Stan Kalifornia ma jedne z najdroższych mieszkań w kraju. W nowych badaniach, Kristoffer (Kip) Jackson bada, dlaczego domy w Złotym Stanie kosztują tak dużo. Każda nowa regulacja dotycząca zagospodarowania terenu zmniejsza podaż mieszkań w kalifornijskim mieście o 0,2 proc. rocznie. Ponadto, regulacja ma efekt rozlewania się, z sąsiednich miast zwiększenie ich własnych przepisów w odpowiedzi na te z innych w celu uniknięcia podjęcia wszystkich regionu nowego rozwoju.

Kalifornia jest domem dla niektórych z najdroższych mieszkań w kraju. W niektórych miastach Kalifornii, przeciętny dom z czterema sypialniami i dwiema łazienkami będzie cię z powrotem ponad 2 miliony dolarów, podczas gdy podobny dom będzie kosztować mniej niż 100.000 dolarów w wielu innych miastach USA. Dla każdego, kto cieszył się Kalifornii umiarkowany-śródziemnomorski klimat lub spędził czas na niektórych z jego pięknych plaż, to nie jest zaskakujące, że takie udogodnienia są w cenie. Chociaż te czynniki popytu z pewnością wpływają na ceny mieszkań, czynniki podażowe – takie jak liczba domów dostępnych do zakupu – są równie ważne w zrozumieniu, dlaczego mieszkania są tak drogie w Kalifornii.

W przypadku braku fizycznych lub innych przeszkód, rosnące ceny domów sygnalizują możliwości zysku dla deweloperów, którzy, aby wykorzystać te możliwości, reagują budując nowe domy. W zakresie, w jakim nowe mieszkania mogą dotrzymać kroku rosnącemu popytowi, nie spodziewalibyśmy się, że ceny pozostaną na tak wysokim poziomie jak w Kalifornii. Jednakże, ze szkodą dla wielu rodzin z klasy robotniczej w Złotym Stanie, istnieją znaczne bariery, które uniemożliwiają deweloperom budowanie na taką skalę, aby mieszkania były tam dostępne cenowo. Podczas gdy cechy geograficzne (takie jak góry i wybrzeże) z pewnością odgrywają rolę w ograniczaniu rozwoju w niektórych społecznościach Kalifornii, lokalne systemy regulacyjne stanowią równie trudną do pokonania przeszkodę dla deweloperów.

Użycie przez miasta Kalifornii regulacji zagospodarowania przestrzennego (w tym różnych zasad zagospodarowania przestrzennego, ograniczeń gęstości zabudowy mieszkaniowej i ograniczeń wzrostu) gwałtownie wzrosło od połowy lat 80. do początku lat 90. W stanie znanym z szerokiego wykorzystania inicjatyw wyborczych, ten rosnący poziom regulacji był wynikiem rosnących nastrojów antyrozwojowych po okresach szybkiego wzrostu populacji. Nic dziwnego, że najbardziej uregulowane społeczności w tamtym czasie – w południowym regionie przybrzeżnym i w rejonie Zatoki San Francisco – do dziś znajdują się na szczycie listy.

Figura 1 – Wskaźnik pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych i dodatkowe regulacje przyjęte w czasie, Kalifornia

Źródło: Dane dotyczące regulacji zagospodarowania terenu pochodzące z odpowiedzi ankietowych lokalnych władz zagospodarowania terenu w 402 miastach Kalifornii. Dane dotyczące pozwoleń i zasobów mieszkaniowych pochodzą odpowiednio z California Housing Foundation’s Construction Industry Review Board i US Census Bureau.

Porównując tempo budowy w miastach, które wprowadzają więcej regulacji dotyczących zagospodarowania terenu, do tempa w miastach, które wprowadzają ich mniej, stwierdzam, że każda dodatkowa regulacja zmniejsza podaż mieszkań w mieście o około 0,2 procent rocznie. Przeciętne kalifornijskie miasto wykorzystane w mojej analizie liczy około 55 140 mieszkańców i ma 21 740 domów. W takim mieście dodanie nowej regulacji dotyczącej zagospodarowania terenu zmniejsza zasoby mieszkaniowe o około 40 jednostek rocznie. Redukcje zasobów mieszkaniowych w mieście są wynikiem znacznego spadku tempa budowy nowych domów. Liczba nowych domów budowanych każdego roku zmniejsza się średnio o 4 procent na każde ograniczenie. Te redukcje w nowym budownictwie (i ogólnych zasobach mieszkaniowych) są wynikiem mniejszej liczby jedno- i wielorodzinnych jednostek mieszkaniowych, ale wpływ na te ostatnie jest znacznie silniejszy – średnio o 6 procent mniej pozwoleń wydanych na jedną regulację.

