reivindique a posse adversa desse título. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Além disso, um cotenant que reivindica a posse adversa contra outro cotenant deve mostrar afirmativamente que todos os outros cotenant foram inequivocamente expulsos da propriedade. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. negado). Por conseguinte, uma declaração de posse adversa, ou uma escritura baseada em posse adversa, só coloca os cotenants em situação de notificação de posse adversa se esse instrumento for registado antes de os outros cotenants adquirirem os seus interesses.

Em geral, existe um padrão mais elevado para a posse adversa no caso dos cotenants. Em Hardaway, citado acima, o tribunal explicou que “os cotenants são obrigados a superar um requisito mais rigoroso . . o ônus é mais oneroso porque os cotenants têm direitos de propriedade e uso da propriedade que um estranho não teria . . Assim, uma parte que reivindica a posse adversa de um cotenant deve não só provar que sua posse foi adversa, mas também deve provar algum tipo de expulsão real ou construtiva”. O que se entende por “expulsão”? Bem, pode significar exactamente o que implica, no sentido físico. Também pode ser “construtivo”, como evidenciado por décadas de posse exclusiva sem contestação de outros co-proprietários. Aplica-se um padrão de razoabilidade: “nada mais é do que uma aplicação da regra da prova circunstancial de que a existência de certos factos tende a sustentar uma razoável inferência de que o proprietário do registo de propriedade foi colocado em nota de que o arrendamento foi repudiado… Assim, actos inconsistentes com o uso original da propriedade podem ser suficientes para colocar o proprietário em nota de que o arrendamento foi repudiado. O mesmo tem sido considerado verdadeiro nos casos de posse continuada pelo inquilino sob reivindicação de propriedade, quando o inquilino não tenha feito valer qualquer reivindicação”. Texâ “Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

O Caso Especial dos Herdeiros Cotenant

Esta situação é interessante quando um possuidor tem uma reclamação de posse adversa contra membros da família numa situação de herança – por exemplo, um filho quer reclamar a quinta da família depois da morte dos seus pais sem testamentos, e os seus irmãos não mostram interesse ou desapareceram há muito tempo. Anteriormente, a posse adversa contra os herdeiros dos coabitantes era realizada da mesma forma que contra quaisquer outros coabitantes, com a ressalva de que, para ser adversa, o herdeiro possuidor tinha que demonstrar a expulsão forçada ou notória dos outros herdeiros, talvez com a ajuda de uma caçadeira.

Conhecendo perfeitamente que esta abordagem envolvia perigos inerentes, o legislador em 2017 acrescentou o Sec. 16.0265 à Prática Civil & Código de Remédios para reger os casos de “herdeiros cotenant”. Os herdeiros cotenant têm agora encargos legais específicos a cumprir se quiserem alegar posse adversa contra os seus familiares (“expulsão” já não é um deles). Quem são os “herdeiros de cotenant”? O estatuto define estes como “uma de duas ou mais pessoas que adquirem simultaneamente participações idênticas e indivisas na propriedade e direitos de posse dos mesmos bens imóveis, por operação das leis sucessórias deste Estado ou um sucessor no interesse de uma dessas pessoas”.”

Pelas declarações juramentadas de herdeiros e de posse adversa é contemplado um período de posse de dez anos durante o qual nenhum outro herdeiro cotenant pode ter contribuído para a manutenção do imóvel ou pagamento de impostos; contestado a ocupação do possessor; reivindicado ou apresentado qualquer notificação de reclamação; ou celebrado qualquer acordo com o herdeiro da posse. Há um período de espera de cinco anos, que começa após um herdeiro cotenant arquivar as suas declarações de herdeiro e posse adversa. Também é necessária a notificação em jornal e é imposto um limite de 160 acres. O resultado, ao todo, é um processo menos colorido mas mais civilizado.

Litigation by the Adverse Possessor

Alternatively, an adverse possessor may be the one to file to establish title. Para isso, o possuidor deve provar (1) uma apropriação e posse visível da terra, suficiente para notificar o titular do registro (2) que é pacífico, (3) sob uma reivindicação de direito hostil à reivindicação do titular, e (4) que continua pela duração especificada no estatuto aplicável. O que é uma “apropriação visível”? O possuidor deve “apropriar-se visivelmente do bem para comunicar a qualquer outra pessoa que reivindica um direito sobre o bem”. Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Muitas pessoas realizam isto cercar a propriedade e de outra forma afirmar claro domínio sobre ela.

Secção 16.034 prevê que a parte prevalecente em um processo por posse de propriedade real pode receber um prêmio de custos e honorários advocatícios razoáveis.

