Introduzione

Le rivendicazioni legittime di adverse possession sono rare. Piuttosto che accadere come un evento singolare, tendono a maturare progressivamente nel corso degli anni senza preavviso o fanfara. Le classiche rivendicazioni di possesso avverso includono la famiglia che gradualmente prende possesso del lotto vuoto accanto alla propria casa, o l’allevatore che ha recintato un tratto adiacente e vi ha fatto pascolare il suo bestiame per un decennio.

Il possesso avverso si riferisce alle circostanze in cui si può legittimamente rivendicare la proprietà di una proprietà non originariamente propria. Lo statuto che regola il possesso avverso è il Civil Practices & Remedies Code sezioni 16.021 e seguenti. Definisce il possesso avverso come “un’appropriazione effettiva e visibile di una proprietà reale, iniziata e continuata sotto una pretesa di diritto che è incompatibile con ed è ostile alla pretesa di un’altra persona”. La giurisprudenza aggiunge che deve essere vero che il possessore della proprietà effettivamente la possiede apertamente (la convinzione del diritto di possedere è insufficiente), l’ha di fatto posseduta continuamente per il periodo legale (il possesso sporadico è insufficiente), e che il possessore afferma pacificamente una rivendicazione di diritto avverso ed esclusivo di tutti gli altri (il possesso condiviso con un proprietario è insufficiente). Tutte queste sono questioni di fatto che un tribunale deve decidere. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Il possesso avverso “richiede un’appropriazione reale e visibile della proprietà reale, iniziata e continuata sotto un reclamo di diritto che è incoerente con ed è ostile al reclamo di un’altra persona. Il “possesso deve avere un carattere tale da indicare inequivocabilmente l’affermazione di una pretesa di proprietà esclusiva dell’occupante”. Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. in corso).

Al fine di “stabilire un reclamo per possesso avverso, un richiedente deve dimostrare: (1) il possesso effettivo della proprietà contestata, (2) che è aperto e notorio, (3) pacifico, (4) sotto un reclamo di diritto; (5) che è costantemente e continuamente avverso o ostile al reclamo di altra persona per la durata del periodo legale pertinente. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. negata).

Non basta limitarsi a prendersi cura temporaneamente della proprietà, o anche pagarne le tasse, fino a quando il proprietario non riappare. Si possono pagare le tasse sulla proprietà di qualcun altro per anni, ma se gli altri requisiti di una legittima rivendicazione di possesso avverso non sono soddisfatti, allora quei pagamenti non sono altro che un regalo al proprietario.

“Una persona non può acquisire attraverso il possesso avverso qualsiasi diritto o titolo di proprietà reale dedicata all’uso pubblico”. Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). In altre parole, non si può far valere il possesso avverso contro un ente governativo.

Il ruolo dell’intenzione

Per diventare un possessore avverso di successo, il possesso effettivo deve avvenire insieme ad un’intenzione inequivocabile di appropriarsi della proprietà dal proprietario registrato. La frase usata occasionalmente nella giurisprudenza è “intento ostile” che connota sia uno stato d’animo che una serie di azioni che sono chiaramente progettate per rivendicare la terra ed escludere tutti gli altri. Se tali fattori sono incerti o difficili da provare, allora una rivendicazione di possesso avverso quasi certamente fallirà. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Nonostante questo, il possesso avverso è fondamentalmente circa l’azione (da parte del possessore) e/o l’inazione (da parte del proprietario record). L’intenzione senza l’azione non raggiungerà il possesso avverso.

Descrizione della proprietà

Così volete rivendicare il possesso avverso dei quaranta acri a nord dei binari della ferrovia? Non è abbastanza, almeno non se si utilizza un affidavit di possesso avverso. La posizione e i confini della terra rivendicata devono essere determinabili con ragionevole certezza, e questo significa che ci deve essere una descrizione legale adeguata (lotto e blocco o metri e limiti). Questo può richiedere una perizia, specialmente nel caso di proprietà rurali. Un’alternativa è quella di ottenere prima un’indagine e poi presentare un affidavit di possesso avverso con l’indagine allegata come esibizione; un’altra opzione – se è urgente mettere uno strumento in archivio immediatamente – è quella di presentare l’affidavit con la descrizione della proprietà come è attualmente disponibile e poi successivamente modificare l’affidavit per includere la corretta descrizione in metri e confini.

