L’État de Californie possède certains des logements les plus chers du pays. Dans une nouvelle étude, Kristoffer (Kip) Jackson cherche à savoir pourquoi les maisons du Golden State coûtent si cher. Il constate que cela est dû à la façon dont l’utilisation des sols est réglementée ; chaque nouvelle réglementation en la matière réduit l’offre de logements d’une ville californienne de 0,2 % par an. En outre, la réglementation a un effet d’entraînement, les villes voisines augmentant leurs propres réglementations en réponse à celles des autres afin d’éviter d’assumer l’ensemble du nouveau développement d’une région.

La Californie abrite certains des logements les plus chers du pays. Dans certaines villes californiennes, la maison moyenne de quatre chambres et deux salles de bains vous coûterait plus de 2 millions de dollars, alors qu’une maison similaire coûterait moins de 100 000 dollars dans de nombreuses autres villes américaines. Pour quiconque a profité du climat tempéré-méditerranéen de la Californie ou a passé du temps sur certaines de ses magnifiques plages, il n’est pas surprenant que de telles commodités aient un coût. Si ces facteurs de demande affectent certainement les prix des logements, les facteurs d’offre – tels que le nombre de logements disponibles à l’achat – sont tout aussi importants pour comprendre pourquoi les logements sont si chers en Californie.

En l’absence d’obstacles physiques ou autres, la hausse des prix des logements signale des opportunités de profit aux promoteurs, qui, afin d’exploiter ces opportunités, réagissent en construisant de nouveaux logements. Dans la mesure où les nouveaux logements peuvent suivre le rythme de la demande croissante, nous ne nous attendrions pas à ce que les prix restent à des niveaux aussi élevés qu’en Californie. Toutefois, au détriment de nombreuses familles de la classe ouvrière du Golden State, des obstacles considérables empêchent les promoteurs de fournir le nombre de constructions nécessaires pour rendre les logements abordables dans cet État. Si les caractéristiques géographiques (comme les montagnes et la côte) jouent certainement un rôle dans la restriction du développement dans certaines communautés californiennes, les régimes réglementaires locaux créent un obstacle tout aussi difficile à surmonter pour les promoteurs.

L’utilisation par les villes californiennes de la réglementation de l’utilisation des terres (y compris diverses règles de zonage, des restrictions de densité résidentielle et des limitations de la croissance) a augmenté de façon précipitée du milieu des années 1980 au début des années 1990 (voir la figure ci-dessous). Dans un État connu pour faire un usage intensif des initiatives des électeurs, cette augmentation du niveau de réglementation était le résultat d’un sentiment anti-croissance croissant après des périodes de croissance démographique rapide. Sans surprise, les communautés les plus réglementées à l’époque – dans la région côtière du sud et dans la zone de la baie de San Francisco – sont toujours en tête de liste aujourd’hui.

Figure 1 – Taux de permis résidentiels et réglementations supplémentaires adoptées au fil du temps, Californie

Source : Données sur la réglementation de l’utilisation des sols provenant des réponses à l’enquête des autorités locales chargées de l’utilisation des sols dans 402 villes de Californie. Les données sur les permis et le parc de logements proviennent respectivement du Construction Industry Review Board de la California Housing Foundation et du US Census Bureau.

En comparant le taux de construction dans les villes qui mettent en œuvre davantage de réglementations sur l’utilisation des sols à celui des villes qui en mettent moins en œuvre, je constate que chaque réglementation supplémentaire réduit l’offre de logements d’une ville d’environ 0,2 % par an. La ville californienne moyenne utilisée dans mon analyse compte une population d’environ 55 140 habitants et 21 740 logements. Pour une telle ville, l’ajout d’une nouvelle réglementation de l’utilisation des sols réduit le parc de logements d’environ 40 unités par an. Les réductions du parc de logements d’une ville sont le résultat de baisses importantes du taux de construction de nouvelles maisons. Le nombre de nouveaux logements construits chaque année est réduit en moyenne de 4 % par restriction. Ces réductions des nouvelles constructions (et du parc immobilier global) se font par le biais d’une diminution du nombre de logements individuels et multifamiliaux, mais l’effet sur ces derniers est beaucoup plus fort, avec une moyenne de 6 pour cent de moins de permis délivrés par réglementation.

