Als verhuurder of aspirant-vastgoedbelegger is het mogelijk dat een geldverstrekker u huurinkomsten laat gebruiken om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Of ze dat ook daadwerkelijk doen, hangt af van uw vermogen om uw inkomsten te bewijzen, of als het om een nieuwe huurwoning gaat, bewijs van de inkomstenpotentie van het pand. Kredietverstrekkers moeten zich aan speciale richtlijnen houden bij het nemen van hun beslissing. Lees verder voor meer informatie over deze bepalingen, en hoe ze van invloed kunnen zijn op uw geschiktheid.

• Telt huurinkomen mee bij het aanvragen van een hypotheek?
• Wanneer wordt huurinkomen geaccepteerd voor acceptatie?
• Wanneer wordt voorspeld huurinkomen geaccepteerd voor acceptatie?
• Hoe wordt huurinkomen berekend voor een hypotheekaanvraag?
• Hoe gebruik ik huurinkomen om me te kwalificeren voor een hypotheek?
• Hoe verifiëren geldverstrekkers huurinkomsten in uw aanvraag?

Telt huurinkomen mee bij het aanvragen van een hypotheek?

In het algemeen kunnen huurinkomsten worden meegerekend bij het aanvragen van een hypotheek of het herfinancieren van een beleggingspand. Echter, net als alle andere bronnen van inkomsten, moet het goed worden gedocumenteerd en voldoen aan specifieke kwalificerende richtlijnen.

Volgens Fannie Mae’s richtlijnen voor huurinkomsten – een van de grootste kopers van conforme leningen in de VS. – moet aan de volgende criteria worden voldaan:

Huurinkomsten uit een commercieel pand dat eigendom is van de kredietnemer, bijvoorbeeld, zijn aanvaardbaar als ze niet afkomstig zijn van het pand dat wordt gefinancierd.

Op voorwaarde dat uw eigendom aan deze voorwaarden voldoet, is het meerekenen van uw huurinkomsten vooral een kwestie van het invullen van de juiste formulieren en het verstrekken van de juiste documenten aan de kredietverstrekker. Wat u moet verstrekken, hangt af van de vraag of de woning al een gevestigde huurgeschiedenis heeft.

Wanneer worden huurinkomsten geaccepteerd voor underwriting?

Als u al eigenaar bent van de huur en de inkomsten die daaruit voortvloeien kunt documenteren, wordt uw inkomen als reëel beschouwd – in plaats van geprojecteerd – door de kredietgever. Echte huurinkomsten zullen door underwriters worden overwogen.

Een bank zou naar twee jaar van uw belastingaangiften kunnen kijken om te zien hoeveel bewezen inkomsten uit uw huurcontracten zijn gegenereerd.

Voor uw persoonlijke belastingaangiften om voldoende te zijn – per Fannie Mae – moet u IRS-formulier 1040, Schedule E indienen. Als u een bedrijfsbelastingaangifte indient, zou u het formulier Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership of an S Corporation invullen, dat ook bekend staat als IRS-formulier 8825.

Fannie Mae zal waarschijnlijk ook vereisen dat een taxatierapport wordt uitgevoerd om de marktwaarde van het pand te schatten. Als u een een-eenheid huurwoning, zal dit vereisen dat een taxateur een Single-Family Comparable Rent Schedule (Form 1007) in te vullen. Voor woningen met twee tot vier wooneenheden moet de taxateur formulier 1025 invullen – het taxatierapport voor kleine woningen.

Wanneer worden voorspelde huuropbrengsten geaccepteerd voor acceptatie?

Soms kunnen huuropbrengsten niet worden bewezen via een belastingaangifte. Stel bijvoorbeeld dat u de woning net hebt gekocht, of dat u de woning in het midden van het jaar hebt gekocht en slechts een deel van de huurinkomsten op uw belastingaangifte laat zien.

In dat geval worden de huurinkomsten als voorspeld beschouwd en kunnen ze – onder bepaalde omstandigheden – worden gebruikt voor acceptatiedoeleinden. Nogmaals, het is een kwestie van het kunnen aantonen van het inkomstenpotentieel van het onroerend goed.

