Słowo dźwignia ma różne definicje i ma niewielkie niuanse w zależności od kontekstu, w którym jest używany. Chciałbym porozmawiać o tym w tym szczególnym poście w zakresie inwestowania w nieruchomości.

W tym przypadku, dźwignia oznacza wykorzystanie pożyczonego kapitału w celu zwiększenia zwrotu z inwestycji. Dla wielu z was może to brzmieć przerażająco, ale jeśli jesteś właścicielem domu, prawdopodobnie używasz właśnie tego.

Leverage – Use borrowed capital to increase the return of your investment

Większość ludzi, których znam nie kupuje domu outright w całości za gotówkę. (Zamiast tego, zazwyczaj wpłacają zaliczkę (20%) i pożyczają resztę (80%) z banku, aby nabyć aktywa (dom). Planujesz spłacić kredyt hipoteczny w czasie i jestem pewien, że wszyscy z was mają nadzieję, że jego wartość wzrośnie z biegiem lat. Kwota zysku jest bezpośrednim wynikiem aprecjacji & dźwigni.

Więc innymi słowy, dźwignia jest potężnym narzędziem, które pozwala mniejszej inwestycji do kontroli aktywów, które ma wyższą wartość. Dlatego też małe aprecjacje w wartości inwestycji skutkują znacznie większymi ogólnymi zyskami.

Leverage to Wealth

Więc, w jaki sposób może ona uczynić Cię bogatym? Cóż, to może powiększyć swoje zyski ogromnie.

Oto podstawowy przykład ilustrujący tę koncepcję, a oto zestaw założeń w tym modelu:

• Używam powszechnie akceptowanych 10% średnich rocznych zysków giełdowych, składanych rocznie
• Używam 5% aprecjacji w krajowej średniej wartości domu (wartość ta różni się od 4-6% w zależności od źródła)
• Nie uwzględniając inflacji lub podatków
• W zakupie nieruchomości inwestycyjnej, jest to taki, w którym najemca pokrywa zaangażowane wydatki (hipoteka, podatki, ubezpieczenie, utrzymanie, itp.). Nie jest to trudne do zrobienia, jak wspomniano tutaj.
• Nawet jeśli najemcy spłacają dług, utrzymuję oryginalną kwotę długu taką samą, aby obliczenia były łatwiejsze. W rzeczywistości, dług będzie powoli spłacić i zmniejszyć, dodając do kapitału własnego nieruchomości inwestycyjnej.

Jeśli miał 100.000 dolarów do inwestowania całkowicie na rynku akcji, to kwota dolara kupuje określoną ilość akcji równa tej wartości. Zapominając o opłacie transakcyjnej, w tej chwili, twój $ 100,000 kupuje Ci akcje akcji wartych dokładnie $ 100,000.

Teraz powiedzmy, że zamiast tego kupujesz nieruchomość inwestycyjną, która jest również warta $100,000. Jednak w tym przypadku jesteś w stanie wziąć pożyczkę na nieruchomości i umieścić zaliczkę 25% (25 000 $) z banku pożyczającego Ci 75 000 $, aby go kupić. Teraz kontrolujesz ten majątek o wartości 100 000 USD za pomocą 25 000 USD. Jest to przykład prostej dźwigni finansowej.

Kontynuując, powiedzmy, że wartość obu aktywów, akcje i nieruchomości inwestycyjne, zarówno rosnąć w ich oczekiwanej stopy wzrostu / aprecjacji. Z czym zostaniesz po roku? Przyjrzyjmy się:

	Akcje	Nieruchomości
Cena zakupu	100,000	100,000
Kwota inwestycji	100,000	25,000
% Annual Gain	10%	5%
Value of Investment after 1 year	110,000	105,000
Zysk wartości	10,000	5,000
% Zwrot z inwestycji*	10%	20%

*Twój zwrot z inwestycji jest obliczany poprzez podzielenie zysku z wartości przez początkową inwestycję.

