Introduction

Legitimate adverse possession claims are rare. Raczej niż dzieje się jako pojedyncze wydarzenie, mają tendencję do narastania stopniowo przez lata bez powiadomienia lub fanfary. Klasyczne roszczenia o niekorzystne posiadanie obejmują rodzinę, która stopniowo przejmuje pustą działkę obok swojego domu, lub ranczera, który ogrodził sąsiedni trakt i wypasał tam swoje bydło przez dekadę.

Niezgodne z prawem posiadanie odnosi się do okoliczności, w których można zgodnie z prawem zgłosić roszczenie do własności nieruchomości, która nie jest pierwotnie własna. Statut regulujący niekorzystne posiadanie jest Civil Practices & Remedies Code sekcje 16.021 i następne. Definiuje on niekorzystne posiadanie jako „rzeczywiste i widoczne zawłaszczenie nieruchomości, rozpoczęte i kontynuowane pod roszczeniem prawa, które jest niezgodne i wrogie roszczeniu innej osoby.” Orzecznictwo dodaje, że musi być prawdą, że posiadacz nieruchomości faktycznie otwarcie ją posiada (przekonanie o uprawnieniu do posiadania jest niewystarczające), w rzeczywistości posiadał ją nieprzerwanie przez ustawowy okres (sporadyczne posiadanie jest niewystarczające), oraz że posiadacz w sposób pokojowy rości sobie prawo niekorzystne i wyłączne w stosunku do wszystkich innych (posiadanie dzielone z właścicielem jest niewystarczające). Wszystkie te kwestie są kwestiami faktycznymi, które musi rozstrzygnąć sąd. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Odpowiednie posiadanie „wymaga rzeczywistego i widocznego zawłaszczenia nieruchomości, rozpoczętego i kontynuowanego na podstawie roszczenia prawa, które jest niezgodne i wrogie roszczeniu innej osoby.” Posiadanie „musi mieć taki charakter, aby jednoznacznie wskazywać na roszczenie wyłącznego właściciela do osoby zajmującej nieruchomość.” Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

W celu „ustanowienia roszczenia o niekorzystne posiadanie, powód musi udowodnić: (1) faktyczne posiadanie spornej nieruchomości, (2) które jest otwarte i notoryczne, (3) pokojowe, (4) pod roszczeniem prawa; (5) które jest konsekwentnie i stale niekorzystne lub wrogie wobec roszczenia innej osoby przez czas trwania odpowiedniego okresu ustawowego”. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Nie wystarczy jedynie tymczasowa opieka nad własnością, a nawet płacenie podatków od niej, dopóki właściciel nie pojawi się ponownie. Można płacić podatki od cudzej nieruchomości przez lata, ale jeśli inne wymagania zgodnego z prawem roszczenia o niekorzystne posiadanie nie są spełnione, to te płatności są niczym więcej niż prezentem dla właściciela.

„Osoba nie może nabyć przez niekorzystne posiadanie żadnego prawa lub tytułu do nieruchomości przeznaczonej do użytku publicznego.” Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Innymi słowy, nie można powoływać się na posiadanie zależne przeciwko jednostce rządowej.

Rola zamiaru

Aby stać się skutecznym posiadaczem zależnym, musi wystąpić faktyczne posiadanie wraz z jednoznacznym zamiarem przywłaszczenia nieruchomości od właściciela rekordu. Wyrażenie okazjonalnie używane w orzecznictwie to „wrogie zamiary”, które konotują zarówno stan umysłu, jak i zakres działań, które są wyraźnie zaprojektowane, aby rościć sobie prawo do ziemi i wykluczyć wszystkich innych. Jeżeli takie czynniki są niepewne lub trudne do udowodnienia, wówczas roszczenie o ustanowienie posiadania zależnego prawie na pewno zostanie oddalone. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Niezależnie od tego, posiadanie niekorzystne polega zasadniczo na działaniu (ze strony posiadacza) i/lub braku działania (ze strony zapisanego właściciela). Zamiar bez działania nie doprowadzi do niekorzystnego posiadania.

