イントロダクション

正当な不利な占有請求は稀です。 一過性のものではなく、通知や大騒ぎをすることなく、何年もかけて徐々に蓄積される傾向があります。 古典的な有害所有権の主張には、自宅の隣の空き地を徐々に占拠していく家族や、隣接する小区画にフェンスを張り、10年間そこで牛を放牧している牧場主などがある。

有害所有権は、本来自分のものではない不動産の所有権を合法的に主張することができる状況を指す。 有害な占有を規定する法令は、民事訴訟法&救済法である。 この法律では、有害占有を「他人の主張と矛盾し、敵対する権利の主張の下に開始され、継続される、不動産の実際かつ可視的な充当」と定義している。 判例では、不動産の占有者が実際に公然と占有していること（占有の権利の確信では不十分）、実際に法定期間継続して占有していること（散発的な占有では不十分）、占有者が平和的に他者に不利で独占的な権利主張をすること（所有者との共有占有では不十分）が要件とされています。 これらはすべて、裁判所が判断すべき事実問題である。 Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.)

逆有権は「他人の主張と矛盾し敵対する権利主張に基づいて開始、継続する、不動産の実際かつ目に見える占有を必要とする」。 占有は、占有者の独占的所有権の主張を明白に示すような性格のものでなければならない」。 Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

「有害所有権の主張を立証するために、請求者は証明しなければならない」。 (1)係争物件の実際の占有、(2)公然かつ悪名高い、(3)平和的、(4)権利主張の下、(5)関連法定期間中、他者の主張に対して一貫かつ継続的に反対または敵対的であることを証明しなければならない。 Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

所有者が再び現れるまで、一時的に財産を世話するだけ、あるいはその税金を支払うだけでは不十分である。 他人の財産の税金を何年も支払うことはできるが、合法的な有害所有権の主張の他の要件が満たされない場合、それらの支払いは所有者への贈与にすぎない。”A person may not acquire by adverse possession any right or title to real property dedicated to public use.” Civ. Civ. Prac. & Rem. Civ. Prac. 16.030(b). 8752>

The Role of Intent

逆取得者となるためには、記録上の所有者から不動産を取得するという明確な意思とともに、実際の占有が発生しなければならない。 判例法では「敵対的意思」という言葉が時々使われるが、これはその土地を要求し、他を排除しようとする明確な精神状態と行動範囲の両方を意味するものである。 このような要素が不確かであったり、立証が困難であったりする場合、有害所有権の主張はほぼ間違いなく失敗する。 Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). これにもかかわらず、有害所有権は、基本的に（所有者側の）行為および／または（記録所有者側の）不作為に関わるものである。

Property Description

線路の北の西 40 エーカーに対して、有害な所有権を主張したいのですか？ 少なくとも、不利な占有宣誓供述書を利用するのであれば、十分ではありません。 主張する土地の位置と境界は、合理的に確実に決定できなければなりません。つまり、適切な法的記述（土地とブロックまたは境界線）が必要です。 特に地方の土地の場合、測量が必要な場合があります。 もう1つの選択肢は、すぐに書類を記録する必要がある場合、現在利用可能な物件明細で宣誓供述書を提出し、その後、適切な距 離を記載するために宣誓供述書を修正することである。 テキサス州最高裁判所が述べているように、有害所有権とは「明確な同意や補償なしに記録上の所有者から不動産を取り上げるという、それ自体過酷なものである」のである。 Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). この法律は、この法理が適用されるための規則と条件を定めており、これらは決定的に満たされなければならない。 十分に近いだけでは十分とは言えない。 8752>

法は、制限期間と呼ばれる一定の期間内に不動産を取り戻すために、記録保持者による積極的な行動を必要とするように構成されている。 記録的所有者が平和的自助努力によって不動産を取り戻すことができない場合、法的所有権を確立し、所有権を取り戻すためにタイトル訴訟を試みるためにトレスパス（不法侵入）を起こさなければならない。 記録上の所有者が行動しない場合、請求は禁止され、逆有害占有者が勝訴する。 8752>

The Various Statutes of Limitation

Adverse possession law is based on notice along with the opportunity for the record owner to respond to that notice.この法律は、公有地または政府機関に対しては適用されないことに注意。 つまり、占有者が該当する法定期間中、実際の、公然、悪名高い、排他的、敵対的、継続的、および中断されない財産への権利の主張を主張していることを、他の人が実際に認識している、または認識すべき状況にあるとき、不利益占有の主張の正当性が立証される。 8752>