Judement Liens against Adversely-Possessed Property

O que acontece se a terra possuída adversamente tem um ou mais juízos de valor que a prendem? Um tribunal de apelação de San Antonio decidiu que a sentença de penhora se extinguiu. “As partes estipularam que Jones tinha uma garantia válida sobre as duas parcelas da propriedade, e que ele cumpriu os pré-requisitos legais para executar a sua hipoteca. As partes também estipularam que, na medida em que se apliquem, Harrison e Stephens cumpriram os pré-requisitos dos estatutos de posse desfavorável de três e cinco anos. . . . Sob os fatos deste caso, a questão central é se um título de limitação pela posse adversa do sucessor do devedor da sentença extingue uma garantia de sentença. Nós sustentamos que o faz sob o Tex. Civ. Prática. & Rem. Código § 16.024 (Estatuto de Limitações de Três Anos), § 16.025 (Estatuto de Limitações de Cinco Anos), e § 16.030. . . . Consideramos ainda que as limitações começaram a correr contra o titular da sentença, Jones, a partir do momento da entrada em posse dos respectivos apelantes que compraram ao devedor da sentença”. Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, escrito negado).

Acordos Criativos: A Declaração de Posse Adversa

O que deve fazer um possuidor adverso que acredita que um dos estatutos de limitação acima permite que ele reivindique a posse? A primeira e melhor opção é apresentar uma invasão de propriedade para tentar uma ação de título. No entanto, se uma ação judicial não for acessível, uma segunda opção é apresentar uma declaração juramentada de posse adversa nos registros de propriedade imobiliária do condado, que contém palavras específicas que afirmam os vários elementos de uma reclamação de posse adversa. Essa declaração juramentada atua como um marcador que inicia a notificação, fornecendo assim um ponto fixo para o funcionamento dos estatutos de limitação aplicáveis. À medida que a declaração juramentada amadurece ao longo do tempo sem oposição, adquire gradualmente maior credibilidade.

Nota que é possível apresentar uma declaração juramentada antes que a lei de limitação aplicável tenha sido totalmente executada. A declaração juramentada pode afirmar uma data de início da posse adversa (que pode ser uma data de anos no passado) e declarar que se as circunstâncias atuais continuarem e se todo o período de limitações expirar, então o requerente se tornará o simples proprietário da taxa.

A disputa sobre se os funcionários do condado têm ou não a obrigação de aceitar a propriedade executada e as declarações juramentadas de posse adversa reconhecidas para arquivamento foi efetivamente resolvida por um parecer do Procurador Geral do Texas (numerado KP-0165) emitido em 2017. A questão foi respondida afirmativamente, citando o Código do Governo Local, sec. 192.001: “O funcionário do condado deve registrar cada escritura, hipoteca ou outro instrumento que é exigido ou permitido por lei para ser registrado”. Também foi citado o Código da Propriedade, sec. 12.001(1)(a): “Um instrumento relativo a bens reais ou pessoais pode ser registado se tiver sido reconhecido, ajuramentado por um júri adequado, ou provado de acordo com a lei.” O Procurador Geral Ken Paxton afirma ainda em sua opinião que “Um funcionário do condado não pode impor requisitos de arquivamento além daqueles estabelecidos na seção 12.001”. Afinal de contas, ele justifica: “A mera apresentação de uma declaração juramentada afirmando um interesse adverso na propriedade alheia não confere ao arquivista o título legal”. Se os funcionários do condado quiserem ter uma solução para documentos suspeitos, o seu recurso está no Código do Governo, sec. 51.901 (a)(2) que diz respeito à apresentação e registo de documentos que o funcionário tem uma base razoável para acreditar de boa fé que são fraudulentos. Mas os escriturários não podem discriminar uma classe inteira de documentos per se.

Title Research

É uma boa idéia pesquisar título para determinar se há proprietários conhecidos que podem ser localizados. As empresas de títulos irão emitir um relatório de título relativamente barato ou um serviço online pode ser usado. O relatório de título pode fornecer informações úteis para a elaboração da declaração juramentada. Se o relatório de título revelar proprietários de registro que podem ser localizados, um potencial reclamante de posse adversa pode ser melhor aconselhado a contatá-los e tentar um acordo que preserve a cadeia de título existente. Infelizmente, isto provavelmente envolverá o pagamento de dinheiro por seus interesses.

Afidavits Híbridas

Se existem herdeiros (se eles podem ser encontrados ou não), então uma declaração juramentada de posse adversa pode ser combinada com uma declaração juramentada de herdeiros – “Affidavit of Heirship and Adverse Possession”. A parte herdeira da declaração híbrida deve incluir uma recitação das circunstâncias familiares juntamente com uma declaração de quem se acredita serem os herdeiros, à luz do Código das Heranças, seção 203.001. A secção da posse adversa faria as afirmações habituais quanto à posse real e pacífica, etc. Pelo menos duas testemunhas desinteressadas devem assinar. Três é melhor.