Opis nieruchomości

Więc chcesz wnieść roszczenie o niekorzystne posiadanie zachodnich czterdziestu akrów na północ od torów kolejowych? Nie jest to wystarczające, przynajmniej nie, jeśli będziesz korzystać z oświadczenia o niekorzystnym posiadaniu. Lokalizacja i granice twierdził ziemi musi być możliwe do określenia z rozsądną pewnością, a to oznacza, że musi być odpowiedni opis prawny (działki i bloku lub metes and bounds). Może to wymagać przeprowadzenia badania, szczególnie w przypadku nieruchomości wiejskich. Jedną z alternatyw jest najpierw uzyskanie takiego badania, a następnie złożenie oświadczenia o niekorzystnym posiadaniu z załączonym badaniem jako eksponatem; inną opcją – jeżeli pilnie konieczne jest natychmiastowe wpisanie instrumentu do rejestru – jest złożenie oświadczenia o niekorzystnym posiadaniu z opisem nieruchomości, jaki jest obecnie dostępny, a następnie późniejsza zmiana oświadczenia w celu włączenia właściwego opisu metrycznego i granicznego.

Strict Rules Apply

Przepisy dotyczące niekorzystnego posiadania są szczegółowe nie bez powodu. Jak stwierdził Sąd Najwyższy Teksasu, posiadanie zależne „samo w sobie jest surową doktryną, która odbiera nieruchomość od właściciela bez wyraźnej zgody lub rekompensaty”. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). Statut określa zasady i warunki, zgodnie z którymi doktryna ma zastosowanie, i muszą one być ostatecznie spełnione. Wystarczająco blisko nie jest wystarczająco dobrze. W przypadku sporu o posiadanie zależne wszystkie kwestie stają się kwestiami faktów, które muszą zostać rozstrzygnięte przez sąd.

Statut jest skonstruowany w taki sposób, że wymaga podjęcia przez właściciela rekordu działań potwierdzających w celu odzyskania nieruchomości w określonych okresach czasu, zwanych statutami przedawnienia. Jeżeli właściciel nagrania nie może odebrać nieruchomości za pomocą pokojowej samopomocy, musi złożyć pozew o naruszenie tytułu prawnego, aby ustalić własność prawną i odzyskać posiadanie. Jeśli właściciel rekordu nie działa, wówczas roszczenie jest przedawnione, a niekorzystny posiadacz wygrywa. Należy pamiętać, że doktryna niekorzystnego posiadania nie ma zastosowania do gruntów publicznych lub przeciwko podmiotom rządowym.

Różne terminy przedawnienia

Prawo niekorzystnego posiadania opiera się na zawiadomieniu wraz z możliwością odpowiedzi na to zawiadomienie przez właściciela rekordu. Legalność roszczenia z tytułu posiadania zależnego jest ustalona, gdy okoliczności są takie, że jest ono widoczne dla innych – co oznacza, że inni są lub powinni być na rzeczywistym powiadomieniu, że posiadacz dochodzi roszczenia o prawo do nieruchomości, które jest rzeczywiste, jawne, notoryczne, wyłączne, niekorzystne, wrogie, ciągłe i nieprzerwane przez odpowiedni okres ustawowy. Nagrywanie oświadczenia o niekorzystnym posiadaniu dodaje do tych działań i sprawia, że sprawa niekorzystnego posiadacza jest bardziej przekonująca.

Ciężar spoczywa tutaj na właścicielu rekordu. Gdy właściciel odkryje obecność potencjalnego posiadacza zależnego lub w inny sposób zostanie powiadomiony o roszczeniu z tytułu posiadania zależnego, musi podjąć działania w celu pokonania roszczenia posiadacza zależnego w terminie określonym przez jedną z trzech ustaw o przedawnieniu – lub stracić tytuł prawny.

Statut trzyletni

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

W ramach tej sekcji, posiadacz musi faktycznie posiadać tytuł (tj, akt notarialny jako część regularnego łańcucha tytułów własności) lub przynajmniej „kolor tytułu”, który odnosi się do roszczenia do tytułu, który ma uzasadnioną podstawę, ale z jakiegoś uzasadnionego powodu nie pasuje do zwykłego łańcucha tytułów własności. Tak więc, posiadacz musi być w stanie przedstawić dokumentację przeniesienia lub tytułu własności na poparcie roszczenia, jeśli ma ono być skutecznie dochodzone na mocy statutu trzyletniego.

