Als Vermieter oder aufstrebender Immobilieninvestor ist es möglich, dass ein Kreditgeber Ihnen erlaubt, Mieteinnahmen zu verwenden, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Ob dies tatsächlich der Fall ist, hängt davon ab, ob Sie in der Lage sind, einen Einkommensnachweis zu erbringen oder – bei einer Neuvermietung – einen Nachweis über das Ertragspotenzial der Immobilie. Die Kreditgeber müssen sich bei ihrer Entscheidung an spezielle Richtlinien halten. Lesen Sie weiter, um mehr über diese Bestimmungen zu erfahren und darüber, wie sie sich auf Ihre Anspruchsberechtigung auswirken können.

• Zählen Mieteinnahmen bei der Beantragung einer Hypothek?
• Wann werden Mieteinnahmen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung akzeptiert?
• Wann werden prognostizierte Mieteinnahmen bei der Kreditprüfung akzeptiert?
• Wie werden Mieteinnahmen für einen Hypothekenantrag berechnet?
• Wie kann ich Mieteinnahmen nutzen, um mich für eine Hypothek zu qualifizieren?
• Wie überprüfen Kreditgeber Mieteinnahmen in Ihrem Antrag?

Zählen Mieteinnahmen bei der Beantragung einer Hypothek?

Generell können Mieteinnahmen bei der Beantragung einer Hypothek oder der Refinanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie berücksichtigt werden. Wie alle anderen Einkommensquellen müssen sie jedoch ordnungsgemäß dokumentiert werden und bestimmte Qualifizierungsrichtlinien erfüllen.

Nach den Richtlinien für Mieteinnahmen von Fannie Mae – einem der größten Käufer von konformen Darlehen in den USA – müssen folgende Kriterien erfüllt sein – müssen die folgenden Kriterien erfüllt sein:

Mieteinnahmen aus einer Gewerbeimmobilie, die sich im Besitz des Kreditnehmers befindet, sind zum Beispiel akzeptabel, wenn sie nicht aus der finanzierten Immobilie stammen.

Vorausgesetzt, Ihr Objekt entspricht diesen Bedingungen, müssen Sie nur die richtigen Formulare ausfüllen und dem Kreditgeber die richtigen Unterlagen vorlegen. Was Sie vorlegen müssen, hängt davon ab, ob die Immobilie bereits vermietet ist.

Wann werden Mieteinnahmen bei der Kreditvergabe berücksichtigt?

Wenn Sie bereits Eigentümer der Immobilie sind und die daraus resultierenden Einnahmen belegen können, werden Ihre Einnahmen vom Kreditgeber als real und nicht als projiziert betrachtet. Reale Mieteinnahmen werden von den Kreditgebern berücksichtigt.

Eine Bank könnte sich zwei Jahre lang Ihre Steuererklärungen ansehen, um zu sehen, wie viel nachweisliches Einkommen aus Ihren Mietverträgen erzielt wurde.

Damit Ihre persönlichen Steuererklärungen laut Fannie Mae ausreichen, müssen Sie das IRS-Formular 1040, Schedule E einreichen. Wenn Sie eine Gewerbesteuererklärung einreichen, füllen Sie das Formular Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation aus, das auch als IRS-Formular 8825 bekannt ist.

Fannie Mae wird wahrscheinlich auch verlangen, dass ein Schätzgutachten erstellt wird, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Bei Mietobjekten mit einer Einheit muss ein Gutachter ein Formular 1007 (Single-Family Comparable Rent Schedule) ausfüllen. Für Immobilien mit zwei bis vier Wohneinheiten sollte der Gutachter das Formular 1025 ausfüllen – den Small Residential Income Property Appraisal Report.

Wann werden prognostizierte Mieteinnahmen für die Kreditvergabe akzeptiert?

Manchmal können Mieteinnahmen nicht durch eine Steuererklärung nachgewiesen werden. Nehmen wir an, Sie haben die Immobilie gerade erst erworben, oder Sie haben die Immobilie mitten im Jahr gekauft und weisen nur einen Teil der Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung aus.

In diesem Fall würden die Mieteinnahmen als prognostiziert gelten und können – unter bestimmten Umständen – für die Kreditvergabe verwendet werden. Auch hier kommt es darauf an, dass Sie das Einkommenspotenzial der Immobilie nachweisen können.

Wenn der Mieter einen Mieter hat, nehmen die Kreditgeber einen Prozentsatz des Einkommens, das in einem Mietvertrag angegeben ist, und verwenden diesen zur Ermittlung der voraussichtlichen Mieteinnahmen. In der Regel werden 75 % des angegebenen Gesamteinkommens verwendet – 25 % werden abgezogen, um potenziellen Leerständen und laufenden Wartungsarbeiten Rechnung zu tragen.

