Inleiding

Gerechtvaardigde ongunstig bezit claims zijn zeldzaam. In plaats van te gebeuren als een enkele gebeurtenis, hebben ze de neiging om incrementeel toe te nemen door de jaren heen zonder aankondiging of fanfare. Klassieke nadelige bezitsvorderingen zijn onder meer de familie die geleidelijk het lege perceel naast hun huis overneemt, of de veeboer die een aangrenzend stuk land heeft omheind en er tien jaar lang zijn vee heeft laten grazen.

Afwijkend bezit verwijst naar omstandigheden waarin iemand rechtmatig aanspraak kan maken op eigendom van eigendom dat oorspronkelijk niet van hem was. De wet die nadelig bezit regelt is Civil Practices & Remedies Code secties 16.021 en volgende. Het definieert nadelig bezit als “een feitelijke en zichtbare toe-eigening van onroerend goed, begonnen en voortgezet onder een claim van recht die in strijd is met en vijandig staat tegenover de claim van een ander persoon”. De jurisprudentie voegt hieraan toe dat het waar moet zijn dat de bezitter van het onroerend goed het daadwerkelijk openlijk bezit (de overtuiging dat hij het recht heeft om het te bezitten is onvoldoende), dat hij het daadwerkelijk gedurende de wettelijke periode onafgebroken in bezit heeft gehad (sporadisch bezit is onvoldoende), en dat de bezitter vreedzaam een aanspraak op een recht doet gelden dat tegengesteld is aan en exclusief is van alle anderen (gezamenlijk bezit met een eigenaar is onvoldoende). Dit zijn allemaal feitenkwesties waarover een rechter moet beslissen. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Averse possession “requires an actual and visible appropriation of real property, commenced and continued under a claim of right that is inconsistent with and is hostile to the claim of another person.” Het “bezit moet van dien aard zijn dat het onmiskenbaar wijst op een aanspraak van exclusief eigendom van de bewoner.” Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

Om “een claim voor nadelig bezit vast te stellen, moet een eiser bewijzen: (1) feitelijk bezit van het betwiste eigendom, (2) dat openlijk en berucht is, (3) vreedzaam, (4) onder een claim van recht; (5) dat consequent en voortdurend nadelig of vijandig is voor de claim van een andere persoon voor de duur van de relevante wettelijke periode. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Het is niet voldoende om slechts tijdelijk voor eigendom te zorgen, of zelfs de belastingen erover te betalen, totdat de eigenaar weer opduikt. Men kan jarenlang belastingen betalen op andermans eigendom, maar als niet wordt voldaan aan andere vereisten van een rechtmatige aanspraak op nadelig bezit, dan zijn die betalingen niets meer dan een schenking aan de eigenaar.

“Een persoon mag niet door nadelig bezit een recht of titel verwerven op onroerend goed dat is bestemd voor openbaar gebruik.” Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Met andere woorden, men kan geen nadelig bezit doen gelden tegen een overheidsinstantie.

De rol van intentie

Om een succesvolle nadelige bezitter te worden, moet feitelijk bezit plaatsvinden samen met een ondubbelzinnige intentie om zich het eigendom van de geregistreerde eigenaar toe te eigenen. De uitdrukking die af en toe in de jurisprudentie wordt gebruikt is “vijandige bedoeling”, die zowel een gemoedstoestand als een reeks handelingen inhoudt die duidelijk bedoeld zijn om de grond op te eisen en alle anderen uit te sluiten. Indien dergelijke factoren onzeker zijn of moeilijk te bewijzen, dan zal een vordering van nadelig bezit bijna zeker falen. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Niettegenstaande dit, gaat nadelig bezit fundamenteel over actie (van de kant van de bezitter) en/of inactie (van de kant van de record eigenaar). Intentie zonder actie zal geen nadelig bezit tot stand brengen.