Statut Pięcioletni

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Five-Year Statute):

To jest zrozumiałe. Zauważ, że zgodnie z tym pięcioletnim statutem, jakiś rodzaj aktu notarialnego jest nadal wymagany.

The Ten-Year Statute

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

10-letni przepis jest catch all. Akt notarialny lub inny dokument potwierdzający tytuł własności nie jest konieczny, o ile spełnione są elementy niekorzystnego posiadania. Jednakże, taka dokumentacja może być przydatna do ustalenia granic twierdzonego traktu; w przeciwnym razie kluczem do określenia granic może być to, co jest ogrodzone jako „zaprojektowana obudowa” – a nie tylko „przypadkowe ogrodzenie”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Zasada zaprojektowanej obudowy z Rhodes pojawia się w późniejszej sprawie dotyczącej wypasu bydła. „Zgodnie z prawem teksańskim, wykorzystanie ziemi do wypasu bydła nie pozwala na ustanowienie posiadania zależnego, chyba że zastosowane ogrodzenie jest „zaprojektowanym ogrodzeniem” w przeciwieństwie do „zwykłego ogrodzenia”. . . . O ile powód nie wykaże, że wzniósł ogrodzenie w celu ogrodzenia przedmiotowej nieruchomości, ogrodzenie jest przypadkowym ogrodzeniem, a nie zaprojektowaną obudową.” A przypadkowy płot nie jest wystarczająco dobry, aby wygrać roszczenie o niekorzystne posiadanie. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Inne statuty przedawnienia

Dwie inne sekcje, sekcja 16.027 i sekcja 16.028, są rzadziej stosowane. Pierwsza z nich przewiduje 25-letnie przedawnienie „niezależnie od tego, czy dana osoba jest lub była prawnie niepełnosprawna”. Drugi pozwala na 25-letnie przedawnienie na podstawie instrumentu tytułowego, nawet jeśli ten instrument jest nieważny na jego twarzy lub w rzeczywistości.

Statuty przedawnienia nie obejmują żadnych okresów niepełnosprawności prawnej (mniejszości, niepoczytalności, lub służby w siłach zbrojnych) ze strony pierwotnego właściciela.

Przedawnienie może być dołączone lub połączone przez różnych kolejnych posiadaczy nieruchomości tak długo, jak istnieje „privity of estate” (bezpośrednie połączenie prawne za pomocą łańcucha tytułu) między tymi osobami.

Współwłaściciele

Współwłaściciel (termin prawny dla współwłaściciela) nie może posiadać przeciwko innemu współwłaścicielowi, chyba że powód wyraźnie odrzuca tytuł i twierdzi, że posiada wbrew temu tytułowi. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Co więcej, współposiadacz występujący z roszczeniem o posiadanie zależne przeciwko innemu współposiadaczowi musi wykazać, że wszyscy inni współposiadacze zostali jednoznacznie odsunięci od nieruchomości. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. denied). W związku z tym, oświadczenie o niekorzystnym posiadaniu lub akt notarialny oparty na niekorzystnym posiadaniu powoduje, że współposiadacze dowiadują się o roszczeniu z tytułu niekorzystnego posiadania tylko wtedy, gdy ten dokument został zarejestrowany przed nabyciem udziału przez pozostałych współposiadaczy.

Ogólnie rzecz biorąc, w przypadku współposiadaczy obowiązuje wyższy standard niekorzystnego posiadania. W sprawie Hardaway, cytowanej powyżej, sąd wyjaśnił, że „od współposiadaczy wymaga się spełnienia bardziej rygorystycznego wymogu. Obciążenie jest bardziej uciążliwe, ponieważ współlokatorzy mają prawa do własności i korzystania z nieruchomości, których nie miałaby osoba obca. Tak więc strona powołująca się na posiadanie zależne w stosunku do współposiadacza musi nie tylko udowodnić, że jej posiadanie było niekorzystne, ale musi również udowodnić pewien rodzaj wyzucia – faktycznego lub konstruktywnego. Co należy rozumieć przez „ouster?” Cóż, może to oznaczać dokładnie to, co sugeruje, w sensie fizycznym. Może to być również „konstruktywne”, o czym świadczą dekady wyłącznego posiadania bez sprzeciwu ze strony innych współwłaścicieli. Stosuje się wtedy standard racjonalności: ” nie jest niczym więcej niż zastosowaniem zasady dowodów poszlakowych, że istnienie pewnych faktów wspiera uzasadniony wniosek, że zapisany właściciel został powiadomiony, że najem został zerwany … Tak więc działania, które są niezgodne z pierwotnym sposobem użytkowania nieruchomości mogą być wystarczające, aby właściciel został powiadomiony, że najem został zerwany. To samo zostało uznane za prawdziwe w przypadkach długotrwałego posiadania przez dzierżawcę pod pretekstem własności, gdy dzierżawca nie zgłosił żadnego roszczenia.” Tex—Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Szczególny przypadek spadkobierców kotencyjnych

