De staat Californië heeft een aantal van de duurste woningen van het land. In een nieuw onderzoek onderzoekt Kristoffer (Kip) Jackson waarom huizen in de Golden State zo duur zijn geworden. Hij ontdekt dat het komt door de manier waarop het landgebruik wordt gereguleerd; elke nieuwe regelgeving op het gebied van landgebruik vermindert het woningaanbod van een Californische stad met 0,2 procent per jaar. Bovendien heeft regelgeving een spillover-effect, waarbij naburige steden hun eigen regelgeving verhogen als reactie op die van andere steden om te voorkomen dat ze alle nieuwe ontwikkelingen in een regio voor hun rekening moeten nemen.

Californië is de thuisbasis van enkele van de duurste woningen in het land. In sommige Californische steden kost de gemiddelde woning met vier slaapkamers en twee badkamers meer dan $ 2 miljoen, terwijl een vergelijkbare woning in veel andere Amerikaanse steden minder dan $ 100.000 zou kosten. Voor iedereen die heeft genoten van het gematigd-mediterrane klimaat van Californië of tijd heeft doorgebracht op een van de prachtige stranden, is het niet verrassend dat dergelijke voorzieningen een prijs hebben. Hoewel deze vraagfactoren zeker van invloed zijn op de huizenprijzen, zijn aanbodfactoren – zoals het aantal woningen dat beschikbaar is voor aankoop – even belangrijk om te begrijpen waarom huisvesting zo duur is in Californië.

Bij gebrek aan fysieke of andere belemmeringen, signaleren stijgende huizenprijzen winstkansen voor ontwikkelaars, die, om deze kansen te benutten, reageren door nieuwe woningen te bouwen. Voor zover nieuwe woningen gelijke tred kunnen houden met de stijgende vraag, verwachten wij niet dat de prijzen zo hoog zullen blijven als in Californië het geval was. Ten nadele van veel arbeidersgezinnen in de Golden State zijn er echter aanzienlijke belemmeringen die ontwikkelaars ervan weerhouden de hoeveelheid huizen te bouwen die nodig is om woningen daar betaalbaar te maken. Terwijl geografische kenmerken (zoals bergen en de kust) zeker een rol spelen bij het beperken van de ontwikkeling in sommige Californische gemeenschappen, vormen lokale regelgevingsstelsels een even moeilijk obstakel voor ontwikkelaars om te overwinnen.

Het gebruik van ruimtelijke ordening door Californische steden (waaronder verschillende bestemmingsplanregels, beperkingen van de woningdichtheid en beperkingen van de groei) is van het midden van de jaren tachtig tot het begin van de jaren negentig drastisch toegenomen (zie onderstaande figuur). In een staat die bekend staat om het veelvuldig gebruik maken van kiezersinitiatieven, was dit toenemende niveau van regelgeving het resultaat van toenemende anti-groei sentimenten na perioden van snelle bevolkingsgroei. Het zal geen verbazing wekken dat de meest gereguleerde gemeenschappen van toen – in de zuidelijke kustregio en in het San Francisco Bay-gebied – ook nu nog bovenaan de lijst staan.

Figuur 1 – Vergunningspercentage voor woningen en aanvullende regelgeving die in de loop der tijd is aangenomen, Californië

Bron: Gegevens over regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening uit de antwoorden op de enquête van lokale autoriteiten op het gebied van ruimtelijke ordening in 402 Californische steden. Gegevens over vergunningen en woningvoorraad van respectievelijk de Construction Industry Review Board van de California Housing Foundation en het Amerikaanse Census Bureau.

Vergelijking van het bouwtempo in steden die meer regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening toepassen met het tempo in steden die er minder van toepassen, levert op dat elke extra regelgeving het woningaanbod van een stad met ongeveer 0,2 procent per jaar vermindert. De gemiddelde Californische stad die in mijn analyse wordt gebruikt, heeft een bevolking van ongeveer 55.140 met 21.740 woningen. Voor zo’n stad betekent een nieuwe ruimtelijke verordening een vermindering van het woningaanbod met ongeveer 40 eenheden per jaar. De vermindering van het woningbestand van een stad is het gevolg van een aanzienlijke daling van het aantal nieuw gebouwde woningen. Het aantal nieuwe woningen dat elk jaar wordt gebouwd, daalt met gemiddeld 4% per beperking. Deze verminderingen in nieuwbouw (en het totale woningbestand) komen door minder eengezins- en meergezinswoningen, maar het effect op de laatste is veel sterker, met een gemiddelde van 6 procent minder afgegeven vergunningen per verordening.

