Einführung

Gerechtfertigte Ansprüche auf nachteiligen Besitz sind selten. Sie treten nicht als einmaliges Ereignis auf, sondern häufen sich im Laufe der Jahre ohne Vorankündigung oder Fanfare. Zu den klassischen Ansprüchen auf nachteiligen Besitz gehört die Familie, die nach und nach das leere Grundstück neben ihrem Haus übernimmt, oder der Viehzüchter, der ein angrenzendes Grundstück eingezäunt hat und sein Vieh dort seit zehn Jahren weiden lässt.

Nachteiliger Besitz bezieht sich auf Umstände, unter denen man rechtmäßig Anspruch auf das Eigentum an einem Grundstück erheben kann, das einem ursprünglich nicht gehörte. Das Gesetz, das den widerrechtlichen Besitz regelt, ist der Civil Practices & Remedies Code section 16.021 et seq. Darin wird widerrechtlicher Besitz definiert als „eine tatsächliche und sichtbare Aneignung von Grundbesitz, die unter einem Rechtsanspruch begonnen und fortgesetzt wird, der mit dem Anspruch einer anderen Person unvereinbar und ihr gegenüber feindlich ist.“ Die Rechtsprechung fügt hinzu, dass es wahr sein muss, dass der Besitzer des Grundstücks es tatsächlich offen besitzt (der Glaube an die Berechtigung zum Besitz ist unzureichend), dass er es tatsächlich ununterbrochen während des gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraums besessen hat (sporadischer Besitz ist unzureichend) und dass der Besitzer friedlich einen Rechtsanspruch geltend macht, der im Widerspruch zu allen anderen steht und sie ausschließt (gemeinsamer Besitz mit einem Eigentümer ist unzureichend). All dies sind Tatsachenfragen, über die ein Gericht zu entscheiden hat. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Nachteiliger Besitz „erfordert eine tatsächliche und sichtbare Aneignung von Grundbesitz, die unter einem Rechtsanspruch begonnen und fortgesetzt wird, der mit dem Anspruch einer anderen Person unvereinbar und ihm gegenüber feindlich ist.“ Der „Besitz muss so beschaffen sein, dass er unmissverständlich auf die Behauptung eines Anspruchs auf ausschließliches Eigentum des Besitzers hinweist“. Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

Um „einen Anspruch auf adversen Besitz zu begründen, muss ein Antragsteller beweisen: (1) tatsächlicher Besitz des umstrittenen Eigentums, (2) der offen und notorisch ist, (3) friedlich, (4) unter einem Rechtsanspruch; (5) der beständig und kontinuierlich gegen den Anspruch einer anderen Person für die Dauer des relevanten gesetzlichen Zeitraums gerichtet oder feindlich ist. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Es reicht nicht aus, sich nur vorübergehend um Eigentum zu kümmern oder sogar die Steuern dafür zu zahlen, bis der Eigentümer wieder auftaucht. Man kann jahrelang Steuern auf das Eigentum eines anderen zahlen, aber wenn andere Voraussetzungen eines rechtmäßigen Anspruchs auf adversen Besitz nicht erfüllt sind, dann sind diese Zahlungen nichts anderes als ein Geschenk an den Eigentümer.

„Eine Person kann durch adversen Besitz kein Recht oder einen Titel an einem Grundstück erwerben, das dem öffentlichen Gebrauch gewidmet ist.“ Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Mit anderen Worten, man kann den Besitz nicht gegen eine staatliche Einrichtung geltend machen.

Die Rolle der Absicht

Um ein erfolgreicher widerrechtlicher Besitzer zu werden, muss der tatsächliche Besitz zusammen mit einer eindeutigen Absicht auftreten, sich das Eigentum vom eingetragenen Eigentümer anzueignen. In der Rechtsprechung wird gelegentlich der Begriff „feindliche Absicht“ verwendet, der sowohl eine Geisteshaltung als auch eine Reihe von Handlungen bezeichnet, die eindeutig darauf abzielen, das Land zu beanspruchen und alle anderen auszuschließen. Wenn solche Faktoren ungewiss oder schwer zu beweisen sind, wird ein Anspruch auf nachteiligen Besitz fast sicher scheitern. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Dessen ungeachtet geht es bei der Anfechtung des Besitzes grundsätzlich um ein Handeln (von Seiten des Besitzers) und/oder ein Nichthandeln (von Seiten des eingetragenen Eigentümers). Absicht ohne Handeln führt nicht zu widerrechtlichem Besitz.