Ciekawy przypadek stanowi sytuacja, w której posiadacz wnosi roszczenie z tytułu niekorzystnego posiadania przeciwko członkom rodziny w sytuacji spadkobrania – na przykład, syn chce rościć sobie prawo do rodzinnej farmy po tym, jak jego rodzice zmarli bez testamentu, a jego rodzeństwo nie wykazuje żadnego zainteresowania lub dawno już zniknęło. Wcześniej niekorzystne posiadanie przeciwko współspadkobiercom było realizowane w taki sam sposób jak przeciwko innym współspadkobiercom, z tym zastrzeżeniem, że aby było niekorzystne, posiadający spadkobierca musiał wykazać przymusowe lub notoryczne wypieranie pozostałych spadkobierców, być może przy pomocy strzelby.

Prawie uznając, że takie podejście wiązało się z nieodłącznymi niebezpieczeństwami, ustawodawca w 2017 roku dodał Sec. 16.0265 do Civil Practice & Remedies Code, aby uregulować przypadki „spadkobierców cotenant”. Współspadkobiercy mają teraz określone ustawowe ciężary do spełnienia, jeśli chcą dochodzić roszczeń z tytułu niekorzystnego posiadania przeciwko swoim krewnym („ouster” nie jest już jednym z nich). Kim są współspadkobiercy? Statut definiuje ich jako „jedną z dwóch lub więcej osób, które jednocześnie nabywają identyczne, niepodzielne udziały we własności oraz prawa do posiadania tej samej nieruchomości na mocy obowiązującego prawa spadkowego tego stanu lub następcę prawnego jednej z tych osób.”Dziesięcioletni okres posiadania jest wymagany, podczas którego żaden inny współspadkobierca nie może przyczynić się do utrzymania nieruchomości lub płacenia podatków; zakwestionował zajęcie przez posiadacza; twierdził lub złożył zawiadomienie o roszczeniu; lub zawarł jakąkolwiek umowę ze spadkobiercą posiadania. Istnieje pięcioletni okres oczekiwania rozpoczynający się po złożeniu przez spadkobiercę będącego współwłaścicielem oświadczeń o dziedziczeniu i posiadaniu zależnym. Wymagane jest również ogłoszenie w gazecie i nałożony jest limit 160 akrów. Rezultatem, w sumie, jest mniej kolorowy, ale bardziej cywilizowany proces.

Postępowanie sądowe przez posiadacza zależnego

Alternatywnie, posiadacz zależny może być tym, który złoży pozew o ustalenie tytułu prawnego. Aby to zrobić, posiadacz musi udowodnić (1) widoczne przywłaszczenie i posiadanie ziemi, wystarczające do powiadomienia posiadacza tytułu prawnego (2), które jest pokojowe, (3) na podstawie roszczenia o prawo wrogie roszczeniu posiadacza tytułu prawnego, oraz (4) które trwa przez czas określony w obowiązującym statucie. Co to jest „widoczne przywłaszczenie?” Posiadacz musi „w sposób widoczny przywłaszczyć sobie własność, aby dać znać każdej innej osobie, że rości sobie prawo do własności”. Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Wiele osób osiąga to poprzez ogrodzenie nieruchomości i w inny sposób zapewnia sobie nad nią wyraźne panowanie.

Sekcja 16.034 stanowi, że strona wygrywająca w procesie o posiadanie nieruchomości może otrzymać nagrodę w postaci kosztów i uzasadnionych honorariów adwokackich.