Over het geheel genomen, vermindert regelgeving de woningbouw. De mate waarin individuele regelgeving de ontwikkeling beïnvloedt varieert echter, en sommige “anti-groei” beleidsmaatregelen leiden juist tot meer ontwikkeling (althans op de korte termijn). De meest voor de hand liggende manier waarop regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening de bouw kan verminderen is door de hoeveelheid nieuwe ontwikkeling die kan plaatsvinden expliciet te beperken. Een van de meest restrictieve maatregelen, het beperken van het aantal bouwvergunningen voor woningen, vermindert de bouw van eengezinswoningen met ongeveer 30%, terwijl beperkingen op het aantal nieuwe kavels voor een verkaveling de bouw van meergezinswoningen met 45% doen dalen. Het opleggen van beperkingen aan de vorm van nieuwe woningen heeft ook invloed op de snelheid waarmee ze worden gebouwd: hoogtebeperkingen (in de vorm van beperkingen aan de vloeroppervlakteverhouding) kunnen de bouw van eengezinswoningen met maar liefst 23 procent doen dalen. De belangrijkste regelgevingslast voor lokale woningbouwontwikkelaars is waarschijnlijk de bureaucratische/politieke onzekerheid, vooral wanneer de bestemmingsplannen complex zijn en door de kiezers moeten worden goedgekeurd.

Hoewel ze vaak worden aangeprezen als een effectieve remedie tegen ongebreidelde stadsuitbreiding, ontdek ik dat stedelijke groeigrenzen (ook bekend als “groene gordels”) de bouw van eengezinswoningen juist doen toenemen. Van stedelijke groeigrenzen is aangetoond dat ze de waarde van nieuwe woningen verhogen, dus het is niet verrassend dat de ontwikkeling zou versnellen tot aan de vastgestelde grens.

Naast de zojuist beschreven directe effecten van regelgeving op het woningaanbod van een stad, beïnvloeden lokale regelgevingsstelsels ook de resultaten van de woningmarkt in naburige gemeenschappen via overloopeffecten van regelgeving. In Californië hebben de regeringen van steden en provincies zonder rechtspersoonlijkheid een aanzienlijke mate van autonomie bij het beheer van het grondgebruik, wat leidt tot concurrentie op het gebied van regelgeving tussen naburige steden. In plaats van een “race naar de bodem” op het gebied van belastingtarieven, zoals vaak het geval is wanneer gemeenten met elkaar concurreren om bedrijven of inwoners, leidt deze vorm van concurrentie tot steeds meer regelgeving, omdat inwoners en stadsbestuurders de groei in hun gemeenschap proberen te remmen. Hoewel de regelgeving inzake ruimtelijke ordening over het algemeen op het niveau van de stad (of de provincie) wordt uitgevoerd, is groei een regionaal verschijnsel. Dus, net als bij een tube tandpasta, wanneer in een stad druk wordt uitgeoefend om de ontwikkeling te reguleren, slaat deze druk meestal over naar minder gereguleerde naburige steden. Om te voorkomen dat ze alle nieuwe ontwikkelingen in de regio voor hun rekening moeten nemen, hebben steden de neiging om dezelfde regelgevingspatronen aan te nemen als hun buren, zowel wat betreft de mate van strengheid van de regelgeving als wat betreft het feitelijke beleid dat wordt aangenomen.

Draconische regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening belemmert de ontwikkeling van woningen door het voor ontwikkelaars moeilijker te maken om in te spelen op de stijgende vraag, met name naar meergezinswoningen. Om woningen in Californië en andere dure delen van het land toegankelijker te maken, moeten de barrières voor ontwikkeling worden overwonnen. Geografische belemmeringen zoals de kust zijn moeilijk te overwinnen, maar belemmeringen van regelgevende aard zijn, althans in theorie, van meer buigzame aard. De recente pogingen van gouverneur Jerry Brown om de regelgeving van de staat te versoepelen zijn stappen in de goede richting, maar er moet meer worden gedaan om de effecten van jaren van strenge lokale beperkingen te compenseren. Een goede regulering van landgebruik moet de primaire focus zijn in de zoektocht naar betaalbare huisvesting in Californië en elders.

Featured image credit: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Dit artikel is gebaseerd op het artikel ‘Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities’ in het Journal of Urban Economics.

Lees eerst ons commentaarbeleid voordat u commentaar geeft.

Note: Dit artikel geeft de standpunten van de auteur weer, en niet het standpunt van USAPP – American Politics and Policy, noch van de London School of Economics, het Office of the Comptroller of the Currency, of het Amerikaanse ministerie van Financiën.

Verkorte URL voor dit bericht: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

Over de auteur

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson is financieel econoom bij de afdeling Economics van het Office of the Comptroller of the Currency. Zijn onderzoek richt zich voornamelijk op het meten van regelgeving op het gebied van landgebruik en het schatten van de effecten daarvan op de woningmarkten en de demografische samenstelling van steden. Dr. Jackson heeft een Ph.D. van de University of California-Irvine en een B.S. van Utah State University.