Pagamento de Impostos

Clientes perguntam rotineiramente sobre o pagamento de impostos retroactivos sobre terrenos que querem possuir de forma adversa. “Devemos pagar os impostos?”, perguntam eles. Bem, sim; caso contrário, as autoridades fiscais eventualmente conduzirão uma venda de impostos e o título será adquirido por outra pessoa. Os clientes também perguntam: “Pode garantir que se eu pagar os impostos não vou perder o meu dinheiro?” A resposta é, claro, não. Em primeiro lugar, os advogados nunca garantem nada. Em segundo lugar, é sempre possível que o verdadeiro proprietário do imóvel apareça e exija a posse. Se isso ocorrer, então o cliente fez um presente a essa pessoa pagando impostos.

A declaração de posse adversa é um dispositivo criativo que é barato e muitas vezes eficaz. O processo não é, entretanto, sem uma medida de risco e incerteza.

Criar uma nova cadeia de títulos

Como uma etapa criativa adicional, a declaração de posse adversa pode ser seguida por uma escritura do proprietário adverso (a um terceiro fiduciário, por exemplo) e depois outra escritura de volta ao nome do proprietário adverso. O objetivo é dar ao proprietário uma escritura real registrada em seu próprio nome, a fim de criar uma nova cadeia de títulos. Tais escrituras devem conter uma linguagem específica e apropriada pertinente à posse adversa e a declaração juramentada previamente registrada, com o objetivo final de passar o título com uma companhia de títulos no final do caminho. Se o estatuto de dez anos já estiver em vigor, pode-se usar escrituras especiais de garantia para este fim; se não, então devem ser usadas escrituras sem garantias. Uma provisão de indenização apropriada deve ser incluída para proteger o intermediário.

Esta abordagem é projetada para permitir que o possuidor adverso obtenha credibilidade como sua reivindicação de títulos de temporada durante um período de tempo. Uma vez que este método não produz resultados imediatos, não é adequado para investidores que queiram adquirir propriedades de forma adversa e depois virá-lo.

Cuidado com o “faça você mesmo”. Estas transacções devem ser tratadas apenas por um advogado imobiliário capaz, a fim de evitar fazer mais danos do que benefícios quando se trata da reclamação de posse adversa. Há aqui uma precaução adicional: a 84ª legislatura alterou o Business & Commerce Code capítulo 27 para incluir a fraude na transferência de bens imóveis como uma prática comercial enganosa no âmbito do DTPA. A emenda também permite expressamente a acusação de tal fraude – então o uso de qualquer técnica criativa para estabelecer uma nova cadeia de títulos deve ser baseada nos fatos e na lei.

Remedies for the Record Owner

What should an owner do who is put on notice that someone else is making a claim of adverse possession possession? Existem algumas opções, mas é importante observar que não fazer nada não é uma delas, uma vez que o estatuto de limitações acabará por ser aplicado e o reclamante conseguirá adquirir o título legal. Uma possibilidade é apresentar uma declaração juramentada contrária nos registos de bens imóveis rejeitando expressamente a reclamação do possuidor adverso; em certas circunstâncias, isto pode ser suficiente para encerrar o assunto. Caso contrário, o único caminho seguro é o de o proprietário apresentar uma ação conhecida como “trespasse para tentar o título”

O que o Advogado precisa do cliente?

Circunstâncias variam, é claro, por isso o cliente deve estar preparado para explicar a natureza da sua reclamação de posse adversa à propriedade em questão. O cliente já a vedou? Ergueu uma estrutura? O cliente corta e faz a manutenção do imóvel? Pagar impostos sobre o mesmo?

Uma descrição legal adequada é essencial. Faz pouco bem fazer uma reclamação de posse adversa se os limites do imóvel são incertos. Em muitos casos, o cliente é melhor aconselhado a obter uma pesquisa antes de prosseguir. O cliente também deve fornecer uma cópia da última escritura registrada do imóvel para que a declaração juramentada de posse adversa possa conter uma ligação expressa e direta com a cadeia de títulos existente (note que uma descrição legal abreviada do distrito de avaliação, que usa um computador diferente dos registros de propriedade imobiliária, geralmente não é suficiente);

Finalmente, se o caso envolver herdeiros potenciais, e a estratégia provável for o arquivamento de uma declaração juramentada híbrida, então o cliente precisará fazer alguma pesquisa sobre quem são os herdeiros e onde eles podem ser encontrados. A obtenção de um relatório de título de propriedade de uma empresa é uma boa ideia nestes casos mais complexos.

