Jako właściciel domu lub aspirujący inwestor nieruchomości, możliwe jest, że pożyczkodawca pozwoli Ci użyć dochodu z wynajmu do zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego. Czy rzeczywiście to zrobi, będzie zależało od Twojej zdolności do dostarczenia dowodu dochodu, lub jeśli jest to dla nowego wynajmu, dowodu potencjału zarobkowego nieruchomości. Kredytodawcy muszą stosować się do specjalistycznych wytycznych przy podejmowaniu decyzji. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tych zastrzeżeniach, a także o tym, jak mogą one wpłynąć na twoją kwalifikowalność.

• Czy dochód z wynajmu liczy się przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny?
• Kiedy dochód z wynajmu jest akceptowany do oceny?
• Kiedy przewidywany dochód z wynajmu jest akceptowany do oceny ryzyka?
• Jak oblicza się dochód z wynajmu przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny?
• Jak wykorzystać dochód z wynajmu do zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego?
• Jak kredytodawcy weryfikują dochód z wynajmu w aplikacji?

Czy dochód z wynajmu liczy się przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny?

Ogólnie, dochód z wynajmu może być brany pod uwagę przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny lub refinansowaniu nieruchomości inwestycyjnej. Jednakże, podobnie jak wszystkie inne źródła dochodu, musi on być odpowiednio udokumentowany i spełniać określone wytyczne kwalifikacyjne.

Zgodnie z wytycznymi Fannie Mae dotyczącymi dochodu z wynajmu – jednego z największych nabywców kredytów zgodnych w USA. – muszą być spełnione następujące kryteria:

Dochód z wynajmu nieruchomości komercyjnej będącej własnością kredytobiorcy, na przykład, jest akceptowalny, jeżeli nie pochodzi z finansowanej nieruchomości.

Pod warunkiem, że twoja nieruchomość spełnia te warunki, uzyskanie dochodu z wynajmu jest głównie kwestią wypełnienia odpowiednich formularzy i dostarczenia pożyczkodawcy odpowiednich dokumentów. To, co będziesz musiał dostarczyć, zależy od tego, czy nieruchomość ma już ustaloną historię wynajmu.

Kiedy dochód z wynajmu jest akceptowany do underwriting?

Jeśli jesteś już właścicielem wynajmu i możesz udokumentować dochód, który z niego pochodzi, twój dochód jest uważany za rzeczywisty – a nie przewidywany – przez pożyczkodawcę. Prawdziwy dochód z wynajmu będzie rozpatrywany przez underwriterów.

Bank może spojrzeć na dwa lata twoich zeznań podatkowych, aby zobaczyć, ile udowodnionego dochodu zostało wygenerowane z twoich dzierżaw.

Aby twoje osobiste zeznania podatkowe były wystarczające – według Fannie Mae – będziesz musiał złożyć IRS Form 1040, Schedule E. Jeśli złożysz zeznanie podatkowe z działalności gospodarczej, wypełnisz formularz Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation, który jest również znany jako IRS Form 8825.

Fannie Mae będzie również prawdopodobnie wymagać, aby raport z wyceny został przeprowadzony w celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli posiadasz nieruchomość wynajmowaną przez jedną jednostkę, będzie to wymagało wypełnienia przez rzeczoznawcę Harmonogramu Czynszów Porównywalnych dla Jednej Rodziny (Formularz 1007). W przypadku nieruchomości o dwóch lub czterech lokalach, rzeczoznawca powinien wypełnić formularz 1025 – Small Residential Income Property Appraisal Report.

Kiedy przewidywany dochód z wynajmu jest akceptowany do oceny ryzyka kredytowego?

Czasami dochodu z wynajmu nie można udowodnić za pomocą zeznania podatkowego. Powiedzmy, na przykład, że dopiero co nabyłeś nieruchomość lub nabyłeś nieruchomość w połowie roku i wykazałeś tylko część dochodu z wynajmu na swoim zeznaniu podatkowym.

W takim przypadku dochód z wynajmu byłby uznany za przewidywany i może być wykorzystany – w pewnych okolicznościach – do celów gwarantowania. Ponownie, jest to kwestia możliwości wykazania dowodu potencjału dochodowego nieruchomości.

Jeśli najemca ma najemcę, kredytodawcy wezmą procent dochodu, który jest nakreślony na dzierżawie i użyją go do określenia przewidywanego dochodu z wynajmu. Zazwyczaj używają 75% całkowitego zgłoszonego dochodu – 25% jest odejmowane, aby uwzględnić potencjalne puste miejsca i bieżące utrzymanie.