ここでの負担は記録保持者にある。 所有者は、潜在的な逆有権者の存在を発見するか、または逆有権者の主張を通知されると、3つの時効のうちの1つで定められた期間内に逆有権者の主張を打ち破るか、所有権を失うかの行動を取らなければならない。 Civ. Prac. & Rem. Code §16.024 (Three-Year Statute):

このセクションにおいて、占有者は実際に所有権を有していなければならない（すなわち、, を有するか、または少なくとも「color of title」（合理的な根拠を有するが、何らかの正当な理由により通常の権利の連鎖に当てはまらない権利に対する主張を指す）を有していなければならない。 そのため、占有者は、3年法に基づいて主張を成功させるためには、その主張を裏付ける譲渡または所有権の書類を作成できなければならない。 Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025（5年法）：

これは自明の理です。 この5年法の下では、何らかの記録された証書が依然として必要であることに注意してください。

10年法

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

10年の規定がキャッチオールです。 有害な占有の要素を満たす限り、証書またはその他の権利の覚書は必要ではありません。 しかし、そのような文書は、クレームされたトラクトの境界を確立するために有用であるかもしれない。そうでなければ、境界を決定する鍵は、単なる「カジュアルフェンス」ではなく、「設計された囲い」としてフェンスされているものである可能性がある。 Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Rhodesのdesigned enclosure ruleは、牛の放牧に関する後のケースにも現れている。 テキサス州法の下では、牛の放牧のための土地の使用は、使用される柵が「通常の柵」に対して「設計された囲い」でなければ、法律上、有害所有権を立証することができない。 . . . 請求者が、問題となっている敷地を囲う目的でフェンスを建てたことを証明しない限り、そのフェンスは設計された囲いではなく、カジュアルなフェンスである。” そして、何気ない塀は、有害な所有権の主張を勝ち取るには十分ではない。 Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

その他の制限に関する法令

その他の2条項、セクション16.027とセクション16.028はあまり適用されない。 前者は、「法的障害者であるか、あったかにかかわらず」25年の制限を規定している。 8752>

制限に関する法令には、元の所有者側の法的障害（少数民族、心神喪失、軍隊での勤務）の期間は含まれない。

制限条項は、不動産の様々な連続した所有者により、これらの人々の間に「遺産相続関係」（所有権の連鎖による直接的な法的関係）が存在する限り、付加または結合されることができる。 Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). さらに、他のコテナントに対して逆有権を主張するコテナントは、他の全てのコテナントが不動産から明確に追い出されたことを確証的に示さなければならない。 Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. denied). したがって、有害占有宣誓書、または有害占有に基づく証書は、その証書が他のコテナントがその権利を取得する前に記録された場合に限り、コテナントに有害占有の主張を通知する。

一般に、コテナントの場合の有害占有にはより高い基準がある。 前掲のHardawayにおいて、裁判所は、「共有者はより厳しい要件を克服することが要求される」と説明している。 同居人は、他人にはない所有権や不動産の使用権を持っているため、その負担はより重い。 従って、同居人に対する有害な占有を主張する当事者は、その占有が有害であることを証明するだけでなく、何らかの追放-実際的または推定的-を証明しなければならない」。 “追放 “とはどういう意味ですか？ 物理的な意味で、その通りの意味かもしれません。 また、他の共有者からの異議申し立てなしに何十年も独占的に占有していたことが証明されるような「推定的」な場合もあります。 合理的な基準が適用されます。 「したがって、不動産の本来の用途と矛盾する行為は、借地権が否認されたことを所有者に通知するのに十分であると考えられる。 所有権の主張の下に賃借人が長期にわたって占有を続けたが、賃借人が何の主張もしなかった場合にも、同様のことが言えるとされている” 。 Texâ € Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

The Special Case of Cotenant Heirs

相続関係のある家族に対して占有者が有害所有権を主張することは興味深いケースとなる-例えば、両親が遺言なしに死亡し、兄弟が関心を示さず、あるいはずっと以前に失踪してしまったため息子が家族の農場に対して主張したい場合だ。 以前は、同居の相続人に対する有害占有は、他の同居人に対するものと同じ方法で達成されました。ただし、有害であるためには、占有する相続人は、おそらくショットガンの助けを借りて、他の相続人を強制的または悪名高く追放したことを証明しなければならないという注意事項がありました。

このアプローチには固有の危険性があることを正しく認識し、2017年に立法府は、民事訴訟&救済法に、「コテナント相続人」のケースを規定する Sec.16.0265 を追加しました。 コテナント相続人は、親族に対して逆有権を主張したい場合、満たすべき特定の法的負担を負うことになりました（「追い出し」は、もはやそのうちの一つではありません）。 共有者である相続人とは？ この法令では、「この州の適用される遺留分法の運用により、同一の不動産に対する同一の未分割の所有権および所有権を同時に取得した2人以上の者のうちの1人、またはそのうちの1人の権利承継人」と定義されています。「