Property Description

Dus u wilt een nadelige bezitsclaim leggen op de westelijke veertig acres ten noorden van de spoorlijn? Niet goed genoeg, tenminste niet als u een beëdigde verklaring van nadelig bezit wilt gebruiken. De locatie en de grenzen van het land waarop aanspraak wordt gemaakt moeten met redelijke zekerheid kunnen worden vastgesteld, en dat betekent dat er een correcte juridische beschrijving moet zijn (perceel en blok of metes and bounds). Hiervoor kan een opmeting nodig zijn, vooral in het geval van landelijk gelegen grond. Een alternatief is om eerst een dergelijke opmeting te verkrijgen en dan een beëdigde verklaring van nadelig bezit in te dienen met de opmeting als bijlage; een andere optie – als het dringend is om onmiddellijk een akte op te stellen – is om de beëdigde verklaring in te dienen met de eigendomsbeschrijving zoals die momenteel beschikbaar is en dan later de beëdigde verklaring te wijzigen om de juiste metes and bounds beschrijving op te nemen.

Strikte regels zijn van toepassing

De regels voor nadelig bezit zijn niet voor niets specifiek. Zoals het Hooggerechtshof van Texas heeft verklaard, is de doctrine van nadelig bezit “zelf een harde doctrine, waarbij onroerend goed van een geregistreerde eigenaar wordt afgenomen zonder uitdrukkelijke toestemming of compensatie.” Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). Het statuut stelt regels en voorwaarden waaronder de doctrine van toepassing is, en daaraan moet afdoende worden voldaan. Dichtbij is niet goed genoeg. In het geval dat nadelig bezit wordt betwist, worden alle kwesties feitenkwesties die door de rechter moeten worden beslist.

De wet is zodanig gestructureerd dat de eigenaar van het eigendomsbewijs positieve actie moet ondernemen om het eigendom binnen bepaalde perioden terug te vorderen, die verjaringsperioden worden genoemd. Indien de eigenaar van het goed niet in staat is het goed door vreedzame zelfhulp terug te nemen, moet hij of zij een vordering wegens huisvredebreuk instellen om de wettelijke eigendom vast te stellen en het bezit terug te eisen. Indien de eigenaar niet optreedt, dan is de vordering verjaard en heeft de bezitter van het eigendom de overhand. Merk op dat de doctrine van nadelig bezit niet van toepassing is op openbare gronden of tegen een overheidsinstantie.

De verschillende verjaringstermijnen

De wetgeving inzake nadelig bezit is gebaseerd op kennisgeving samen met de mogelijkheid voor de recordeigenaar om op die kennisgeving te reageren. De legitimiteit van een vordering tot nadelig bezit wordt vastgesteld wanneer de omstandigheden zodanig zijn dat het zichtbaar is voor anderen – dat wil zeggen dat anderen daadwerkelijk op de hoogte zijn of zouden moeten zijn dat de bezitter een aanspraak op het recht op het eigendom doet gelden die feitelijk, openlijk, berucht, exclusief, nadelig, vijandig, continu en ononderbroken is gedurende de toepasselijke wettelijke periode. Het opnemen van een beëdigde verklaring van nadelig bezit voegt aan deze acties toe en maakt de zaak van de nadelige bezitter dwingender.

De last ligt hier bij de geregistreerde eigenaar. Zodra een eigenaar de aanwezigheid van een potentiële bezitter van nadelig bezit ontdekt of anderszins op de hoogte wordt gebracht van een vordering tot nadelig bezit, moet hij of zij handelen om de vordering van de bezitter van nadelig bezit binnen de door een van de drie verjaringstermijnen voorgeschreven periode te verslaan-of de titel verliezen.

De driejarige verjaringstermijn

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Drie-Jaren Statuut):

Volgens deze sectie moet de bezitter daadwerkelijk een eigendomstitel hebben (d.w.z., een akte als onderdeel van een reguliere chain of title) of ten minste “color of title,” wat verwijst naar een aanspraak op een titel die een redelijke basis heeft, maar om een legitieme reden niet past binnen de gebruikelijke chain of title. De bezitter moet dus overdrachts- of titelpapieren kunnen overleggen om de vordering met succes te kunnen doen gelden onder de driejarenwet.

De vijfjarenwet

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Vijf-Jaren Statuut):

Dit spreekt voor zich. Merk op dat onder deze vijf-jaar statuut, een soort van akte nog steeds vereist is.