Eigentumsbeschreibung

Sie wollen also einen widerrechtlichen Besitzanspruch auf die westlichen vierzig Morgen nördlich der Bahngleise erheben? Das reicht nicht aus, zumindest nicht, wenn Sie eine eidesstattliche Erklärung über nachteiligen Besitz verwenden wollen. Die Lage und die Grenzen des beanspruchten Grundstücks müssen mit hinreichender Sicherheit bestimmbar sein, d. h. es muss eine ordnungsgemäße rechtliche Beschreibung vorliegen (Grundstück und Block oder Maß und Grenze). Dies kann eine Vermessung erforderlich machen, vor allem im Falle ländlicher Grundstücke. Eine Alternative besteht darin, zunächst ein solches Gutachten einzuholen und dann eine eidesstattliche Erklärung über den widerrechtlichen Besitz abzugeben, der das Gutachten als Anlage beigefügt ist. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die eidesstattliche Erklärung mit der gegenwärtig verfügbaren Grundstücksbeschreibung abzugeben und die eidesstattliche Erklärung später so zu ändern, dass sie die korrekte Beschreibung der Grundstücksgrenzen enthält.

Es gelten strenge Regeln

Die Regeln für den widerrechtlichen Besitz sind nicht ohne Grund spezifisch. Wie der Oberste Gerichtshof von Texas festgestellt hat, ist die Lehre vom ungesetzlichen Besitz an sich eine harte Lehre, die einem eingetragenen Eigentümer ohne ausdrückliche Zustimmung oder Entschädigung Grundbesitz wegnimmt. Tran vs. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). Das Gesetz legt Regeln und Bedingungen fest, unter denen die Doktrin Anwendung findet, und diese müssen schlüssig erfüllt sein. Nah genug ist nicht gut genug. Im Falle eines Rechtsstreits werden alle Fragen zu Tatsachen, die vom Gericht zu entscheiden sind.

Das Gesetz ist so strukturiert, dass der eingetragene Eigentümer aktiv werden muss, um das Eigentum innerhalb bestimmter Zeiträume, die als Verjährungsfristen bezeichnet werden, zurückzufordern. Ist der eingetragene Eigentümer nicht in der Lage, das Eigentum durch friedliche Selbsthilfe zurückzuerlangen, muss er eine Klage wegen Hausfriedensbruchs einreichen, um das rechtliche Eigentum festzustellen und den Besitz zurückzufordern. Unternimmt der eingetragene Eigentümer nichts, so ist der Anspruch verjährt und der widersprechende Besitzer setzt sich durch. Beachten Sie, dass die Doktrin des widerrechtlichen Besitzes nicht für öffentliches Land oder gegen eine staatliche Einrichtung gilt.

Die verschiedenen Verjährungsfristen

Das Recht des widerrechtlichen Besitzes basiert auf einer Mitteilung und der Möglichkeit für den eingetragenen Eigentümer, auf diese Mitteilung zu reagieren. Die Legitimität eines Anspruchs auf nachteiligen Besitz ist gegeben, wenn die Umstände so sind, dass er für andere sichtbar ist, d. h., dass andere tatsächlich wissen oder wissen sollten, dass der Besitzer einen tatsächlichen, offenen, notorischen, ausschließlichen, nachteiligen, feindseligen, kontinuierlichen und ununterbrochenen Anspruch auf das Eigentum geltend macht, und zwar für den geltenden gesetzlichen Zeitraum. Die Eintragung einer eidesstattlichen Erklärung über den widerrechtlichen Besitz trägt zu diesen Maßnahmen bei und macht die Argumentation des widerrechtlichen Besitzers zwingender.

Die Last liegt hier beim eingetragenen Eigentümer. Sobald ein Eigentümer das Vorhandensein eines potenziellen widerrechtlichen Besitzers entdeckt oder anderweitig auf einen widerrechtlichen Besitzanspruch aufmerksam gemacht wird, muss er handeln, um den Anspruch des widerrechtlichen Besitzers innerhalb der von einer der drei Verjährungsgesetze vorgeschriebenen Frist zu vereiteln – oder er verliert das Eigentum.

Das Drei-Jahres-Gesetz

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

Nach diesem Abschnitt muss der Besitzer tatsächlich den Titel haben (d.h., eine Urkunde als Teil einer regulären Eigentumskette) oder zumindest „color of title“, was sich auf einen Anspruch auf das Eigentum bezieht, der eine vernünftige Grundlage hat, aber aus irgendeinem legitimen Grund nicht in die übliche Eigentumskette passt. Der Besitzer muss also in der Lage sein, Übertragungs- oder Eigentumsdokumente vorzulegen, um den Anspruch zu untermauern, wenn er im Rahmen der Dreijahresfrist erfolgreich geltend gemacht werden soll.