Wierzycielstwo sądowe przeciwko nieruchomości niekorzystnie posiadanej

Co się dzieje, jeśli ziemia niekorzystnie posiadana ma jeden lub więcej zastawów sądowych, które zostały do niej dołączone? Sąd Apelacyjny w San Antonio orzekł, że zastawy sądowe wygasają. „Strony ustaliły, że Jones miał ważny zastaw na dwóch działkach nieruchomości, i że spełnił ustawowe warunki wstępne do zamknięcia swojego zastawu. Strony ustaliły również, że w zakresie, w jakim mają one zastosowanie, Harrison i Stephens spełnili warunki wstępne trzy- i pięcioletniego statutu niekorzystnego posiadania…. . . W okolicznościach faktycznych tej sprawy główną kwestią jest to, czy ograniczenie tytułu własności przez niekorzystne posiadanie przez następcę prawnego dłużnika sądowego powoduje wygaśnięcie zastawu sądowego. Stwierdzamy, że tak, zgodnie z Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (trzyletni okres przedawnienia), § 16.025 (pięcioletni okres przedawnienia) i § 16.030. . . Dalej twierdzimy, że przedawnienie zaczęło biec przeciwko posiadaczowi zastawu, Jonesowi, od czasu wejścia w posiadanie przez odpowiednich apelantów, którzy nabyli od dłużnika sądowego. Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, writ denied).

Kreatywne podejścia: Affidavit of Adverse Possession

Co powinien zrobić posiadacz zależny, który uważa, że jeden z powyższych statutów przedawnienia pozwala mu rościć sobie prawo własności? Pierwszą i najlepszą opcją jest złożenie pozwu o naruszenie tytułu prawnego. Jednakże, jeśli pozew nie jest przystępne, drugi wybór jest złożyć oświadczenie o niekorzystnym posiadaniu w rejestrze nieruchomości powiatu, który zawiera konkretne sformułowania twierdząc, różne elementy roszczenia niekorzystnego posiadania. Takie oświadczenie działa jako znacznik, który rozpoczyna zawiadomienie, zapewniając w ten sposób stały punkt dla biegu obowiązujących przepisów o przedawnieniu. W miarę upływu czasu, gdy oświadczenie dojrzewa bez sprzeciwu, stopniowo zyskuje coraz większą wiarygodność.

Należy pamiętać, że możliwe jest złożenie oświadczenia przed pełnym biegiem właściwego terminu przedawnienia. Oświadczenie może twierdzić datę rozpoczęcia niekorzystnego posiadania (która może być datą wiele lat w przeszłości) i stwierdzić, że jeśli obecne okoliczności utrzymają się i jeśli cały okres przedawnienia wygaśnie, wówczas powód stanie się właścicielem fee simple.

Spór dotyczący tego, czy urzędnicy hrabstwa mają obowiązek przyjmowania nieruchomości wykonanych i uznanych oświadczeń o niekorzystnym posiadaniu do złożenia, został skutecznie rozstrzygnięty przez opinię prokuratora generalnego Teksasu (o numerze KP-0165) wydaną w 2017 r. Na pytanie udzielono odpowiedzi twierdzącej, powołując się na Local Government Code sec. 192.001: „The county clerk shall record each deed, mortgage, or other instrument that is required or permitted by law to be recorded.” Powołano się również na Property Code sec. 12.001(1)(a): „Dokument dotyczący nieruchomości lub własności osobistej może być zarejestrowany, jeśli został uznany, zaprzysiężony z właściwym jurysprudencją lub udowodniony zgodnie z prawem”. Prokurator Generalny Ken Paxton stwierdza dalej w swojej opinii, że „Urzędnik hrabstwa nie może nakładać wymagań dotyczących składania dokumentów poza tymi określonymi w sekcji 12.001.” Po tym wszystkim, uzasadnia, „Samo złożenie oświadczenia stwierdzającego niekorzystny interes w cudzej własności nie daje składającemu tytułu prawnego.” Jeśli urzędnicy hrabstwa chcą mieć środek zaradczy w przypadku podejrzanych dokumentów, ich odwołanie leży w Kodeksie Rządowym (Government Code) sec. 51.901 (a)(2), który dotyczy wypełniania i rejestrowania dokumentów, co do których urzędnik ma uzasadnione podstawy, by w dobrej wierze sądzić, że są fałszywe. Ale urzędnicy nie mogą dyskryminować całej klasy dokumentów per se.