The Ten-Year Statute

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Tien-Jaren Statuut ):

De bepaling van 10 jaar is de catch all. Een akte of andere akte van eigendom is niet nodig zolang aan de elementen van nadelig bezit wordt voldaan. Dergelijke documentatie kan echter nuttig zijn om de grenzen van het geclaimde stuk grond vast te stellen; anders kan de sleutel tot het bepalen van de grenzen datgene zijn wat omheind is als een “ontworpen omheining” – niet slechts een “toevallige omheining”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

De ontworpen omheiningregel uit Rhodes duikt op in een latere zaak betreffende het laten grazen van vee. “Volgens de Texaanse wet kan uit het gebruik van land voor het weiden van vee geen nadelig bezit van de wet worden afgeleid, tenzij de gebruikte omheining een ‘ontworpen omheining’ is in tegenstelling tot ‘gewone omheiningen’. . . . Tenzij de eiser aantoont dat hij de omheining heeft geplaatst met het doel het eigendom in kwestie te omheinen, is de omheining eerder een toevallige omheining dan een ontworpen omheining.” En een toevallige omheining is niet goed genoeg om een vordering tot bezitsverlies te winnen. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Andere verjaringsregels

Twee andere secties, sectie 16.027 en sectie 16.028, worden minder vaak toegepast. De eerste voorziet in een verjaring van 25 jaar “ongeacht of de persoon wettelijk gehandicapt is of is geweest”. De tweede staat een 25-jarige verjaring toe op basis van een titelakte, zelfs als die akte op het eerste gezicht of in feite nietig is.

Verjaringstermijnen omvatten geen perioden van wettelijke onbekwaamheid (minderjarigheid, krankzinnigheid of dienst in het leger) van de kant van de oorspronkelijke eigenaar.

Verjaringstermijnen kunnen door verschillende opeenvolgende bezitters van het eigendom worden getackeld of gecombineerd zolang er tussen deze personen “privity of estate” (een directe juridische band door middel van de eigendomstitel) bestaat.

Co-eigenaars

Een mede-eigenaar (de juridische term voor mede-eigenaar) mag geen bezitsverlies tegen een andere mede-eigenaar plegen, tenzij de eiser de titel duidelijk verwerpt en beweert dat hij die titel tegenwerkt. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Bovendien moet een mede-eigenaar die tegengesteld bezit tegen een andere mede-eigenaar claimt, affirmatisch aantonen dat alle andere mede-eigenaars ondubbelzinnig van het eigendom zijn verdreven. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. denied). Dienovereenkomstig brengt een beëdigde verklaring van nadelig bezit, of een akte gebaseerd op nadelig bezit, medebezitters alleen op de hoogte van een nadelige bezitsvordering als dat instrument is geregistreerd voordat de andere medebezitters hun belang hebben verworven.

Over het algemeen is er een hogere standaard voor nadelig bezit in het geval van medebezitters. In Hardaway, hierboven geciteerd, legde het Hof uit dat “van medebezitters een zwaardere eis wordt verlangd . … de last is zwaarder omdat medebezitters rechten hebben op eigendom en gebruik van het eigendom die een vreemdeling niet zou hebben … Een partij die zich beroept op nadelig bezit ten opzichte van een mede-eigenaar moet dus niet alleen bewijzen dat het bezit nadelig was, maar moet ook een soort van feitelijke of feitelijke onteigening bewijzen”. Wat wordt er bedoeld met “verstoten”? Wel, het kan precies betekenen wat het impliceert, in de fysieke zin. Het kan ook “constructief” zijn, zoals blijkt uit decennia van exclusief bezit zonder betwisting door andere mede-eigenaars. Een redelijkheidsnorm is van toepassing: “is niets meer dan een toepassing van de regel van indirect bewijs dat het bestaan van bepaalde feiten ertoe leidt dat redelijkerwijs kan worden aangenomen dat de eigenaar ervan op de hoogte is gebracht dat de pacht is opgezegd … Handelingen die onverenigbaar zijn met het oorspronkelijke gebruik van het goed kunnen dus voldoende zijn om de eigenaar ervan op de hoogte te brengen dat de pacht is opgezegd. Hetzelfde geldt in gevallen van langdurig bezit door de huurder onder eigendomsvoorbehoud, wanneer de huurder geen aanspraak heeft gemaakt op het eigendom. Tex—Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Het speciale geval van cotenant erfgenamen