A Note on Illegality

A Real estate lawyers are regularly approached by persons who wish to undertake a campaign of asserting adverse possession as to properties (sometimes dozens of them) that they perceive to have been “abandoned”. Estas são muitas vezes casas hipotecadas pertencentes a credores que estão atualmente ociosas. Os tribunais têm tendido a proteger os interesses desses credores/ proprietários ausentes.

A tomada de posse é que o estatuto não contempla ou tolera o uso das regras da posse adversa como um plano de negócios para investidores agressivos. Na verdade, tal estratégia envolve expressamente a invasão de propriedade, a apresentação de instrumentos falsos, calúnia de título e fraude. Procuradores distritais no Texas começaram a processar essas ações como ofensas criminais. Na opinião da AG acima mencionada, o Procurador Geral Paxton afirma: “As declarações fraudulentas são criminosas e os funcionários do condado têm o dever de notificar os proprietários quando uma declaração fraudulenta é apresentada.” Assim, as declarações juramentadas de posse adversa devem ser usadas com prudência e somente em circunstâncias legítimas.

Dos nossos arquivos de caso

Virgil e Bob eram irmãos que cresceram em um trecho de oitenta acres no leste do Texas que foi bissecado por um riacho chamado “o bayou”. Aos oito anos de idade, Bob vagueou da propriedade da família e caiu no bayou, que estava repleto de vermes como jacarés e mocassins de água. Ele escapou, arrastando-se para fora da água marrom, usando as raízes de um cipreste e voltou para casa enlameado e encharcado. Seus pais estavam ambos aliviados e orgulhosos por seu filho ter mostrado os recursos para sobreviver e, com o passar do tempo, a história se expandiu para a lenda. Em vez de estar ausente por duas horas, foi agora contado que o rapaz tinha estado ausente por dois dias e tinha sobrevivido matando cascavel com as suas próprias mãos e comendo-as cruas. O “Bayou Bob” cresceu até se tornar um casco de seis metros e ninguém, absolutamente ninguém, jamais se meteu com ele.

Virgil, embora menor em estatura, compensou com uma dose extra de mesquinhez. Ele tomou uma vida de pequenos crimes incluindo roubo de automóveis e roubo agravado e, aos 25 anos de idade, tinha passado um total de três anos na prisão de Hunstville, onde – de todas as coisas – ele decidiu ler sobre a lei. Isto incluía a lei da posse adversa. Como os pais estavam agora falecidos, Virgílio fixou-se em reclamar a terra da família para si mesmo. Ele estava determinado a tirar o Bayou Bob (que ele agora odiava) dela, para que ele pudesse viver feliz com Sally Mae, sua namorada de liceu, que foi a única que lhe escreveu na prisão.

Após a sua libertação, Virgil e Sally Mae conspiraram para saltar o Bob enquanto ele voltava do trabalho e depois o “expulsaram” devidamente da propriedade, devolvendo-o, inconsciente ou morto, para o Bayou de vez. Os planos correram mal. Quando Bob entrou na casa, Sally Mae caiu sobre ele com uma grande frigideira de ferro, batendo-lhe repetidamente na cabeça e no rosto, quebrando-lhe o nariz. Virgil fez pontaria com seu rifle de esquilo, mas no caos que se seguiu só conseguiu atirar em Sally Mae no braço. Ela ficou tão irritada com isso que foi atrás do Virgil. Um par de poderosos socos de Bob acabou conclusivamente com a discussão e Virgil, em pouco tempo, foi devolvido a Huntsville. A expulsão tinha falhado. Bob, impressionado com o espírito de luta de Sally Mae, casou-se com ela e começou a frequentar a faculdade de direito à noite, acabando por se tornar um respeitado advogado de ferimentos pessoais do leste do Texas. Mesmo os juízes do tribunal o chamaram respeitosamente de Bayou Bob e ninguém, absolutamente ninguém, jamais se meteu com ele novamente.

Informações neste artigo são fornecidas apenas para fins educacionais gerais e não são oferecidas como conselhos legais nos quais alguém possa confiar. A lei muda. O aconselhamento jurídico relacionado com as suas necessidades e circunstâncias individuais é aconselhável antes de tomar qualquer acção que tenha consequências legais. Consulte também o seu consultor fiscal, já que não somos profissionais da área tributária e não oferecemos aconselhamento fiscal. Esta firma não o representa (ou seja, não é estabelecida nenhuma relação advogado-cliente) a menos que e até que seja retido e expressamente acordado por escrito para fazê-lo.

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