カリフォルニア州には、全米でも最も高価な住宅があります。 新しい研究では、クリストファー（キップ）・ジャクソンが、なぜゴールデン・ステートの住宅がこれほどまでに高価になったのかを調査しています。 新しい土地利用規制が導入されるたびに、カリフォルニア州の都市の住宅供給は年間0.2%減少する。 さらに、規制には波及効果があり、近隣の都市は、地域の新規開発をすべて引き受けるのを避けるために、他の都市の規制に対応して自らの規制を強化する。 カリフォルニアのいくつかの都市では、平均的な4ベッドルーム、2バスルームの住宅は200万ドルを超えるが、他の多くの米国の都市では、同様の住宅は10万ドル以下である。 カリフォルニアの温暖な地中海性気候を楽しみ、美しいビーチで過ごしたことのある人なら、こうした設備に費用がかかるのは当然だろう。

物理的な障害や他の障害がない場合、住宅価格の上昇は開発業者に利益をもたらす機会を与え、開発業者はその機会を利用するために、新しい住宅を建設することによって対応する。 新しい住宅が需要の増加に追いつくことができる限り、価格がカリフォルニアのような高い水準にとどまることはないと思われる。 しかし、カリフォルニア州の労働者階級は、住宅を購入するために必要な建設量を確保することができないため、大きな障害となっている。 3080>

カリフォルニアの都市では、1980年代半ばから1990年代初頭にかけて、土地利用規制（各種ゾーニング規制、住宅密度制限、成長制限など）が急激に進んだ（下図参照）。 有権者のイニシアチブを積極的に活用することで知られる同州において、このように規制が強化されたのは、人口急増期に反成長感情が高まった結果であると考えられる。 当然のことながら、当時最も規制が強かったのは、南部の沿岸地域とサンフランシスコ湾岸地域であり、現在もその傾向は続いている。

Figure 1 – Residential permit rate and additional regulations adopted over time, California

Source: 土地利用規制は、カリフォルニア州402都市の土地利用当局の調査回答によるデータ。 790>

土地利用規制を多く実施した都市の建設率を、規制をあまり実施しなかった都市の建設率と比較すると、規制が増えるごとに、都市の住宅供給が年間約 0.2 パーセント減少することがわかった。 分析に用いたカリフォルニア州の平均的な都市は、人口約55,140人、住宅数21,740戸である。 このような都市では、新たな土地利用規制が加わることで、年間約40戸の住宅供給が減少する。 住宅ストックの減少は、新築住宅の建設率が大幅に低下した結果である。 毎年の新築住宅数は、規制ごとに平均4%ずつ減少する。 新規建設（および住宅ストック全体）の減少は、一戸建てと多世帯住宅の減少によってもたらされるが、後者への影響はより強く、規制1つにつき平均6%も許可証の発行が減少する。 しかし、個々の規制が開発に与える影響の程度は様々であり、「反成長」政策の中には、実際に（少なくとも短期的には）開発を増加させるものもある。 土地利用規制が建設を抑制する最も明白な方法は、新たに発生しうる開発の量を明示的に制限することである。 最も厳しい規制のひとつである住宅建設許可件数の上限は、一戸建て住宅の建設を約30％減少させ、一方、分譲地の新規造成件数の規制は、多世帯住宅の建設を45％減少させる。 高さ制限（容積率の制限）は、一戸建ての建設を23%も減少させる。 3080>

一般に、都市のスプロール化に対する効果的な救済策として宣伝されているが、私は、都市成長境界線（「グリーンベルト」としても知られる）が実際には一戸建て住宅の建設を増加させることを発見した。

先に述べた都市の住宅供給に対する規制の直接的効果に加え、地域の規制体制は規制の波及により近隣のコミュニティの住宅市場の成果にも影響を与える。 カリフォルニア州では、市および非法人の郡政府が土地利用を管理する方法についてかなりの自治権を与えられており、これが近隣の都市間の規制競争を引き起こしている。 このような競争は、企業や住民の獲得競争に見られるような「底辺への競争」ではなく、住民や市当局が地域の成長を抑制しようとするため、規制が強化されることにつながっている。 土地利用規制は一般に市（または郡）レベルで実施されるが、成長は地域的な現象である。 つまり、歯磨き粉のチューブのように、ある都市で開発に規制圧力がかかると、規制の緩やかな近隣の都市に波及するのが一般的である。 したがって、地域の新規開発をすべて引き受けるのを避けるために、都市は、規制の厳しさのレベルでも採用される実際の政策でも、近隣都市と同様の規制パターンを採用する傾向がある

強硬な土地利用規制は、開発業者が需要の高まりに対応するのを困難にすることによって住宅開発を阻害する-特に集合住宅に対して。 カリフォルニア州や他の高価な地域で住宅をより入手しやすくするには、開発に対する障壁を克服しなければならない。 海岸沿いのような地理的な制約は克服するのが難しいが、少なくとも理論的には、規制上の障壁はより柔軟な性質を持っている。 カリフォルニア州知事のジェリー・ブラウン（Jerry Brown）は最近、州の規制の影響を緩和しようと試みており、これは正しい方向への動きである。しかし、長年にわたる厳しい地域規制の影響を相殺するためには、もっと多くのことがなされなければならない。 土地利用規制を正しくすることは、カリフォルニア州やその他の地域における手頃な価格の住宅を追求する上で、第一の焦点となるべきです。

Featured image credit: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

この記事は、論文「土地利用規制は住宅開発を抑制するのか？ Evidence from California Cities’ in the Journal of Urban Economics “という論文に基づいています。

コメントする前に、コメントポリシーをお読みください。

注意：この記事は著者の見解を述べたものであり、USAPP – American Politics and Policy、またロンドン・スクール・オブ・エコノミクス、通貨監督庁、米国財務省の見解ではありません

この投稿の短縮URLです。 http://bit.ly/29uFUsJ

______________________________________

著者について Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip JacksonはOffice of the Comptroller of the Currencyの経済学部で金融経済学者として働いています。 彼の研究は、主に土地利用規制を測定し、それが住宅市場や都市の人口構成に与える影響を推定することに重点を置いています。 Jackson博士は、カリフォルニア大学アーバイン校で博士号を、ユタ州立大学で理学士号を取得しています

。