Dans l’ensemble, la réglementation réduit le développement résidentiel. Cependant, la mesure dans laquelle les réglementations individuelles affectent le développement varie, et certaines politiques « anti-croissance » augmentent en fait le développement (du moins à court terme). La façon la plus évidente dont la réglementation de l’utilisation des sols peut réduire la construction est de limiter explicitement la quantité de nouveaux développements qui peuvent avoir lieu. L’une des réglementations les plus restrictives, le plafonnement des permis de construire résidentiels, réduit la construction de maisons unifamiliales d’environ 30 %, tandis que les restrictions sur le nombre de nouveaux lots créés pour un lotissement font chuter la construction de logements multifamiliaux de 45 %. L’imposition de restrictions sur la forme des nouveaux logements affecte également le rythme de leur construction : les restrictions de hauteur (sous la forme de limitations du rapport surface-plancher) peuvent réduire la construction de maisons unifamiliales jusqu’à 23 %. On peut soutenir que le fardeau réglementaire le plus important supporté par les promoteurs immobiliers locaux est l’incertitude bureaucratique/politique, en particulier lorsque le code de zonage est complexe et soumis à l’approbation des électeurs.

Bien que communément présenté comme un remède efficace à l’étalement urbain, je constate que les limites de croissance urbaine (également appelées « ceintures vertes ») augmentent en fait la construction de maisons individuelles. Il a été démontré que les limites de croissance urbaine augmentent la valeur des nouvelles maisons, il n’est donc pas surprenant que le développement s’accélère jusqu’à ce qu’il jouxte la limite établie.

En plus des effets directs de la réglementation sur l’offre de logements d’une ville qui viennent d’être décrits, les régimes réglementaires locaux affectent également les résultats du marché du logement dans les communautés voisines par le biais d’un débordement réglementaire. En Californie, les gouvernements des villes et des comtés non incorporés jouissent d’une grande autonomie dans la gestion de l’utilisation des terres, ce qui entraîne une concurrence réglementaire entre les villes voisines. Plutôt que le type de « course vers le bas » des taux d’imposition qui se produit souvent lorsque les localités se font concurrence pour attirer des entreprises ou des résidents, cette forme de concurrence conduit à des niveaux croissants de réglementation, les résidents et les responsables municipaux tentant d’étouffer la croissance dans leurs communautés. Bien que la réglementation de l’aménagement du territoire soit généralement mise en œuvre au niveau de la ville (ou du comté), la croissance est un phénomène régional. Ainsi, comme un tube de dentifrice, lorsqu’une pression réglementaire est exercée sur le développement d’une ville, elle se répercute généralement sur les villes voisines moins réglementées. Ainsi, afin d’éviter d’assumer tout le nouveau développement de la région, les villes ont tendance à adopter des modèles réglementaires similaires à ceux de leurs voisines, à la fois en termes de niveau de rigueur réglementaire et de politiques réelles adoptées.

Les réglementations draconiennes en matière d’aménagement du territoire entravent le développement résidentiel en rendant plus difficile pour les promoteurs de répondre à la demande croissante – en particulier pour les logements multifamiliaux. Si l’on veut rendre les logements plus accessibles en Californie et dans d’autres régions coûteuses du pays, il faut surmonter les obstacles au développement. Les contraintes géographiques comme la côte sont difficiles à surmonter, mais les obstacles réglementaires sont, du moins en théorie, de nature plus souple. Les récentes tentatives du gouverneur californien Jerry Brown d’alléger l’impact réglementaire de l’État vont dans le bon sens, mais il faut faire davantage pour compenser les effets d’années de restrictions locales strictes. Obtenir une bonne réglementation de l’utilisation des terres devrait être le principal objectif dans la quête de logements abordables en Californie et ailleurs.

Crédit image vedette : Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Cet article est basé sur l’article  » Do Land Use Regulations Stifle Residential Development ? Evidence from California Cities’ dans le Journal of Urban Economics.

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Note : Cet article donne le point de vue de l’auteur, et non la position de l’USAPP – American Politics and Policy, ni de la London School of Economics, de l’Office of the Comptroller of the Currency, ou du US Department of Treasury.

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A propos de l’auteur

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson est économiste financier au département économique de l’Office of the Comptroller of the Currency. Ses recherches portent principalement sur la mesure de la réglementation de l’utilisation des sols et l’estimation de ses effets sur les marchés du logement et la composition démographique des villes. M. Jackson est titulaire d’un doctorat de l’Université de Californie-Irvine et d’une licence de l’Université d’État de l’Utah.