Das Fünfjahresstatut

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Fünf-Jahres-Statut):

Dies ist selbsterklärend. Beachten Sie, dass nach diesem Fünf-Jahres-Statut immer noch eine Art von Urkunde erforderlich ist.

Das Zehn-Jahres-Statut

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

Die 10-Jahres-Klausel ist der springende Punkt. Eine Urkunde oder ein sonstiger Eigentumsnachweis ist nicht erforderlich, solange die Voraussetzungen des nachteiligen Besitzes erfüllt sind. Eine solche Dokumentation kann jedoch nützlich sein, um die Grenzen des beanspruchten Grundstücks festzulegen; andernfalls kann der Schlüssel zur Bestimmung der Grenzen darin bestehen, dass es sich um eine „geplante Umzäunung“ handelt – und nicht nur um einen „einfachen Zaun“. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Die „designed enclosure“-Regel aus Rhodes taucht in einem späteren Fall auf, in dem es um das Weiden von Rindern geht. „Nach texanischem Recht begründet die Nutzung von Land zum Weiden von Rindern nur dann einen widerrechtlichen Besitz, wenn es sich bei dem verwendeten Zaun um eine ‘gestaltete Umzäunung‘ im Gegensatz zu ‘gewöhnlichen Zäunen‘ handelt. . . . Wenn der Kläger nicht nachweist, dass er den Zaun mit dem Ziel errichtet hat, das fragliche Grundstück einzuzäunen, ist der Zaun eher ein zufälliger Zaun als eine geplante Einfriedung.“ Und ein zufälliger Zaun reicht nicht aus, um eine Klage auf widerrechtlichen Besitz zu gewinnen. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Andere Verjährungsgesetze

Zwei andere Abschnitte, Abschnitt 16.027 und Abschnitt 16.028, werden weniger häufig angewendet. Der erste sieht eine 25-jährige Verjährungsfrist vor, „unabhängig davon, ob die Person rechtsunfähig ist oder war“. Die zweite erlaubt eine 25-jährige Verjährung auf der Grundlage einer Eigentumsurkunde, selbst wenn diese Urkunde von vornherein oder tatsächlich nichtig ist.

Die Verjährungsfristen umfassen keine Zeiten der Rechtsunfähigkeit (Minderjährigkeit, Unzurechnungsfähigkeit oder Wehrdienst) des ursprünglichen Eigentümers.

Verjährungsfristen können von verschiedenen aufeinanderfolgenden Besitzern des Grundstücks angegriffen oder kombiniert werden, solange zwischen diesen Personen „privity of estate“ (eine direkte rechtliche Verbindung durch die Rechtskette) besteht.

Miteigentümer

Ein Mitmieter (der juristische Begriff für Miteigentümer) kann nicht gegen einen anderen Mitmieter Besitz ergreifen, es sei denn, der Antragsteller weist den Titel eindeutig zurück und behauptet, gegen diesen Titel zu halten. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Darüber hinaus muss ein Mitmieter, der sich gegenüber einem anderen Mitmieter auf widerrechtlichen Besitz beruft, nachweisen, dass alle anderen Mitmieter eindeutig von dem Grundstück verdrängt wurden. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, Pet. verweigert). Dementsprechend setzt eine eidesstattliche Erklärung über ungünstigen Besitz oder eine Urkunde, die auf ungünstigem Besitz beruht, die Mitmieter nur dann über einen Anspruch auf ungünstigen Besitz in Kenntnis, wenn diese Urkunde eingetragen wurde, bevor die anderen Mitmieter ihr Recht erwarben.

Im Allgemeinen gibt es einen höheren Standard für ungünstigen Besitz im Falle von Mitmietern. In der oben zitierten Rechtssache Hardaway erklärte das Gericht, dass „Mitmieter ein strengeres Erfordernis zu überwinden haben . Die Belastung ist höher, weil Mitmieter Rechte auf das Eigentum und die Nutzung des Grundstücks haben, die ein Fremder nicht haben würde. Daher muss eine Partei, die sich auf den Besitz eines Mitbewohners beruft, nicht nur nachweisen, dass ihr Besitz ungünstig war, sondern auch, dass sie ihn in irgendeiner Form verdrängt hat – tatsächlich oder faktisch. Was ist mit „Verdrängung“ gemeint? Nun, es kann genau das bedeuten, was es impliziert, im physischen Sinne. Sie kann aber auch „konstruktiv“ sein, was durch jahrzehntelangen ausschließlichen Besitz ohne Anfechtung durch andere Miteigentümer belegt wird. Es gilt ein Angemessenheitsstandard: „Der Grundsatz der Angemessenheit ist nichts anderes als eine Anwendung der Regel des Indizienbeweises, wonach das Vorhandensein bestimmter Tatsachen den begründeten Schluss zulässt, dass der eingetragene Eigentümer davon in Kenntnis gesetzt wurde, dass das Mietverhältnis aufgekündigt wurde … So können Handlungen, die mit der ursprünglichen Nutzung der Immobilie unvereinbar sind, ausreichen, um den Eigentümer davon in Kenntnis zu setzen, dass das Mietverhältnis aufgekündigt wurde. Das Gleiche gilt in Fällen, in denen der Pächter lange Zeit unter dem Vorwand, Eigentümer zu sein, im Besitz der Immobilie war, ohne dass er einen Anspruch geltend gemacht hat. Tex–Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Der besondere Fall der Miterben