Het is een interessant geval wanneer een bezitter een tegenstrijdige bezitsvordering instelt tegen familieleden in een erfrechtelijke situatie-bijvoorbeeld, een zoon wil aanspraak maken op de familieboerderij nadat zijn ouders zonder testament zijn overleden, en zijn broers en zussen tonen geen belangstelling of zijn al lang verdwenen. Voorheen werd nadelig bezit tegen mede-erfgenamen op dezelfde manier bereikt als tegen andere mede-erfgenamen, met het voorbehoud dat, om nadelig te zijn, de bezittende erfgenaam moest aantonen dat hij de andere erfgenamen met geweld of notoir had verdrongen, misschien met behulp van een jachtgeweer.

Richtelijk erkennend dat deze aanpak inherente gevaren met zich meebracht, voegde de wetgever in 2017 Sec. 16.0265 toe aan de Civil Practice & Remedies Code om gevallen van “cotenant erfgenamen” te regelen. Cotenant erfgenamen hebben nu specifieke wettelijke lasten te voldoen als ze nadelig bezit willen claimen tegen hun familieleden (“ouster” is niet langer een van hen). Wie zijn mede-erfgenamen? Het statuut definieert deze als “een van twee of meer personen die tegelijkertijd identieke, onverdeelde eigendomsbelangen verwerven in, en rechten op bezit van, hetzelfde onroerend goed door werking van de toepasselijke successiewetten van deze staat, of een opvolger in het belang van een van deze personen.”

Zowel beëdigde verklaringen van erfgenaamschap als nadelig bezit worden overwogen Een bezitsperiode van tien jaar is vereist gedurende welke geen andere mede-erfgenaam mag hebben bijgedragen tot het onderhoud van het eigendom of de betaling van belastingen; de bezetting van de bezitter mag hebben aangevochten; een vordering mag hebben ingesteld of ingediend; of een overeenkomst mag hebben gesloten met de bezitserfgenaam. Er geldt een wachttijd van vijf jaar vanaf het moment dat een mede-erfgenaam zijn of haar beëdigde verklaringen van erfgerechtigdheid en ongerechtigd bezit heeft ingediend. Er is ook een kennisgeving in de krant vereist en er wordt een limiet van 160 acres opgelegd. Het resultaat is al met al een minder kleurrijk, maar beschaafder proces.

Verzet door de bezitter in het ongelijk

Een andere mogelijkheid is dat een bezitter in het ongelijk een proces aanspant om het eigendomsrecht vast te stellen. Om dit te doen, moet de bezitter bewijzen (1) een zichtbare toe-eigening en bezit van het land, voldoende om de geregistreerde titelhouder op de hoogte te stellen (2) dat vreedzaam is, (3) op grond van een claim van recht die vijandig is aan de claim van de titelhouder, en (4) dat het voortduurt voor de duur die in de toepasselijke wet is gespecificeerd. Wat is een “zichtbare toe-eigening”? De bezitter moet zich “het eigendom zichtbaar toe-eigenen om aan ieder ander kenbaar te maken dat hij een recht op het eigendom claimt.” Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Veel mensen bereiken dit door het eigendom te omheinen en er anderszins duidelijk heerschappij over uit te oefenen.

Section 16.034 bepaalt dat de winnende partij in een proces voor bezit van onroerend goed een toekenning van kosten en redelijke advocaatkosten kan ontvangen.