Si applicano regole severe

Le regole del possesso avverso sono specifiche per una ragione. Come ha dichiarato la Corte Suprema del Texas, la dottrina del possesso avverso “è di per sé una dottrina severa, che sottrae beni immobili a un proprietario registrato senza esplicito consenso o compensazione”. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). Lo statuto stabilisce le regole e le condizioni in base alle quali la dottrina si applica, e queste devono essere soddisfatte in modo conclusivo. Abbastanza vicino non è abbastanza buono. Nel caso in cui il possesso avverso sia contestato, tutte le questioni diventano questioni di fatto che devono essere decise dal tribunale.

Lo statuto è strutturato in modo tale da richiedere un’azione affermativa da parte del proprietario registrato per reclamare la proprietà entro determinati periodi di tempo, indicati come statuti di prescrizione. Se al proprietario registrato viene impedito di riprendersi la proprietà per mezzo dell’auto-aiuto pacifico, allora lui o lei deve presentare un’azione legale per stabilire la proprietà legale e recuperare il possesso. Se il proprietario registrato non agisce, allora il reclamo è bloccato e il possessore avverso prevale. Si noti che la dottrina del possesso avverso non si applica alle terre pubbliche o contro un ente governativo.

I vari statuti di prescrizione

La legge sul possesso avverso si basa sull’avviso insieme all’opportunità per il proprietario registrato di rispondere a tale avviso. La legittimità di una rivendicazione di possesso avverso è stabilita quando le circostanze sono tali che è visibile agli altri, vale a dire che gli altri sono o dovrebbero essere sull’avviso effettivo che il possessore sta affermando una rivendicazione di diritto alla proprietà che è effettiva, aperta, notoria, esclusiva, avversa, ostile, continua e ininterrotta per il periodo legale applicabile. La registrazione di un affidavit di possesso avverso aggiunge a queste azioni e rende il caso del possessore avverso più convincente.

L’onere qui è sul proprietario registrato. Una volta che un proprietario scopre la presenza di un potenziale possessore avverso o è altrimenti messo a conoscenza di una rivendicazione di possesso avverso, lui o lei deve agire per sconfiggere la rivendicazione del possessore avverso entro il periodo prescritto da uno dei tre statuti di prescrizione – o perdere il titolo.

Lo Statuto dei Tre Anni

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

Secondo questa sezione, il possessore deve avere effettivamente un titolo (cioè, un atto come parte di una regolare catena di titoli) o almeno il “colore del titolo”, che si riferisce a una rivendicazione di titolo che ha una base ragionevole, ma per qualche motivo legittimo non rientra nella normale catena di titoli. Quindi, il possessore deve essere in grado di produrre la documentazione relativa al trasferimento o al titolo di proprietà per sostenere la rivendicazione se deve essere fatta valere con successo secondo lo statuto dei tre anni.

Lo statuto dei cinque anni

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Five-Year Statute):

Questo è autoesplicativo. Si noti che sotto questo statuto quinquennale, un qualche tipo di atto registrato è ancora richiesto.

Lo statuto decennale

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute):

La disposizione di 10 anni è il punto di arrivo. Un atto o un altro documento di proprietà non è necessario finché gli elementi del possesso avverso sono soddisfatti. Tuttavia, tale documentazione può essere utile per stabilire i confini del tratto rivendicato; altrimenti la chiave per determinare i confini può essere quello che è recintato come un “recinto progettato” – non solo un “recinto casuale”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

La regola del recinto progettato di Rhodes appare in un caso successivo riguardante il pascolo del bestiame. Secondo la legge del Texas, l’uso della terra per il pascolo del bestiame non riesce a stabilire il possesso avverso in base alla legge, a meno che la recinzione usata sia una “recinzione progettata” in opposizione alle “recinzioni casuali”. . . . A meno che l’attore non dimostri di aver eretto la recinzione con lo scopo di racchiudere la proprietà in questione, la recinzione è una recinzione casuale piuttosto che una recinzione progettata”. E un recinto casuale non è abbastanza buono per vincere un reclamo di possesso avverso. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. negato).

