La parola leva ha diverse definizioni e ha leggere sfumature a seconda del contesto in cui viene usata. Vorrei parlarne in questo particolare post in termini di investimento immobiliare.

In questo caso, leva significa utilizzare il capitale preso in prestito per aumentare il rendimento del vostro investimento. A molti di voi questo potrebbe sembrare spaventoso, ma se siete proprietari di una casa, probabilmente state usando proprio questa cosa.

Leverage – Utilizzare il capitale preso in prestito per aumentare il rendimento del vostro investimento

La maggior parte delle persone che conosco non compra una casa in contanti. (Non sarebbe bello però!) Invece, di solito mettono un acconto (20%) e prendono in prestito il resto (80%) da una banca per acquistare un bene (la casa). Avete intenzione di pagare il mutuo nel tempo e sono sicuro che tutti voi sperate che aumenti di valore nel corso degli anni. L’ammontare del guadagno è un risultato diretto dell’apprezzamento & della leva finanziaria.

Quindi, in altre parole, la leva finanziaria è uno strumento potente che permette a un investimento più piccolo di controllare un bene che ha un valore più alto. Perciò, piccoli apprezzamenti nel valore dell’investimento si traducono in guadagni complessivi molto più grandi.

Leva alla ricchezza

Quindi, come può renderti ricco? Beh, può ingrandire enormemente i tuoi rendimenti.

Ecco un esempio di base per illustrare questo concetto ed ecco la serie di presupposti di questo modello:

• Utilizzo la media ampiamente accettata del 10% di guadagno annuo del mercato azionario, composto annualmente
• Utilizzo il 5% di apprezzamento del valore medio nazionale della casa (questo valore varia dal 4-6% a seconda della vostra fonte)
• Non tenendo conto dell’inflazione o delle tasse
• Nell’acquisto dell’investimento immobiliare, si tratta di un investimento in cui l’inquilino copre le spese (mutuo, tasse, assicurazione, manutenzione, ecc.). Non è difficile da fare, come indicato qui.
• Anche se gli inquilini stanno pagando il debito, sto mantenendo l’importo del debito originale lo stesso per rendere i calcoli più facili. In realtà, il debito verrebbe lentamente pagato e diminuirebbe, aggiungendo al patrimonio netto dell’investimento immobiliare.

Se aveste 100.000 dollari da investire completamente nel mercato azionario, questo importo in dollari acquista una quantità di azioni pari a questo valore. Dimenticando la tassa di transazione, in quel momento, i vostri 100.000 dollari vi comprano azioni del valore esatto di 100.000 dollari.

Ora diciamo invece che acquisti un investimento immobiliare che vale anch’esso 100.000 dollari. Tuttavia, in questo caso sei in grado di prendere un prestito sulla proprietà e mettere un acconto del 25% ($25.000) con la banca che ti presta $75.000 per acquistarla. Ora controllate questo bene di 100.000 dollari usando 25.000 dollari. Questo è un esempio di leva semplice.

Continuando, diciamo che il valore di entrambi i beni, azioni e proprietà di investimento, crescono entrambi al loro tasso di crescita / apprezzamento previsto. Cosa vi rimane dopo un anno? Diamo un’occhiata:

	Azioni	Immobili
Prezzo d’acquisto	100.000	100.000
Importo dell’investimento	100,000	25,000
% Guadagno annuale	10%	5%
Valore dell’investimento dopo 1 anno	110,000	105,000
Gain in Value	10,000	5,000
% Ritorno sull’investimento*	10%	20%

*Il vostro ritorno sull’investimento è calcolato prendendo il guadagno in valore diviso per il vostro investimento iniziale.

Puoi vedere che anche se la tua % di guadagno annuale nel settore immobiliare è la metà di quella delle azioni, la tua % complessiva di ritorno sull’investimento può essere doppia grazie all’uso della leva. Potete cominciare a vedere come la leva finanziaria abbia un impatto enorme.

	Stocks	Real Estate
Prezzo di acquisto	100,000	100,000
Importo dell’investimento	100,000	25,000
% Guadagno annuale	10%	5%
5 anni Valore dell’investimento	161,051	127,628
Gain in Value (subtract debt)	61,051	27,628
Overall Return on Investment	61%	111%

Per renderlo ancora più interessante, al momento dell’acquisto iniziale, invece di usare solo 25.000 dollari, avete usato gli stessi 100.000 dollari che avreste usato per acquistare azioni, li avete usati come acconto (25%) e usando la leva avete acquistato una proprietà valutata 400.000 dollari. Bene, ecco come appare dopo un anno:

	Stocks	Real Estate
Prezzo d’acquisto	100,000	400,000
Somma investita	100,000	100,000
% Guadagno annuale	10%	5%
Valore dell’investimento dopo 1 anno	110,000	420,000
Gain in Value	10,000	20,000
Overall Return on Investment	10%	20%

Ecco come potrebbe essere dopo 5 anni.

	Stocks	Real Estate
Prezzo di acquisto	100,000	400,000
Importo dell’investimento	100,000	100,000
% Guadagno annuale	10%	5%
5 Anno Valore dell’investimento	161,051	510,513
Gain in Value (subtract debt)	61,051	110,513
Ritorno complessivo sull’investimento	61%	111%

Spero che questi guadagni vi sembrino impressionanti anche con la metà del guadagno % annuale delle azioni. A me sicuramente sì.

Ecco un esempio personale di leva al lavoro:

Ho acquistato la mia casa 5 anni fa. Il valore della mia casa è raddoppiato a causa del mercato “caldo” in cui vivo. Ho messo un acconto del 20% sulla casa. A causa della leva finanziaria, il mio rendimento non è semplicemente raddoppiato (come ha fatto la casa), ma in realtà ha portato ad un guadagno del 500% in 5 anni e un rendimento annualizzato del 43%. I primi 500.000 dollari di guadagno sarebbero esenti da tasse se vendessimo, il che nella mia fascia fiscale è enorme! Tuttavia, per realizzare questi guadagni, dovrei vendere e muovermi, ma non lo farò ancora in base a quello che ho scritto qui.

Caution

Solo una parola di cautela però, la leva può essere una bestia a due teste dove puoi moltiplicare i tuoi guadagni ma anche le tue perdite in caso tu debba vendere. Personalmente, mi piace usare la leva per i miei investimenti immobiliari. Non li acquisto tutti in contanti. Tuttavia, cerco di non fare una leva eccessiva, nel senso che se perdessi alcuni inquilini, potrei coprire il servizio del debito e non rischiare di perdere tutto. È così che molte persone hanno perso tutto durante la crisi economica del 2008. Possedevano molti investimenti oltre alle loro case personali, non potevano coprire il servizio del debito o il mutuo, e alla fine hanno finito per perdere tutti i loro investimenti.

Sommario

Il debito può far paura ma può anche essere uno strumento potente se usato nel modo giusto per accumulare ricchezza. Suggerisco un equilibrio – non siate così spaventati dalla leva finanziaria da non usarla a vostro vantaggio, tuttavia, non fate un eccesso di leva finanziaria al punto da non poter sopravvivere a un calo dell’economia.