O estado da Califórnia tem algumas das habitações mais caras do país. Em nova pesquisa, Kristoffer (Kip) Jackson investiga porque as casas no Estado Dourado têm vindo a custar tanto. Ele descobre que se deve à forma como o uso do solo é regulado; cada nova regulamentação de uso do solo reduz a oferta de moradia de uma cidade californiana em 0,2 por cento ao ano. Além disso, a regulamentação tem um efeito de spillover, com as cidades vizinhas aumentando suas próprias regulamentações em resposta às de outras, a fim de evitar assumir todo o novo desenvolvimento de uma região.

Califórnia é o lar de algumas das habitações mais caras do país. Em algumas cidades da Califórnia, a média de quatro dormitórios e dois banheiros atrasaria mais de $2 milhões, enquanto uma casa semelhante custaria menos de $100.000 em muitas outras cidades dos EUA. Para quem já apreciou o clima temperado-mediterrâneo da Califórnia ou passou algum tempo em algumas de suas belas praias, não é surpreendente que tais comodidades tenham um custo. Embora esses fatores de demanda certamente afetem os preços das casas, fatores de oferta – como o número de casas disponíveis para compra – são igualmente importantes para entender por que a moradia é tão cara na Califórnia.

Na ausência de impedimentos físicos ou outros, o aumento dos preços das casas sinaliza oportunidades de lucro para os construtores, que, para explorar essas oportunidades, respondem construindo novas casas. Na medida em que as novas casas podem acompanhar o aumento da procura, não esperaríamos que os preços se mantivessem em níveis tão elevados como na Califórnia. No entanto, em detrimento de muitas famílias da classe trabalhadora no Golden State, existem barreiras consideráveis que impedem os promotores de fornecer a quantidade de construção necessária para tornar as casas acessíveis lá. Embora as características geográficas (como as montanhas e a costa) certamente desempenhem um papel na restrição do desenvolvimento em algumas comunidades da Califórnia, os regimes regulatórios locais criam um obstáculo igualmente difícil de ser superado pelas construtoras.

O uso da regulamentação do uso da terra pelas cidades da Califórnia (incluindo várias regras de zoneamento, restrições de densidade residencial e limitações ao crescimento) aumentou precipitadamente de meados dos anos 80 até o início dos anos 90 (ver figura abaixo). Em um estado conhecido por fazer uso extensivo das iniciativas dos eleitores, este nível crescente de regulamentação foi o resultado do aumento do sentimento anticrescimento após períodos de rápido crescimento populacional. Sem surpresas, as comunidades mais regulamentadas na época – na região costeira sul e na área da Baía de São Francisco – ainda estão no topo da lista hoje.

Figure 1 – Taxa de licenciamento residencial e regulamentações adicionais adotadas ao longo do tempo, Califórnia

Source: Dados de regulamentação de uso do solo das respostas ao inquérito das autoridades locais de uso do solo em 402 cidades da Califórnia. Dados de permissão e estoque habitacional da California Housing Foundation’s Construction Industry Review Board e US Census Bureau, respectivamente.

Comparando a taxa de construção em cidades que implementam mais regulamentações de uso do solo com a taxa em cidades que implementam menos, descubro que cada regulamentação adicional reduz a oferta de moradia de uma cidade em cerca de 0,2 por cento ao ano. A cidade média da Califórnia usada na minha análise tem uma população de aproximadamente 55.140 habitantes com 21.740 casas. Para uma cidade assim, adicionar um novo regulamento de uso do solo reduz o estoque habitacional em cerca de 40 unidades por ano. As reduções no parque habitacional de uma cidade são o resultado de declínios significativos na taxa de construção de novas habitações. O número de novas casas construídas a cada ano é reduzido, em média, em 4% por restrição. Estas reduções nas novas construções (e no conjunto do parque habitacional) resultam de menos unidades habitacionais unifamiliares e multifamiliares, mas o efeito sobre estas últimas é muito mais forte, com uma média de 6% menos licenças emitidas por regulamentação.