Altri statuti di prescrizione

Due altre sezioni, la sezione 16.027 e la sezione 16.028, sono meno comunemente applicate. Il primo prevede una limitazione di 25 anni “indipendentemente dal fatto che la persona sia o sia stata sottoposta a un’invalidità legale”. Il secondo permette una limitazione di 25 anni basata su un titolo di proprietà, anche se tale titolo è nullo di facciata o di fatto.

La prescrizione non include alcun periodo di incapacità legale (minorità, pazzia, o servizio nelle forze armate) da parte del proprietario originale.

I termini di prescrizione possono essere affrontati o combinati da vari possessori successivi della proprietà fino a quando esiste una “privity of estate” (una connessione legale diretta attraverso la catena del titolo) tra queste persone.

Comproprietari

Un cotenant (il termine legale per co-proprietario) non può possedere contro un altro cotenant a meno che il richiedente ripudi chiaramente il titolo e affermi di essere in possesso contro quel titolo. Dyer contro il cotone, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, nessun pet.). Inoltre, un cotenant che reclama il possesso avverso contro un altro cotenant deve dimostrare affermativamente che tutti gli altri cotenants sono stati estromessi inequivocabilmente dalla proprietà . Villarreal contro Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. negato). Di conseguenza, un affidavit di possesso avverso, o un atto basato sul possesso avverso, mette i cotenants sull’avviso di un reclamo di possesso avverso soltanto se quello strumento è registrato prima che gli altri cotenants acquistino il loro interest.

Generalmente parlando, ci è un più alto livello per possesso avverso nel caso dei cotenants. In Hardaway, citato sopra, la corte ha spiegato che “ai cotenants è richiesto di superare un requisito più rigoroso. . la difficoltà è più onerosa perché i cotenants hanno diritti alla proprietà ed all’uso della proprietà un estraneo non avrebbe… Così, una parte che rivendica il possesso avverso nei confronti di un cotenant deve non solo dimostrare che il suo possesso era avverso, ma deve anche dimostrare una sorta di estromissione – effettiva o costruttiva”. Cosa si intende per “estromissione”? Beh, può significare esattamente ciò che implica, in senso fisico. Può anche essere “costruttivo”, come evidenziato da decenni di possesso esclusivo senza sfida da parte di altri comproprietari. Si applica uno standard di ragionevolezza: “Non è altro che un’applicazione della regola della prova indiziaria secondo cui l’esistenza di certi fatti tende a sostenere una ragionevole deduzione che il proprietario registrato sia stato messo al corrente che la locazione è stata ripudiata… Così gli atti che sono incompatibili con l’uso originale della proprietà possono essere sufficienti a mettere il proprietario al corrente che la locazione è stata ripudiata. Lo stesso è stato ritenuto vero nei casi di possesso prolungato da parte dell’inquilino sotto rivendicazione di proprietà, quando il proprietario non è riuscito a far valere alcuna rivendicazione”. Tex—Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Il caso speciale degli eredi cotenenti

Ci sono casi interessanti quando un possessore rivendica un possesso avverso contro i membri della famiglia in una situazione di eredità — per esempio, un figlio vuole rivendicare la fattoria di famiglia dopo che i suoi genitori sono morti senza testamento, e i suoi fratelli non mostrano interesse o sono scomparsi da tempo. In precedenza, il possesso avverso contro gli eredi cotenenti era realizzato nello stesso modo che contro qualsiasi altro cotenente, con l’avvertenza che, per essere avverso, l’erede possessore doveva dimostrare l’estromissione forzata o notoria degli altri eredi, forse con l’aiuto di un fucile.

