レバレッジでリターンを倍増させ、巨額の富を築くには
レバレッジという言葉にはさまざまな定義があり、使われる文脈によって微妙にニュアンスが異なります。 この記事では、不動産投資の観点から、それについて話したいと思います。
この場合のレバレッジとは、借りた資金を使って投資のリターンを高めることを意味します。
Leverage – Use borrowed capital to increase of your investment
私が知っているほとんどの人は、全額現金で家を購入することはないでしょう。 (その代わりに、彼らは通常、頭金（20％）を入れて、資産（あなたの家）を取得するために銀行から残りの部分（80％）を借ります。） 住宅ローンを長期に渡って支払っていくつもりですし、皆さん、何年もかけて価値が上がっていくことを望んでいらっしゃることでしょう。 利得の額は評価額&レバレッジ
つまり、レバレッジとは、より小さな投資でより価値の高い資産をコントロールすることができる強力なツールなのです。 したがって、投資の価値の小さな上昇は、全体としてはるかに大きな利益をもたらします。
Leverage to Wealth
では、どのようにして裕福になるのでしょうか？ まあ、それはあなたのリターンを途方もなく拡大することができます。
この概念を説明するための基本的な例と、このモデルにおける一連の前提条件を紹介します。
- 広く受け入れられている年間平均 10%の株式市場利益を使用し、毎年複利計算しています
- 全国平均住宅価格の 5% 上昇（この値はソースによって 4 ～ 6% と異なります）
- インフレや税金は考慮しません
- テナントが返済していても、計算しやすいように元の負債額を同じにしています。 現実には、借金は徐々に返済されて減っていき、投資物件のエクイティに加算されます。
投資不動産の購入では、関連費用（住宅ローン、税金、保険、メンテナンスなど）は借主が負担するものします。).
株式市場に完全に投資できる10万円があれば、この金額と同額の株式を一定量購入する。 取引手数料を忘れると、その瞬間、あなたの10万ドルは、ちょうど10万ドルの価値のある株式の株を購入することになります。
ここで、代わりに同じく10万ドルの価値がある投資用不動産を購入したとしましょう。 しかし、この場合、あなたはその不動産にローンを組み、25% ($25,000) の頭金を支払い、銀行はそれを購入するために $75,000 を貸し付けます。 あなたは今、2万5千ドルを使ってこの10万ドルの資産を支配しているのです。 これが単純なレバレッジの例です。
続いて、株式と投資不動産の両方の資産の価値が、予想される成長率/上昇率で成長したとします。 1年後には何が残るでしょうか。 見てみましょう。
| 株 | 不動産 | ||
| 購入価格 | 10万 | 10万,000 | 25,000 |
| % 年間利益 | 10% | 5% | |
| 1 年後の投資価値 | 110,000 | 105,000 | |
| Gain in Value | 10,000 | 5,000 | |
| % 投資収益率* | 10% | 20% |
*投資収益率は、値上がり幅を初期投資額で割ったものです。
不動産の年間収益率は株の半分ですが、レバレッジを使うことで全体の収益率は2倍になることがわかります。
次に、これを年複利で5年間延長してみましょう。 レバレッジがいかに大きな影響を与えるか、おわかりいただけると思います。
| 株 | 不動産 | ||
| 購入価格 | 10万 | 投資額 | 10万 |
| 投資額 | 100,000 | 25,000 | |
| % 年間利益 | 10% | 5% | |
| 5 年間投資額 | 161,051 | ||
| 値上がり益（負債を引く） | 61,051 | ||
| 総合投資収益率 | 61% |
更に面白くするために。 購入時に、2万5千ドルだけでなく、株を購入するのと同じ10万ドルを使い、それを頭金（25％）にして、レバレッジを使って40万ドルの物件を購入したのです。 さて、1年後はこんな感じです。
| Stocks | Real Estate | |
| 購入価格 | 100000 | 400000 |
| 投資額 | 100000,000 | 100,000 |
| % 年間利益 | 10% | 5% |
| 1 年後の投資額 | 110,000 | 420,000 |
| Gain in Value | 10,000 | |
| 総合投資収益率 | 10% |
5年後ならこんな感じです。
| 株 | 不動産 | ||||
| 購入価格 | 10万 | ||||
| 投資額 | 10万,000 | 100,000 | |||
| % 年間利益 | 10% | 5% | |||
| 5 Year Value of Investment | 161.1% | 10% 10% | 5% 10% | 年間利益率 | 510,513 |
| Gain in Value (subtract debt) | 61,051 | 110,513 | |||
| Overall Return on Investment | 61% | 111% |
うまくいけば、株式の年間上昇率の半分でも、これらの利益は印象的に見えるかもしれません。
ここで、レバレッジの個人的な例を挙げます。
私は 5 年前にマイホームを購入しました。 私が住んでいる「ホット」な市場のおかげで、私の家の価値は2倍になりました。 私はこの家に20%の頭金を入れました。 レバレッジのおかげで、私のリターンは（家がそうであったように）単に倍になったのではなく、実際には5年間で500％の利益と年率43％のリターンをもたらしました。 売却すれば最初の50万ドルは非課税になるので、私の税率ではこれは非常に大きなことです。 しかし、この利益を実現するには、売却して引っ越す必要がありますが、ここに書いたことを踏まえて、まだしません。
注意
ただ、注意点として、レバレッジは利益を倍増できる一方で、売却する必要がある場合に損失も倍増してしまう両頭獣であることが挙げられます。 個人的には、不動産投資でレバレッジを使うのが好きです。 すべて現金で購入するわけではありません。 しかし、レバレッジをかけすぎないようにしています。つまり、テナントを失ったとしても、負債をカバーすることができ、すべてを失うリスクはないのです。 2008年の経済危機の際、多くの人がそうやってすべてを失いました。
まとめ
借金は恐ろしいものですが、正しい方法で使用すれば、富を蓄積するための強力なツールにもなります。