Jeśli nie ma najemcy, pożyczkodawca zleci rzeczoznawcy przeprowadzenie audytu nieruchomości i wykorzysta dane porównawcze cen wynajmu podobnych nieruchomości w okolicy, aby oszacować potencjalny dochód z wynajmu.

Kiedy przewidywany dochód z wynajmu jest nie do przyjęcia?

Przewidywany dochód z wynajmu nie zawsze jest do przyjęcia przy przyznawaniu kredytu. Po pierwsze i najważniejsze, możesz mieć problem z zaliczeniem go, jeśli nie można go udokumentować (na przykład, jeśli czynsz został zapłacony gotówką). Dzieje się tak dlatego, że kredytodawcy czasami żądają kopii czeków jako dowodu, że czynsz jest regularnie płacony na czas.

Także, przewidywany dochód z wynajmu może być trudny do uzasadnienia, jeśli dzierżawa jest warta mniej niż wartość rynkowa. Załóżmy, że zdecydowałeś się zapewnić przyjacielowi lub członkowi rodziny preferencyjny czynsz. Jeśli zostanie on zaakceptowany, może się okazać, że nie uzyskasz z niego takiej wartości, na jaką liczyłeś. W tym przypadku, będziesz musiał użyć wartości czynszu określonych w umowie najmu jako przewidywanego dochodu, a nie wartości rynkowej, na którą jednostka może zostać wyceniona.

Jak oblicza się dochód z wynajmu dla wniosku o kredyt hipoteczny?

Sposób, w jaki dochód z wynajmu zostanie obliczony, gdy próbujesz zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, będzie zależał od dokumentacji używanej do jego uzasadnienia.

Jak oblicza się dochód z wynajmu przy użyciu federalnych deklaracji podatkowych?

Gdy federalne deklaracje podatkowe są używane do obliczenia kwalifikującego się dochodu z wynajmu, pożyczkodawca musi dodać z powrotem wszelkie odliczone wydatki – amortyzację, odsetki, składki na stowarzyszenie właścicieli domu, podatki lub ubezpieczenie – do przepływu gotówki pożyczkobiorcy przed wykonaniem jakichkolwiek obliczeń. Wszelkie jednorazowe wydatki na nieruchomość mogą być dodane z powrotem, pod warunkiem, że zostały odpowiednio udokumentowane.

Dochód jest następnie uśredniany przez jakikolwiek miesiąc, w którym potencjalny kredytobiorca używał nieruchomości jako jednostki wynajmu podczas ostatniego roku podatkowego.

Jak oblicza się dochód z wynajmu w przypadku leasingu i wyceny?

W przypadku leasingu i wyceny, kredytodawca weźmie część przewidywanego dochodu i użyje go do swoich obliczeń. Zazwyczaj używają 75%, a pozostałe 25% to przewidywane pustostany.

Jak dochody z wynajmu wpływają na DTI?

Twój stosunek zadłużenia do dochodu (DTI) jest ważnym czynnikiem, na który kredytodawcy patrzą przy podejmowaniu decyzji o zatwierdzeniu wniosku kredytowego. Jest to w zasadzie suma Twojego powtarzającego się miesięcznego zadłużenia podzielona przez Twój całkowity miesięczny dochód. Zazwyczaj kredytodawcy szukają współczynnika, który jest mniejszy lub równy 43%. Chociaż, im niższy jest twój stosunek, tym lepiej.

Na przykład, powiedzmy, że masz miesięczny dochód brutto w wysokości $5,000. W międzyczasie, twoja spłata kredytu hipotecznego wynosi $1,000, masz miesięczną spłatę kredytu studenckiego w wysokości $300, spłatę samochodu w wysokości $300 i minimalną spłatę karty kredytowej w wysokości $200.

Matematyka wyglądałaby tak:

($1,000 + $300 + $300 + $200)/ $5,000 = 0.36

W tym przypadku, twój stosunek długu do dochodu wynosiłby 36%.

Jednakże, podczas wykonywania tej kalkulacji, jest jeszcze kilka szczegółów do rozważenia, szczególnie jeśli dochód z wynajmu, który masz nadzieję wykorzystać pochodzi z twojej głównej rezydencji lub oddzielnej nieruchomości inwestycyjnej.