相続人であることの宣誓供述書と有害所有権の両方が想定される。10年間の占有期間が必要で、その間、他の同居相続人は不動産の維持や税金の支払いに貢献したり、占有者の占有に異議を唱えたり、請求通知を主張または提出したり、占有相続人と何らかの契約を結んだりすることはできない。 同居の相続人が相続人であること、および有害所有権に関する宣誓供述書を提出した後、5年間の待機期間が設けられています。 また、新聞による告知が必要で、160エーカーの制限が課せられている。 8752>

Litigation by the Adverse Possessor

あるいは、有害な占有者が所有権を確立するために訴訟を提起することもできる。 そのためには、占有者は、(1)記録的権利者に通知するのに十分な、目に見える土地の占有、(2)平穏で、(3)権利者の主張と敵対する権利の主張に基づく、(4)適用法令で指定される期間継続することを証明する必要がある。 “目に見える処分 “とは何ですか？ 占有者は、「その財産に対する権利を主張していることを他の人に知らせるために、その財産を目に見える形で充当しなければならない」。 Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.)があります。 8752>

Judgment Liens against Adversely-Possessed Property

逆取得した土地に1つ以上の判決の先取特権がある場合、どうなるのだろうか。 サンアントニオの控訴裁判所は、判決の先取特権は消滅すると判示しました。 「当事者は、Jonesが2区画の土地に有効な先取特権を持ち、先取特権を行使するための法的前提条件を遵守していると規定しています。 当事者はまた、適用される範囲において、HarrisonとStephensが3年および5年の有害占有法の前提条件を遵守していることを規定した。 . . 本件の事実関係の下では、中心的な問題は、判決者である債務者の所有権の継承者の逆占有による制限所有権が判決先取特権を消滅させるかどうかである。 我々は、テキサス州法に基づき、そうであると判断する。 Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (3年の時効)、 § 16.025 (5年の時効)、および§ 16.030の下ではそうであるとする。 . . さらに、我々は判決先取特権者であるJonesに対して、判決債務者から購入したそれぞれの被控訴人による占有が開始された時点から時効が進行し始めたと判断する。”. Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, writ denied).

Creative Approaches:

The Affidavit of Adverse Possession

上記の制限法の1つにより所有権を主張できると考える有害所有者はどうすればよいのでしょうか？ 最初で最良の選択肢は、タイトル訴訟を試みるために不法侵入を提出することです。 しかし、訴訟が困難な場合、第二の選択肢は、郡の不動産記録に、有害所有権主張の様々な要素を主張する特定の文言が含まれる有害所有権宣誓書を提出することである。 この宣誓供述書は、通知を開始する印として機能し、それによって適用される時効の実行のための固定点を提供します。 8752>

適用される時効が完全に進行する前に宣誓供述書を提出することが可能であることに留意してください。 宣誓供述書は、有害所有権が開始した日（何年も前の日付である場合もある）を主張し、現在の状況が継続し、制限期間がすべて満了した場合、請求者が料金的単純所有者になると述べることができる。

郡書記官は有害所有権の宣誓供述書を提出して実行し認めた財産を受け入れる義務があるかどうかという論争は、2017年に出されたテキサスの一般弁護士の意見（番号KP-0165）により、事実上解決した。 この質問に対しては、地方自治法（Local Government Code）の条文を引用し、肯定的な回答がなされています。 192.001：”郡書記官は、法律で記録することが要求または許可されている各証明書、抵当権、またはその他の文書を記録しなければならない。” また、財産法（Property Code）第192.001条も引用している。 12.001(1)(a): 「不動産または動産に関する証書は、承認され、適切な陪審員によって宣誓され、または法律に従って証明された場合、記録することができる。 司法長官Ken Paxtonはさらに、「郡書記官は、セクション12.001に規定されている以上の提出要件を課すことはできない」と意見書を発表しています。 結局のところ、彼は、”他人の財産に対する利害関係を主張する宣誓供述書を提出するだけでは、提出者に法的所有権が与えられるわけではない “と理由をつけている。 もし郡庁長官が疑わしい文書に対する救済措置を望むのであれば、その手段は政令にある。 51.901（a）（2）は、書記官が善意で詐欺であると信じる合理的な根拠を持っている文書の提出と記録に関するものである。 しかし、店員はそれ自体ドキュメントのクラス全体を差別することはできません。

