GAAP vs. 所得税ベース会計

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M and Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

不動産資産の所有者、投資家、経営者はますます所得税ベース財務諸表の使用に目を向けています。 所得税法に基づく財務諸表の使用と受け入れの増加は、一般に認められた会計原則（GAAP）に基づく財務諸表の歴史的な使用からの逸脱を意味し、それはますます複雑になり続け、場合によっては、単に不動産の世界と関連性がなくなっています。

ここに単純な真実があります：GAAPは依然として米国における財務諸表の最も一般的な報告基準です。 また、リースや管理契約などの他の文書では、「収入」または「純営業利益（NOI）」に基づく計算が求められることが多く、GAAPを参照点として使用することが可能です。 さらに、法人税申告書の作成には、所得税法に基づく報告が必要です。 このような現実もあり、GAAPレポートは法人税対策には余分なものとなっています。

しかし、そのようにする必要はありません。

貸主は、法人税申告書の使用をますます受け入れやすくなっています。 しかし、オーナーまたはオペレーターとして、住宅ローン、リース、および関連するローンの特約などの拘束力のある契約を結ぶ前に、この問題を解決することが非常に重要です。 また、公認会計士と状況を確認し、どのような報告方法を選択しても、税金の影響を理解していることを確認する必要があります。 最も単純な意味では、GAAPの報告は、現金が受け取られたり使われたりしたときではなく、稼いだ期間の利益を示すように設計されており、これはしばしば貸し手が見たい（そして所有者が見せたい）ものです。

逆に、所得税申告の際、オーナーは通常、できるだけ多くの控除を使い、課税所得と支払うべき税金を減らすために所得を繰り延べ、できるだけ損失を表示したいと考えます。 この違いは、減価償却費の扱いに顕著に表れています。 GAAPでは、固定資産は資産計上し、その耐用年数（数十年）にわたって減価償却を行うことが求められています。 一方、法人税法では、一般に、IRSが設定し、原価分離調査の実施により決定される資産寿命と許容される方法を使用することができます。 このような減価償却費の違いは、企業の課税所得を計算する際に、しばしば最も大きな金額の調整を生じます。

収益認識のタイミングも異なる場合があります。前払家賃は、法人税法上は認識する必要がありますが、GAAP上は支払期日まで繰り延べられます。 また、GAAPの目的では、フリーレント期間はリース期間にわたって償却されます。したがって、初年度に現金がない場合でも、このため所得が発生します。 税法上では、一般的にリース期間中に支払期日が到来するまで認識されません。 これは、収益またはNOIを参照する特定の債務条項を計算する際に、違いが生じる可能性があります。

では、なぜGAAPを選択するのでしょうか。 なぜ、時間とお金をかけて、GAAPの原則の下で財務諸表を作成するのでしょうか。 公開REITを含む上場企業や機関投資家は、GAAP基準での申告を求められることが多いため、パートナーにもGAAPでの申告を求めることがあります。

機関投資家やファンドが取引に関与していない場合、非公開企業のオーナーや経営者の多くは、所得税法に基づく報告の方が簡単であり、したがって有益であると考えます。 機関投資家またはファンドが後に取引に関与した場合、その建物の GAAP 財務諸表をさかのぼって再作成することが必要になる場合があります。

以下は、財務報告の方法を変更する前に考慮すべき質問のリストです：

• ベンチャーに新しいパートナーを加えるつもりですか、もしそうなら、いつですか？
• 財務諸表の作成に関して、融資のコベナンツに特定の要件があるか。 この質問に対する答えがイエスであっても、変更に関して貸し手にアプローチすることができます。 現金主義会計に近い税金主義会計では、年によって収入の変動が大きくなることがあります。

これらの考慮事項があっても、財務諸表や報告の目的でどの方法を使っても、キャッシュフローや収入など他の定義が予想と一致しているかどうか、住宅ローンやその他の周辺文書を見て確認することは、いくら強調してもしきれません。 財務諸表がある方法でできるからといって、住宅ローンが他の目的で使用する方法を修正しないとは限りません。 このことに気づかずにいると、都合よく失敗する可能性があり、それは決して良いことではありません。

できるだけ税金を払わないことが有利ですが、既存の、あるいは潜在的な貸し手の要件を見落とすことはできません。

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