Quelques questions à considérer lorsque votre client veut se retirer d’une offre non-contingente

Par : David Hamerslough, Esq.

Votre client, l’acheteur, a été le soumissionnaire retenu dans une situation d’offres multiples. L’offre était non-contingente et l’acheteur a confirmé la réception d’un paquet de divulgation initiale. Plusieurs jours après la ratification du contrat, votre acheteur vous informe qu’il ne veut plus acheter la propriété. Il vous demande alors ce qu’il peut faire pour résilier le contrat et récupérer son acompte, à supposer qu’il ait été versé. Cette situation continue de se produire sur notre marché. Cet article soulève certaines des questions que vous et votre acheteur devez prendre en considération, bien que ces questions puissent varier en fonction des faits et des circonstances. Ces questions, et leur résolution, peuvent également être influencées par les déclarations et la conduite passées et futures de vous et de votre acheteur.

1. Pourquoi l’acheteur veut-il se retirer ? Les exemples incluent le remords de l’enchérisseur, un problème avec la propriété elle-même, des raisons personnelles, un désir d’acheter une autre propriété, etc. La motivation de l’acheteur peut avoir un impact sur l’issue de cette situation, ainsi que sur l’approche que vous et votre acheteur adoptez pour la résoudre. Les déclarations et le comportement passés et futurs peuvent également avoir un impact sur la résolution, selon que ces déclarations et ce comportement sont cohérents ou non avec ce que l’acheteur déclare être sa raison de se retirer.

2. Quelle approche de la résolution du problème va être adoptée ? La stratégie peut être influencée par de nombreux facteurs, notamment la motivation de l’acheteur, ses déclarations et son comportement passés et futurs, le montant d’argent à risque et la capacité de l’acheteur à assumer ce risque, les conditions du marché, les besoins et les désirs du vendeur, votre relation avec l’agent inscripteur, etc. La stratégie choisie, le moment où cette décision est prise, le fait que l’acheteur choisisse cette stratégie avec ou sans l’aide d’un avocat, la façon dont la stratégie est communiquée, et le fait que les déclarations et la conduite de l’acheteur soient conformes à cette stratégie, peuvent avoir un impact sur la résolution.

3. Quelles déclarations ou représentations ont été faites par l’agent inscripteur ou le vendeur avant la ratification du contrat ? Ces déclarations pourraient porter sur le niveau de concurrence ou sur l’état de la propriété. Il peut y avoir des motifs pour prétendre que les déclarations étaient inexactes et fournir une base pour l’annulation.

4. Les dommages-intérêts liquidés ont-ils été paraphés ? Le dépôt a-t-il été effectivement payé ? Quelle est la valeur marchande du bien par rapport au prix contractuel de votre acheteur ? Quelle est la probabilité que les dommages-intérêts liquidés aient été paraphés ? Quelle est la probabilité que le bien soit revendu dans les six mois et à quel prix net pour le vendeur ? Si les dommages-intérêts liquidés ont été paraphés, le contrat d’achat prévoit-il que l’acompte effectivement versé constitue le seul et unique recours du vendeur en cas de violation ou existe-t-il une possibilité d’action en exécution spécifique par le vendeur ? Les réponses à ces questions et à d’autres questions similaires peuvent avoir un impact sur la stratégie que l’acheteur adopte et sur la manière dont cette stratégie est mise en œuvre.

5. Existe-t-il des motifs légaux d’annulation ? Cela dépendra toujours des faits et des circonstances, mais certaines questions à prendre en compte incluent quel contrat d’achat a été utilisé, quelle définition, le cas échéant, prévoit-il en ce qui concerne les divulgations complètes, les divulgations répondent-elles à la définition, un avis d’exécution a-t-il été envoyé et, si oui, quels délais restent actifs, les divulgations modifiées sont-elles contractuellement requises ou peuvent-elles être raisonnablement exigées ? Existe-t-il des motifs (fraude, erreur, défaut de contrepartie) pour faire valoir les droits de résiliation de la common law ? Existe-t-il d’autres motifs juridiques pour justifier l’annulation ?

6. Quelle pression (financière, temporelle, personnelle, etc.), le cas échéant, l’acheteur et le vendeur ont-ils subi ? Toute pression peut-elle être soulagée ou traitée et, si oui, dans quel délai ? Ces facteurs peuvent avoir un impact sur la stratégie adoptée, ainsi que sur la façon dont cette stratégie est mise en œuvre.

7. Toute communication que vous avez avec votre acheteur ou que vous ou votre acheteur avez avec toute autre personne ou entité liée à cette situation pourra être découverte et utilisée dans toute résolution de cette situation. La principale exception serait une communication entre un avocat et son client, mais cette relation doit être en place, entre autres choses, avant que ce privilège puisse être revendiqué. La question de savoir si ce privilège s’appliquerait alors aux communications entre vous et votre client dépend d’autres faits et circonstances.

8. Une fois que vous et votre acheteur vous êtes engagés dans une stratégie ou un motif d’annulation, il peut être difficile de changer cette stratégie ou ce motif ultérieurement. Deux exemples courants sont (a) une annulation est préparée et signée par l’acheteur et indique un motif d’annulation, ou (b) une communication est envoyée à l’agent d’inscription qui contient un motif d’annulation. Une fois qu’une annulation est soumise ou qu’une déclaration est faite, il peut être difficile de justifier un autre motif ou une autre base pour l’annulation, comme un motif contractuel ou légal.

Ce qui précède est une liste de certaines des questions qu’un acheteur et son agent devraient prendre en considération lorsqu’ils tentent de se retirer d’un contrat. Chaque situation tournera sur ses propres faits et circonstances.