Lo stato della California ha alcune delle abitazioni più costose del paese. In una nuova ricerca, Kristoffer (Kip) Jackson indaga sul perché le case nel Golden State sono arrivate a costare così tanto. Scopre che è dovuto al modo in cui l’uso della terra è regolato; ogni nuova regolamentazione dell’uso della terra riduce l’offerta di alloggi di una città californiana dello 0,2% all’anno. Inoltre, la regolamentazione ha un effetto di ricaduta, con le città vicine che aumentano le proprie regolamentazioni in risposta a quelle degli altri per evitare di assumere tutto il nuovo sviluppo di una regione.

La California è sede di alcune delle abitazioni più costose del paese. In alcune città della California, una casa media con quattro camere da letto e due bagni vi costerebbe più di 2 milioni di dollari, mentre una casa simile costerebbe meno di 100.000 dollari in molte altre città degli Stati Uniti. Per chiunque abbia goduto del clima temperato-mediterraneo della California o abbia trascorso del tempo su alcune delle sue bellissime spiagge, non è sorprendente che tali comodità abbiano un costo. Mentre questi fattori di domanda influenzano certamente i prezzi delle case, i fattori di offerta – come il numero di case disponibili per l’acquisto – sono altrettanto importanti per capire perché le case sono così care in California.

In assenza di impedimenti fisici o di altro tipo, l’aumento dei prezzi delle case segnala opportunità di profitto agli sviluppatori, che, per sfruttare queste opportunità, rispondono costruendo nuove case. Nella misura in cui le nuove abitazioni possono tenere il passo con l’aumento della domanda, non ci aspetteremmo che i prezzi rimangano a livelli così alti come hanno fatto in California. Tuttavia, a scapito di molte famiglie della classe operaia nel Golden State, ci sono notevoli barriere che impediscono agli sviluppatori di fornire la quantità di costruzioni necessarie per rendere le abitazioni accessibili in quel paese. Mentre le caratteristiche geografiche (come le montagne e la costa) giocano certamente un ruolo nel limitare lo sviluppo in alcune comunità californiane, i regimi normativi locali creano un ostacolo altrettanto difficile da superare per gli sviluppatori.

L’uso da parte delle città californiane della regolamentazione dell’uso del territorio (comprese varie regole di zonizzazione, restrizioni alla densità residenziale e limitazioni alla crescita) è aumentato precipitosamente dalla metà degli anni ’80 ai primi anni ’90 (vedi figura sotto). In uno stato noto per fare ampio uso di iniziative degli elettori, questo crescente livello di regolamentazione è stato il risultato di un crescente sentimento anti-crescita a seguito di periodi di rapida crescita della popolazione. Non sorprende che le comunità più altamente regolamentate allora – nella regione costiera meridionale e nell’area della baia di San Francisco – siano in cima alla lista ancora oggi.

Figura 1 – Tasso di permessi residenziali e regolamenti aggiuntivi adottati nel tempo, California

Fonte: Dati sulla regolamentazione dell’uso del suolo ricavati dalle risposte al sondaggio delle autorità locali per l’uso del suolo in 402 città della California. I dati sui permessi e sullo stock abitativo provengono rispettivamente dal Construction Industry Review Board della California Housing Foundation e dall’US Census Bureau.

Confrontando il tasso di costruzione nelle città che implementano più regolamenti sull’uso del territorio con quello delle città che ne implementano meno, trovo che ogni regolamento aggiuntivo riduce l’offerta di alloggi di una città di circa lo 0,2% all’anno. La città californiana media usata nella mia analisi ha una popolazione di circa 55.140 abitanti con 21.740 case. Per una tale città, l’aggiunta di un nuovo regolamento sull’uso del territorio riduce lo stock di alloggi di circa 40 unità all’anno. Le riduzioni dello stock abitativo di una città sono il risultato di cali significativi nel tasso di costruzione di nuove case. Il numero di nuove case costruite ogni anno si riduce in media del 4% per restrizione. Queste riduzioni nelle nuove costruzioni (e nello stock abitativo complessivo) avvengono attraverso un minor numero di unità abitative mono e multifamiliari, ma l’effetto su queste ultime è molto più forte, con una media del 6% in meno di permessi rilasciati per ogni regolamento.

