GAAP vs. Income Tax Basis Accounting

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. et Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Les propriétaires, les investisseurs et les exploitants d’actifs immobiliers se sont de plus en plus tournés vers l’utilisation d’états financiers basés sur l’impôt sur le revenu. La hausse de l’utilisation et de l’acceptation des états financiers fondés sur l’impôt sur le revenu représente une rupture par rapport à l’utilisation historique des états financiers fondés sur les principes comptables généralement reconnus (PCGR), qui continuent de devenir de plus en plus complexes et, dans certains cas, ne sont tout simplement pas aussi pertinents pour le monde de l’immobilier.

Voici la simple vérité : les PCGR demeurent la norme d’information la plus courante pour les états financiers aux États-Unis. Cela signifie que le langage passe-partout souvent utilisé dans les clauses restrictives des prêts exige la préparation d’états financiers fondés sur les PCGR. De même, d’autres documents tels que les baux et les accords de gestion prévoient souvent que les calculs soient effectués sur la base du « revenu » ou du revenu net d’exploitation (RNI) et peuvent utiliser les PCGR comme point de référence. En outre, le rapport sur la base de l’impôt sur le revenu est requis pour la préparation des déclarations d’impôt sur le revenu. Cette réalité rend également le rapport GAAP superflu pour la planification fiscale. Ainsi, le double du travail est fait et des sommes supplémentaires peuvent être dépensées dans le processus de conformité.

Mais il n’est pas nécessaire qu’il en soit ainsi.

Les prêteurs sont de plus en plus réceptifs à l’utilisation des états d’impôt sur le revenu. Mais, en tant que propriétaire ou exploitant, il est essentiel que vous résolviez cette question avant de conclure des accords contraignants, tels que des hypothèques, des baux et des clauses de prêt connexes. Vous devriez également examiner la situation avec votre expert-comptable pour vous assurer que vous comprenez les ramifications fiscales de la méthode de déclaration que vous choisissez, quelle qu’elle soit.

Il existe des différences fondamentales entre les deux méthodes de déclaration. Dans son sens le plus simple, le rapport GAAP est conçu pour montrer les bénéfices dans la période gagnée plutôt que lorsque l’argent est reçu ou dépensé, ce qui est souvent ce que les prêteurs veulent voir (et les propriétaires veulent montrer). Ils veulent avoir le confort de savoir que les revenus de l’immeuble dépasseront confortablement le service de la dette.

A l’inverse, lorsqu’ils remplissent leur déclaration d’impôt sur le revenu, les propriétaires veulent généralement montrer autant de pertes que possible, en utilisant autant de déductions que possible et en reportant les revenus pour réduire le revenu imposable et les impôts qui seront dus. La différence est la plus évidente dans le traitement de la dépréciation : Les PCGR exigent que les actifs fixes soient capitalisés et amortis sur leur durée de vie utile, qui peut s’étendre sur des décennies. Les règles de l’impôt sur le revenu autorisent généralement l’utilisation de durées de vie des actifs et de méthodes autorisées qui sont fixées par l’IRS et déterminées par l’exécution d’une étude de séparation des coûts. Ces différences d’amortissement produisent souvent les ajustements les plus importants en termes de valeur monétaire lors du calcul du revenu imposable d’une entité. En outre, les règles concernant ce qui constitue une « réparation » déductible sont sensiblement plus libérales à des fins fiscales, en particulier après l’adoption des règlements sur les réparations.

Le moment de la comptabilisation des revenus peut également être différent – un loyer payé d’avance peut devoir être comptabilisé à des fins fiscales, mais reporté aux fins des PCGR jusqu’à la période où il est dû. De plus, aux fins des PCGR, toute période de loyer gratuit est amortie sur la durée du bail – donc même s’il n’y a pas d’argent la première année, grâce à cela, il y aura toujours un revenu. Pour l’impôt, il n’est généralement pas reconnu jusqu’à ce qu’il soit dû en vertu du bail. Cela peut faire une différence lors du calcul de certaines clauses de la dette qui font référence au revenu ou au NOI.

Alors pourquoi choisir les PCGR ? Pourquoi consacrer le temps et l’argent nécessaires pour produire un état financier selon les principes des PCGR ? Les sociétés publiques, y compris les FPI publiques, et les Investisseurs institutionnels sont souvent tenus de déposer leurs états financiers selon les normes GAAP, de sorte qu’ils peuvent demander à leurs partenaires d’utiliser également les GAAP. Les PCGR, en raison de leur ensemble standard de règles, sont considérés comme plus uniformes et comparables que ceux de la comptabilité sur la base de l’impôt sur le revenu.

Si un investisseur ou un fonds institutionnel n’est pas impliqué dans une transaction, la plupart des propriétaires et des exploitants de sociétés privées trouveront la déclaration sur la base de l’impôt sur le revenu plus facile, et donc plus avantageuse. Si un investisseur ou un fonds institutionnel est plus tard impliqué dans une transaction, vous pourriez alors être tenu de revenir en arrière et de recréer des états financiers GAAP pour l’immeuble. Ce processus pourrait nécessiter de revenir à l’origine et de refondre tous les exercices antérieurs en utilisant les PCGR, ce qui peut être un processus long et coûteux, dépendant en partie de l’âge et de la date d’achat originale de l’immeuble.

Voici une courte liste de questions à considérer avant de changer votre méthode d’information financière :

• Avez-vous l’intention d’admettre un nouveau partenaire dans l’entreprise, et si oui, quand ? Si vous prévoyez l’arrivée d’un nouveau partenaire dans un avenir rapproché, vous devriez essayer de déterminer les préférences et les exigences du partenaire potentiel en matière de rapports financiers.
• Y a-t-il des exigences particulières dans vos clauses restrictives de prêt concernant la préparation des états financiers ? Même si la réponse à cette question est oui, vous pouvez toujours approcher votre prêteur concernant un changement.
• Pouvez-vous gérer les variations de revenus d’une année à l’autre ? La base fiscale de la comptabilité, qui ressemble plus à la base de la comptabilité de caisse, peut créer des variations plus importantes du revenu d’une année à l’autre.

Même avec ces considérations, on ne répétera jamais assez que, quelle que soit la méthode que vous utilisez pour les états financiers ou les rapports, regardez l’hypothèque et les autres documents périphériques pour vous assurer que les autres définitions telles que les flux de trésorerie et le revenu sont conformes aux attentes. Ce n’est pas parce que les états financiers peuvent être établis à l’aide d’une méthode que l’hypothèque ne modifiera pas la méthode utilisée à d’autres fins. Ne pas s’en rendre compte peut vous faire échouer un convenant, ce qui n’est jamais une bonne chose.

Bien qu’il soit avantageux de payer le moins d’impôts possible, vous ne pouvez pas négliger les exigences d’un prêteur existant, ou peut-être potentiel.

Questions ? Contactez votre conseiller Berdon ou Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. ou Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.