Some Issues to Consider When Your Client Wants to Back Out of a Non-Contingent Offer

By: David Hamerslough, Esq.

Uw cliënt, de koper, is de succesvolle bieder geweest in een situatie met meerdere biedingen. Het bod was niet voorwaardelijk en de koper heeft de ontvangst van een upfront informatiepakket bevestigd. Enkele dagen na de bekrachtiging van het contract laat uw koper u weten dat hij het pand niet langer wil kopen. Uw koper vraagt u vervolgens wat er gedaan kan worden om onder het contract uit te komen en hun aanbetaling terug te krijgen, ervan uitgaande dat deze is gedaan. Deze situatie blijft zich voordoen in onze markt. In dit artikel worden enkele kwesties aan de orde gesteld waarmee u en uw koper rekening moeten houden, hoewel deze kwesties afhankelijk van de feiten en omstandigheden kunnen verschillen. Deze kwesties, en de oplossing ervan, kunnen ook worden beïnvloed door vroegere en toekomstige verklaringen en gedragingen van u en uw koper.

1. Waarom wil de koper zich terugtrekken? Voorbeelden hiervan zijn spijt van het bod, een probleem met het pand zelf, persoonlijke redenen, de wens om een ander pand te kopen, enz. De motivatie van de koper kan van invloed zijn op de uitkomst van deze situatie, evenals de aanpak die u en uw koper kiezen om het op te lossen. De motivatie van de koper kan van invloed zijn op de uitkomst van deze situatie, evenals de aanpak die u en uw koper kiezen om het op te lossen. Verklaringen en gedragingen uit het verleden en de toekomst kunnen ook van invloed zijn op de oplossing, afhankelijk van de vraag of deze verklaringen en gedragingen consistent of inconsistent zijn met wat de koper verklaart als zijn reden om zich terug te trekken.

2. Welke aanpak om het probleem op te lossen gaat u kiezen? De strategie kan worden beïnvloed door vele factoren, waaronder de motivatie van de koper, verklaringen en gedrag in het verleden en de toekomst, hoeveel geld er op het spel staat en het vermogen van de koper om dat risico te nemen, de marktomstandigheden, de behoeften en wensen van de verkoper, uw relatie met de listing agent, enz. Welke strategie wordt gekozen, wanneer die beslissing wordt genomen, of de koper die strategie kiest met of zonder de hulp van een advocaat, hoe de strategie wordt gecommuniceerd, en of de verklaringen en het gedrag van de koper in overeenstemming zijn met deze strategie, kan van invloed zijn op de resolutie.

3. Welke verklaringen of verklaringen zijn afgelegd door de listing agent of verkoper voorafgaand aan de bekrachtiging van het contract? Dergelijke verklaringen kunnen betrekking hebben op het concurrentieniveau of op de staat van het onroerend goed. Er kunnen gronden zijn om te beweren dat de verklaringen onnauwkeurig waren en een basis vormen voor annulering.

4. Is de geliquideerde schadevergoeding geparafeerd? Is de aanbetaling daadwerkelijk betaald? Wat is de marktwaarde van het onroerend goed ten opzichte van de contractprijs van uw koper? Wat is de waarschijnlijkheid dat de schadevergoeding is geparafeerd? Hoe groot is de kans dat het onroerend goed binnen zes maanden wordt doorverkocht en tegen welk nettobedrag voor de verkoper? Als de vaste schadevergoeding is geparafeerd, bepaalt het koopcontract dan dat de daadwerkelijk betaalde aanbetaling de enige en uitsluitende remedie is voor de verkoper in geval van een schending of is er een mogelijkheid voor een actie tot specifieke nakoming door de verkoper? De antwoorden op deze en andere soortgelijke vragen kunnen van invloed zijn op de strategie die de koper volgt en hoe die strategie wordt uitgevoerd.

5. Zijn er juridische gronden om te annuleren? Dit zal altijd afhangen van de feiten en omstandigheden, maar enkele kwesties om te overwegen zijn welke koopovereenkomst is gebruikt, welke definitie, indien van toepassing, voorziet deze met betrekking tot volledig ingevulde openbaarmakingen, voldoen de openbaarmakingen aan de definitie, is een kennisgeving verzonden om uit te voeren en, zo ja, welke termijnen blijven actief, zijn gewijzigde openbaarmakingen contractueel vereist of kunnen ze redelijkerwijs worden geëist? Zijn er gronden (fraude, vergissing, ontbreken van tegenprestatie) om het gemeen recht inzake ontbinding te doen gelden? Zijn er andere juridische gronden om annulering te rechtvaardigen?

6. Met welke druk (financieel, in de tijd, persoonlijk, enz.) werden de koper en verkoper geconfronteerd? Kan eventuele druk worden verlicht of aangepakt en, zo ja, op welke termijn? Deze factoren kunnen van invloed zijn op de strategie die wordt gevolgd, evenals op de wijze waarop die strategie wordt uitgevoerd.

7. Alle communicatie die u hebt met uw koper of die u of uw koper hebben met enig ander individu of entiteit die verband houdt met deze situatie, zal kunnen worden achterhaald en worden gebruikt bij een eventuele oplossing van deze situatie. De primaire uitzondering zou zijn voor een advocaat-cliënt communicatie, maar die relatie moet er zijn, onder andere, voordat dat voorrecht kan worden ingeroepen. Of dat voorrecht dan zou gelden voor communicatie tussen u en uw klant hangt af van andere feiten en omstandigheden.

8. Als u en uw koper zich eenmaal hebben verbonden tot een strategie of een grond voor annulering, kan het moeilijk zijn om die strategie of grond op een later tijdstip te wijzigen. Twee veel voorkomende voorbeelden zijn (a) een annulering wordt opgesteld en ondertekend door de koper en vermeldt een basis voor de annulering, of (b) een mededeling wordt verzonden naar de listing agent die een grond voor de ontbinding bevat. Zodra een annulering wordt ingediend of een verklaring wordt afgelegd, kan het moeilijk zijn om een alternatieve grond of basis voor de annulering, zoals een contractuele of juridische te rechtvaardigen.

Het voorgaande is een lijst van enkele van de kwesties die een koper en hun agent moeten in overweging nemen wanneer ze proberen om terug te krabbelen uit een contract. Elke situatie zal draaien op zijn eigen feiten en omstandigheden.