Wenn es keinen Mieter gibt, lässt der Kreditgeber die Immobilie von einem Gutachter prüfen und verwendet Vergleichswerte für die Mietpreise ähnlicher Immobilien in der Gegend, um die potenziellen Mieteinnahmen zu schätzen.

Wann sind die prognostizierten Mieteinnahmen nicht akzeptabel?

Die prognostizierten Mieteinnahmen sind jedoch nicht immer für die Kreditvergabe akzeptabel. In erster Linie kann die Anrechnung problematisch sein, wenn sie nicht belegt werden können (z. B. wenn die Miete bar bezahlt wurde). Dies liegt daran, dass Kreditgeber manchmal Kopien von Schecks als Nachweis dafür verlangen, dass die Miete regelmäßig und pünktlich gezahlt wird.

Außerdem können voraussichtliche Mieteinnahmen schwer zu rechtfertigen sein, wenn der Mietvertrag weniger wert ist als der Marktwert. Nehmen wir an, Sie haben beschlossen, einem Freund oder Familienmitglied eine Vorzugsmiete zu gewähren. Wenn dieser Vorzug angenommen wird, kann es sein, dass Sie nicht so viel davon haben, wie Sie gehofft hatten. In diesem Fall müssen Sie die im Mietvertrag angegebenen Mietwerte als voraussichtliches Einkommen verwenden und nicht den Marktwert, zu dem die Wohnung bewertet werden kann.

Wie wird das Mieteinkommen bei einem Hypothekenantrag berechnet?

Die Art und Weise, wie Ihr Mieteinkommen berechnet wird, wenn Sie versuchen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, hängt von den Unterlagen ab, mit denen Sie es begründen.

Wie wird das Mieteinkommen anhand von Bundessteuererklärungen berechnet?

Wenn Bundessteuererklärungen zur Berechnung des qualifizierten Mieteinkommens herangezogen werden, muss der Kreditgeber alle abgezogenen Ausgaben – Abschreibungen, Zinsen, Hausbesitzervereinigungsgebühren, Steuern oder Versicherungen – zum Cashflow des Kreditnehmers hinzufügen, bevor er Berechnungen anstellt. Das Einkommen wird dann über die Anzahl der Monate gemittelt, in denen der potenzielle Kreditnehmer die Immobilie während des letzten Steuerjahres als Mieteinheit genutzt hat.

Wie wird das Mieteinkommen bei Mietverträgen und Gutachten berechnet?

Bei Mietverträgen und Gutachten nimmt der Kreditgeber einen Teil des prognostizierten Einkommens und verwendet ihn für seine Berechnungen. In der Regel werden 75 % verwendet, wobei die restlichen 25 % für den voraussichtlichen Leerstand verwendet werden.

Wie fließen die Mieteinnahmen in den DTI ein?

Das Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen (DTI) ist ein wichtiger Faktor, den die Kreditgeber bei der Entscheidung über die Genehmigung Ihres Kreditantrags berücksichtigen. Es ist im Wesentlichen die Summe Ihrer laufenden monatlichen Schulden geteilt durch Ihr monatliches Gesamteinkommen. In der Regel streben Kreditgeber ein Verhältnis von höchstens 43 % an. Je niedriger das Verhältnis ist, desto besser.

Angenommen, Sie haben ein monatliches Bruttoeinkommen von 5.000 $. In der Zwischenzeit beträgt Ihre Hypothekenzahlung 1.000 $, Sie haben eine monatliche Zahlung für ein Studentendarlehen von 300 $, eine Zahlung für ein Auto von 300 $ und eine minimale Kreditkartenzahlung von 200 $.

Die Rechnung würde wie folgt aussehen:

(1.000 $ + 300 $ + 300 $ + 200 $)/ 5.000 $ = 0,36

In diesem Fall würde Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis 36 % betragen.

Bei dieser Berechnung sind jedoch noch ein paar weitere Details zu berücksichtigen, insbesondere, ob die Mieteinnahmen, die Sie verwenden möchten, von Ihrem Hauptwohnsitz oder einer separaten Anlageimmobilie stammen.

Wenn die berechneten Mieteinnahmen – die über die Anzahl der Monate gemittelt wurden, in denen sie während des letzten Steuerjahres als Mietobjekt genutzt wurden – von Ihrem Hauptwohnsitz stammen, sollten Sie sie zu Ihrer Berechnung des monatlichen Bruttoeinkommens hinzufügen. In der Zwischenzeit sollte der volle Betrag Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung in Ihre monatlichen Schulden einbezogen werden.