Preso nel suo complesso, il regolamento riduce lo sviluppo residenziale. Tuttavia, il grado in cui i singoli regolamenti influenzano lo sviluppo varia, e alcune politiche “anti-crescita” in realtà aumentano lo sviluppo (almeno nel breve periodo). Il modo più ovvio in cui la regolamentazione dell’uso del territorio può ridurre la costruzione è quello di limitare esplicitamente la quantità di nuovo sviluppo che può avvenire. Uno dei regolamenti più restrittivi, i limiti alle licenze edilizie residenziali, riducono la costruzione di case monofamiliari di circa il 30 per cento, mentre le restrizioni sul numero di nuovi lotti creati per una suddivisione causano un calo della costruzione multifamiliare del 45 per cento. Anche l’imposizione di restrizioni sulla forma delle nuove case influisce sul tasso al quale vengono costruite: le restrizioni sull’altezza (sotto forma di limitazioni al rapporto piano-area) possono ridurre la costruzione monofamiliare fino al 23%. Probabilmente l’onere normativo più significativo sostenuto dagli sviluppatori locali di alloggi è l’incertezza burocratica/politica, in particolare quando il codice di zonizzazione è complesso e soggetto all’approvazione degli elettori.

Mentre viene comunemente propagandato come un rimedio efficace alla dispersione urbana, trovo che i confini di crescita urbana (noti anche come “cinture verdi”) in realtà aumentano la costruzione di case unifamiliari. È stato dimostrato che i confini di crescita urbana aumentano il valore delle nuove case, quindi non è sorprendente che lo sviluppo acceleri fino al confine stabilito.

In aggiunta agli effetti diretti della regolamentazione sull’offerta di alloggi di una città appena descritti, i regimi normativi locali influenzano anche i risultati del mercato immobiliare nelle comunità vicine attraverso la ricaduta normativa. In California, i governi delle città e delle contee non incorporate godono di una notevole autonomia nella gestione dell’uso del territorio, il che porta alla concorrenza normativa tra le città vicine. Piuttosto che il tipo di “corsa al ribasso” delle tasse che spesso si verifica quando le località competono per le imprese o i residenti, questa forma di concorrenza porta a livelli crescenti di regolamentazione quando i residenti e i funzionari comunali tentano di soffocare la crescita nelle loro comunità. Anche se la regolamentazione dell’uso del territorio è generalmente attuata a livello della città (o della contea), la crescita è un fenomeno regionale. Così, come un tubetto di dentifricio, quando la pressione normativa è messa sullo sviluppo in una città, tipicamente si riversa nelle città vicine meno regolamentate. Così, per evitare di farsi carico di tutto il nuovo sviluppo della regione, le città tendono ad adottare modelli normativi simili a quelli dei loro vicini, sia in termini di livello di rigore normativo che di politiche effettive adottate.

I regolamenti draconiani sull’uso del territorio impediscono lo sviluppo residenziale, rendendo più difficile per gli sviluppatori rispondere alla crescente domanda, in particolare di abitazioni multifamiliari. Se gli alloggi devono essere resi più accessibili in California e in altre parti costose del paese, le barriere allo sviluppo devono essere superate. Vincoli geografici come la costa sono difficili da superare, ma le barriere normative sono, almeno in teoria, di natura più flessibile. I recenti tentativi del governatore della California Jerry Brown di alleggerire l’impatto normativo dello stato sono movimenti nella giusta direzione, ma bisogna fare di più per compensare gli effetti di anni di severe restrizioni locali. Ottenere la giusta regolamentazione dell’uso del territorio dovrebbe essere l’obiettivo principale nella ricerca di alloggi a prezzi accessibili in California e altrove.

Credito immagine in evidenza: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Questo articolo è basato sul documento, ‘Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities’ nel Journal of Urban Economics.

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Nota: Questo articolo riporta le opinioni dell’autore, e non la posizione di USAPP – American Politics and Policy, né la London School of Economics, l’Office of the Comptroller of the Currency, o il Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti.

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Informazioni sull’autore

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson è un economista finanziario nel dipartimento di economia dell’Office of the Comptroller of the Currency. La sua ricerca si concentra principalmente sulla misurazione della regolamentazione dell’uso del territorio e sulla stima dei suoi effetti sui mercati immobiliari e sulla composizione demografica delle città. Il Dr. Jackson ha conseguito un dottorato di ricerca presso l’Università della California-Irvine e una laurea presso la Utah State University.