Het woord hefboomwerking heeft verschillende definities en kent kleine nuances, afhankelijk van de context waarin het wordt gebruikt. Ik wil het er in deze specifieke post over hebben in termen van investeren in onroerend goed.

In dit geval betekent hefboomwerking het gebruik van geleend kapitaal om het rendement van uw investering te verhogen. Voor velen van u klinkt dat misschien eng, maar als u huiseigenaar bent, gebruikt u waarschijnlijk precies dit.

Hefboomwerking – geleend kapitaal gebruiken om het rendement van uw investering te verhogen

De meeste mensen die ik ken, kopen een huis niet meteen in contanten. (Zou dat niet mooi zijn!) In plaats daarvan doen ze meestal een aanbetaling (20%) en lenen ze de rest (80%) van een bank om een bezit (uw huis) te verwerven. U bent van plan de hypotheek in de loop van de tijd af te betalen en ik weet zeker dat u allemaal hoopt dat de hypotheek in de loop van de jaren in waarde zal stijgen. Het bedrag van de winst is een direct resultaat van de waardering & hefboomwerking.

Met andere woorden, hefboomwerking is een krachtig instrument dat een kleinere investering in staat stelt controle te krijgen over een actief dat een hogere waarde heeft. Daarom resulteren kleine waardestijgingen van de investering in veel grotere totale winsten.

Hefboomwerking tot rijkdom

Dus, hoe kan het u rijk maken? Nou, het kan uw rendement enorm vergroten.

Hier is een basisvoorbeeld om dit concept te illustreren en hier zijn de veronderstellingen in dit model:

• Ik gebruik de algemeen aanvaarde 10% gemiddelde jaarlijkse beurswinsten, jaarlijks samengesteld
• Ik gebruik 5% waardestijging van de nationale gemiddelde woningwaarde (deze waarde varieert van 4-6%, afhankelijk van uw bron)
• Niet rekening houdend met inflatie of belastingen
• Bij de aankoop van het beleggingspand, is het er een waar de huurder de betrokken kosten dekt (hypotheek, belastingen, verzekeringen, onderhoud, enz.). Niet moeilijk om te doen, zoals hier wordt verwezen.
• Ook al betalen de huurders de schuld af, ik houd het oorspronkelijke schuldbedrag hetzelfde om de berekeningen te vergemakkelijken. In werkelijkheid zou de schuld langzaam worden afbetaald en verminderen, toevoegend aan het eigen vermogen van het beleggingspand.

Als u $ 100.000 had om volledig in de aandelenmarkt te investeren, koopt dit dollarbedrag een vastgesteld aantal aandelen dat gelijk is aan deze waarde. Vergeet de transactiekosten, op dat moment koopt u met uw $100.000 aandelen met een waarde van precies $100.000.

Nu, stel dat u in plaats daarvan een beleggingsobject koopt dat ook $100.000 waard is. In dit geval bent u echter in staat een lening op het onroerend goed af te sluiten en een aanbetaling van 25% ($25.000) te doen, waarbij de bank u $75.000 leent om het te kopen. U controleert nu dit bezit van $100.000 met $25.000. Dit is een voorbeeld van een eenvoudige hefboomwerking.

Nog even verder, laten we zeggen dat de waarde van beide activa, aandelen en vastgoedbeleggingen, beide groeien met hun verwachte groei/groeipercentage. Wat houdt u na een jaar over? Laten we eens kijken:

	Stocks	Real Estate
Koopprijs	100.000	100.000
Investeringsbedrag	100,000	25.000
% Jaarlijkse winst	10%	5%
Waarde van de investering na 1 jaar	110,000	105.000
Waardevermeerdering	10.000	5,000
% Rendement op investering*	10%	20%

*Uw rendement op investering wordt berekend door de waardevermeerdering te delen door uw oorspronkelijke investering.