Riconoscendo che questo approccio comportava dei pericoli intrinseci, il legislatore nel 2017 ha aggiunto la sezione 16.0265 al Codice di Pratica Civile &Rimedi per regolare i casi di “eredi cotenenti”. Gli eredi cotenenti hanno ora specifici oneri legali da soddisfare se vogliono rivendicare il possesso avverso contro i loro parenti (“estromissione” non è più uno di loro). Chi sono gli eredi cotenenti? Lo statuto li definisce come “una delle due o più persone che acquisiscono simultaneamente interessi di proprietà identici e indivisi e diritti di possesso della stessa proprietà immobiliare per effetto delle leggi applicabili sulla successione intestata di questo stato o un successore nell’interesse di una di queste persone.”Un periodo di possesso di dieci anni è richiesto durante il quale nessun altro erede cointestatario può aver contribuito al mantenimento della proprietà o al pagamento delle tasse; sfidato l’occupazione del possessore; affermato o depositato qualsiasi avviso di reclamo; o stipulato qualsiasi accordo con l’erede di possesso. C’è un periodo di attesa di cinque anni che inizia dopo che un erede cotenente deposita i suoi affidavit di eredità e di possesso avverso. È richiesto anche un avviso sui giornali e viene imposto un limite di 160 acri. Il risultato, tutto sommato, è un processo meno colorato ma più civile.

Litigazione da parte del possessore avverso

In alternativa, un possessore avverso può essere quello che presenta la causa per stabilire il titolo. Per fare ciò, il possessore deve provare (1) un’appropriazione e un possesso visibile del terreno, sufficiente a dare avviso al proprietario registrato (2) che è pacifico, (3) sotto una rivendicazione di diritto ostile alla rivendicazione del proprietario, e (4) che continua per la durata specificata nello statuto applicabile. Cos’è una “appropriazione visibile”? Il possessore deve “appropriarsi visibilmente della proprietà in modo da avvisare qualsiasi altra persona che rivendica un diritto sulla proprietà”. Perkins contro McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Molte persone realizzano questo recintando la proprietà e altrimenti affermando un chiaro dominio su di essa.

La sezione 16.034 prevede che il partito prevalente in una causa per il possesso della proprietà immobiliare può ricevere un premio di costi e spese legali ragionevoli.

Giudizio vincoli contro proprietà avversamente posseduta

Cosa succede se la terra avversamente posseduta ha uno o più pegni di giudizio che hanno attaccato ad essa? Una corte d’appello di San Antonio ha dichiarato che i pegni giudiziari sono estinti. “Le parti hanno stipulato che Jones aveva un pegno valido sui due appezzamenti di proprietà, e che ha rispettato i prerequisiti legali per precludere il suo pegno. Le parti hanno anche concordato che, nella misura in cui si applicano, Harrison e Stephens hanno rispettato i prerequisiti degli statuti di possesso avverso di tre e cinque anni. . . Sotto i fatti di questo caso, l’edizione centrale è se un titolo di limitazioni dal possesso avverso del successore di titolo del debitore di giudizio estingue un pegno di giudizio. Teniamo che fa sotto Tex. Civ. Prac. & Rem. Codice § 16.024 (prescrizione triennale), § 16.025 (prescrizione quinquennale) e § 16.030. . . . Riteniamo inoltre che le limitazioni abbiano iniziato a decorrere contro il creditore del giudizio, Jones, dal momento dell’entrata in possesso da parte dei rispettivi appellanti che hanno acquistato dal debitore del giudizio”. Jones contro Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, scritto negato).

Approcci creativi: L’Affidavit of Adverse Possession

Cosa dovrebbe fare un possessore avverso che crede che uno dei suddetti statuti di prescrizione gli permetta di rivendicare la proprietà? La prima e migliore opzione è quella di presentare un’azione di violazione del titolo di proprietà. Tuttavia, se un’azione legale non è conveniente, una seconda scelta è quella di presentare un affidavit di possesso avverso nei registri immobiliari della contea che contiene una formulazione specifica che asserisce i vari elementi di una rivendicazione di possesso avverso. Tale affidavit agisce come un marcatore che inizia l’avviso, fornendo così un punto fisso per il funzionamento dei termini di prescrizione applicabili. Man mano che l’affidavit matura nel tempo senza opposizione, acquisisce gradualmente maggiore credibilità.