Badania tytułu

Dobrym pomysłem jest badanie tytułu w celu ustalenia, czy są znani właściciele, którzy mogą być zlokalizowani. Firmy tytuł wyda stosunkowo niedrogie sprawozdanie tytuł lub usługa online może być używany. Raport o tytule własności może dostarczyć przydatnych informacji przy sporządzaniu oświadczenia. Jeżeli raport o tytule własności ujawni właścicieli, których można zlokalizować, potencjalny posiadacz samoistny może być lepiej poinformowany, aby się z nimi skontaktować i spróbować zawrzeć umowę, która zachowa istniejący łańcuch tytułów własności. Niestety, będzie to prawdopodobnie wiązało się z zapłatą pieniędzy za ich interesy.

Hybrydowe oświadczenia

Jeśli spadkobiercy istnieją (niezależnie od tego, czy można ich znaleźć, czy nie), wówczas oświadczenie o niekorzystnym posiadaniu może być połączone z oświadczeniem o dziedziczeniu – zatytułowanym „Oświadczenie o dziedziczeniu i niekorzystnym posiadaniu”. Część dotycząca dziedziczenia w hybrydowym oświadczeniu powinna zawierać przytoczenie okoliczności rodzinnych wraz z oświadczeniem, kto jest uważany za spadkobiercę, w świetle sekcji 203.001 Estates Code. Część dotycząca niekorzystnego posiadania zawierałaby zwykłe twierdzenia dotyczące faktycznego i spokojnego posiadania, itp. Przynajmniej dwóch bezinteresownych świadków powinno podpisać. Trzech jest lepszych.

Płacenie podatków

Klienci rutynowo pytają o zapłatę zaległych podatków od ziemi, którą chcą niekorzystnie posiadać. „Czy powinniśmy płacić te podatki?” – pytają. Cóż, tak; w przeciwnym razie władze podatkowe w końcu przeprowadzą sprzedaż podatkową i tytuł własności zostanie nabyty przez kogoś innego. Klienci pytają również „Czy możecie zagwarantować, że jeśli zapłacę podatki, to nie stracę swoich pieniędzy?”. Odpowiedź brzmi oczywiście nie. Po pierwsze, prawnicy nigdy niczego nie gwarantują. Po drugie, zawsze jest możliwe, że pojawi się prawdziwy właściciel nieruchomości i zażąda jej posiadania. Jeśli tak się stanie, wtedy klient zrobił prezent dla tej osoby płacąc zaległe podatki.

Poświadczenie niekorzystnego posiadania jest kreatywnym urządzeniem, które jest niedrogie i często skuteczne. Proces ten nie jest jednak pozbawiony pewnej miary ryzyka i niepewności.

Tworzenie nowego łańcucha tytułów własności

Jako dodatkowy kreatywny krok, oświadczenie o niekorzystnym posiadaniu może być poprzedzone aktem notarialnym na nieruchomość od niekorzystnego posiadacza (na przykład do powiernika strony trzeciej), a następnie innym aktem notarialnym z powrotem na nazwisko niekorzystnego posiadacza. Celem jest zapewnienie niekorzystnemu posiadaczowi faktycznego zarejestrowanego aktu notarialnego w jego własnym imieniu, aby stworzyć nowy łańcuch tytułów własności. Takie akty notarialne powinny zawierać specyficzny i odpowiedni język odnoszący się do niekorzystnego posiadania i wcześniej zarejestrowanego oświadczenia, którego ostatecznym celem jest przejście muster z firmą tytułową w dół drogi. Jeśli upłynął dziesięcioletni okres, można użyć specjalnych aktów gwarancyjnych do tego celu; jeśli nie, to należy użyć aktów bez gwarancji. Odpowiedni przepis o odszkodowaniu powinien być włączony do ochrony pośrednika.

To podejście ma na celu umożliwienie adverse possessor uzyskać wiarygodność jako jego roszczenia do tytułu sezonów w okresie czasu. Ponieważ metoda ta nie daje natychmiastowych rezultatów, nie nadaje się dla inwestorów, którzy chcą niekorzystnie nabyć nieruchomość, a następnie przerzucić ją.