U kunt zien dat hoewel uw jaarlijkse winst in onroerend goed de helft is van die in aandelen, uw totale rendement op de investering het dubbele kan zijn door het gebruik van een hefboomwerking.
Laten we dat nu eens extrapoleren over 5 jaar met winsten die jaarlijks worden samengesteld. U kunt beginnen te zien hoe hefboomwerking een enorme impact maakt.

	Stocks	Real Estate
Koopprijs	100,000	100,000
Investeringsbedrag	100,000	25.000
% Jaarlijkse winst	10%	5%
5 jaar Waarde van de investering	161.051	127,628
Waardewinst (schuld aftrekken)	61.051	27.628
Overall Return on Investment	61%	111%

Om het nog interessanter te maken, op het moment van aankoop, in plaats van slechts $25.000 te gebruiken, gebruikte u dezelfde $100.000 die u zou hebben gebruikt om aandelen te kopen, gebruikte u het als aanbetaling (25%) en kocht u met een hefboom een eigendom ter waarde van $400.000. Nou, hier is hoe dat eruit ziet na een jaar:

	Stocks	Real Estate
Koopprijs	100.000	400.000
Investeringsbedrag	100,000	100.000
% Jaarlijkse winst	10%	5%
Waarde van de investering na 1 jaar	110,000	420.000
Waardevermeerdering	10.000	20.000
Overall Return on Investment	10%	20%

Hier ziet u hoe het er na 5 jaar uit zou kunnen zien.

	Stocks	Real Estate
Koopprijs	100.000	400.000
Investeringsbedrag	100,000	100.000
% Jaarlijkse winst	10%	5%
5 jaar Waarde van de investering	161,051	510,513
Waardevermeerdering (schuld aftrekken)	61,051	110,513
Overall Return on Investment	61%	111%

Hopefully deze winsten ziet er indrukwekkend voor u, zelfs met de helft van de jaarlijkse % winst van aandelen. Voor mij in ieder geval wel.

Hier volgt een persoonlijk voorbeeld van het hefboomeffect in de praktijk:

Ik heb 5 jaar geleden mijn eigen huis gekocht. De waarde van mijn huis is verdubbeld door de “hete” markt waarin ik woon. Ik deed een aanbetaling van 20% op het huis. Door de hefboomwerking verdubbelde mijn rendement niet alleen (zoals het huis), maar resulteerde in feite in een winst van 500% in 5 jaar en een rendement van 43% op jaarbasis. De eerste $500.000 winst zou belastingvrij zijn als we verkochten, wat in mijn belastingschijf enorm is! Om deze winst te realiseren, zou ik echter moeten verkopen en verhuizen, maar dat zal ik nog niet doen op basis van wat ik hier heb geschreven.

Voorzichtigheid

Een waarschuwing: een hefboom kan een tweekoppig beest zijn waarbij u uw winst kunt vermenigvuldigen, maar ook uw verliezen kunt vermenigvuldigen in het geval u moet verkopen. Persoonlijk gebruik ik graag een hefboom voor mijn vastgoedinvesteringen. Ik koop ze niet allemaal in contanten. Ik probeer echter niet te veel hefboomeffecten te gebruiken, zodat als ik enkele huurders verlies, ik de schuldendienst kan dekken en niet het risico loop alles te verliezen. Dat is hoe zo veel mensen het allemaal verloren tijdens de economische neergang van 2008. Ze bezaten veel beleggingen naast hun persoonlijke huizen, konden de schuldendienst of de hypotheek niet dekken, en uiteindelijk verloren ze hun hele beleggingen.

Samenvatting

Schulden kunnen eng zijn, maar het kan ook een krachtig hulpmiddel zijn wanneer ze op de juiste manier worden gebruikt om rijkdom te vergaren. Ik stel een balans voor – wees niet zo bang voor het hefboomeffect dat je het niet in je voordeel gebruikt, maar maak ook niet zoveel schulden dat je een dip in de economie niet zou kunnen overleven.