Regulacje jako całość ograniczają rozwój budownictwa mieszkaniowego. Jednak stopień, w jakim poszczególne regulacje wpływają na rozwój, jest różny, a niektóre polityki „antyrozwojowe” w rzeczywistości zwiększają rozwój (przynajmniej w krótkim okresie). Najbardziej oczywistym sposobem, w jaki regulacje dotyczące zagospodarowania terenu mogą ograniczyć budownictwo, jest wyraźne ograniczenie ilości nowej zabudowy, która może powstać. Jedna z najbardziej restrykcyjnych regulacji, limit pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych, ogranicza budowę domów jednorodzinnych o około 30 procent, podczas gdy ograniczenia dotyczące liczby nowych działek tworzonych w ramach podziału na mniejsze jednostki powodują spadek budownictwa wielorodzinnego o 45 procent. Nakładanie ograniczeń na formę nowych domów również wpływa na tempo ich budowy: ograniczenia wysokości (w formie ograniczeń współczynnika powierzchni użytkowej) mogą zmniejszyć budownictwo jednorodzinne nawet o 23 procent. Prawdopodobnie najbardziej znaczącym obciążeniem regulacyjnym ponoszonym przez lokalnych deweloperów mieszkaniowych jest biurokratyczna/polityczna niepewność, zwłaszcza gdy kodeks zagospodarowania przestrzennego jest skomplikowany i podlega zatwierdzeniu przez wyborców.

Choć powszechnie reklamowane jako skuteczne remedium na bezładną zabudowę miejską, stwierdzam, że miejskie granice wzrostu (znane również jako „zielone pasy”) w rzeczywistości zwiększają budowę domów jednorodzinnych. Wykazano, że miejskie granice wzrostu zwiększają wartość nowych domów, więc nie jest zaskakujące, że rozwój przyspieszyłby do momentu przylegania do ustanowionej granicy.

Oprócz bezpośrednich skutków regulacji dla podaży mieszkań w mieście, które właśnie opisano, lokalne systemy regulacyjne wpływają również na wyniki rynku mieszkaniowego w sąsiednich społecznościach poprzez rozprzestrzenianie się regulacji. W Kalifornii władze miejskie i władze hrabstw nieposiadających osobowości prawnej mają znaczną autonomię w zarządzaniu użytkowaniem gruntów, co prowadzi do konkurencji regulacyjnej między pobliskimi miastami. Zamiast swoistego „wyścigu na dno” stawek podatkowych, który często ma miejsce, gdy miasta konkurują o firmy lub mieszkańców, ta forma konkurencji prowadzi do rosnącego poziomu regulacji, gdy mieszkańcy i urzędnicy miejscy próbują stłumić wzrost w swoich społecznościach. Chociaż regulacje dotyczące zagospodarowania terenu są zazwyczaj wprowadzane na poziomie miasta (lub powiatu), wzrost gospodarczy jest zjawiskiem regionalnym. Tak więc, jak tubka pasty do zębów, gdy presja regulacyjna jest wywierana na rozwój w jednym mieście, zazwyczaj rozlewa się ona na mniej regulowane miasta sąsiednie. Tak więc, aby uniknąć przejęcia całego nowego rozwoju regionu, miasta mają tendencję do przyjmowania podobnych wzorców regulacyjnych jak ich sąsiedzi, zarówno pod względem poziomu surowości przepisów, jak i faktycznie przyjętych polityk.

Drakońskie przepisy zagospodarowania przestrzennego utrudniają rozwój mieszkalnictwa, utrudniając deweloperom reagowanie na rosnący popyt – zwłaszcza na mieszkania wielorodzinne. Jeśli mieszkania mają być bardziej dostępne w Kalifornii i innych drogich częściach kraju, bariery dla rozwoju muszą zostać pokonane. Ograniczenia geograficzne, takie jak wybrzeże, są trudne do pokonania, ale bariery regulacyjne, przynajmniej w teorii, mają bardziej elastyczną naturę. Ostatnie próby gubernatora Kalifornii Jerry’ego Browna, mające na celu złagodzenie wpływu regulacji stanowych, to ruch we właściwym kierunku, ale trzeba zrobić więcej, aby zrównoważyć skutki wieloletnich rygorystycznych ograniczeń lokalnych. Uzyskanie prawa do regulacji użytkowania gruntów powinno być głównym celem w dążeniu do przystępnych cenowo mieszkań w Kalifornii i nie tylko.

Featured image credit: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Ten artykuł jest oparty na pracy, 'Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities” w Journal of Urban Economics.

Prosimy o zapoznanie się z naszą polityką komentarzy przed skomentowaniem.

Uwaga: Ten artykuł przedstawia poglądy autora, a nie stanowisko USAPP – American Politics and Policy, ani London School of Economics, Office of the Comptroller of the Currency, czy US Department of Treasury.

Skrócony URL dla tego postu: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

O autorze

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson jest ekonomistą finansowym w Departamencie Ekonomii w Office of the Comptroller of the Currency. Jego badania koncentrują się głównie na pomiarze regulacji użytkowania gruntów i szacowaniu ich wpływu na rynki mieszkaniowe i skład demograficzny miast. Dr Jackson uzyskał tytuł doktora na Uniwersytecie Kalifornijskim w Irvine oraz tytuł B.S. na Uniwersytecie Stanowym Utah.

.