Do-it-yourselfers uważaj. Transakcje te powinny być obsługiwane tylko przez zdolnego adwokata nieruchomości, aby uniknąć robienia więcej szkód niż korzyści, jeśli chodzi o roszczenia niekorzystnego posiadania. Istnieje dodatkowa ostrożność tutaj: 84th ustawodawca zmienił Business & Commerce Code rozdział 27 w celu włączenia oszustwa transferu nieruchomości jako wprowadzającej w błąd praktyki handlowej w ramach DTPA. Poprawka ta również wyraźnie zezwala na ściganie takich oszustw – tak więc wykorzystanie jakiejkolwiek kreatywnej techniki w celu ustanowienia nowego łańcucha tytułu własności musi być solidnie oparte na faktach i prawie.

Remedia dla właściciela rekordu

Co powinien zrobić właściciel, który został powiadomiony, że ktoś inny zgłasza roszczenie o niekorzystne posiadanie? Istnieje kilka opcji, ale ważne jest, aby zauważyć, że nie robienie niczego nie jest jedną z nich, ponieważ przedawnienie w końcu się skończy, a powód odniesie sukces w uzyskaniu tytułu prawnego. Jedną z możliwości jest złożenie oświadczenia o sprzeciwie w rejestrach nieruchomości wyraźnie odrzucając roszczenia niekorzystnego posiadacza, w pewnych okolicznościach może to wystarczyć, aby zakończyć sprawę. W przeciwnym razie, jedynym bezpiecznym sposobem działania jest dla właściciela, aby złożyć pozew znany jako „naruszenie spróbować tytuł.”

Co adwokat potrzebuje od klienta?

Okoliczności różnią się, oczywiście, więc klient powinien być przygotowany do wyjaśnienia charakteru jego lub jej roszczenia niekorzystnego posiadania do przedmiotowej nieruchomości. Czy klient ogrodził ją? Wzniósł jakąś konstrukcję? Czy klient kosi i utrzymuje nieruchomość? Płacić podatki na nim?

Prawidłowy opis prawny jest niezbędny. To nie robi nic dobrego, aby niekorzystne roszczenie posiadania, jeśli granice nieruchomości są niepewne. W wielu przypadkach, klient jest najlepiej poinformowany, aby uzyskać badanie przed przystąpieniem do działania. Klient powinien również dostarczyć kopię ostatniego zarejestrowanego aktu notarialnego nieruchomości, aby oświadczenie o niekorzystnym posiadaniu mogło zawierać wyraźne, bezpośrednie połączenie z istniejącym łańcuchem tytułów prawnych (należy pamiętać, że skrócony opis prawny z okręgu wyceny, który korzysta z innego komputera niż rejestry nieruchomości, na ogół nie jest wystarczający);

Wreszcie, jeśli sprawa dotyczy potencjalnych spadkobierców, a prawdopodobną strategią będzie złożenie hybrydowego oświadczenia, wówczas klient będzie musiał przeprowadzić pewne badania na temat tego, kim są spadkobiercy i gdzie można ich znaleźć. Uzyskanie raportu tytuł z firmy tytuł jest dobrym pomysłem w tych bardziej złożonych przypadkach.

Uwaga na nielegalności

Prawnicy nieruchomości są regularnie zwracał się do osób, które chcą podjąć kampanię twierdząc, niekorzystne posiadanie jak do właściwości (czasami dziesiątki z nich), które postrzegają, że zostały „porzucone”. Są to często przejęte domy należące do kredytodawców, które obecnie siedzą bezczynnie. Sądy mają tendencję do ochrony interesów tych nieobecnych kredytodawców / now owners.

The take-away jest to, że statut nie rozważa lub przyzwalają na wykorzystanie zasad niekorzystnego posiadania jako planu biznesowego dla agresywnych inwestorów. W rzeczywistości, taka strategia wyraźnie obejmuje włamanie, składanie fałszywych dokumentów, pomówienie o tytuł własności i oszustwo. Prokuratorzy okręgowi w Teksasie zaczęli ścigać takie działania jako przestępstwa kryminalne. W wyżej wymienionej opinii AG, Prokurator Generalny Paxton stwierdza: „Oszukańcze oświadczenia są przestępstwem, a urzędnicy hrabstwa mają obowiązek powiadomić właścicieli nieruchomości o złożeniu fałszywego oświadczenia”. W związku z tym, oświadczenia o niekorzystnym posiadaniu powinny być stosowane ostrożnie i tylko w uzasadnionych okolicznościach.