Judgment Liens against Adversely-Possessed Property

Wat gebeurt er als het land dat adversely possessed is, een of meer executoriale pandrechten heeft die erop zijn bevestigd? Een hof van beroep in San Antonio heeft geoordeeld dat de pandrechten teniet zijn gegaan. “De partijen hebben bedongen dat Jones een geldig retentierecht had op de twee percelen en dat hij aan de wettelijke vereisten voldeed om zijn retentierecht uit te winnen. De partijen hebben ook bedongen dat, voor zover van toepassing, Harrison en Stephens hebben voldaan aan de voorwaarden van de drie- en vijfjarige statuten inzake bezitsrechten… . . Onder de feiten van deze zaak is de centrale vraag of een eigendomsbeperking door het nadelige bezit van de rechtsopvolger van de executieschuldenaar een vonnisuitwinning teniet doet. Wij zijn van mening dat dit het geval is onder Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Verjaringstermijn van drie jaar), § 16.025 (Verjaringstermijn van vijf jaar), en § 16.030. . . . Wij zijn voorts van oordeel dat de verjaring is begonnen te lopen tegen de houder van het vonnis, Jones, vanaf het tijdstip van inbezitneming door de respectieve eisers, die van de executieschuldenaar hebben gekocht”. Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, writ denied).

Creatieve Benaderingen: The Affidavit of Adverse Possession

Wat moet een nadelige bezitter doen die meent dat een van de bovengenoemde verjaringstermijnen hem toestaat eigendom te claimen? De eerste en beste optie is om een vordering wegens huisvredebreuk in te stellen. Indien een rechtszaak echter niet betaalbaar is, is een tweede keuze een beëdigde verklaring van nadelig bezit in te dienen bij de onroerendgoedregisters van het graafschap, waarin de verschillende elementen van een vordering tot nadelig bezit in specifieke bewoordingen zijn opgenomen. Een dergelijke beëdigde verklaring fungeert als een markering die begint met de kennisgeving, waardoor een vast punt voor het uitvoeren van de toepasselijke verjaringstermijnen. Naarmate de beëdigde verklaring in de loop van de tijd zonder tegenstand rijpt, wint zij geleidelijk aan geloofwaardigheid.

Merk op dat het mogelijk is om een beëdigde verklaring in te dienen voordat de toepasselijke verjaringstermijn volledig is verstreken. De beëdigde verklaring kan een datum beweren waarop het nadelige bezit begon (wat een datum jaren in het verleden kan zijn) en verklaren dat indien de huidige omstandigheden voortduren en de volledige verjaringstermijn verstrijkt, de eiser de fee simple eigenaar zal worden.

Het geschil over de vraag of county-griffiers al dan niet verplicht zijn om eigendom uitgevoerde en erkende beëdigde verklaringen van nadelig bezit te accepteren voor indiening, werd effectief beslecht door een advies van de Texas General Attorney’s (genummerd KP-0165) dat in 2017 werd uitgegeven. De vraag werd bevestigend beantwoord, onder verwijzing naar Local Government Code sec. 192.001: “De county-griffier registreert elke akte, hypotheek, of ander instrument dat wettelijk vereist of toegestaan is om te worden geregistreerd.” Ook werd aangehaald: Property Code sec. 12.001(1)(a): “Een akte met betrekking tot onroerend of persoonlijk eigendom kan worden geregistreerd als het is erkend, beëdigd met een geldig legalisatiebewijs, of bewezen volgens de wet.” Advocaat Generaal Ken Paxton stelt verder in zijn advies dat “Een county griffier geen deponeringsvereisten mag opleggen die verder gaan dan die welke in sectie 12.001 zijn uiteengezet.” Immers, zo redeneert hij, “Het louter indienen van een beëdigde verklaring waarin een nadelig belang in andermans eigendom wordt bevestigd, geeft de indiener nog geen eigendomsrecht.” Als provinciegriffiers een rechtsmiddel willen hebben voor verdachte documenten, dan ligt hun toevlucht bij Government Code sec. 51.901 (a)(2), dat betrekking heeft op het indienen en registreren van documenten waarvan de griffier redelijkerwijs kan aannemen dat zij te goeder trouw frauduleus zijn. Maar griffiers kunnen niet per se discrimineren tegen een hele klasse van documenten.