Es ist ein interessanter Fall, wenn ein Besitzer einen Besitzanspruch gegen Familienmitglieder in einer Erbsituation geltend macht – zum Beispiel, wenn ein Sohn die Familienfarm beanspruchen will, nachdem seine Eltern ohne Testament gestorben sind, und seine Geschwister kein Interesse zeigen oder schon lange verschwunden sind. Früher wurde der widerrechtliche Besitz gegen Miterben auf dieselbe Weise durchgesetzt wie gegen alle anderen Miterben, mit dem Vorbehalt, dass der besitzende Erbe, um widerrechtlich zu sein, die gewaltsame oder notorische Verdrängung der anderen Erben nachweisen musste, vielleicht mit Hilfe einer Schrotflinte.

In der Erkenntnis, dass dieser Ansatz Gefahren birgt, fügte der Gesetzgeber 2017 Sec. 16.0265 zum Civil Practice & Remedies Code hinzu, um Fälle von „Miterben“ zu regeln. Miterben müssen nun bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen, wenn sie gegen ihre Verwandten einen Anspruch auf widerrechtlichen Besitz geltend machen wollen (der Begriff „Verdrängung“ gehört nicht mehr dazu). Wer sind Miterben? Das Gesetz definiert diese als „eine von zwei oder mehr Personen, die gleichzeitig identische, ungeteilte Eigentumsanteile und Besitzrechte an derselben Immobilie nach dem anwendbaren Erbrecht dieses Staates erwerben, oder ein Rechtsnachfolger einer dieser Personen.“

Es werden sowohl eidesstattliche Erklärungen über die Erbenstellung als auch über die Anfechtung des Besitzes in Betracht gezogen. Es ist eine zehnjährige Besitzzeit erforderlich, während der kein anderer Miterbe zum Unterhalt des Grundstücks oder zur Zahlung der Steuern beigetragen, den Besitz des Besitzers angefochten, eine Klage geltend gemacht oder eingereicht oder eine Vereinbarung mit dem Besitzer getroffen haben darf. Es gibt eine fünfjährige Wartezeit, die beginnt, nachdem ein Miterbe seine eidesstattlichen Erklärungen über die Erbenstellung und die Anfechtung des Besitzes eingereicht hat. Außerdem ist eine Bekanntmachung in der Zeitung erforderlich, und es gilt eine Grenze von 160 Acres. Alles in allem ist das Ergebnis ein weniger farbenfrohes, aber zivilisierteres Verfahren.

Rechtsstreit durch den widersprechenden Besitzer

Alternativ kann ein widersprechender Besitzer eine Klage einreichen, um das Eigentumsrecht festzustellen. Dazu muss er (1) eine sichtbare Aneignung und einen sichtbaren Besitz des Grundstücks nachweisen, der ausreicht, um den eingetragenen Rechtsinhaber zu benachrichtigen, (2) der friedlich ist, (3) auf der Grundlage eines Rechtsanspruchs, der dem Anspruch des Rechtsinhabers entgegensteht, und (4) der für die im geltenden Gesetz festgelegte Dauer andauert. Was ist eine „sichtbare Aneignung“? Der Besitzer muss sich das Eigentum „sichtbar aneignen, um jeder anderen Person mitzuteilen, dass sie ein Recht auf das Eigentum beansprucht“. Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Viele Menschen erreichen dies, indem sie das Grundstück umzäunen und auf andere Weise eine eindeutige Herrschaft über das Grundstück ausüben.

Abschnitt 16.034 sieht vor, dass der obsiegenden Partei in einem Prozess um den Besitz von Grundstücken die Kosten und angemessenen Anwaltsgebühren zugesprochen werden können.

