Kilka kwestii do rozważenia, gdy Twój klient chce wycofać się z oferty bezwarunkowej

By: David Hamerslough, Esq.

Twój klient, kupujący, był zwycięskim oferentem w sytuacji wielokrotnej oferty. Oferta była bezwarunkowa, a kupujący potwierdził otrzymanie pakietu ujawniającego z góry. Kilka dni po ratyfikacji umowy, kupujący mówi, że nie chcą już kupić nieruchomość. Twój kupujący następnie pyta, co można zrobić, aby wydostać się z umowy i uzyskać ich depozyt z powrotem, zakładając, że został złożony. Sytuacja ta nadal występuje na naszym rynku. Ten artykuł podnosi niektóre z kwestii, które Ty i Twój kupujący powinniście rozważyć, choć kwestie te mogą się różnić w zależności od faktów i okoliczności. Kwestie te, i ich rozwiązanie, mogą być również pod wpływem przeszłych i przyszłych oświadczeń i postępowania Ciebie i Twojego nabywcy.

1. Dlaczego kupujący chce się wycofać? Przykłady obejmują wyrzuty sumienia oferenta, problem z samej nieruchomości, powody osobiste, pragnienie zakupu innej nieruchomości, itp. Motywacja kupującego może mieć wpływ na wynik tej sytuacji, jak również podejście, że ty i twój kupujący podjąć w celu rozwiązania go. Przeszłe i przyszłe oświadczenia i zachowanie może również wpływać na rozwiązanie w zależności od tego, czy te oświadczenia i zachowanie są zgodne lub niezgodne z tym, co kupujący twierdzi, że jest jego / jej powód backing out.

2. Jakie podejście do rozwiązania problemu zostanie podjęta? Strategia może być pod wpływem wielu czynników, w tym motywacji kupującego, przeszłości i przyszłości oświadczeń i postępowania, ile pieniędzy jest na ryzyko i zdolność kupującego do podjęcia tego ryzyka, warunki rynkowe, potrzeby i pragnienia sprzedającego, Twoje relacje z agentem aukcji, itp. Jaka strategia jest wybrana, kiedy ta decyzja jest podjęta, czy kupujący wybiera tę strategię z lub bez pomocy prawnika, jak strategia jest przekazywana, i czy oświadczenia kupującego i zachowanie są zgodne z tą strategią, może mieć wpływ na resolution.

3. Jakie oświadczenia lub oświadczenia zostały złożone przez agenta aukcji lub sprzedającego przed ratyfikacją umowy? Takie oświadczenia mogą odnosić się do poziomu konkurencji lub do stanu nieruchomości. Nie może być podstawy do twierdzenia, że oświadczenia były niedokładne i stanowią podstawę do anulowania.

4. Czy szkody umowne zostały parafowane? Czy kaucja została faktycznie wpłacona? Jaka jest wartość rynkowa nieruchomości w stosunku do kupującego ceny umownej? Jakie jest prawdopodobieństwo, że kary umowne zostały parafowane? Jakie jest prawdopodobieństwo odsprzedaży nieruchomości w ciągu sześciu miesięcy i przy jakiej wartości netto dla sprzedającego? Jeśli kary umowne zostały parafowane, czy umowa kupna-sprzedaży przewiduje, że depozyt faktycznie wypłacone jest jedynym i wyłącznym zadośćuczynieniem dla sprzedającego w przypadku naruszenia lub jest możliwość działania dla konkretnego wykonania przez sprzedającego? Odpowiedzi na te i inne podobne pytania mogą mieć wpływ na strategię, że kupujący bierze i jak ta strategia jest realizowana.

5. Czy istnieją podstawy prawne do odstąpienia od umowy? To zawsze będzie zależało od faktów i okoliczności, ale niektóre kwestie do rozważenia obejmują, jaka umowa zakupu została użyta, jaka definicja, jeśli w ogóle, przewiduje w odniesieniu do w pełni ukończonych ujawnień, czy ujawnienia spełniają definicję, czy zawiadomienie o wykonaniu zostało wysłane, a jeśli tak, jakie ramy czasowe pozostają aktywne, czy zmienione ujawnienia są umownie wymagane lub czy można ich rozsądnie zażądać? Czy istnieją podstawy (oszustwo, pomyłka, brak świadczenia wzajemnego), aby dochodzić praw do unieważnienia umowy zgodnie z prawem powszechnym? Czy istnieją inne podstawy prawne uzasadniające unieważnienie?

6. Jakiej presji (finansowej, czasowej, osobistej itp.), jeśli w ogóle, doświadczyli kupujący i sprzedający? Czy jakakolwiek presja może być złagodzona lub rozwiązana, a jeśli tak, to w jakich ramach czasowych? Czynniki te mogą mieć wpływ na strategię, która jest podjęta, jak również jak ta strategia jest realizowana.

7. Każda komunikacja, że masz z kupującym lub że ty lub twój kupujący ma z każdą inną osobą lub podmiotem związanym z tą sytuacją będzie możliwe do odkrycia i wykorzystywane w każdym rozwiązaniu tej sytuacji. Podstawowym wyjątkiem byłaby komunikacja na linii adwokat-klient, ale ten związek musi istnieć, między innymi, zanim ten przywilej będzie mógł być zastosowany. To, czy przywilej ten będzie miał zastosowanie do komunikacji pomiędzy Tobą a Twoim klientem, zależy od innych faktów i okoliczności.

8. Gdy Ty i Twój kupujący zobowiążecie się do strategii lub podstawy do unieważnienia, może być trudno zmienić tę strategię lub podstawę w późniejszym czasie. Dwa częste przykłady obejmują (a) anulowanie jest przygotowany i podpisany przez kupującego i stanowi podstawę do odwołania, lub (b) komunikacja jest wysyłany do agenta aukcji, która zawiera podstawę do unieważnienia. Po anulowanie jest złożony lub oświadczenie jest wykonane, to może być trudne do uzasadnienia alternatywnej podstawy lub podstawy do odwołania, takich jak umowne lub prawne.

Powyżej jest lista niektórych kwestii, że kupujący i ich agent powinien wziąć pod uwagę, gdy starają się wycofać z umowy. Każda sytuacja będzie się obracać na własnych faktów i okoliczności.

.