Title Research

Het is een goed idee om titelonderzoek te doen om te bepalen of er bekende eigenaren zijn die gelokaliseerd kunnen worden. Titel bedrijven zullen een relatief goedkoop titel rapport of een online service kan worden gebruikt. Het titelrapport kan nuttige informatie verschaffen bij het opstellen van de beëdigde verklaring. Als uit het titelrapport blijkt dat er geregistreerde eigenaars zijn die kunnen worden opgespoord, kan een potentiële bezitsclaimer beter contact met hen opnemen en proberen een overeenkomst te sluiten waarbij de bestaande eigendomsstructuur behouden blijft. Helaas zal dit waarschijnlijk de betaling van geld voor hun belangen inhouden.

Hybride Affidavits

Als er erfgenamen bestaan (of ze nu kunnen worden gevonden of niet), dan kan een affidavit van nadelig bezit worden gecombineerd met een affidavit van erfgenaamschap-getiteld “Affidavit of Heirship and Adverse Possession.” Het erfrechtgedeelte van de hybride beëdigde verklaring moet een opsomming bevatten van de familieomstandigheden samen met een verklaring wie de erfgenamen worden geacht te zijn, in het licht van sectie 203.001 van de Estates Code. In het gedeelte over nadelig bezit worden de gebruikelijke beweringen gedaan over feitelijk en vreedzaam bezit, enz. Tenminste twee belangeloze getuigen moeten tekenen. Drie is beter.

Betaling van belastingen

Cliënten vragen routinematig naar de betaling van achterstallige belastingen op land dat zij in vijandig bezit willen nemen. “Moeten we de belastingen betalen?” vragen ze. Ja, anders zal de belastingdienst uiteindelijk een belastingverkoop houden en zal iemand anders het eigendomsrecht verwerven. Cliënten vragen ook: “Kunt u garanderen dat ik mijn geld niet verlies als ik de belastingen betaal?” Het antwoord is natuurlijk nee. Ten eerste, advocaten garanderen nooit iets. Ten tweede is het altijd mogelijk dat de ware eigenaar van het onroerend goed opduikt en het bezit opeist. Als dat gebeurt, dan heeft de cliënt een gift gedaan aan die persoon door achterstallige belastingen te betalen.

De beëdigde verklaring van nadelig bezit is een creatief apparaat dat goedkoop is en vaak effectief. Het proces is echter niet zonder een zekere mate van risico en onzekerheid.

Het creëren van een nieuwe keten van eigendom

Als een extra creatieve stap, kan de beëdigde verklaring van nadelig bezit worden gevolgd door een akte van het onroerend goed uit de nadelige bezitter (aan een derde trustee, bijvoorbeeld) en vervolgens een andere akte terug in de naam van de nadelige bezitter. Het doel is de bezitter van de onteigening een geregistreerde akte op zijn of haar eigen naam te geven, zodat een nieuwe eigendomsstructuur ontstaat. Dergelijke akten moeten specifieke en passende bewoordingen bevatten met betrekking tot het nadelige bezit en de eerder geregistreerde beëdigde verklaring, met het uiteindelijke doel om in de toekomst door een titelbedrijf te worden gecontroleerd. Als de termijn van tien jaar is verstreken, kan men voor dit doel speciale garantieakten gebruiken; zo niet, dan moeten akten zonder garantie worden gebruikt. Een passende vrijwaringsclausule moet worden opgenomen om de tussenpersoon te beschermen.

Deze aanpak is ontworpen om de bezitter van het eigendom geloofwaardigheid te geven naarmate zijn aanspraak op het eigendomsrecht over een periode van tijd vordert. Aangezien deze methode geen onmiddellijke resultaten oplevert, is zij niet geschikt voor investeerders die eigendom tegengesteld willen verwerven en het vervolgens willen omdraaien.

Doe-het-zelvers opgelet. Deze transacties moeten alleen worden behandeld door een bekwame onroerend goed advocaat om te voorkomen dat het doen van meer schade dan voordeel als het gaat om de nadelig bezit claim. Er is een extra waarschuwing hier: de 84e wetgever gewijzigd Business & Commerce Code hoofdstuk 27 op te nemen onroerend goed overdracht fraude als een misleidende handelspraktijk onder de DTPA. De wijziging staat ook uitdrukkelijk vervolging van dergelijke fraude toe, dus het gebruik van elke creatieve techniek om een nieuwe eigendomstitel te vestigen moet goed gebaseerd zijn op de feiten en de wet.