Wenn das berechnete Einkommen nicht von Ihrem Hauptwohnsitz stammt, würde es nur dann zu Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen gezählt, wenn es höher ist als Ihre monatliche Hypothekenzahlung. Wenn die Berechnung zu einem negativen Ergebnis führt, wird es stattdessen auf Ihre monatlichen Schulden angerechnet.

Wie wirken sich Mieteinnahmen auf Ihren Netto-Cashflow aus?

Bei Mietobjekten wird der Kreditgeber auch Ihren Netto-Cashflow berücksichtigen. In den meisten finanziellen Situationen wird der Netto-Cashflow durch Subtraktion der Ausgaben von den Einnahmen dargestellt. Bei Mietszenarien ist es jedoch etwas komplizierter. Auch hier verwenden die Kreditgeber 75 % Ihrer gesamten Mieteinnahmen, bevor sie die Ausgaben abziehen.

Wenn die resultierende Zahl positiv ist, haben Sie Glück. Diese Zahl wird dann zu Ihrem Einkommen addiert. Ist die Zahl jedoch nicht positiv, wird sie als Verlust verbucht, den Sie aus einer anderen Quelle ausgleichen müssen.

Arbeitsblätter zur Berechnung der Mieteinnahmen

Fannie Mae stellt Arbeitsblätter zur Verfügung, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, wie hoch Ihre Mieteinnahmen sein könnten, bevor Sie Ihre Unterlagen einem Kreditgeber vorlegen. Welches Arbeitsblatt für Sie geeignet ist, hängt davon ab, ob es sich bei Ihrer Immobilie um einen Hauptwohnsitz, eine Anlageimmobilie oder einen gewerblichen Betrieb handelt und wie viele Mieteinheiten Sie haben:

Wie nutze ich Mieteinnahmen, um mich für eine Hypothek zu qualifizieren?

Im Großen und Ganzen ist das Verfahren für die Beantragung einer Hypothek mit Mieteinnahmen dasselbe wie ohne diese. Sie sollten jedoch bereit sein, zusätzliche Unterlagen vorzulegen, um Ihre tatsächlichen oder voraussichtlichen Mieteinnahmen zu belegen – und Sie werden möglicherweise einer zusätzlichen Prüfung unterzogen.

Mieteinnahmen in den Antrag aufnehmen

Sie sollten Ihre Mieteinnahmen gleichzeitig mit den anderen Finanzinformationen, die Sie Ihrem Kreditgeber für Ihren Antrag zur Verfügung stellen, angeben. Im Allgemeinen sollten Sie bereit sein, Kopien der folgenden Unterlagen vorzulegen:

Was Sie speziell zum Nachweis Ihrer Mieteinnahmen benötigen: Wenn Sie bereits einen Mieter haben, sollten Ihre Steuererklärungen ausreichende Informationen liefern. Ist dies nicht der Fall, werden Sie wahrscheinlich aufgefordert, eine Schätzung Ihrer voraussichtlichen Mieteinnahmen vorzulegen.

Wie überprüfen Kreditgeber die Mieteinnahmen in Ihrem Antrag?

Das heißt, dass eine Schätzung nicht ausreicht, um Ihnen einen Kredit zu gewähren. Der Kreditgeber wird Ihr Einkommen überprüfen, indem er höchstwahrscheinlich eine Schätzung vornimmt. Bei der Schätzung wird untersucht, wie hoch die Mieten für ähnliche Objekte in Ihrer Gegend sind, um einen voraussichtlichen Mietwert zu ermitteln.

Ihr Kreditgeber kann jedoch weitere Einzelheiten verlangen. Wenn Sie bereits einen Mieter haben, kann Ihr Kreditgeber eine Kopie des Mietvertrags sowie Kopien Ihrer letzten Mietüberprüfungen verlangen, um zu überprüfen, ob die Miete pünktlich und regelmäßig gezahlt wird.

Aller Wahrscheinlichkeit nach können die Einnahmen aus Ihrem Mietobjekt tatsächlich als Einkommen ausgewiesen werden. Sie müssen nur darauf vorbereitet sein, dies mit den richtigen Unterlagen nachzuweisen. Sprechen Sie mit einem Kreditgeber, um ein Gefühl für die spezifischen Unterlagen zu bekommen, die für Ihr spezielles Vermietungsszenario erforderlich sind. Machen Sie auf jeden Fall Kopien, bevor Sie die Unterlagen dem Kreditgeber vorlegen.