Agir como um todo, a regulamentação reduz o desenvolvimento residencial. Entretanto, o grau em que as regulamentações individuais afetam o desenvolvimento varia, e algumas políticas “anticrescimento” realmente aumentam o desenvolvimento (pelo menos a curto prazo). A forma mais óbvia pela qual a regulamentação do uso do solo pode reduzir a construção é limitando explicitamente a quantidade de novos empreendimentos que podem ocorrer. Uma das regulamentações mais restritivas, a limitação das licenças de construção residencial, reduz a construção de casas unifamiliares em cerca de 30%, enquanto que as restrições ao número de novos lotes criados para um loteamento fazem com que a construção multifamiliar caia em 45%. A imposição de restrições à forma das novas habitações também afecta o ritmo a que são construídas: as restrições de altura (sob a forma de limitações à relação entre área útil) podem reduzir a construção de habitações unifamiliares em até 23%. É possível que a carga regulamentar mais significativa suportada pelos promotores imobiliários locais seja a incerteza burocrática/política, particularmente quando o código de zoneamento é complexo e sujeito à aprovação dos eleitores.

Embora seja comumente apontado como um remédio eficaz para a expansão urbana, acho que os limites do crescimento urbano (também conhecidos como “cinturões verdes”) realmente aumentam a construção de casas unifamiliares. Os limites do crescimento urbano têm mostrado aumentar o valor de novas casas, por isso não é surpreendente que o desenvolvimento se acelere até que se encerrem nos limites estabelecidos.

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Além dos efeitos diretos da regulamentação sobre a oferta de moradias em uma cidade, que acabamos de descrever, os regimes regulatórios locais também afetam os resultados do mercado habitacional nas comunidades vizinhas através de repercussões regulatórias. Na Califórnia, os governos municipais e não-corporativos dos condados recebem uma autonomia significativa na forma como administram o uso da terra, o que leva à competição regulatória entre as cidades vizinhas. Em vez do tipo de “corrida para o fundo” da taxa de impostos que muitas vezes ocorre quando as localidades competem por negócios ou residentes, esta forma de competição leva a níveis crescentes de regulamentação à medida que residentes e autoridades municipais tentam asfixiar o crescimento em suas comunidades. Embora a regulamentação do uso do solo seja geralmente implementada a nível da cidade (ou município), o crescimento é um fenômeno regional. Portanto, como um tubo de pasta de dentes, quando a pressão regulatória é colocada sobre o desenvolvimento em uma cidade, ela normalmente se espalha para cidades vizinhas menos regulamentadas. Assim, a fim de evitar assumir todo o novo desenvolvimento da região, as cidades tendem a adotar padrões regulatórios semelhantes aos de seus vizinhos, tanto em termos do nível de rigor regulatório quanto das políticas efetivamente adotadas.

As regulamentações de uso do solo da região impedem o desenvolvimento residencial, tornando mais difícil para os promotores responderem ao aumento da demanda – especialmente para moradias multifamiliares. Para que a habitação seja mais acessível na Califórnia e em outras partes caras do país, as barreiras ao desenvolvimento devem ser superadas. Restrições geográficas como a costa são difíceis de superar, mas as barreiras regulamentares são, pelo menos em teoria, de natureza mais maleável. As recentes tentativas do governador da Califórnia, Jerry Brown, de aliviar o impacto regulatório do estado são movimentos na direção certa, mas mais deve ser feito para compensar os efeitos de anos de restrições locais rigorosas. Obter a regulamentação do uso da terra correta deve ser o foco principal na busca por moradias populares na Califórnia e em outros lugares.

Crédito de imagem em destaque: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Este artigo é baseado no artigo, ‘Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities’ no Journal of Urban Economics.

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Nota: Este artigo dá a opinião do autor, e não a posição da USAPP – American Politics and Policy, nem da London School of Economics, do Office of the Comptroller of the Currency, ou do US Department of Treasury.

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Sobre o autor

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson é Economista Financeiro no Departamento de Economia do Office of the Comptroller of the Currency. Sua pesquisa se concentra principalmente em medir a regulamentação do uso do solo e estimar seus efeitos sobre os mercados de habitação e a composição demográfica das cidades. Dr. Jackson é Ph.D. pela Universidade da Califórnia-Irvine e B.S. pela Universidade Estadual de Utah.