Remedies voor de Record Owner

Wat moet een eigenaar doen die ervan op de hoogte is gesteld dat iemand anders een claim van nadelig bezit indient? Er zijn een paar mogelijkheden, maar het is belangrijk op te merken dat niets doen daar niet bij hoort, aangezien de verjaringstermijn uiteindelijk zal verstrijken en de eiser erin zal slagen de eigendomstitel te verwerven. Een mogelijkheid is het indienen van een tegengestelde beëdigde verklaring in het kadaster waarin de vordering van de bezitter van het onroerend goed uitdrukkelijk wordt afgewezen; in bepaalde omstandigheden kan dit voldoende zijn om de zaak te beëindigen. Anders, de enige veilige cursus van actie is voor de eigenaar om een rechtszaak bekend als “op verboden terrein te proberen titel.”

Wat heeft de advocaat nodig van de klant?

Omstandigheden variëren, natuurlijk, dus de klant moet bereid zijn om de aard van zijn of haar nadelig bezit vordering op het onderwerp eigendom uit te leggen. Heeft de cliënt het omheind? Een constructie opgericht? Maait en onderhoudt de cliënt het eigendom? Betaalt hij er belasting over?

Een goede juridische beschrijving is essentieel. Het heeft weinig zin om een vordering tot bezit in te stellen als de grenzen van het onroerend goed niet duidelijk zijn. In veel gevallen kan de cliënt het beste een opmeting laten doen alvorens verder te gaan. De klant moet ook een kopie van de laatste geregistreerde akte van het onroerend goed, zodat de beëdigde verklaring van nadelig bezit kan een uitdrukkelijke, directe link naar de bestaande keten van titel (merk op dat een verkorte juridische beschrijving van de taxatie district, die een andere computer dan de onroerende goederen records gebruikt, is over het algemeen niet voldoende) bevatten;

Finitief, als de zaak potentiële erfgenamen betreft, en de waarschijnlijke strategie de indiening van een hybride beëdigde verklaring zal zijn, dan zal de cliënt wat onderzoek moeten doen naar wie de erfgenamen zijn en waar zij kunnen worden gevonden. Het verkrijgen van een titelrapport van een titelbedrijf is een goed idee in deze meer complexe gevallen.

Een noot over onwettigheid

Onroerend goed advocaten worden regelmatig benaderd door personen die een campagne willen ondernemen van het beweren van nadelig bezit met betrekking tot eigendommen (soms tientallen van hen) die zij als “verlaten” beschouwen. Dit zijn vaak in beslag genomen huizen die eigendom zijn van kredietverstrekkers en die momenteel leeg staan. Rechtbanken hebben de neiging om de belangen van deze afwezige kredietverstrekkers/nu-eigenaars te beschermen.

Het belangrijkste is dat het statuut het gebruik van de regels inzake nadelig bezit als een zakenplan voor agressieve investeerders niet overweegt of goedkeurt. In feite houdt een dergelijke strategie uitdrukkelijk in: inbraak, indiening van valse akten, laster van eigendomstitel en fraude. De officieren van justitie in Texas zijn begonnen met de vervolging van deze handelingen als strafrechtelijke overtredingen. In het voornoemde advies van de officier van justitie stelt procureur-generaal Paxton: “Frauduleuze beëdigde verklaringen zijn strafbaar en county griffiers hebben de plicht eigenaren van onroerend goed op de hoogte te stellen wanneer een frauduleuze beëdigde verklaring is ingediend.” Dienovereenkomstig moeten beëdigde verklaringen van nadelig bezit voorzichtig en alleen in legitieme omstandigheden worden gebruikt.

