Come padrone di casa o aspirante investitore immobiliare, è possibile che un prestatore vi permetta di usare il reddito da locazione per qualificarvi per un mutuo. Se lo faranno effettivamente dipenderà dalla vostra capacità di fornire la prova del reddito, o se si tratta di un nuovo affitto, la prova del potenziale di guadagno della proprietà. I prestatori devono aderire a linee guida specializzate quando prendono la loro decisione. Continuate a leggere per saperne di più su queste clausole, così come su come possono influire sulla vostra idoneità.

• Il reddito da locazione conta quando si fa domanda per un mutuo?
• Quando il reddito da locazione è accettato per la sottoscrizione?
• Quando il reddito da locazione previsto viene accettato per la sottoscrizione?
• Come viene calcolato il reddito da locazione per una domanda di mutuo?
• Come posso usare il reddito da locazione per qualificarmi per un mutuo?
• Come fanno gli istituti di credito a verificare il reddito da locazione nella tua domanda?

Il reddito da locazione conta quando si fa domanda per un mutuo?

In genere, il reddito da locazione può essere considerato quando si fa domanda per un mutuo o si rifinanzia un investimento immobiliare. Tuttavia, come tutte le altre fonti di reddito, deve essere adeguatamente documentato e soddisfare specifiche linee guida di qualificazione.

Secondo le linee guida sul reddito da locazione di Fannie Mae – uno dei maggiori acquirenti di prestiti conformi negli Stati Uniti. – devono essere soddisfatti i seguenti criteri:

Il reddito da locazione di una proprietà commerciale di proprietà del mutuatario, per esempio, è accettabile se non proviene dalla proprietà finanziata.

A patto che la vostra proprietà sia in linea con queste condizioni, ottenere il conteggio del vostro reddito da locazione è per lo più una questione di riempire i moduli giusti e fornire al prestatore i documenti appropriati. Ciò che dovrete fornire dipende dal fatto che la proprietà abbia già una storia consolidata di affitto.

Quando il reddito da affitto è accettato per la sottoscrizione?

Se possedete già l’affitto e potete documentare il reddito che ne deriva, il vostro reddito è considerato reale – piuttosto che proiettato – dal prestatore. Il reddito reale da locazione sarà considerato dai sottoscrittori.

Una banca potrebbe guardare due anni delle vostre dichiarazioni dei redditi per vedere quanto reddito provato è stato generato dalle vostre locazioni.

Perché le vostre dichiarazioni dei redditi personali siano sufficienti – per Fannie Mae – dovrete presentare l’IRS Form 1040, Schedule E. Se compilate una dichiarazione dei redditi aziendale, dovrete compilare il modulo “Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation”, conosciuto anche come IRS Form 8825.

Fannie Mae probabilmente richiederà anche che venga effettuata una perizia per stimare il valore di mercato della proprietà. Se avete una proprietà in affitto di una sola unità, questo richiederà che un perito compili un modulo di affitto comparabile per una sola famiglia (modulo 1007). Per le proprietà da due a quattro unità, il perito dovrebbe compilare il modulo 1025 – il Small Residential Income Property Appraisal Report.

Quando il reddito da locazione previsto viene accettato per la sottoscrizione?

A volte, il reddito da locazione non può essere dimostrato tramite una dichiarazione dei redditi. Diciamo, per esempio, che avete appena acquistato la proprietà, o che avete acquistato la proprietà a metà dell’anno e mostrate solo una parte del reddito da locazione sulla vostra dichiarazione dei redditi.

In questo caso, il reddito da locazione sarebbe considerato previsto e può essere usato – in certe circostanze – per scopi di sottoscrizione. Di nuovo, è una questione di essere in grado di mostrare la prova del potenziale di reddito della proprietà.

Se l’affittuario ha un inquilino, i prestatori prenderanno una percentuale del reddito che è delineato su un contratto di locazione e la useranno per determinare il reddito locativo previsto. Di solito usano il 75% del vostro reddito totale riportato – il 25% viene sottratto per tenere conto di potenziali case sfitte e della manutenzione in corso.

Se non c’è un inquilino, il prestatore farà fare un controllo della proprietà da un perito e userà i prezzi d’affitto comparabili per proprietà simili nella zona per stimare il potenziale reddito d’affitto.

Quando il reddito d’affitto previsto non è accettabile?

Il reddito d’affitto previsto non è sempre accettabile per la sottoscrizione, però. Prima di tutto, si può avere un problema a farlo contare se non può essere documentato (per esempio, se l’affitto è stato pagato in contanti). Questo perché i prestatori a volte richiedono copie di assegni come prova che l’affitto viene regolarmente pagato in tempo.

Inoltre, il reddito da locazione previsto può essere difficile da giustificare se il contratto di locazione vale meno del valore di mercato. Diciamo che avete deciso di fornire a un amico o a un membro della famiglia un affitto preferenziale. Se viene accettato, potreste non ricavarne il valore che speravate. In questo caso, dovrete usare i valori di affitto delineati nel contratto di locazione come reddito previsto, piuttosto che il valore di mercato per il quale l’unità può essere valutata.

Come viene calcolato il reddito da affitto per una richiesta di mutuo?

Il modo in cui il vostro reddito da affitto sarà calcolato quando state cercando di qualificarvi per un mutuo dipenderà dalla documentazione usata per giustificarlo.

Come si calcola il reddito da locazione con le dichiarazioni dei redditi federali?