Als de huurder een huurder heeft, zullen kredietverstrekkers een percentage van het inkomen nemen dat is geschetst op een huurcontract en dat gebruiken om de verwachte huurinkomsten te bepalen. Ze gebruiken meestal 75% van uw totale gerapporteerde inkomsten – 25% wordt afgetrokken om rekening te houden met mogelijke leegstand en lopend onderhoud.

Als er geen huurder is, zal de geldschieter een taxateur een audit van het pand laten doen en vergelijkingsmateriaal gebruiken van huurprijzen voor vergelijkbare panden in het gebied om de potentiële huurinkomsten te schatten.

Wanneer zijn voorspelde huurinkomsten niet acceptabel?

Geprojecteerde huurinkomsten zijn echter niet altijd acceptabel voor acceptatie. Eerst en vooral kunt u een probleem hebben om het te laten meetellen als het niet kan worden gedocumenteerd (bijvoorbeeld als de huur contant is betaald). Dit komt omdat kredietverstrekkers soms kopieën van cheques vragen als bewijs dat de huur regelmatig op tijd wordt betaald.

Ook kunnen voorspelde huurinkomsten moeilijk te rechtvaardigen zijn als de lease minder waard is dan de marktwaarde. Laten we zeggen dat u hebt besloten een vriend of familielid preferentiële huur te bieden. Als die wordt aanvaard, haalt u er misschien niet zoveel waarde uit als u had gehoopt. In dit geval zou je de huurwaarden moeten gebruiken die in de huurovereenkomst zijn uiteengezet als je verwachte inkomsten, in plaats van de marktwaarde waarvoor de eenheid kan worden getaxeerd.

Hoe wordt het huurinkomen berekend voor een hypotheekaanvraag?

De manier waarop uw huurinkomen zal worden berekend wanneer u probeert zich te kwalificeren voor een hypotheek, zal afhangen van de documentatie die wordt gebruikt om het te rechtvaardigen.

Hoe worden huurinkomsten berekend met federale belastingaangiften?

Wanneer federale belastingaangiften worden gebruikt om in aanmerking komende huurinkomsten te berekenen, moet de geldschieter alle afgetrokken kosten – afschrijvingen, rente, huiseigenarenvereniging contributies, belastingen of verzekeringen – weer toevoegen aan de cashflow van de kredietnemer voordat hij berekeningen maakt. Eventuele eenmalige onroerend goed kosten mogen weer worden toegevoegd, op voorwaarde dat ze dienovereenkomstig werden gedocumenteerd.

Het inkomen wordt vervolgens gemiddeld over het aantal maanden dat de potentiële kredietnemer het pand als een verhuureenheid gebruikte tijdens het laatste belastingjaar.

Hoe worden de huurinkomsten berekend met huurcontracten en taxaties?

Voor huurcontracten en taxaties, zal de geldschieter een deel van het verwachte inkomen nemen en dit gebruiken voor hun berekeningen. Ze gebruiken meestal 75%, met de andere 25% rekening houdend met verwachte leegstand.

Hoe werkt huurinkomsten factor in DTI?

Uw debt-to-income (DTI) ratio is een belangrijke factor die kredietverstrekkers kijken bij de beslissing om uw lening aanvraag goed te keuren. Het is in wezen de som van uw maandelijks terugkerende schuld gedeeld door uw totale maandelijkse inkomen. Normaal gesproken zoeken kredietverstrekkers naar een ratio die lager is dan of gelijk is aan 43%. Hoewel, hoe lager uw ratio is, hoe beter.

Bijvoorbeeld, laten we zeggen dat je een bruto maandelijks inkomen van $ 5.000. Ondertussen is uw hypotheekbetaling $ 1.000, hebt u een maandelijkse studentenleningbetaling van $ 300, een autobetaling van $ 300 en een minimale creditcardbetaling van $ 200.

De wiskunde zou er als volgt uitzien:

($ 1.000 + $ 300 + $ 200)/ $ 5.000 = 0,36

In dit geval zou uw schuld / inkomensratio 36% zijn.