Nota che è possibile depositare un affidavit prima che il termine di prescrizione applicabile sia completamente scaduto. L’affidavit può affermare una data in cui il possesso avverso è iniziato (che può essere una data di anni fa) e dichiarare che se le circostanze attuali continuano e se l’intero periodo di prescrizione scade, allora il richiedente diventerà il proprietario fee simple.

La disputa sul fatto che gli impiegati di contea abbiano o meno l’obbligo di accettare gli affidavit di possesso avverso eseguiti e riconosciuti per il deposito è stata effettivamente risolta da un parere del Procuratore Generale del Texas (numerato KP-0165) emesso nel 2017. La questione è stata risolta in modo affermativo, citando il Local Government Code sec. 192.001: “L’impiegato della contea registrerà ogni atto, ipoteca o altro strumento che è richiesto o permesso dalla legge di essere registrato”. Inoltre è stato citato il Property Code sec. 12.001(1)(a): “Un atto riguardante una proprietà reale o personale può essere registrato se è stato riconosciuto, giurato con una corretta giuramento, o provato secondo la legge”. Il procuratore generale Ken Paxton afferma inoltre nella sua opinione che “Un impiegato di contea non può imporre requisiti di deposito oltre a quelli stabiliti nella sezione 12.001.” Dopo tutto, ragiona, “Il semplice deposito di un affidavit che asserisce un interesse avverso nella proprietà di un altro non conferisce al depositante un titolo legale”. Se gli impiegati di contea desiderano avere un rimedio per i documenti sospetti, il loro ricorso si trova nel Codice del Governo sec. 51.901 (a)(2) che riguarda il deposito e la registrazione di documenti che l’impiegato ha una base ragionevole per credere in buona fede che siano fraudolenti. Ma gli impiegati non possono discriminare un’intera classe di documenti di per sé.

Ricerca del titolo

È una buona idea ricercare il titolo per determinare se ci sono proprietari conosciuti che possono essere localizzati. Le società di titoli emetteranno un rapporto sui titoli relativamente poco costoso o si può usare un servizio online. Il rapporto sul titolo di proprietà può fornire informazioni utili nella stesura dell’affidavit. Se il rapporto di titolo rivela i proprietari di record che possono essere individuati, un richiedente potenziale possesso avverso può essere meglio consigliato di contattarli e tentare un accordo che conserva la catena esistente di titolo. Sfortunatamente, questo comporterà probabilmente il pagamento di denaro per i loro interessi.

Affidavit ibridi

Se esistono eredi (che possano essere trovati o meno), allora un affidavit di possesso avverso può essere combinato con un affidavit di eredità – intitolato “Affidavit of Heirship and Adverse Possession”. La parte relativa all’eredità dell’affidavit ibrido dovrebbe includere una descrizione delle circostanze familiari insieme a una dichiarazione di chi si ritiene siano gli eredi, alla luce della sezione 203.001 dell’Estates Code. La sezione del possesso avverso dovrebbe fare le solite affermazioni sul possesso effettivo e pacifico, ecc. Almeno due testimoni disinteressati dovrebbero firmare. Tre è meglio.

Pagare le tasse

I clienti si informano abitualmente sul pagamento delle tasse arretrate sui terreni che vogliono possedere in modo avverso. “Dobbiamo pagare le tasse?”, chiedono. Ebbene, sì; altrimenti le autorità fiscali alla fine condurranno una vendita fiscale e il titolo sarà acquisito da qualcun altro. I clienti chiedono anche: “Potete garantire che se pago le tasse non perderò i miei soldi? La risposta è ovviamente no. In primo luogo, gli avvocati non garantiscono mai nulla. In secondo luogo, è sempre possibile che il vero proprietario della proprietà appaia e chieda il possesso. Se ciò accade, allora il cliente ha fatto un regalo a quella persona pagando le tasse arretrate.

L’affidavit di possesso avverso è un dispositivo creativo che è poco costoso e spesso efficace. Il processo non è, tuttavia, senza una misura di rischio e incertezza.