タイトルの研究

それは見つけることができる既知の所有者があるかどうかを判断するためにタイトルを研究することをお勧めします。 タイトル会社は、比較的安価なタイトルレポートを発行するか、またはオンラインサービスを使用することができます。 タイトルレポートは宣誓供述書を作成する際に有用な情報を提供します。 タイトルレポートが見つけることができるレコードの所有者を明らかにする場合は、潜在的な逆持分の請求者は、それらに連絡し、タイトルの既存のチェーンを維持する取引を試みることをお勧めすることがあります。 残念ながら、これはおそらく彼らの利益のために金銭の支払いを伴うでしょう。

ハイブリッド宣誓供述書

相続人が存在する場合（彼らが見つけられるかどうかにかかわらず）、有害所有の宣誓供述書は、「相続人および有害所有の宣誓供述書」という表題の相続人の宣誓供述書と組み合わせることができます。 ハイブリッド宣誓書の相続人の部分には、相続法第203.001条に照らして、誰が相続人であると考えられるかについての記述とともに、家族の状況を説明する必要があります。 有害所有権の部分では、実際の所有権および平穏な所有権など、通常の主張を行います。 少なくとも2人の利害関係のない証人が署名する必要があります。

Paying Taxes

Clients routine asks about payment of back taxes on land they want to adversely possess.という質問が日常的にあります。 「税金を払うべきでしょうか」と彼らは尋ねます。 そうでなければ、課税当局が最終的にタックス・セールを行い、所有権が他の誰かに取得されてしまうからです。 また、「税金を払えば、損をしないと保証してくれますか？ 答えはもちろんノーです。 第一に、弁護士が何かを保証することはありません。 第二に、不動産の真の所有者が現れて占有を要求してくる可能性は常にあります。 その場合、クライアントは裏金を支払うことによって、その人に贈り物をしたことになります。

不利益占有の宣誓供述書は、安価でしばしば効果的である創造的なデバイスです。

Creating a New Chain of Title

さらなる創造的ステップとして、有害占有宣誓書に続いて、有害占有者から不動産に対する証書（たとえば、第三者の管財人に）、そして有害占有者の名義に戻す証書を作成することができます。 その目的は、逆占有者に自分名義の実際の記録された証書を与え、新しい権利の連鎖を作り出すことにあります。 このような証書には、将来的に権利会社に認められることを最終目的として、有害な占有と以前に記録された宣誓供述書に関連する具体的かつ適切な文言が含まれている必要があります。 10年経過している場合は、特別な保証書を使用することができますが、そうでない場合は、保証書のない証書が使用されるべきです。 適切な補償条項が仲介者を保護するために含まれるべきである。

このアプローチは、有害な占有者が、一定期間にわたって所有権への彼の主張の季節として信用を得ることができるように設計されています。 この方法はすぐに結果が出るものではないので、不動産を不利に取得し、それを反転させたいと考えている投資家には適していません。 これらの取引は、それが有害な所有権の主張に来るとき、利益よりもダメージを与えることを避けるために、有能な不動産弁護士によってのみ処理されるべきです。 第84回立法府はビジネス&商法典第27章を改正し、不動産譲渡詐欺をDTPAに基づく欺瞞的取引方法として含めるようにしました。 そのため、新しい所有権の連鎖を確立するために創造的なテクニックを使用する場合は、事実と法律にきちんと基づいていなければなりません。

記録保持者の救済策

他人が不利益所有の主張をしていることを知らされた保持者はどうすればよいでしょうか。 いくつかの選択肢がありますが、時効が進行し、請求者が法的所有権の取得に成功するため、何もしないことが選択肢の 1 つではないことを確認することが重要です。 不動産登記簿に反対宣誓供述書を提出して、反対占有者の主張を明確に拒否することが考えられます。状況によっては、これで問題が解決することもあります。 そうでない場合は、所有者が「所有権を試すための不法侵入」として知られる訴訟を起こすしかありません。

弁護士はクライアントから何を要求されますか？

もちろん状況はさまざまですので、クライアントは対象不動産に対する自分の有害所有権の主張の性質を説明できるように準備しておく必要があります。 クライアントはフェンスを設置しましたか。 建造物を建てたか？ 依頼者は、その土地の草刈りや維持管理を行っていますか？

適切な法的記述は不可欠です。 プロパティの境界が不明確である場合、有害な所有権の主張を行うことはほとんど意味がありません。 多くの場合、クライアントは手続きを進める前に調査を受けることをお勧めします。 また、クライアントは、不動産への最後の記録された証書のコピーを提供する必要があります。そうすれば、有害な所有権の宣誓供述書に、既存の権利の連鎖への明白で直接的なリンクが含まれます（不動産記録とは異なるコンピューターを使用する鑑定地区からの略式法的記述は、一般的に十分ではありません）。

