Some Issues to Consider When Your Client Wants to Back Out of Non-Contingent Offer

By the Best of the Year! David Hamerslough, Esq.

あなたのクライアントである買い手は、複数のオファーを受けている状況で落札者となりました。 オファーはノンコンティンジェントで、買い手は先行開示パッケージの受領を確認しました。 契約成立から数日後、買い手からその物件を購入したくないと告げられました。 買い手は、契約を解除し、手付金を取り戻すにはどうしたらよいかと尋ねてきた。 このような状況は、私たちの市場でも起こり続けている。 この記事では、あなたと買い手が考慮すべきいくつかの問題を提起する。ただし、問題は、事実と状況によって異なる場合がある。 これらの問題やその解決は、あなたと買い手の過去および将来の発言や行動にも影響されます。

1. 買い手はなぜ手を引きたがるのか？ 例としては、入札者の後悔、物件自体の問題、個人的な理由、別の物件を購入したい、などです。 買い手の動機は、この状況の結果だけでなく、あなたと買い手が取る解決へのアプローチに影響を与えるかもしれません。 過去および将来の発言や行動も、それらの発言や行動が、買い手が手を引く理由として述べていることと一致するか矛盾するかによって、解決に影響を与える可能性があります。

2. 問題解決にどのようなアプローチを取るつもりですか? 戦略は、買い手の動機、過去と将来の発言や行動、どれだけのお金がリスクにさらされているか、そのリスクを引き受ける買い手の能力、市場の状況、売り手のニーズと希望、リスティング・エージェントとの関係、など多くの要因によって影響される可能性があります。 どのような戦略を選択するか、その決定がいつなされるか、買い手が弁護士の助力を得て、または得ずにその戦略を選択するか、戦略がどのように伝達されるか、買い手のステートメントと行為がこの戦略に合致しているかどうか、は解決に影響を与えることができる。

3. 契約批准前にリスティング・エージェントまたは売り手が行ったステートメントまたは表現は何であったか。 そのようなステートメントは、競争のレベルまたは物件の状態に関連する可能性がある。 ステートメントが不正確であったと主張する根拠があり、キャンセルの根拠となるかもしれない。

4. 清算損害賠償はイニシャルで行われたか。 手付金は実際に支払われたのか？ あなたのバイヤーの契約価格に対する不動産の市場価格はいくらですか？ 清算された損害賠償が初期化された可能性は？ 6 ヶ月以内に物件が転売される可能性はどの程度か、また売主にとってどの程度の純額で転売されるか？ 清算的損害賠償が初期化されている場合、売買契約書には、違反があった場合、実際に支払われた手付金が売主の唯一かつ排他的な救済手段であること、または売主による特定履行請求訴訟の可能性があることが規定されているか？ これらおよびその他の類似の質問に対する回答は、買い手が取る戦略とその戦略の実行方法に影響を与える可能性がある。 キャンセルする法的根拠はあるか。 これは常に事実と状況に依存するが、考慮すべきいくつかの問題は、どのような購入契約が使用されているか、完全に完了した開示に関してどのような定義（もしあれば）、開示は定義を満たしているか、実行する通知が送信されているか、もしそうなら、有効なまま何時間枠、修正開示は契約上必要ですか、彼らは合理的に要求することができるか？ コモンロー上の取消権を主張する理由（詐欺、錯誤、対価の不履行）はあるか？ 取消を正当化する他の法的根拠はあるか

6. 買い手と売り手が直面した圧力（金銭的、時間的、個人的など）があれば、それはどのようなものだったか。 何らかの圧力は緩和または対処可能か、可能であればどのような時間枠で可能か。 これらの要因は、取られる戦略、およびその戦略がどのように実行されるかに影響を与える可能性があります。

7. あなたと買い手が持っている、またはあなたや買い手がこの状況に関連する他の個人または組織と持っているすべてのコミュニケーションは発見可能で、この状況のあらゆる解決に使用されるでしょう。 主な例外は弁護士とクライアントのコミュニケーションですが、その特権を主張する前に、とりわけその関係が成立している必要があります。 その後、その特権があなたとクライアントの間のコミュニケーションに適用されるかどうかは、その他の事実や状況によって異なります。

8. あなたと買い手がいったん戦略またはキャンセルの根拠を約束すると、後になってその戦略や根拠を変更することは困難な場合があります。 2つの一般的な例は、（a）キャンセルが作成され、買い手が署名し、取り消しの根拠を述べている、または（b）取り消しの根拠を含むリスティングエージェントに通信が送信されている。 キャンセルが提出されるか、またはステートメントが作成されると、それは契約上または法律上のものなどのキャンセルのための代替の根拠または基礎を正当化することが困難な場合があります。

上記は、彼らが契約から手を引くしようとするときに買い手とそのエージェントが考慮すべき問題のいくつかのリストです。 それぞれの状況は、独自の事実と状況によって変わります。

。