A palavra alavancagem tem definições diferentes e tem nuances leves, dependendo do contexto em que está sendo usada. Eu gostaria de falar sobre isso neste post em particular em termos de investimentos imobiliários.

Neste caso, alavancagem significa usar capital emprestado para aumentar o retorno do seu investimento. Para muitos de vocês isso pode parecer assustador, mas se você é proprietário de uma casa, você provavelmente está usando essa mesma coisa.

Alavancagem – Use capital emprestado para aumentar o retorno do seu investimento

A maioria das pessoas que conheço não compra uma casa totalmente em dinheiro. (Mas isso não seria bom!) Em vez disso, eles costumam fazer uma entrada (20%) e pedir o resto (80%) emprestado a um banco para adquirir um activo (a sua casa). Você planeja pagar a hipoteca ao longo do tempo e tenho certeza que todos vocês esperam que ela aumente de valor ao longo dos anos. O valor do ganho é um resultado direto de valorização & alavancagem.

Então em outras palavras, alavancagem é uma ferramenta poderosa que permite um investimento menor para controlar um ativo que tem um valor maior. Portanto, pequenas apreciações no valor do investimento resultam em ganhos globais muito maiores.

Alavancagem para a Riqueza

Então, como pode torná-lo rico? Bem, ele pode aumentar tremendamente os seus retornos.

Aqui está um exemplo básico para ilustrar este conceito e aqui está o conjunto de suposições neste modelo:

• Utilizo a média amplamente aceite de 10% de ganhos anuais na bolsa, compostos anualmente
• Utilizo a valorização de 5% no valor médio nacional da casa (este valor difere de 4-6% dependendo da sua fonte)
• Não tem em conta a inflação ou os impostos
• Na compra da propriedade de investimento, é uma em que o inquilino cobre as despesas envolvidas (hipoteca, impostos, seguros, manutenção, etc.)). Não é difícil, como referido aqui.
• Apesar de os inquilinos estarem a pagar a dívida, estou a manter o valor da dívida original igual para facilitar os cálculos. Na realidade, a dívida seria paga lentamente e diminuiria, adicionando ao patrimônio da propriedade de investimento.

Se você tivesse $100.000 para investir completamente na bolsa de valores, esta quantia em dólar compra uma quantidade definida de ações igual a este valor. Esquecendo a taxa de transacção, nesse momento, os seus $100.000 compram-lhe acções no valor exacto de $100.000.

Agora, digamos que você compra uma propriedade de investimento que também vale $100.000. No entanto, neste caso você é capaz de fazer um empréstimo na propriedade e colocar um adiantamento de 25% ($25.000) com o banco emprestando-lhe $75.000 para comprá-la. Agora você controla este ativo de $100.000 usando $25.000. Este é um exemplo de alavancagem simples.

Continuando, digamos, o valor de ambos os ativos, ações e propriedades de investimento, ambos crescem à sua taxa de crescimento / valorização esperada. O que lhe resta ao fim de um ano? Vamos dar uma olhada:

	Equipamentos	Imobiliário
Preço de compra	100.000	100.000
Valor do investimento	100,000	25.000
% Ganho Anual	10%	5%
Valor do Investimento após 1 ano	110,000	105.000
Ganho de valor	10.000	5,000
% de retorno do investimento*	10%	20%

*O seu retorno do investimento é calculado tomando o ganho em valor dividido pelo seu investimento inicial.

Você pode ver que mesmo que seu % de ganho anual em imóveis seja metade do das ações, seu % de retorno sobre o investimento total pode ser o dobro por causa do uso da alavancagem.
Agora vamos extrapolar isso em 5 anos com ganhos compostos anualmente. Você pode começar a ver como a alavancagem tem um impacto tremendo.

	Equipamentos	Equipamentos
Preço de compra	100.000	100.000
Valor do investimento	100,000	25.000
% Ganho Anual	10%	5%
5 Ano Valor do Investimento	161.051	127,628
Ganho de Valor (subtrair dívida)	61.051	27.628
Rendimento Geral do Investimento	61%	111%

Para torná-lo ainda mais interessante, no momento inicial da compra, em vez de usar apenas $25.000, você usou os mesmos $100.000 que usaria na compra de ações, usou-o como adiantamento (25%) e usando alavancagem comprou uma propriedade avaliada em $400.000. Bem, aqui está o que isso parece depois de um ano:

	Equedades	Bens imóveis
Preço de compra	100.000	400.000
Valor do investimento	100,000	100.000
% Ganho Anual	10%	5%
Valor do Investimento após 1 ano	110,000	420.000
Ganho de Valor	10.000	20.000
Rendimento Geral do Investimento	10%	20%

Aqui é o que poderia parecer após 5 anos.

	Equipamentos	Imobiliário
Preço de compra	100.000	400.000
Valor do investimento	100,000	100,000
% Ganho Anual	10%	5%
5 Ano Valor do Investimento	161,051	510,513
Ganho em valor (subtrair dívida)	61,051	110,513
Rendimento Geral do Investimento	61%	111%

Espera que esses ganhos lhe pareçam impressionantes mesmo com metade do % de ganho anual das acções. Definitivamente parece-me.

Aqui está um exemplo pessoal de alavancagem no trabalho:

Comprei a minha própria casa há 5 anos atrás. O valor da minha casa duplicou por causa do mercado “quente” em que vivo. Eu coloquei um adiantamento de 20% sobre a casa. Por causa da alavancagem, meu retorno não só dobrou (como a casa fez) mas na verdade resultou em um ganho de 500% em 5 anos e um retorno de 43% anualizado. Os primeiros $500.000 de ganho seriam livres de impostos se vendêssemos, o que no meu escalão de impostos é enorme! No entanto, para perceber esses ganhos, eu teria que vender e me mudar, mas ainda não vou me basear no que escrevi aqui.

Cautela

Apenas uma palavra de precaução, no entanto, a alavancagem pode ser uma besta de duas cabeças onde você pode multiplicar seus ganhos, mas também pode multiplicar suas perdas no caso de você ter que vender. Pessoalmente, eu gosto de usar alavancagem para os meus investimentos imobiliários. Eu não os compro todos em dinheiro. No entanto, tento não alavancá-los em excesso, o que significa que se perdesse alguns inquilinos, poderia cobrir o serviço da dívida e não arriscar perder tudo. Foi assim que tantas pessoas perderam tudo durante a recessão económica de 2008. Eles possuíam muitos investimentos além de suas casas pessoais, não conseguiam cobrir o serviço da dívida ou hipoteca e acabavam perdendo todos os seus investimentos.

Sumário

Debt pode ser assustador, mas também pode ser uma ferramenta poderosa quando usada da maneira certa para acumular riqueza. Eu sugiro um equilíbrio – não tenha tanto medo de alavancagem que não a use em seu proveito, no entanto, não use em excesso a ponto de não conseguir sobreviver a um mergulho na economia.