Możesz zobaczyć, że nawet jeśli Twój % rocznego zysku w nieruchomości jest połowa, że akcje, Twój ogólny % zwrotu z inwestycji może być dwukrotnie ze względu na wykorzystanie dźwigni.
Teraz niech ekstrapolować, że w ciągu 5 lat z zysków składanych rocznie. Możesz zacząć widzieć, jak dźwignia wywiera ogromny wpływ.

	Akcje	Nieruchomości
Cena zakupu	100,000	100,000
Kwota inwestycji	100,000	25,000
% Annual Gain	10%	5%
5 Year Value of Investment	161,051	127,628
Zwiększenie wartości (odjąć dług)	61,051	27,628
Ogólny zwrot z inwestycji	61%	111%

Aby było jeszcze ciekawiej, w początkowym momencie zakupu, zamiast po prostu użyć $25,000, użyłeś tych samych $100,000, które użyłbyś kupując akcje, użyłeś ich jako zaliczki (25%) i używając dźwigni kupiłeś nieruchomość wycenioną na $400,000. Cóż, oto jak to wygląda po jednym roku:

	Stocks	Real Estate
Cena zakupu	100,000	400,000
Investment Amount	100,000	100,000
% Annual Gain	10%	5%
Value of Investment after 1 year	110,000	420,000
Zysk wartości	10,000	20,000
Overall Return on Investment	10%	20%

Tutaj jak to może wyglądać po 5 latach.

	Stocks	Real Estate
Cena zakupu	100,000	400,000
Investment Amount	100,000	100,000
% Annual Gain	10%	5%
5 Year Value of Investment	161,051	510,513
Zysk wartości (odjąć dług)	61,051	110,513
Overall Return on Investment	61%	111%

Mam nadzieję, że te zyski wyglądają imponująco dla Ciebie nawet z połową rocznego zysku % akcji. It definitely does to me.

Here’s a personal example of leverage at work:

I purchased my own home 5 years ago. Wartość mojego domu podwoiła się z powodu „gorącego” rynku, na którym mieszkam. I umieścić 20% zaliczki na domu. Z powodu dźwigni finansowej, mój zwrot nie tylko się podwoił (tak jak dom), ale w rzeczywistości spowodował 500% zysk w ciągu 5 lat i 43% roczny zwrot. Pierwsze $500,000 zysku byłoby wolne od podatku, gdybyśmy sprzedali, co w moim przedziale podatkowym jest ogromne! Jednakże, aby zrealizować te zyski, musiałbym sprzedać i przenieść się, ale jeszcze tego nie zrobię w oparciu o to, co tutaj napisałem.

Uwaga

Just słowo przestrogi chociaż, dźwignia może być dwugłową bestią, gdzie możesz pomnożyć swoje zyski, ale może również pomnożyć swoje straty w przypadku, gdy musisz sprzedać. Osobiście, lubię korzystać z dźwigni dla moich inwestycji w nieruchomości. Nie kupuję ich wszystkich za gotówkę. Staram się jednak nie lewarować ich nadmiernie, co oznacza, że gdybym stracił kilku lokatorów, mógłbym pokryć koszty obsługi długu i nie ryzykować utraty wszystkiego. W ten właśnie sposób tak wielu ludzi straciło wszystko podczas załamania gospodarczego w 2008 roku. Posiadali wiele inwestycji oprócz swoich osobistych domów, nie mogli pokryć obsługi długu lub hipoteki, a ostatecznie skończyło się utratą ich wszystkich inwestycji.

Podsumowanie

Dług może być przerażający, ale może być również potężnym narzędziem, gdy jest używany w odpowiedni sposób do gromadzenia bogactwa. Sugeruję równowagę – nie bój się dźwigni finansowej do tego stopnia, że nie wykorzystasz jej na swoją korzyść, ale też nie przesadzaj z dźwignią do tego stopnia, że nie będziesz w stanie przetrwać kryzysu w gospodarce.

.