Er is geen tekort aan interessante terminologie in Commercieel Vastgoed die velen die onbekend zijn met de industrie niet goed begrijpen. Een specifiek gebied van belang is te vinden in de beschrijving van hoe ruwe of niet-bezette ruimten kunnen worden geleverd aan nieuwe huurders voordat de ruimte wordt uitgebouwd voor het specifieke gebruik ervan. Dit onderwerp is bijzonder belangrijk omdat de verschillen in de wijze waarop een ruimte wordt opgeleverd, de kosten van een transactie voor de huurder met tienduizenden tot meer dan honderdduizend dollar kunnen beïnvloeden. Met zoveel op het spel, is het de moeite waard om de verschillende definities van hoe een ruimte wordt opgeleverd te begrijpen.

Hoewel er meerdere synoniemen zijn voor hoe ruimtes worden opgeleverd, wordt een leegstaande of nieuwe ruimte vaak omschreven als een ‘Shell’-ruimte. Twee van de meest gangbare types van leegstaande ruimtes of ‘Shells’ hebben de terminologie van ofwel een ‘Cold Grey Shell’ of een ‘Warm Vanilla Shell’. Laten we eens verder kijken.

Wat is Shell-ruimte?

Shell Space duidt de interieurtoestand van een specifieke ruimte aan die geen substantiële interieurverbeteringen of afwerkingen heeft. Met een nieuwe ontwikkeling of nieuwbouw, zijn de meeste ruimten meestal geleverd in een Shell staat, wat betekent dat de ruimte is in wezen vier perimeter muren met een voornamelijk open plattegrond. De huurder bouwt de ruimte vervolgens uit volgens zijn specifieke parameters, waardoor het niet langer een lege ruimte is, maar een afgewerkte of bebouwde ruimte.

Een verhuurder of huurder kan er bovendien voor kiezen om de binnenafwerking van een reeds gebouwde ruimte af te breken als de specifieke afwerkingen niet nuttig of nodig zijn voor de volgende huurder. Dit wordt beschouwd als het terugbrengen van een ruimte naar een Shell-conditie en is vaak vereist voorafgaand aan het uitvoeren van een nieuwe opbouw op een ruimte van de tweede generatie.

Shell-constructie duidt meestal op de vloer, perimeterwanden en het dak van een gesloten ruimte en kan enkele HVAC-, elektrische of loodgietersverbeteringen omvatten, maar geen binnenmuren, interieurruimteverdelingen, geïndividualiseerde huurderafwerkingen of armaturen.

In wezen is een Shell-ruimte een open doos die klaar is voor een huurder om uit te bouwen of hun unieke armaturen in te installeren. Echter, het verschil van het ’type shell’ is waar de details kan een aanzienlijke invloed op de kosten voor een huurder te maken. Laten we eens kijken naar de verschillen tussen een Cold Grey Shell en een Warm Vanilla Shell.

Wat is een Cold Grey Shell?

Een Cold Grey Shell wordt meestal gedefinieerd door de twee belangrijkste beschrijvende woorden voor het woord shell te begrijpen:

• Cold: betekent meestal dat de ruimte geen HVAC (verwarming, ventilatie en airconditioning) beschikbaar heeft of in de ruimte is geïnstalleerd; en dus kan de ruimte niet worden verwarmd (of gekoeld) voordat de HVAC is geïnstalleerd. In dit geval moet een HVAC-eenheid of moeten HVAC-eenheden in de ruimte worden geïnstalleerd of geleverd om verwarming, ventilatie en airconditioning in de ruimte te brengen. De ruimte is dus koud.
• Grijs: dit betekent dat er in de ruimte geen andere verbeteringen zijn aangebracht, zoals wanden die zijn afgewerkt met gipsplaat en geschilderd, een verlaagd plafondrooster en tegels of een plafond van gipsplaat, passende verlichting, vloerbedekking of andere standaardverbeteringen zoals een toilet, ingebouwde kantoren, enz. Het woord grijs verwijst naar het feit dat de vloer en eventuele buitenmuren vaak de kleur grijs hebben vanwege de onbehandelde betonnen vloer of muren.

Een Cold Grey shell is in wezen een ruimte zonder HVAC of afwerkingen van enige echte substantie. Vele malen verhuurders zullen ook een deel van de vloer of zelfs de hele vloer in vuile staat laten zonder beton te storten, als ze aannemen dat de toekomstige huurder zwaar sanitair zal moeten installeren.

Voor aanvullende commerciële vastgoedterminologie, bezoek onze verklarende woordenlijst pagina.

Voor aanvullende informatie, bezoek onze andere blogseries of neem contact op met een deskundige makelaar die zorgpraktijken in uw omgeving vertegenwoordigt die deze en andere termen verder aan u kan uitleggen op CARR.US