Uit onze zaakdossiers

Virgil en Bob waren broers die opgroeiden op een stuk land van 80 hectare in Oost-Texas dat werd doorsneden door een beek die de lokale bevolking “de bayou” noemde. Toen Bob acht jaar oud was, liep hij weg van de boerderij en viel in de bayou, waar het wemelde van het ongedierte, zoals krokodillen en watermocassins. Hij ontsnapte door zich met de wortels van een cipresboom uit het bruisende water te hijsen en kwam modderig en drijfnat weer thuis. Zijn ouders waren zowel opgelucht als trots dat hun zoon de vindingrijkheid had getoond om te overleven en na verloop van tijd groeide het verhaal uit tot een legende. In plaats van twee uur werd er nu verteld dat de jongen twee dagen weg was geweest en had overleefd door ratelslangen met zijn blote handen te doden en rauw op te eten. “Bayou Bob’ groeide uit tot een broedende hulk van 1.80 meter en niemand, maar dan ook niemand, nam hem ooit in de maling.

Virgil, hoewel kleiner van gestalte, compenseerde dat met een extra dosis gemeenheid. Hij begon een leven van kleine criminaliteit, waaronder autodiefstal en zware overval en, op de leeftijd van 25, had in totaal drie jaar doorgebracht in de gevangenis van Hunstville, waar-van alles wat hij besloot om zich in te lezen in de wet. Dit omvatte de wet van nadelig bezit. Aangezien de ouders nu overleden waren, werd Virgil gefixeerd op het terugwinnen van het familie land voor zichzelf. Hij was vastbesloten Bayou Bob (die hij nu haatte) ervan af te krijgen, zodat hij gelukkig kon leven met Sally Mae, zijn middelbare school liefje, die de enige was die hem ooit schreef in de gevangenis.

Na zijn vrijlating, beraamden Virgil en Sally Mae een plan om Bob te bespringen als hij thuiskwam van zijn werk en hem dan op de juiste manier “te verdrijven” van het eigendom door hem, bewusteloos of dood, voorgoed terug te brengen naar de bayou. De plannen liepen uit de hand. Toen Bob het huis binnenkwam, viel Sally Mae op hem met een grote ijzeren braadpan, sloeg hem herhaaldelijk op het hoofd en gezicht, en brak zijn neus. Virgil richtte met zijn eekhoorngeweer, maar in de daaropvolgende chaos kon hij alleen Sally Mae in de arm schieten. Ze was zo woedend hierover dat ze in plaats daarvan achter Virgil aanging. Een paar machtige vuistslagen van Bob maakten een definitief einde aan de ruzie en Virgil werd, in korte tijd, teruggebracht naar Huntsville. De afzetting was mislukt. Bob, onder de indruk van Sally Mae’s vechtlust, trouwde met haar en begon ’s avonds rechten te studeren, en werd uiteindelijk een gerespecteerd letselschade advocaat in Oost-Texas. Zelfs de rechters in het gerechtsgebouw noemden hem respectvol Bayou Bob en niemand, absoluut niemand, heeft ooit nog met hem gerotzooid.

De informatie in dit artikel wordt alleen verstrekt voor algemene educatieve doeleinden en wordt niet aangeboden als juridisch advies waarop iemand kan vertrouwen. De wet verandert. Juridisch advies met betrekking tot uw individuele behoeften en omstandigheden is raadzaam voordat u enige actie onderneemt die juridische gevolgen heeft. Raadpleeg ook uw belastingadviseur, aangezien wij geen belastingconsulenten zijn en geen belastingadvies geven. Dit kantoor vertegenwoordigt u niet (d.w.z. er ontstaat geen advocaat-cliënt relatie) tenzij en totdat het wordt ingehuurd en er uitdrukkelijk schriftelijk mee instemt dit te doen.

Copyright © 2020 door David J. Willis. Alle rechten wereldwijd voorbehouden. Reproductie of hergebruik van dit materiaal voor welk doel dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming en volledige naamsvermelding is ten strengste verboden. David J. Willis is gecertificeerd in zowel residentieel als commercieel onroerend goed recht door de Texas Board of Legal Specialization. Meer informatie is beschikbaar op zijn website, https://www.LoneStarLandLaw.com.