Lorsque vous dirigez une entreprise d’investissement immobilier, vous êtes constamment à la recherche de moyens pour trouver des pistes de vendeurs motivés. Il y a des dizaines de méthodes possibles que vous pouvez utiliser, et celle que je voudrais explorer en détail aujourd’hui est l’utilisation des chiens-oiseaux. Il y a des investisseurs immobiliers qui ne jurent que par eux et d’autres qui pensent que c’est une perte de temps. Je vais passer en revue tous les avantages et les inconvénients réels des bird-dogs, et ensuite vous pouvez prendre votre propre décision éclairée quant à savoir si oui ou non vous voulez ajouter cette stratégie à votre boîte à outils de pistes de vendeur motivé.

Pour ceux d’entre vous qui se demandent ce que dans le monde un bird-dog est, voici une définition détaillée d’investopedia.com:

Un terme d’investissement immobilier qui se réfère à quelqu’un qui passe son temps à essayer de localiser des propriétés avec un potentiel d’investissement substantiel. Habituellement, l’intention est de trouver des propriétés en détresse et se vendant à un rabais qui peuvent être réparées ou remodelées et vendues pour un profit assez important. Parfois, cependant, le terme est également utilisé pour désigner les personnes qui trouvent des propriétés sous-évaluées qui feraient de bonnes propriétés à revenus (locatives). Le terme lui-même fait référence aux chiens de chasse qui indiquaient l’emplacement des oiseaux et les récupéraient une fois que le chasseur les avait abattus.

En tant qu’investisseur immobilier, l’intérêt de travailler avec un ou plusieurs chiens d’oiseaux est d’avoir plus de paires d’yeux et de pieds dans les rues ou en ligne, à la recherche de propriétés en difficulté et de vendeurs motivés. S’ils sont bons dans ce qu’ils font et vous apportent des pistes qui se convertissent en transactions, alors tout le monde gagne.

L’inconvénient des bird-dogs
Il y a plusieurs façons dont les bird-dogs pourraient ne pas fonctionner très bien. Certains investisseurs immobiliers font l’erreur de payer les bird-dogs à l’avance pour traquer les pistes de vendeurs motivés, pour découvrir que ces pistes que les bird-dogs retournent ne sont que des inscriptions MLS que n’importe qui avec la moitié d’un cerveau pourrait trouver. En d’autres termes, une des principales arnaques potentielles des chiens-oiseaux est qu’ils ne vous apportent rien de valable. Si vous les payez d’avance et que vous n’en retirez aucune valeur, vous pouvez avoir l’impression de vous être fait avoir.

En parlant de paiements, que devez-vous payer à un bird-dog ? Vous pouvez payer un montant fixe ou un pourcentage du bénéfice net de l’affaire. Un système de pourcentage vous permet de varier ce que vous payez en fonction de la quantité de travail qu’ils font réellement, disons entre 5% et 20%. S’ils se contentent de vous donner des noms et des numéros de téléphone, vous les paierez dans la partie inférieure de la fourchette de pourcentage. S’il va plus loin en vous donnant de nombreuses informations sur le bien, le montant de la dette, la société qui détient l’hypothèque, etc. Un bird-dog qui va encore plus loin et met des maisons sous contrat a dépassé ce qui peut être considéré comme du bird-dogging et est solidement dans le domaine de la vente en gros.

Je dois également mentionner que le paiement de frais de bird-dog à des personnes sans licence immobilière en fonction de la conclusion d’une affaire qu’ils vous ont référée est illégal dans de nombreux États. Mais les lois autorisent aussi souvent les paiements à des découvreurs sans licence si c’est juste un forfait pour de simples pistes. Le problème est que les chiens d’oiseaux s’impliquent trop dans les affaires et finissent par agir comme des courtiers en immobilier. Les agents immobiliers agréés consacrent du temps, des efforts et des dépenses pour obtenir et conserver leur licence, il ne leur semble donc pas juste qu’un bird-dog non agréé soit payé pour faire quelque chose qui ressemble à ce que fait un agent immobilier agréé. Évidemment, il y a une tonne de bird-dogs qui se passe là-bas, dont une grande partie pourrait techniquement être illégale, et bien que j’ai rarement, voire jamais, entendu parler de quelqu’un qui aurait effectivement des problèmes à ce sujet, considérez-vous correctement prévenu pour connaître les lois dans votre état !

L’avantage des bird-dogs
Le principal avantage de l’utilisation des bird-dogs est d’avoir plus de personnes travaillant à trouver des pistes de vendeurs motivés, ce qui est la façon dont votre entreprise d’investissement immobilier se développe et prospère. C’est un domaine dans lequel le vieil adage « plusieurs mains font un travail léger » s’applique définitivement. Et si vous prenez soin de ne jamais payer avant qu’un lead ne se convertisse en une véritable affaire qui se conclut, alors le bird-dogging pourrait très bien devenir l’une de vos stratégies de prédilection.

Pour éviter d’éventuels problèmes juridiques, n’utilisez même pas le terme bird-dog, et soyez clair sur ce qu’ils font – effectuer des recherches pour vous. Plus ils fournissent de recherches, plus ils sont payés. Ils peuvent se contenter de se déplacer en voiture et de prendre des photos de propriétés potentielles, en vous fournissant des photos et des adresses. Ils peuvent aussi effectuer des recherches dans les bureaux municipaux appropriés, consulter les registres d’évaluation et les registres d’actes du comté pour vous fournir plus d’informations sur la propriété et son propriétaire. Un niveau de recherche encore plus élevé serait les registres d’homologation de la cour supérieure locale. Il y a toutes sortes de recherches d’informations vitales qu’un bird-dog non licencié peut légitimement mener en votre nom.

Ce que vous voudriez éviter, c’est que les bird-dogs prennent réellement contact avec le propriétaire. Si un bird-dog commence à parler à un propriétaire de la façon dont il pourrait connaître un acheteur intéressé, alors le bird-dog franchit potentiellement la ligne de ce que de nombreux États définissent comme du courtage immobilier, qui nécessite une licence. Si vous chevauchez le bord de la légalité avec le bird-dogging, vous courez également le risque d’encourir la colère des agents immobiliers locaux, ce qui peut rendre votre vie à la fois difficile et désagréable.

Où est-ce que je me situe par rapport au bird-dogging ? Je suis tout à fait pour, tant que vous êtes intelligent sur la façon dont vous le faites. Je veux toute une armée de personnes dehors identifiant des pistes de vendeurs motivés pour mon entreprise d’investissement immobilier – et je veux qu’ils le fassent d’une manière qui ne viole pas grossièrement les lois. Le bird-dogging fera-t-il partie de votre boîte à outils de génération de prospects ?