最後に、ケースに潜在的な相続人が含まれ、ハイブリッド宣誓供述書の提出が戦略として考えられる場合、クライアントは、相続人が誰で、どこで見つけられるかについて調査する必要があります。 8752>

違法性に関する注意

不動産弁護士は、「放棄」されたと思われる不動産（時には数十件）に対して、有害所有権を主張するキャンペーンを実施したい人物から定期的にアプローチを受けています。 これらは、貸主が所有する抵当流れの家屋で、現在遊休状態になっていることがよくあります。 裁判所は、こうした不在の貸し手や現在の所有者の利益を保護する傾向があります。

ここからわかることは、法律は、積極的な投資家のビジネスプランとして有害所有ルールを使用することを想定しておらず、容認もしていない、ということです。 実際、そのような戦略には、不法侵入、虚偽の文書の提出、所有権の中傷、および詐欺が明示的に含まれます。 テキサス州の地方検事は、これらの行為を刑事犯罪として起訴し始めている。 前述のAGオピニオンの中で、パクストン検事総長はこう述べている。 “不正な宣誓供述書は犯罪であり、郡書記官は不正な宣誓供述書が提出された場合、不動産所有者に通知する義務がある。” 8752>

ケースファイルより

Virgil と Bob は、地元住民が「バイユー」と呼ぶ小川によって二分された、テキサス州東部の 80 エーカーの土地で育った兄弟であった。 8歳のとき、ボブは一家の屋敷から迷い込み、ワニやウォーターモカシンのいるバイユーに転落してしまった。 そのバイユーには、ワニやアメンボなどの害獣がたくさんいた。彼は、イトスギの木の根を使って茶色い水の中を脱出し、泥まみれでずぶ濡れになって家に戻った。 泥まみれで、ずぶぬれで帰ってきた。両親は、息子が生き延びたことに安堵し、誇りに思った。 2時間どころか、2日間も留守にしていた少年が、素手でガラガラヘビを殺し、それを生で食べて生き延びたという話である。 「8752>

バージル（Virgil）は小柄だったが、その分、意地悪さが増していた。 彼は自動車窃盗や加重強盗などの軽犯罪に手を染め、25歳までにハンストヴィルの刑務所で合計3年を過ごしたが、そこで彼は法律を読むことにした。 その中に、土地所有権に関する法律があった。 両親は亡くなっていたので、ヴァージルさんは、家族の土地を自分のものにすることに執念を燃やした。 8752>

出所後、ヴァージルとサリー・メイは、仕事から帰ってきたボブを跳ね飛ばして、意識不明か死んだ状態でバイユーに戻して、敷地から追い出すことを企てた。 しかし、この計画は失敗に終わった。 ボブが家に入ると、サリー・メイが大きな鉄のスキレットを持って彼に襲いかかり、頭や顔を何度も叩いて鼻の骨を折った。 バージルはリス・ライフルで狙ったが、混乱の中でサリーメイの腕を撃つにとどまった。 しかし、サリー・メイの腕を撃ち抜いてしまった。 ボブの強烈なパンチで決着がつき、バージルはすぐにハンツビルに戻された。 追放は失敗したのだ。 ボブは、サリー・メイの闘争心に感銘を受けて結婚し、夜、ロー・スクールに通い始めた。そして、やがてテキサス東部の人身傷害弁護士として尊敬を集めるようになった。 8752>

この記事中の情報は、一般的な教育目的でのみ提供されており、誰もが依拠できる法的アドバイスとして提供されるものではありません。 法律は変更されます。 法的な影響を及ぼす行動を取る前に、個々のニーズや状況に関連した法律相談を受けることをお勧めします。 当社は税務専門家ではなく、税務上のアドバイスを提供するものではありませんので、税務アドバイザーにご相談ください。 当事務所は、依頼を受け、書面で明示的に同意しない限り、あなたを代理することはありません（すなわち、弁護士とクライアントの関係は成立しません）。

Copyright © 2020 by David J. Willis. 全世界の著作権を保有します。 いかなる目的であれ、書面による事前の許可および完全な帰属表示なしに、本資料の複製または再利用を行うことは固く禁じられています。 デビッド・J・ウィリスは、テキサス州法律専門家委員会により、住宅用および商業用不動産法の認定を受けています。 詳細については、彼のウェブサイトhttps://www.LoneStarLandLaw.com.

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