Bij het uitvoeren van deze berekening zijn er echter een paar meer details om te overwegen, met name als de huurinkomsten die u hoopt te gebruiken afkomstig zijn van uw hoofdverblijfplaats of een afzonderlijk beleggingspand.

Als uw berekende huurinkomsten – die zijn gemiddeld over het aantal maanden dat het in het laatste belastingjaar als een huurwoning werd gebruikt – afkomstig zijn van uw hoofdverblijfplaats, moet u deze toevoegen aan uw berekening van het bruto maandinkomen. Ondertussen moet het volledige bedrag van uw maandelijkse hypotheekbetaling worden opgenomen in uw maandelijkse schulden.

Als dat berekende inkomen niet afkomstig is van uw hoofdverblijfplaats, zou het alleen meetellen voor uw bruto maandinkomen als het meer is dan uw maandelijkse hypotheekbetaling.

Hoe beïnvloedt het huuropbrengst uw netto cashflow?

Voor huurwoningen zal de geldschieter ook naar uw netto cashflow kijken. In de meeste financiële situaties wordt de netto cashflow weergegeven door uw uitgaven van uw inkomsten af te trekken. Echter, in huur scenario’s, het is een beetje ingewikkelder. Ook hier gebruiken kredietverstrekkers 75% van uw totale huurinkomsten vóór aftrek van de uitgaven.

Als het resulterende getal positief is, hebt u geluk. Dat getal wordt dan opgeteld bij uw inkomen. Als dat niet het geval is, wordt het echter als een verlies geteld en moet u het uit een andere bron goedmaken.

Berekening van huurinkomsten werkbladen

Fannie Mae biedt werkbladen zodat u een idee kunt krijgen van wat uw huurinkomsten kunnen zijn voordat u uw papierwerk naar een geldschieter brengt. Welk werkblad voor u geschikt is, hangt af van de vraag of uw woning een hoofdverblijfplaats, vastgoedbelegging of commercieel bedrijf is, en hoeveel verhuureenheden u hebt:

Hoe gebruik ik huurinkomsten om in aanmerking te komen voor een hypotheek?

Voor het grootste deel zal het proces van het aanvragen van een hypotheek met behulp van huurinkomsten hetzelfde zijn als het zou zijn zonder het. U moet echter bereid zijn om aanvullende documentatie te verstrekken om uw werkelijke of voorspelde huurinkomsten te bewijzen – en u kunt door wat extra doorlichting gaan.

Introduceren van huurinkomsten in uw aanvraag

U zult uw huurinkomsten willen introduceren op hetzelfde moment als u uw geldschieter de andere financiële informatie verstrekt die nodig is voor uw aanvraag. In het algemeen moet u bereid zijn om kopieën van het volgende te verstrekken:

Wat u specifiek nodig hebt om uw huurinkomsten te bewijzen, als u al een huurder hebt, zou uw belastingaangifte voldoende informatie moeten verschaffen. Zo niet, dan zal u waarschijnlijk worden gevraagd om een schatting te geven van wat u verwacht dat de huurinkomsten zullen zijn.

Hoe verifiëren kredietverstrekkers huurinkomsten in uw aanvraag?

Dat gezegd hebbende, een schatting zal niet genoeg zijn om u goedgekeurd te krijgen voor een lening. De geldschieter zal gaan door en controleer uw inkomen, door het meest waarschijnlijk het uitvoeren van een taxatie. De taxatie zal kijken naar wat soortgelijke eigenschappen zijn te huur voor in uw omgeving te komen met een geschatte huurwaarde.

However, kan uw geldschieter vragen om meer details. Als u al een huurder hebt, kan uw geldschieter een kopie van het huurcontract willen, evenals kopieën van uw recente huurcheques, om te controleren of de huur regelmatig op tijd wordt betaald.

In alle waarschijnlijkheid kunnen de inkomsten uit uw huurwoning inderdaad als inkomsten worden weergegeven. Je moet gewoon bereid zijn om het te bewijzen door de juiste documentatie te verstrekken. Praat met een geldschieter om een gevoel te krijgen van de specifieke documentatie die moet worden opgenomen voor uw unieke huurscenario. Zorg ervoor dat u kopieën maakt voordat u documenten aan de geldschieter verstrekt.