Alcune questioni da considerare quando il vostro cliente vuole ritirarsi da un’offerta non vincolante

di: David Hamerslough, Esq.

Il vostro cliente, l’acquirente, è stato il vincitore di un’offerta multipla. L’offerta non era vincolante e l’acquirente ha confermato la ricezione di un pacchetto di informazioni anticipate. Alcuni giorni dopo la ratifica del contratto, il vostro acquirente vi dice che non vuole più acquistare la proprietà. Il vostro acquirente vi chiede allora cosa si può fare per uscire dal contratto e recuperare il loro deposito, ammesso che sia stato fatto. Questa situazione continua a verificarsi nel nostro mercato. Questo articolo solleva alcune delle questioni che voi e il vostro acquirente dovreste considerare, anche se le questioni possono essere diverse a seconda dei fatti e delle circostanze. Questi problemi, e la loro risoluzione, possono anche essere influenzati da dichiarazioni e comportamenti passati e futuri di voi e del vostro acquirente.

1. Perché l’acquirente vuole tirarsi indietro? Gli esempi includono il rimorso dell’offerente, un problema con la proprietà stessa, motivi personali, un desiderio di acquistare una proprietà diversa, ecc. La motivazione dell’acquirente può influenzare il risultato di questa situazione, così come l’approccio che voi e il vostro acquirente prendete per risolverla. Anche le dichiarazioni e la condotta passate e future possono avere un impatto sulla risoluzione, a seconda che tali dichiarazioni e condotta siano coerenti o incoerenti con ciò che l’acquirente dichiara essere la sua ragione per tirarsi indietro.

2. Quale approccio per risolvere il problema verrà adottato? La strategia può essere influenzata da molti fattori tra cui la motivazione dell’acquirente, le dichiarazioni e la condotta passate e future, quanto denaro è a rischio e la capacità dell’acquirente di assumersi tale rischio, le condizioni di mercato, i bisogni e i desideri del venditore, il vostro rapporto con l’agente immobiliare, ecc. Quale strategia viene scelta, quando viene presa questa decisione, se l’acquirente sceglie questa strategia con o senza l’assistenza di un avvocato, come la strategia viene comunicata, e se le dichiarazioni e la condotta dell’acquirente sono coerenti con questa strategia, possono avere un impatto sulla risoluzione.

3. Quali dichiarazioni o dichiarazioni sono state fatte dall’agente o dal venditore prima della ratifica del contratto? Tali dichiarazioni potrebbero riguardare il livello di concorrenza o le condizioni della proprietà. Ci possono essere motivi per sostenere che le dichiarazioni erano inesatte e fornire una base per la cancellazione.

4. La liquidazione dei danni è stata siglata? Il deposito è stato effettivamente pagato? Qual è il valore di mercato della proprietà rispetto al prezzo del contratto del vostro acquirente? Qual è la probabilità che la liquidazione dei danni sia stata siglata? Qual è la probabilità che la proprietà venga rivenduta entro sei mesi e a quale cifra netta per il venditore? Se i danni liquidati sono stati siglati, il contratto d’acquisto prevede che il deposito effettivamente pagato sia l’unico ed esclusivo rimedio per il venditore in caso di violazione o c’è la possibilità di un’azione di esecuzione specifica da parte del venditore? Le risposte a queste e altre domande simili possono influenzare la strategia che l’acquirente prende e come tale strategia viene attuata.

5. Ci sono motivi legali per annullare? Questo dipenderà sempre dai fatti e dalle circostanze, ma alcune questioni da considerare includono quale contratto di acquisto è stato utilizzato, quale definizione, se esiste, prevede per quanto riguarda le informazioni complete, le informazioni soddisfano la definizione, è stato inviato un avviso di esecuzione e, se sì, quali tempi rimangono attivi, le informazioni modificate sono contrattualmente richieste o possono essere ragionevolmente richieste? Ci sono motivi (frode, errore, mancanza di considerazione) per far valere i diritti di rescissione di diritto comune? Ci sono altri motivi legali per giustificare la cancellazione?

6. Quale pressione (finanziaria, di tempo, personale, ecc.), se c’è, ha affrontato l’acquirente e il venditore? Qualsiasi pressione può essere alleviata o affrontata e, se sì, in quale lasso di tempo? Questi fattori possono avere un impatto sulla strategia che viene adottata, così come il modo in cui tale strategia viene attuata.

7. Qualsiasi comunicazione che avete con il vostro acquirente o che voi o il vostro acquirente avete con qualsiasi altro individuo o entità relativa a questa situazione sarà rilevabile e utilizzata in qualsiasi risoluzione di questa situazione. L’eccezione principale sarebbe per una comunicazione avvocato-cliente, ma quel rapporto deve essere in atto, tra le altre cose, prima che quel privilegio possa essere rivendicato. Se tale privilegio si applicherebbe poi alle comunicazioni tra voi e il vostro cliente dipende da altri fatti e circostanze.

8. Una volta che voi e il vostro acquirente vi siete impegnati in una strategia o un motivo di cancellazione, può essere difficile cambiare quella strategia o motivo in un momento successivo. Due esempi comuni includono (a) una cancellazione è preparato e firmato dal compratore e afferma una base per la cancellazione, o (b) una comunicazione viene inviata all’agente di quotazione che contiene un motivo per la rescissione. Una volta che una cancellazione è presentata o una dichiarazione è fatta, può essere difficile giustificare un motivo alternativo o la base per la cancellazione come un contratto o legale.

Quanto sopra è una lista di alcune delle questioni che un acquirente e il loro agente dovrebbe prendere in considerazione quando stanno cercando di tirarsi indietro da un contratto. Ogni situazione dipenderà dai fatti e dalle circostanze.