Gerichtliche Pfandrechte gegen widerrechtlich besessenes Eigentum

Was geschieht, wenn das widerrechtlich besessene Grundstück mit einem oder mehreren gerichtlichen Pfandrechten belastet ist? Ein Berufungsgericht in San Antonio hat entschieden, dass die Pfandrechte aus dem Urteil erloschen sind. „Die Parteien haben vereinbart, dass Jones ein gültiges Pfandrecht an den beiden Grundstücken hatte und dass er die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung seines Pfandrechts erfüllte. Die Parteien haben auch vereinbart, dass Harrison und Stephens, soweit sie anwendbar sind, die Voraussetzungen der drei- und fünfjährigen Besitzstörungsgesetze erfüllt haben. . . Im vorliegenden Fall geht es vor allem um die Frage, ob eine Verjährung des Eigentumsrechts durch den widerrechtlichen Besitz des Rechtsnachfolgers des Urteilsschuldners ein Urteilspfandrecht zum Erlöschen bringt. Wir sind der Ansicht, dass dies gemäß Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (dreijährige Verjährungsfrist), § 16.025 (fünfjährige Verjährungsfrist) und § 16.030. . . . Wir sind ferner der Ansicht, dass die Verjährungsfrist gegen den Pfandrechtsinhaber Jones ab dem Zeitpunkt zu laufen begann, an dem die jeweiligen Berufungsbeklagten, die vom Schuldner des Urteils gekauft hatten, in den Besitz der Immobilie gelangten.“ Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, writ denied).

Kreative Ansätze: Das Affidavit of Adverse Possession

Was sollte ein gegnerischer Besitzer tun, der glaubt, dass eine der oben genannten Verjährungsfristen ihm erlaubt, sein Eigentum zu beanspruchen? Die erste und beste Möglichkeit besteht darin, eine Klage wegen Hausfriedensbruch zu erheben. Wenn eine Klage jedoch nicht finanzierbar ist, besteht die zweite Möglichkeit darin, eine eidesstattliche Erklärung über den widerrechtlichen Besitz im Grundbuch des Bezirks einzureichen, in der die verschiedenen Elemente eines Anspruchs auf widerrechtlichen Besitz genau beschrieben sind. Eine solche eidesstattliche Erklärung dient als Markierung für den Beginn der Verjährungsfrist und stellt somit einen festen Punkt für den Ablauf der geltenden Verjährungsfristen dar. Da die eidesstattliche Versicherung im Laufe der Zeit ohne Widerspruch reift, gewinnt sie allmählich an Glaubwürdigkeit.

Beachten Sie, dass es möglich ist, eine eidesstattliche Versicherung abzugeben, bevor die geltende Verjährungsfrist vollständig abgelaufen ist. In der eidesstattlichen Erklärung kann ein Datum angegeben werden, an dem der widerrechtliche Besitz begonnen hat (das kann Jahre in der Vergangenheit liegen), und es wird erklärt, dass der Antragsteller zum einfachen Eigentümer wird, wenn die gegenwärtigen Umstände fortbestehen und die gesamte Verjährungsfrist abläuft.

Der Streit darüber, ob die Bezirksbeamten verpflichtet sind, ausgefertigte und anerkannte eidesstattliche Erklärungen über widerrechtlichen Besitz zur Einreichung zu akzeptieren, wurde durch eine Stellungnahme des Generalstaatsanwalts von Texas (mit der Nummer KP-0165) aus dem Jahr 2017 beigelegt. Die Frage wurde unter Berufung auf Abschnitt 192.001 des Local Government Code bejaht. 192.001: „The county clerk shall record each deed, mortgage, or other instrument that is required or permitted by law to be recorded.“ Außerdem wurde der Abschnitt 12.001(1)(a) des Property Code zitiert. 12.001(1)(a): „Eine Urkunde, die Immobilien oder persönliches Eigentum betrifft, kann eingetragen werden, wenn sie anerkannt, mit einem ordnungsgemäßen Jurat beglaubigt oder gemäß dem Gesetz nachgewiesen wurde. Generalstaatsanwalt Ken Paxton führt in seiner Stellungnahme weiter aus: „Ein Bezirksbeamter darf keine weiteren Anforderungen an die Eintragung stellen, als in Abschnitt 12.001 festgelegt sind. Schließlich begründet er: „Die bloße Einreichung einer eidesstattlichen Erklärung, in der ein nachteiliges Interesse an fremdem Eigentum geltend gemacht wird, verleiht dem Einreicher keinen Rechtsanspruch.“ Wenn die Bezirksbeamten einen Rechtsbehelf für verdächtige Dokumente haben möchten, können sie sich auf § 51.901 (a) des Government Code berufen. 51.901 (a)(2), der sich auf die Einreichung und Aufzeichnung von Dokumenten bezieht, von denen der Beamte in gutem Glauben annimmt, dass sie gefälscht sind. Die Sachbearbeiter können jedoch nicht per se eine ganze Klasse von Dokumenten diskriminieren.

