Non manca una terminologia interessante nel Commercial Real Estate che molti che non hanno familiarità con l’industria non capiscono bene. Un’area specifica di interesse si trova nella descrizione di come gli spazi grezzi o non occupati possono essere consegnati a nuovi inquilini prima che lo spazio sia costruito per il suo uso specifico. Questo argomento è particolarmente importante perché le differenze di come uno spazio viene consegnato possono influenzare il costo di una transazione da decine di migliaia a oltre centomila dollari per l’inquilino. Con una posta in gioco così alta, vale la pena imparare le varie definizioni di come viene consegnato uno spazio.

Mentre esistono molteplici sinonimi per indicare come vengono consegnati gli spazi, uno spazio non occupato o nuovo viene spesso descritto come uno spazio “Shell”. Poi, due dei tipi più comuni di spazi non occupati o ‘Gusci’ vengono con la terminologia di un ‘Guscio grigio freddo’ o un ‘Guscio caldo vaniglia’. Diamo un’ulteriore occhiata.

Cos’è lo spazio Shell?

Shell Space denota la condizione interna di uno spazio specifico che non ha sostanziali miglioramenti o finiture interne. Con un nuovo sviluppo o una nuova costruzione, la maggior parte degli spazi sono in genere consegnati in una condizione di Shell; il che significa che lo spazio è essenzialmente costituito da quattro mura perimetrali con una pianta principalmente aperta. L’inquilino poi costruisce lo spazio secondo i suoi parametri specifici, il che lo rende non più un guscio, ma uno spazio finito o costruito.

Inoltre, un proprietario o un inquilino può scegliere di demolire le finiture interne di uno spazio già costruito se le finiture specifiche non sono utili o necessarie al prossimo inquilino. Questo è considerato il ritorno di uno spazio a una condizione di involucro ed è spesso richiesto prima di eseguire una nuova costruzione su uno spazio di seconda generazione.

La costruzione dell’involucro denota tipicamente il pavimento, i muri perimetrali e il tetto di un locale chiuso e può includere alcuni miglioramenti HVAC, elettrici o idraulici, ma non i muri interni, la suddivisione dello spazio interno, le finiture personalizzate dell’inquilino o gli infissi.

In sostanza, uno spazio involucro è una scatola aperta che è pronta per un inquilino per costruire o installare i suoi infissi unici. Tuttavia, la differenza del “tipo di involucro” è dove i dettagli possono avere un impatto significativo sul costo per un inquilino. Diamo un’occhiata alle differenze tra un guscio grigio freddo e un guscio caldo vaniglia.

Cos’è un guscio grigio freddo?

Un involucro grigio freddo è spesso definito attraverso la comprensione delle due principali parole descrittive prima della parola involucro:

• Freddo: tipicamente significa che lo spazio non ha HVAC (riscaldamento, ventilazione e aria condizionata) disponibile o installato nello spazio; e quindi, lo spazio non può essere riscaldato (o raffreddato) prima che l’HVAC sia installato. In questo caso, una o più unità HVAC dovranno essere installate o fornite nello spazio per portare riscaldamento, ventilazione e aria condizionata allo spazio. Quindi, lo spazio è freddo.
• Grigio: tipicamente significa che lo spazio non ha altri miglioramenti come le pareti rifinite con muro a secco e dipinte, una griglia e piastrelle per il soffitto o un soffitto in cartongesso, un’illuminazione appropriata installata, pavimenti, o qualsiasi altro miglioramento standard come un bagno, uffici costruiti, ecc. La parola grigio si riferisce al fatto che il pavimento e le pareti esterne sono spesso di colore grigio a causa del pavimento o delle pareti di cemento non trattato.

Un guscio grigio freddo è essenzialmente uno spazio senza HVAC o finiture di qualsiasi sostanza reale. Molte volte i padroni di casa lasceranno anche una parte del pavimento o addirittura l’intero pavimento in condizioni di sporcizia senza versare alcun cemento, se presumono che il futuro inquilino avrà bisogno di installare un impianto idraulico pesante.

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