GAAP vs. Income Tax Basis Accounting

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. und Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Eigentümer, Investoren und Betreiber von Immobilienvermögen haben sich zunehmend der Verwendung von Abschlüssen auf Ertragsteuerbasis zugewandt. Die zunehmende Verwendung und Akzeptanz von Abschlüssen auf Ertragsteuerbasis stellt eine Abkehr von der historischen Verwendung von Abschlüssen nach den Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) dar, die immer komplexer werden und in einigen Fällen für die Immobilienwelt einfach nicht mehr so relevant sind.

Hier ist die einfache Wahrheit: GAAP ist nach wie vor der gängigste Standard für die Erstellung von Abschlüssen in den USA. Das bedeutet, dass die in Kreditverträgen häufig verwendete Standardformulierung die Erstellung von GAAP-Abschlüssen verlangt. Auch in anderen Dokumenten wie Miet- und Verwaltungsverträgen werden häufig Berechnungen auf der Grundlage des „Einkommens“ oder des Nettobetriebseinkommens (NOI) gefordert, wobei GAAP als Bezugspunkt dienen kann. Darüber hinaus ist für die Erstellung von Einkommenssteuererklärungen eine Berichterstattung auf Einkommenssteuerbasis erforderlich. Diese Tatsache macht den GAAP-Bericht auch für die Einkommenssteuerplanung überflüssig. So wird die Arbeit doppelt gemacht und es können zusätzliche Gelder für die Einhaltung der Vorschriften ausgegeben werden.

Aber das muss nicht sein.

Kreditgeber werden zunehmend empfänglich für die Verwendung von Einkommensteuererklärungen. Als Eigentümer oder Betreiber müssen Sie diese Frage jedoch unbedingt klären, bevor Sie verbindliche Vereinbarungen wie Hypotheken, Pachtverträge und damit verbundene Kreditvereinbarungen eingehen. Sie sollten die Situation auch mit Ihrem Wirtschaftsprüfer besprechen, um sicherzustellen, dass Sie die steuerlichen Auswirkungen der von Ihnen gewählten Berichtsmethode verstehen.

Es gibt einige grundlegende Unterschiede zwischen den beiden Berichtsmethoden. Im einfachsten Sinne ist die GAAP-Berichterstattung darauf ausgerichtet, die Erträge in der Periode auszuweisen, in der sie erwirtschaftet werden, und nicht, wenn Barmittel eingehen oder ausgegeben werden. Sie wollen die Gewissheit haben, dass die Einnahmen aus dem Gebäude den Schuldendienst bequem übersteigen.

Umgekehrt wollen Eigentümer bei der Einkommenssteuererklärung in der Regel so viel Verlust wie möglich ausweisen, indem sie so viele Abzüge wie möglich nutzen und Einkommen zurückstellen, um das zu versteuernde Einkommen und die fälligen Steuern zu verringern. Der Unterschied ist am deutlichsten bei der Behandlung von Abschreibungen: Nach den GAAP müssen Anlagegüter kapitalisiert und über ihre Nutzungsdauer, die Jahrzehnte betragen kann, abgeschrieben werden. Die Einkommenssteuervorschriften erlauben im Allgemeinen die Verwendung von Nutzungsdauern und zulässigen Methoden, die vom IRS festgelegt und durch eine Kostentrennungsstudie bestimmt werden. Diese Abschreibungsdifferenzen führen oft zu den größten Dollarwertanpassungen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens eines Unternehmens. Außerdem sind die Vorschriften darüber, was eine abzugsfähige „Reparatur“ ist, für Steuerzwecke wesentlich liberaler, insbesondere nach der Verabschiedung der Reparaturvorschriften.

Die zeitliche Erfassung von Erträgen kann ebenfalls unterschiedlich sein – vorausbezahlte Mieten müssen unter Umständen für Steuerzwecke erfasst werden, während sie nach GAAP bis zum Fälligkeitszeitpunkt zurückgestellt werden. Außerdem werden nach GAAP alle unentgeltlichen Mietzahlungen über die Laufzeit des Mietvertrags abgeschrieben, so dass auch dann, wenn im ersten Jahr keine Einnahmen erzielt werden, ein Ertrag entsteht. Steuerlich werden sie in der Regel erst dann berücksichtigt, wenn sie im Rahmen des Mietvertrags fällig sind. Dies kann bei der Berechnung bestimmter Schuldverpflichtungen, die sich auf das Einkommen oder den NOI beziehen, einen Unterschied machen.

Warum dann GAAP wählen? Warum sollte man die Zeit und das Geld aufwenden, um einen Jahresabschluss nach den Grundsätzen der GAAP zu erstellen? Öffentliche Unternehmen, einschließlich börsennotierter REITs, und institutionelle Anleger müssen häufig nach den GAAP-Standards bilanzieren, so dass sie von ihren Partnern verlangen können, ebenfalls nach GAAP zu berichten. Die GAAP gelten aufgrund ihres Standardregelwerks als einheitlicher und vergleichbarer als die Rechnungslegung auf Einkommensteuerbasis.

Wenn ein institutioneller Anleger oder Fonds nicht an einer Transaktion beteiligt ist, finden die meisten Eigentümer und Betreiber privater Unternehmen die Rechnungslegung auf Einkommensteuerbasis einfacher und daher vorteilhafter. Wenn ein institutioneller Anleger oder Fonds später an einer Transaktion beteiligt ist, müssen Sie möglicherweise zurückgehen und einen GAAP-Abschluss für das Gebäude erstellen. Das kann ein zeitaufwändiger und teurer Prozess sein, der zum Teil vom Alter und dem ursprünglichen Kaufdatum des Gebäudes abhängt.

Nachfolgend eine kurze Liste von Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie Ihre Rechnungslegungsmethode ändern:

• Beabsichtigen Sie, einen neuen Partner in das Unternehmen aufzunehmen, und wenn ja, wann? Wenn Sie in naher Zukunft mit einem neuen Partner rechnen, sollten Sie versuchen, die Berichterstattungspräferenzen und -anforderungen des potenziellen Partners zu ermitteln.
• Gibt es in Ihren Darlehensverträgen spezifische Anforderungen an die Erstellung von Finanzberichten? Auch wenn die Antwort auf diese Frage „Ja“ lautet, können Sie Ihren Kreditgeber auf eine Änderung ansprechen.
• Können Sie mit Einkommensschwankungen von Jahr zu Jahr umgehen? Die steuerliche Rechnungslegung, die der kassenbasierten Rechnungslegung ähnlicher ist, kann von Jahr zu Jahr zu größeren Einkommensschwankungen führen.

Auch bei diesen Überlegungen kann nicht oft genug darauf hingewiesen werden, dass Sie unabhängig von der Methode, die Sie für den Jahresabschluss oder die Berichterstattung verwenden, einen Blick auf die Hypothek und andere periphere Dokumente werfen sollten, um sicherzustellen, dass andere Definitionen wie Cashflow und Einkommen den Erwartungen entsprechen. Nur weil der Jahresabschluss nach einer bestimmten Methode erstellt werden kann, bedeutet dies nicht, dass die Hypothek die für andere Zwecke verwendete Methode nicht ändern wird. Wenn Sie sich dessen nicht bewusst sind, kann dies dazu führen, dass Sie eine Vereinbarung nicht einhalten können, was nie gut ist.

Während es von Vorteil ist, so wenig Steuern wie möglich zu zahlen, dürfen Sie die Anforderungen eines bestehenden oder vielleicht potenziellen Kreditgebers nicht übersehen.

Fragen? Wenden Sie sich an Ihren Berdon-Berater oder an Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. oder Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.