Titelrecherche

Es ist eine gute Idee, Titelrecherchen durchzuführen, um festzustellen, ob es bekannte Eigentümer gibt, die ausfindig gemacht werden können. Titelgesellschaften stellen einen relativ kostengünstigen Titelbericht aus oder es kann ein Online-Dienst genutzt werden. Der Eigentumsbericht kann nützliche Informationen für die Erstellung der eidesstattlichen Erklärung liefern. Enthält der Bericht Angaben zu den eingetragenen Eigentümern, die ausfindig gemacht werden können, ist es für einen potenziellen Anfechtungskläger möglicherweise besser, sich mit ihnen in Verbindung zu setzen und eine Einigung anzustreben, bei der die bestehende Rechtskette erhalten bleibt. Leider ist dies wahrscheinlich mit einer Geldzahlung für ihre Interessen verbunden.

Hybrid Affidavits

Wenn Erben vorhanden sind (unabhängig davon, ob sie gefunden werden können oder nicht), dann kann eine eidesstattliche Erklärung über ungerechtfertigten Besitz mit einer eidesstattlichen Erklärung über die Erbenschaft kombiniert werden – mit dem Titel „Affidavit of Heirship and Adverse Possession“. Der Teil über die Erbenstellung in der gemischten eidesstattlichen Erklärung sollte eine Aufzählung der familiären Verhältnisse sowie eine Erklärung darüber enthalten, wer die Erben im Sinne von Abschnitt 203.001 des Estates Code sein sollen. Der Abschnitt über den widerrechtlichen Besitz würde die üblichen Behauptungen über den tatsächlichen und friedlichen Besitz usw. enthalten. Mindestens zwei unparteiische Zeugen sollten unterschreiben. Drei sind besser.

Steuern zahlen

Kunden erkundigen sich routinemäßig nach der Zahlung von Steuernachzahlungen für Grundstücke, die sie widerrechtlich in Besitz nehmen wollen. „Sollten wir die Steuern zahlen?“, fragen sie. Ja, denn sonst werden die Steuerbehörden irgendwann einen Steuerverkauf durchführen, und das Eigentum wird von jemand anderem erworben. Die Kunden fragen auch: „Können Sie garantieren, dass ich mein Geld nicht verliere, wenn ich die Steuern bezahle?“ Die Antwort lautet natürlich nein. Erstens garantieren Anwälte nie etwas. Zweitens ist es immer möglich, dass der wahre Eigentümer der Immobilie auftaucht und den Besitz verlangt. In diesem Fall hat der Mandant dieser Person ein Geschenk gemacht, indem er Steuern nachgezahlt hat.

Die eidesstattliche Erklärung über die Anfechtung des Eigentums ist ein kreatives Mittel, das kostengünstig und oft wirksam ist. Das Verfahren ist jedoch nicht ohne ein gewisses Maß an Risiko und Unsicherheit.

Erstellung einer neuen Kette von Eigentumsrechten

Als zusätzlicher kreativer Schritt kann auf die eidesstattliche Erklärung über die Anfechtung des Besitzes eine Urkunde über den Besitz des Anfechtungsgegners (z. B. an einen dritten Treuhänder) und dann eine weitere Urkunde zurück auf den Namen des Anfechtungsgegners folgen. Ziel ist es, dem widersprechenden Besitzer eine tatsächlich eingetragene Urkunde in seinem eigenen Namen zu geben, um eine neue Rechtskette zu schaffen. Solche Urkunden sollten einen spezifischen und angemessenen Wortlaut enthalten, der sich auf den widerrechtlichen Besitz und die zuvor aufgezeichnete eidesstattliche Erklärung bezieht, mit dem letztendlichen Ziel, später bei einer Eigentumsgesellschaft zu bestehen. Wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist, können zu diesem Zweck spezielle Gewährleistungsurkunden verwendet werden; andernfalls sollten Urkunden ohne Gewährleistungen verwendet werden. Zum Schutz des Zwischenhändlers sollte eine angemessene Entschädigungsklausel aufgenommen werden.

Dieser Ansatz soll es dem gegnerischen Besitzer ermöglichen, Glaubwürdigkeit zu erlangen, da sein Anspruch auf das Eigentum im Laufe der Zeit wächst. Da mit dieser Methode keine sofortigen Ergebnisse erzielt werden können, ist sie nicht für Investoren geeignet, die eine Immobilie widerrechtlich erwerben und dann weiterverkaufen wollen.

