LOS ANGELES — Le marché immobilier américain a effectué un furieux retour cet été, alors même que l’économie peine à reprendre pied après avoir été frappée par une récession due au coronavirus.

Après avoir marqué le pas dans les premières semaines de la pandémie, les ventes de logements américains ont bondi ces derniers mois pour atteindre leur plus haut niveau depuis plus d’une décennie.

La vigueur du logement a été stimulée par des taux hypothécaires ultra-bas, une concurrence féroce pour un inventaire chroniquement bas de propriétés sur le marché et une vague de milléniaux et d’autres personnes rivalisant de plus en plus pour devenir propriétaires.

Dans le même temps, les retombées économiques inégales de la pandémie, qui a touché de nombreux Américains à faible revenu tout en laissant de nombreux cols blancs relativement indemnes, ont contribué à empêcher l’économie et le marché de l’emploi en perte de vitesse d’être un frein au retour du marché du logement.

« Le logement est l’un des secteurs les plus solides de l’économie cette année », a déclaré Jeff Tucker, économiste principal chez Zillow. « Pour les Américains dont les finances sont encore intactes, les gens avec un bon crédit qui n’ont pas perdu leur emploi, ils vont de l’avant en achetant leur première maison. »

Les ventes de maisons américaines précédemment occupées ont augmenté trois mois de suite après avoir fortement ralenti en mars, avril et mai. Elles ont grimpé à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 6 millions de logements en août, le rythme le plus rapide depuis décembre 2006, selon l’Association nationale des agents immobiliers.

La demande de logements nouvellement construits a également été rouge. Les ventes ont augmenté en août de 4,8% à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 1,01 million d’unités, selon le département du commerce. Les ventes de logements neufs sont maintenant en hausse d’environ 43% par rapport à ce point l’année dernière.

Les taux hypothécaires ont été un moteur clé pour le marché. Ils ont baissé cette année à des niveaux records, augmentant le pouvoir d’achat des acheteurs. Le taux moyen d’un prêt immobilier sur 30 ans était de 2,90% la semaine dernière, selon les données de l’acheteur de prêts hypothécaires Freddie Mac. Il y a un an, le taux était en moyenne de 3,64%.

Peut-être que le plus grand facteur du retour du logement, cependant, est le grave déséquilibre entre l’offre et la demande de maisons. En août, 1,49 million de maisons étaient sur le marché, soit une baisse de 18,6 % par rapport à l’année précédente.

La pénurie de maisons à vendre à un moment où plus de milléniaux entrent dans la trentaine, se marient et cherchent à acheter une maison, a contribué à faire monter les prix. Le prix médian d’une maison unifamiliale précédemment occupée a atteint 315 000 $ en août, en hausse de 11,7 % par rapport à l’année dernière, selon le groupe Realtors.

Alors qu’il a fallu des années aux ventes de maisons pour se rétablir après la Grande Récession qui a débuté fin 2007, les ventes ont été plus rapides à rebondir dans la récession actuelle en raison de la pénurie de propriétés sur le marché.

« C’est le contraire cette fois-ci : nous avons trop d’acheteurs et pas assez de logements », a déclaré Jay McCanless, analyste du logement chez Wedbush Securities. « Le manque d’offre donne probablement à cette vague de demande une piste plus longue qu’elle ne le ferait autrement. »

Un marché de l’emploi fort a tendance à être un prédicteur de la force du marché du logement. La poussée des ventes de maisons cet été, même si l’économie n’a récupéré qu’environ la moitié des 22 millions d’emplois perdus pendant la pandémie, indique une difficulté économique inégale.

« Le logement est un peu une fenêtre en ce moment sur le fait que cette récession a vraiment touché les personnes à faible revenu beaucoup, beaucoup plus fort que les personnes à revenu plus élevé », a déclaré Tucker. « L’autre partie de l’histoire ici est que le marché pour qui est capable d’accéder à la propriété est devenu un club plus exclusif au cours des dernières années. »

Les économistes s’attendent à ce que le marché du logement continue de se renforcer, malgré l’incertitude quant au moment où l’économie se remettra de la pandémie.

Plus de 100 économistes et experts immobiliers prévoient que les prix des maisons augmenteront de 3.7% cette année et continuer à croître en 2021, selon une récente enquête parrainée par Zillow.

Moody’s Investors Service s’attend à ce que le secteur de la construction de maisons aux États-Unis soit stable pour les 12-18 prochains mois, citant la forte demande de maisons, bien que l’agence de notation ait signalé des préoccupations concernant le taux de chômage « obstinément élevé ».

Les constructeurs de maisons ont été dans une position privilégiée pour capitaliser sur la demande accrue de maisons, et la croissance des ventes a été une aubaine pour les actions des constructeurs. La plupart sont en hausse pour l’année et se sont mieux comportés que le S&P 500 pendant la chute du marché boursier en septembre.

McCanless a des notations « Outperform » sur quatre constructeurs : Lennar, TRI Pointe Group, Toll Brothers et Taylor Morrison Home.

« Il y a encore de la place à la hausse pour mon prix cible sur les quatre », a-t-il dit. « Je les achèterais à ces niveaux. »