Quando le dichiarazioni dei redditi federali sono usate per calcolare il reddito da locazione qualificante, il prestatore deve aggiungere qualsiasi spesa dedotta – ammortamento, interessi, quote di associazione dei proprietari, tasse o assicurazione – al flusso di cassa del mutuatario prima di fare qualsiasi calcolo. Tutte le spese non ricorrenti della proprietà possono essere aggiunte di nuovo, a condizione che siano state documentate di conseguenza.

Il reddito viene poi calcolato come media su quanti mesi il potenziale mutuatario ha usato la proprietà come unità in affitto durante l’ultimo anno fiscale.

Come viene calcolato il reddito da locazione con leasing e valutazioni? Di solito usano il 75%, con l’altro 25% che tiene conto dei posti liberi previsti.

Come influisce il reddito da locazione sul DTI?

Il rapporto debito/reddito (DTI) è un fattore importante che gli istituti di credito considerano quando decidono se approvare la tua richiesta di prestito. È essenzialmente la somma del tuo debito mensile ricorrente diviso per il tuo reddito mensile totale. In genere, gli istituti di credito cercano un rapporto che sia inferiore o uguale al 43%. Anche se, più basso è il vostro rapporto, meglio è.

Per esempio, diciamo che avete un reddito mensile lordo di 5.000 dollari. Nel frattempo, la tua rata del mutuo è di $1,000, hai una rata mensile del prestito studentesco di $300, una rata dell’auto di $300 e una rata minima della carta di credito di $200.

La matematica sarebbe così:

($1,000 + $300 + $300 + $200)/ $5,000 = 0.36

In questo caso, il tuo rapporto debito/reddito sarebbe del 36%.

Tuttavia, quando si fa questo calcolo, ci sono alcuni dettagli in più da considerare, in particolare se il reddito da locazione che si spera di utilizzare proviene dalla residenza primaria o da una proprietà di investimento separata.

Se il reddito da locazione calcolato – che è stato mediato sul numero di mesi in cui è stato usato come locazione durante l’ultimo anno fiscale – proviene dalla residenza primaria, lo si dovrebbe aggiungere al calcolo del reddito mensile lordo. Nel frattempo, l’intero ammontare del vostro pagamento mensile del mutuo dovrebbe essere incluso nei vostri debiti mensili.

Se quel reddito calcolato non proviene dalla vostra residenza primaria, conterebbe nel vostro reddito mensile lordo solo se è più del vostro pagamento mensile del mutuo. Se il calcolo vi porta ad un risultato negativo, esso conterà invece sui vostri debiti mensili.

Come influisce il reddito da locazione sul vostro flusso di cassa netto?

Per le proprietà in affitto, il prestatore guarderà anche il vostro flusso di cassa netto. Nella maggior parte delle situazioni finanziarie, il flusso di cassa netto è rappresentato dalla sottrazione delle spese dal reddito. Tuttavia, negli scenari di affitto, è un po’ più complicato. Qui, i finanziatori usano di nuovo il 75% del vostro reddito totale di affitto prima di sottrarre le spese.

Se il numero risultante è positivo, siete fortunati. Quel numero viene poi aggiunto al vostro reddito. In caso contrario, invece, sarà contato come una perdita e dovrete recuperarlo da qualche altra fonte.

Fogli di lavoro per il calcolo del reddito d’affitto

Fannie Mae fornisce dei fogli di lavoro in modo che possiate farvi un’idea di quale possa essere il vostro reddito d’affitto prima di portare i vostri documenti ad un prestatore. Quale foglio di lavoro sarà appropriato per voi dipende dal fatto che la vostra proprietà sia una residenza principale, un investimento o un’azienda commerciale, così come da quante unità in affitto avete:

Come posso usare il reddito da locazione per qualificarmi per un mutuo?

Per la maggior parte, il processo di richiesta di un mutuo usando il reddito da locazione sarà lo stesso che sarebbe senza. Tuttavia, dovreste essere pronti a fornire ulteriore documentazione per provare il vostro reddito da locazione reale o previsto – e potreste passare attraverso alcuni controlli aggiuntivi.

Introdurre il reddito da locazione nella vostra domanda

Vorrete introdurre il vostro reddito da locazione nello stesso momento in cui fornite al vostro prestatore le altre informazioni finanziarie necessarie per la vostra domanda. In generale, dovreste essere pronti a fornire le copie dei seguenti documenti:

Per quanto riguarda ciò di cui hai bisogno per provare il tuo reddito da locazione, se hai già un inquilino, le tue dichiarazioni dei redditi dovrebbero fornire informazioni sufficienti. In caso contrario, vi sarà probabilmente chiesto di fornire una stima di ciò che vi aspettate che sia il reddito da locazione.

Come fanno i prestatori a verificare il reddito da locazione nella vostra domanda?

Detto questo, una stima non sarà sufficiente per farvi approvare un prestito. Il prestatore andrà a verificare il vostro reddito, molto probabilmente conducendo una valutazione. La valutazione guarderà a ciò che le proprietà simili sono in affitto per la vostra zona per venire con un valore locativo proiettato.

Tuttavia, il vostro prestatore può chiedere più specifiche. Se avete già un inquilino, il vostro prestatore potrebbe volere una copia del contratto d’affitto, così come le copie dei vostri recenti controlli dell’affitto, per verificare che l’affitto venga pagato regolarmente in tempo.

Con tutta probabilità, il reddito della vostra proprietà in affitto può davvero essere indicato come reddito. Dovete solo essere pronti a provarlo fornendo la documentazione corretta. Parlate con un prestatore per farvi un’idea della documentazione specifica da includere per il vostro scenario unico di affitto. Assicuratevi di fare delle copie prima di fornire i documenti al prestatore.