Aufgepasst für Heimwerker. Diese Transaktionen sollten nur von einem fähigen Immobilienanwalt abgewickelt werden, um zu vermeiden, dass bei der Anfechtung des Eigentumsrechts mehr Schaden als Nutzen entsteht. Es gibt noch eine weitere Warnung: Die 84. Legislaturperiode hat Kapitel 27 des Business & Commerce Code geändert, um den Betrug bei der Übertragung von Immobilien als betrügerische Handelspraktik im Sinne des DTPA aufzunehmen. Die Änderung erlaubt auch ausdrücklich die strafrechtliche Verfolgung solcher Betrügereien – der Einsatz kreativer Techniken zur Begründung einer neuen Rechtskette muss also auf einer soliden Grundlage beruhen.

Rechtsbehelfe für den eingetragenen Eigentümer

Was sollte ein Eigentümer tun, der darauf aufmerksam gemacht wird, dass jemand anderes einen Anspruch auf widerrechtlichen Besitz erhebt? Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, aber es ist wichtig zu beachten, dass Nichtstun keine davon ist, da die Verjährungsfrist schließlich abläuft und der Antragsteller den Rechtsanspruch erfolgreich erwerben wird. Eine Möglichkeit besteht darin, eine eidesstattliche Erklärung im Grundbuch einzureichen, in der der Anspruch des gegnerischen Eigentümers ausdrücklich zurückgewiesen wird; unter bestimmten Umständen kann dies ausreichen, um die Angelegenheit zu beenden. Andernfalls besteht die einzige sichere Möglichkeit für den Eigentümer darin, eine Klage einzureichen, die als „Hausfriedensbruch“ bezeichnet wird.

Was braucht der Anwalt vom Mandanten?

Die Umstände sind natürlich unterschiedlich, so dass der Mandant darauf vorbereitet sein sollte, die Art seines Anspruchs auf das betreffende Grundstück zu erklären. Hat der Mandant es eingezäunt? Hat er ein Bauwerk errichtet? Mäht und pflegt der Mandant das Grundstück? Zahlt er Steuern dafür?

Eine korrekte rechtliche Beschreibung ist unerlässlich. Es nützt wenig, einen Anspruch auf widerrechtlichen Besitz geltend zu machen, wenn die Grenzen des Grundstücks unklar sind. In vielen Fällen ist es am besten, wenn der Kunde eine Vermessung durchführen lässt, bevor er fortfährt. Der Mandant sollte auch eine Kopie der letzten eingetragenen Urkunde für das Grundstück vorlegen, damit die eidesstattliche Erklärung über die Besitzstörung eine ausdrückliche, direkte Verbindung zur bestehenden Rechtskette enthalten kann (beachten Sie, dass eine verkürzte rechtliche Beschreibung des Schätzungsbezirks, der einen anderen Computer als die Grundstücksregister verwendet, im Allgemeinen nicht ausreicht);

Schließlich muss der Mandant, wenn der Fall potenzielle Erben betrifft und die wahrscheinliche Strategie die Einreichung einer gemischten eidesstattlichen Erklärung ist, einige Nachforschungen darüber anstellen, wer die Erben sind und wo sie gefunden werden können. In diesen komplexeren Fällen ist es ratsam, ein Gutachten einer Immobiliengesellschaft einzuholen.

Eine Anmerkung zur Rechtswidrigkeit

Rechtsanwälte für Immobilienrecht werden regelmäßig von Personen kontaktiert, die eine Kampagne zur Geltendmachung des widerrechtlichen Besitzes von Immobilien (manchmal Dutzende) durchführen wollen, die ihrer Meinung nach „verlassen“ wurden. Dabei handelt es sich häufig um zwangsvollstreckte Häuser, die sich im Besitz von Kreditgebern befinden und derzeit ungenutzt sind. Die Gerichte neigen dazu, die Interessen dieser abwesenden Kreditgeber/jetztigen Eigentümer zu schützen.

Das Fazit ist, dass das Gesetz die Nutzung der Vorschriften über den widerrechtlichen Besitz als Geschäftsplan für aggressive Investoren weder vorsieht noch duldet. Vielmehr beinhaltet eine solche Strategie ausdrücklich Einbruch, Hinterlegung falscher Urkunden, Verleumdung des Eigentumsrechts und Betrug. Die Bezirksstaatsanwälte in Texas haben begonnen, diese Handlungen als Straftaten zu verfolgen. In der oben erwähnten Stellungnahme der Generalstaatsanwaltschaft stellt Generalstaatsanwalt Paxton fest: „Betrügerische eidesstattliche Erklärungen sind strafbar, und die Bezirksbeamten sind verpflichtet, Grundstückseigentümer zu benachrichtigen, wenn eine betrügerische eidesstattliche Erklärung eingereicht wird“. Dementsprechend sollten eidesstattliche Erklärungen über widerrechtlichen Besitz mit Bedacht und nur unter rechtmäßigen Umständen verwendet werden.