Creazione di una nuova catena di titoli

Come ulteriore passo creativo, l’affidavit di possesso avverso può essere seguito da un atto di proprietà fuori dal possessore avverso (ad un terzo fiduciario, per esempio) e poi un altro atto di nuovo nel nome del possessore avverso. L’obiettivo è quello di dare al possessore avverso un vero e proprio atto registrato a suo nome, al fine di creare una nuova catena di titoli. Tali atti dovrebbero contenere un linguaggio specifico e appropriato pertinente al possesso avverso e l’affidavit precedentemente registrato con l’obiettivo finale di passare muster con una società di titoli lungo la strada. Se lo statuto di dieci anni è scaduto, si possono usare atti di garanzia speciale per questo scopo; altrimenti, si dovrebbero usare atti senza garanzie. Una clausola di indennità appropriata dovrebbe essere inclusa per proteggere l’intermediario.

Questo approccio è progettato per permettere al possessore avverso di ottenere credibilità man mano che la sua pretesa di titolo si sviluppa in un periodo di tempo. Dato che questo metodo non produce risultati immediati, non è adatto agli investitori che vogliono acquisire in modo avverso una proprietà per poi rivenderla.

Il fai-da-te fa attenzione. Queste transazioni dovrebbero essere gestite solo da un capace avvocato immobiliare per evitare di fare più danni che benefici quando si tratta della rivendicazione del possesso avverso. C’è un’ulteriore cautela qui: l’84° legislatura ha emendato il capitolo 27 del Business & Commerce Code per includere la frode di trasferimento immobiliare come una pratica commerciale ingannevole sotto il DTPA. L’emendamento permette anche espressamente di perseguire tale frode – quindi l’uso di qualsiasi tecnica creativa per stabilire una nuova catena di titoli deve essere solidamente basata sui fatti e sulla legge.

Rimedi per il proprietario registrato

Cosa dovrebbe fare un proprietario che è messo al corrente che qualcun altro sta facendo una richiesta di possesso avverso? Ci sono un paio di opzioni, ma è importante osservare che non fare nulla non è una di queste, dal momento che il termine di prescrizione alla fine scorrerà e il richiedente riuscirà ad acquisire un titolo legale. Una possibilità è quella di presentare una dichiarazione giurata di opposizione nei registri immobiliari che respinga espressamente la rivendicazione del possessore avverso; in alcune circostanze questo può essere sufficiente per chiudere la questione. Altrimenti, l’unica linea d’azione sicura è per il proprietario di presentare una causa nota come “sconfinamento per provare il titolo”.

Cosa ha bisogno l’avvocato dal cliente?

Le circostanze variano, naturalmente, quindi il cliente dovrebbe essere preparato a spiegare la natura della sua rivendicazione di possesso avverso alla proprietà in questione. Il cliente l’ha recintata? Ha eretto una struttura? Il cliente falcia e mantiene la proprietà? Paga le tasse?

Una corretta descrizione legale è essenziale. Non serve a molto fare un reclamo di possesso avverso se i confini della proprietà sono incerti. In molti casi, si consiglia al cliente di ottenere una perizia prima di procedere. Il cliente dovrebbe anche fornire una copia dell’ultimo atto registrato per la proprietà in modo che l’affidavit di possesso avverso possa contenere un collegamento espresso e diretto alla catena esistente di titolo (si noti che una descrizione legale abbreviata dal distretto di valutazione, che utilizza un computer diverso dai registri di proprietà reale, non è generalmente sufficiente);

Infine, se il caso coinvolge potenziali eredi, e la probabile strategia sarà il deposito di un affidavit ibrido, allora il cliente dovrà fare qualche ricerca su chi sono gli eredi e dove possono essere trovati. Ottenere un rapporto sul titolo di proprietà da una società di titoli è una buona idea in questi casi più complessi.

Una nota sull’illegalità

Gli avvocati immobiliari sono regolarmente contattati da persone che vogliono intraprendere una campagna di rivendicazione del possesso avverso di proprietà (a volte decine di esse) che percepiscono essere state “abbandonate”. Si tratta spesso di case pignorate di proprietà di prestatori che sono attualmente inattivi. I tribunali hanno avuto la tendenza a proteggere gli interessi di questi prestatori assenti / ora proprietari.