Z naszych akt spraw

Virgil i Bob byli braćmi, którzy dorastali na osiemdziesięcioakrowej działce we wschodnim Teksasie, która była podzielona przez strumień, który miejscowi nazywali „bayou”. W wieku ośmiu lat Bob zabłąkał się z rodzinnej zagrody i wpadł do zatoki, w której roiło się od takich szkodników jak aligatory i mokasyny wodne. Uciekł, wyciągając się z rwącej, brązowej wody za pomocą korzeni cyprysa i wrócił do domu ubłocony i przemoczony. Jego rodzice odetchnęli z ulgą i byli dumni, że ich syn wykazał się zaradnością, by przetrwać, a z czasem historia ta obrosła w legendę. Zamiast o dwugodzinnej nieobecności, opowiadano, że chłopiec nie było go przez dwa dni i przeżył, zabijając grzechotniki gołymi rękami i jedząc je na surowo. „Bayou Bob” wyrósł na ponurego, mierzącego sześć stóp i sześć centymetrów grubasa i nikt, absolutnie nikt, nigdy z nim nie zadzierał.

Virgil, choć mniejszy wzrostem, rekompensował to sobie dodatkową dawką podłości. W wieku 25 lat spędził trzy lata w więzieniu w Hunstville, gdzie postanowił zapoznać się z prawem. Dotyczyło to między innymi prawa niekorzystnego posiadania. Ponieważ rodzice już nie żyli, Virgil zapragnął odzyskać dla siebie rodzinną ziemię. Był zdeterminowany, aby dostać Bayou Bob (którego teraz nienawidził) z niego, więc mógł żyć szczęśliwie z Sally Mae, jego ukochaną z liceum, który był jedynym, który kiedykolwiek napisał do niego w więzieniu.

Po jego zwolnieniu, Virgil i Sally Mae spiskował do skoku Bob jak wrócił do domu z pracy, a następnie prawidłowo „oust” go z nieruchomości przez powrót go, albo nieprzytomny lub martwy, do bayou na dobre. Plany się nie powiodły. Gdy Bob wszedł do domu, Sally Mae rzuciła się na niego z dużą żelazną patelnią, uderzając go wielokrotnie w głowę i twarz, łamiąc mu nos. Virgil wycelował ze swojej strzelby w wiewiórkę, ale w powstałym chaosie zdołał jedynie postrzelić Sally Mae w ramię. Była ona tak rozzłoszczona, że zamiast tego rzuciła się na Virgila. Kilka potężnych ciosów Bobem ostatecznie zakończyło spór i Virgil w krótkim czasie wrócił do Huntsville. Odstąpienie się nie powiodło. Bob, będąc pod wrażeniem ducha walki Sally Mae, ożenił się z nią i zaczął uczęszczać do szkoły prawniczej, stając się w końcu szanowanym prawnikiem specjalizującym się w sprawach szkód osobowych we wschodnim Teksasie. Nawet sędziowie w sądzie z szacunkiem nazywali go Bayou Bob i nikt, absolutnie nikt, nigdy nie zadzierał z nim ponownie.

Informacja w tym artykule jest dostarczana wyłącznie w celach edukacyjnych i nie jest oferowana jako porada prawna, na której ktokolwiek może polegać. Prawo się zmienia. Doradztwo prawne odnoszące się do indywidualnych potrzeb i okoliczności jest zalecane przed podjęciem jakichkolwiek działań, które mają konsekwencje prawne. Należy również skonsultować się ze swoim doradcą podatkowym, ponieważ nie jesteśmy praktykami podatkowymi i nie oferujemy porad podatkowych. Ta firma nie reprezentuje Państwa (tzn. nie jest nawiązywana relacja prawnik-klient), chyba że i dopóki nie zostanie zatrudniona i nie wyrazi na to wyraźnej zgody na piśmie.

Copyright © 2020 by David J. Willis. Wszelkie prawa zastrzeżone na całym świecie. Reprodukcja lub ponowne wykorzystanie tego materiału w jakimkolwiek celu bez uprzedniej pisemnej zgody i pełnej atrybucji jest surowo zabronione. David J. Willis jest certyfikowany w zakresie prawa nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych przez Texas Board of Legal Specialization. Więcej informacji jest dostępnych na jego stronie internetowej, https://www.LoneStarLandLaw.com.

.