Jeśli twój obliczony dochód z wynajmu – który został uśredniony przez liczbę miesięcy, w których był używany jako wynajem w ostatnim roku podatkowym – pochodzi z twojej głównej rezydencji, powinieneś dodać go do kalkulacji miesięcznego dochodu brutto. W międzyczasie, pełna kwota miesięcznej raty kredytu hipotecznego powinna być uwzględniona w miesięcznych długach.

Jeśli ten obliczony dochód nie pochodzi z twojego głównego miejsca zamieszkania, będzie się liczył do twojego miesięcznego dochodu brutto tylko wtedy, gdy jest większy niż miesięczna rata kredytu hipotecznego. Jeśli obliczenie tego dochodu da ci wynik ujemny, będzie się on liczył do twoich miesięcznych długów zamiast tego.

Jak dochód z wynajmu wpływa na twój przepływ pieniężny netto?

W przypadku nieruchomości do wynajęcia, pożyczkodawca będzie również patrzył na twój przepływ pieniężny netto. W większości sytuacji finansowych, przepływ gotówki netto jest reprezentowany przez odjęcie wydatków od dochodu. Jednak w scenariuszach wynajmu, to jest trochę bardziej skomplikowane. Tutaj, kredytodawcy ponownie używają 75% całkowitego dochodu z wynajmu przed odjęciem wydatków.

Jeśli wynikowa liczba jest dodatnia, masz szczęście. Liczba ta jest następnie dodawana do Twojego dochodu. Jeśli jednak nie, będzie ona liczona jako strata i będziesz musiał ją uzupełnić z innego źródła.

Arkusze obliczania dochodu z wynajmu

Fannie Mae udostępnia arkusze, abyś mógł zorientować się, jaki może być twój dochód z wynajmu, zanim przedstawisz swoje dokumenty pożyczkodawcy. Który arkusz będzie odpowiedni dla Ciebie zależy od tego, czy Twoja nieruchomość jest głównym miejscem zamieszkania, nieruchomością inwestycyjną lub gospodarstwem komercyjnym, a także od tego, ile masz jednostek wynajmu:

Jak wykorzystać dochód z wynajmu, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego?

W przeważającej części, proces ubiegania się o kredyt hipoteczny z wykorzystaniem dochodu z wynajmu będzie taki sam jak bez niego. Należy jednak być gotowym na dostarczenie dodatkowej dokumentacji potwierdzającej rzeczywisty lub przewidywany dochód z wynajmu – i można przejść przez dodatkową weryfikację.

Wprowadzenie dochodu z wynajmu do wniosku

Będziesz chciał wprowadzić swój dochód z wynajmu w tym samym czasie, w którym dostarczasz pożyczkodawcy innych informacji finansowych potrzebnych do wniosku. Ogólnie rzecz biorąc, powinieneś być przygotowany na dostarczenie kopii następujących dokumentów:

As for what you need specifically to prove your rental income, if you already have a tenant, your tax returns should provide sufficient information. Jeśli nie, prawdopodobnie zostaniesz poproszony o podanie szacunkowej kwoty, jaką spodziewasz się uzyskać z tytułu wynajmu.

Jak pożyczkodawcy weryfikują dochód z tytułu wynajmu w swojej aplikacji?

Jednakże, szacunkowa kwota nie wystarczy, aby uzyskać zgodę na pożyczkę. Pożyczkodawca będzie przejść i zweryfikować swoje dochody, najprawdopodobniej prowadząc ocenę. Ocena będzie patrzeć na to, co podobne właściwości są wynajem dla w Twojej okolicy, aby wymyślić z przewidywanej wartości najmu.

Jednakże kredytodawca może poprosić o więcej szczegółów. Jeśli masz już najemcę, pożyczkodawca może chcieć kopię umowy najmu, jak również kopie ostatnich kontroli czynszu, aby sprawdzić, czy czynsz jest płacony na czas regularnie.

Wszystko wskazuje na to, że dochód z wynajmu nieruchomości może być rzeczywiście wykazany jako dochód. Trzeba tylko być przygotowanym na udowodnienie tego poprzez dostarczenie odpowiedniej dokumentacji. Porozmawiaj z pożyczkodawcą, aby uzyskać poczucie specyficznej dokumentacji, która powinna być zawarta w Twoim unikalnym scenariuszu wynajmu. Pamiętaj, aby zrobić kopie przed dostarczeniem dokumentów do pożyczkodawcy.