Il risultato è che lo statuto non contempla o condona l’uso delle regole di possesso avverso come un piano di business per gli investitori aggressivi. Infatti, tale strategia implica espressamente l’effrazione, la presentazione di strumenti falsi, la diffamazione del titolo di proprietà e la frode. I procuratori distrettuali in Texas hanno iniziato a perseguire queste azioni come reati penali. Nel suddetto parere dell’AG, il procuratore generale Paxton afferma: “Gli affidavit fraudolenti sono criminali e gli impiegati di contea hanno il dovere di notificare i proprietari di proprietà quando un affidavit fraudolento viene depositato”. Di conseguenza, gli affidavit di possesso avverso dovrebbero essere usati con prudenza e solo in circostanze legittime.

Dai nostri archivi

Virgil e Bob erano fratelli cresciuti su un terreno di 80 acri nel Texas orientale che era attraversato da un ruscello che la gente del posto chiamava “the bayou”. All’età di otto anni, Bob si allontanò dalla fattoria di famiglia e cadde nel bayou, che brulicava di animali nocivi come alligatori e mocassini d’acqua. Scappò tirandosi fuori dall’acqua marrone e impetuosa usando le radici di un cipresso e tornò a casa infangato e bagnato fradicio. I suoi genitori erano sollevati e orgogliosi che il loro figlio avesse dimostrato l’intraprendenza di sopravvivere e, con il passare del tempo, la storia si trasformò in leggenda. Invece di essere stato via per due ore, ora si raccontava che il ragazzo era stato via per due giorni ed era sopravvissuto uccidendo i serpenti a sonagli a mani nude e mangiandoli crudi. “Bayou Bob” crebbe fino a diventare un massiccio e pensieroso metro e ottanta e nessuno, assolutamente nessuno, gli fece mai del male.

Virgil, anche se più piccolo di statura, compensò con una dose extra di cattiveria. Si dedicò a una vita di piccola criminalità che comprendeva furti d’auto e rapine aggravate e, all’età di 25 anni, aveva trascorso un totale di tre anni nella prigione di Hunstville, dove, tra tutte le cose, decise di documentarsi sulla legge. Questo includeva la legge del possesso avverso. Dato che i genitori erano ormai deceduti, Virgil si fissò sul reclamare la terra di famiglia per sé. Era determinato ad allontanare Bayou Bob (che ora odiava), in modo da poter vivere felicemente con Sally Mae, la sua fidanzata del liceo, che era l’unica che gli avesse mai scritto in prigione.

Dopo il suo rilascio, Virgil e Sally Mae cospirarono per assalire Bob mentre tornava dal lavoro e poi “estrometterlo” correttamente dalla proprietà riportandolo, incosciente o morto, nel bayou per sempre. I piani andarono male. Quando Bob entrò in casa, Sally Mae gli piombò addosso con una grossa padella di ferro, colpendolo ripetutamente alla testa e al viso, rompendogli il naso. Virgil prese la mira con il suo fucile da scoiattolo, ma nel caos che seguì riuscì solo a sparare a Sally Mae nel braccio. Lei era così incensurata che se la prese con Virgil. Un paio di potenti pugni di Bob misero fine al battibecco e Virgil, in breve tempo, fu riportato a Huntsville. L’estromissione era fallita. Bob, impressionato dallo spirito combattivo di Sally Mae, la sposò e iniziò a frequentare la scuola di legge di notte, diventando alla fine un rispettato avvocato di lesioni personali del Texas orientale. Persino i giudici del tribunale lo chiamavano rispettosamente Bayou Bob e nessuno, assolutamente nessuno, si mise mai più contro di lui.

Le informazioni contenute in questo articolo sono fornite solo per scopi educativi generali e non sono offerte come consulenza legale su cui qualcuno può fare affidamento. La legge cambia. Una consulenza legale relativa alle vostre esigenze e circostanze individuali è consigliabile prima di intraprendere qualsiasi azione che abbia conseguenze legali. Consultate anche il vostro consulente fiscale, dato che non siamo fiscalisti e non offriamo consigli fiscali. Questo studio non vi rappresenta (cioè, non si stabilisce un rapporto avvocato-cliente) a meno che e fino a quando non venga mantenuto ed espressamente concordato per iscritto di farlo.

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