Aus unseren Akten

Virgil und Bob waren Brüder, die auf einem achtzig Hektar großen Grundstück in Osttexas aufwuchsen, das von einem Bach durchflossen wurde, den die Einheimischen „Bayou“ nannten. Im Alter von acht Jahren verließ Bob das Gehöft der Familie und fiel in den Bayou, in dem es von Ungeziefer wie Alligatoren und Wassermokassins nur so wimmelte. Er entkam, indem er sich mit Hilfe der Wurzeln einer Zypresse aus dem rauschenden braunen Wasser zog, und kehrte schlammig und klatschnass nach Hause zurück. Seine Eltern waren sowohl erleichtert als auch stolz, dass ihr Sohn den Einfallsreichtum bewiesen hatte, zu überleben, und im Laufe der Zeit wurde die Geschichte zur Legende. Statt zwei Stunden lang weg zu sein, hieß es nun, der Junge sei zwei Tage lang weg gewesen und habe überlebt, indem er Klapperschlangen mit bloßen Händen tötete und sie roh aß. „Bayou Bob“ wuchs zu einem grüblerischen, 1,80 m großen Hünen heran, und niemand, absolut niemand, legte sich je mit ihm an.

Virgil war zwar von kleinerer Statur, kompensierte dies aber mit einer Extraportion Gemeinheit. Er begann ein Leben als Kleinkrimineller, der unter anderem Autodiebstahl und schweren Raub beging, und verbrachte im Alter von 25 Jahren insgesamt drei Jahre im Gefängnis von Hunstville, wo er ausgerechnet beschloss, sich über das Gesetz zu informieren. Dazu gehörte auch das Gesetz über den widerrechtlichen Besitz. Da die Eltern inzwischen verstorben waren, war Virgil darauf fixiert, das Familienland für sich zu beanspruchen. Er war entschlossen, Bayou Bob (den er nun hasste) davon zu vertreiben, damit er mit Sally Mae, seiner Highschool-Liebe, die ihm als Einzige im Gefängnis geschrieben hatte, glücklich leben konnte.

Nach seiner Entlassung planten Virgil und Sally Mae, Bob zu überfallen, wenn er von der Arbeit nach Hause kam, und ihn dann ordnungsgemäß von dem Grundstück zu „vertreiben“, indem sie ihn entweder bewusstlos oder tot in den Bayou zurückbrachten. Der Plan ging schief. Als Bob das Haus betrat, stürzte sich Sally Mae mit einer großen Eisenpfanne auf ihn und schlug ihm wiederholt auf den Kopf und ins Gesicht, wobei sie ihm die Nase brach. Virgil zielte mit seinem Eichhörnchengewehr, doch in dem darauf folgenden Chaos gelang es ihm nur, Sally Mae in den Arm zu schießen. Sie war darüber so wütend, dass sie stattdessen auf Virgil losging. Ein paar mächtige Roundhouse-Schläge von Bob beendeten den Streit endgültig, und Virgil wurde kurzerhand nach Huntsville zurückgebracht. Die Amtsenthebung war gescheitert. Bob, der von Sally Maes Kampfgeist beeindruckt war, heiratete sie und begann, abends Jura zu studieren, um schließlich ein angesehener Anwalt für Personenschäden in Osttexas zu werden. Selbst die Richter am Gericht nannten ihn respektvoll Bayou Bob, und niemand, absolut niemand, legte sich je wieder mit ihm an.

Die Informationen in diesem Artikel dienen nur der allgemeinen Aufklärung und stellen keine Rechtsberatung dar, auf die sich jemand verlassen könnte. Das Recht ändert sich. Bevor Sie Maßnahmen ergreifen, die rechtliche Konsequenzen haben, sollten Sie sich in Bezug auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Umstände rechtlich beraten lassen. Wenden Sie sich auch an Ihren Steuerberater, da wir keine Steuerfachleute sind und keine Steuerberatung anbieten. Diese Kanzlei vertritt Sie nicht (d.h. es wird kein Mandatsverhältnis begründet), es sei denn, sie wird beauftragt und erklärt sich ausdrücklich schriftlich damit einverstanden.

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