GAAP vs. contabilità basata sull’imposta sul reddito

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. e Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Proprietari, investitori e operatori di beni immobiliari si sono sempre più rivolti all’uso di dichiarazioni finanziarie basate sulle imposte sul reddito. L’aumento dell’uso e dell’accettazione delle dichiarazioni basate sulle imposte sul reddito rappresenta un allontanamento dall’uso storico delle dichiarazioni dei Generally Accepted Accounting Principles (GAAP), che continuano a diventare sempre più complesse e, in alcuni casi, semplicemente non così rilevanti per il mondo immobiliare.

Ecco la semplice verità: i GAAP rimangono lo standard di reporting più comune per i bilanci negli Stati Uniti. Ciò significa che il linguaggio boilerplate spesso utilizzato nei covenant dei prestiti richiede la preparazione di dichiarazioni finanziarie GAAP. Inoltre, altri documenti come le locazioni e gli accordi di gestione spesso richiedono che i calcoli siano fatti in base al “reddito” o al reddito operativo netto (NOI) e possono usare i GAAP come punto di riferimento. Inoltre, il reporting sulla base delle imposte sul reddito è richiesto per la preparazione delle dichiarazioni dei redditi. Questa realtà rende anche il rapporto GAAP superfluo per la pianificazione delle imposte sul reddito. Così si fa il doppio del lavoro e si possono spendere altri soldi nel processo di conformità.

Ma non deve essere così.

I finanziatori stanno diventando sempre più ricettivi all’uso delle dichiarazioni delle imposte sul reddito. Ma, come proprietario o operatore, è fondamentale che risolviate questo problema prima di stipulare accordi vincolanti, come mutui, contratti di locazione e relative clausole di prestito. Dovreste anche rivedere la situazione con il vostro commercialista per assicurarvi di aver compreso le ramificazioni fiscali di qualsiasi metodo di rendicontazione voi scegliate.

Ci sono alcune differenze fondamentali tra i due metodi di rendicontazione. Nel suo senso più semplice, il reporting GAAP è progettato per mostrare i guadagni nel periodo guadagnato piuttosto che quando il denaro viene ricevuto o speso, che è spesso quello che i finanziatori vogliono vedere (e i proprietari vogliono mostrare). Vogliono la comodità di sapere che il reddito dell’edificio supererà comodamente il servizio del debito.

Inversamente, quando si compilano le dichiarazioni dei redditi, i proprietari vogliono tipicamente mostrare più perdite possibili, usando più deduzioni possibili e rinviando il reddito per ridurre il reddito imponibile e le tasse che saranno dovute. La differenza è più evidente nel trattamento del deprezzamento: GAAP richiede che le attività fisse siano capitalizzate e ammortizzate durante la loro vita utile, che potrebbe essere di decenni. Le regole dell’imposta sul reddito permettono generalmente l’uso di vite di beni e metodi ammissibili che sono stabiliti dall’IRS e determinati con l’esecuzione di uno studio di segregazione dei costi. Queste differenze di ammortamento spesso producono i maggiori aggiustamenti del valore del dollaro quando si arriva al reddito imponibile di un’entità. Inoltre, le regole riguardanti ciò che è una “riparazione” deducibile sono sostanzialmente più liberali ai fini fiscali, specialmente dopo l’adozione dei regolamenti sulle riparazioni.

Il momento del riconoscimento del reddito può anche essere diverso – l’affitto prepagato può essere richiesto per essere riconosciuto ai fini delle imposte sul reddito ma differito per GAAP fino al periodo in cui è dovuto. Inoltre, ai fini GAAP, qualsiasi periodo di affitto gratuito viene ammortizzato per la durata del contratto di locazione – quindi anche se non c’è liquidità nel primo anno, a causa di questo ci sarà comunque un reddito. Per le tasse, generalmente non viene riconosciuto fino a quando non è dovuto in base al contratto di locazione. Questo può fare la differenza quando si calcolano certi patti di debito che fanno riferimento al reddito o al NOI.

Allora perché scegliere i GAAP? Perché spendere tempo e denaro per produrre un bilancio secondo i principi GAAP? Le società pubbliche, compresi i REIT pubblici, e gli investitori istituzionali sono spesso tenuti a presentare i loro bilanci secondo i principi GAAP, e quindi possono richiedere ai loro partner di redigere anch’essi un bilancio secondo i GAAP. I GAAP, a causa del suo insieme di regole standard, sono considerati più uniformi e comparabili rispetto alla contabilità in base all’imposta sul reddito.

Se un investitore istituzionale o un fondo non è coinvolto in una transazione, la maggior parte dei proprietari e degli operatori di società private troverà più facile, e quindi più vantaggioso, il reporting in base all’imposta sul reddito. Se un investitore istituzionale o un fondo è successivamente coinvolto in una transazione, potrebbe essere richiesto di tornare indietro e ricreare i bilanci GAAP per l’edificio. Questo processo potrebbe richiedere di tornare all’inizio e rifondere tutti gli anni precedenti usando i GAAP, il che può essere un processo lungo e costoso, in parte a seconda dell’età e della data di acquisto originale dell’edificio.

Ecco una breve lista di domande da considerare prima di cambiare il vostro metodo di rendicontazione finanziaria:

• Intendete ammettere un nuovo partner nell’impresa, e se sì, quando? Se prevedete un nuovo partner nel prossimo futuro, dovreste cercare di determinare le preferenze e i requisiti di reporting del potenziale partner.
• Ci sono requisiti specifici nei covenant del vostro prestito per quanto riguarda la preparazione del bilancio? Anche se la risposta a questa domanda è sì, potete ancora avvicinarvi al vostro prestatore per quanto riguarda un cambiamento.
• Potete gestire le variazioni di reddito da un anno all’altro? La base fiscale della contabilità, che assomiglia più da vicino alla base di cassa della contabilità, può creare più grandi variazioni nel reddito da un anno all’altro.

Anche con queste considerazioni, non può essere ripetuto abbastanza che non importa quale metodo usiate per il bilancio o per la rendicontazione, guardate il mutuo e altri documenti periferici per assicurarvi che altre definizioni come flusso di cassa e reddito siano coerenti con le aspettative. Solo perché i rendiconti finanziari possono essere fatti usando un metodo non significa che l’ipoteca non modificherà il metodo usato per altri scopi. Non rendersi conto di questo può farvi fallire una convenienza, che non è mai una buona cosa.

Mentre è vantaggioso pagare meno tasse possibili, non potete trascurare i requisiti di un prestatore esistente, o forse potenziale.

Domande? Contattate il vostro consulente Berdon o Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. o Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.