En tant que propriétaire ou aspirant investisseur immobilier, il est possible qu’un prêteur vous permette d’utiliser un revenu locatif pour être admissible à un prêt hypothécaire. S’il le fait effectivement, cela dépendra de votre capacité à fournir une preuve de revenu ou, s’il s’agit d’une nouvelle location, une preuve du potentiel de gains de la propriété. Les prêteurs doivent se conformer à des directives spécialisées lorsqu’ils prennent leur décision. Lisez la suite pour en savoir plus sur ces stipulations, ainsi que sur la façon dont elles peuvent avoir un impact sur votre admissibilité.

• Le revenu locatif compte-t-il lors d’une demande de prêt hypothécaire ?
• Quand le revenu locatif est-il accepté pour la souscription ?
• Quand le revenu locatif prédit est-il accepté pour la souscription ?
• Comment le revenu locatif est-il calculé pour une demande de prêt hypothécaire ?
• Comment utiliser le revenu locatif pour se qualifier pour un prêt hypothécaire ?
• Comment les prêteurs vérifient-ils le revenu locatif dans votre demande ?

Le revenu locatif compte-t-il lors d’une demande de prêt hypothécaire ?

Généralement, le revenu locatif peut être compté lors d’une demande de prêt hypothécaire ou du refinancement d’un immeuble de placement. Cependant, comme toutes les autres sources de revenus, il doit être correctement documenté et répondre à des directives de qualification spécifiques.

Selon les directives de Fannie Mae sur les revenus locatifs – l’un des plus grands acheteurs de prêts conformes aux États-Unis. – les critères suivants doivent être respectés :

Le revenu locatif d’un immeuble commercial appartenant à l’emprunteur, par exemple, est acceptable s’il ne provient pas de l’immeuble financé.

À condition que votre propriété soit conforme à ces stipulations, la prise en compte de vos revenus locatifs consiste essentiellement à remplir les bons formulaires et à fournir au prêteur les documents appropriés. Ce que vous devrez fournir dépend du fait que la propriété a déjà un historique de location établi.

Quand le revenu locatif est-il accepté pour la souscription ?

Si vous êtes déjà propriétaire de la location et que vous pouvez documenter le revenu qui en découle, votre revenu est considéré comme réel – plutôt que projeté – par le prêteur. Les revenus locatifs réels seront pris en compte par les souscripteurs.

Une banque pourrait examiner deux années de vos déclarations fiscales pour voir combien de revenus prouvés ont été générés par vos locations.

Pour que vos déclarations fiscales personnelles soient suffisantes – selon Fannie Mae – vous devrez remplir le formulaire IRS 1040, annexe E. Si vous remplissez une déclaration de revenus d’entreprise, vous rempliriez le formulaire Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation, également connu sous le nom de formulaire IRS 8825.

Fannie Mae exigera probablement aussi qu’un rapport d’évaluation soit réalisé pour estimer la valeur marchande de la propriété. Si vous avez une propriété locative d’un seul logement, cela nécessitera qu’un évaluateur remplisse un Single-Family Comparable Rent Schedule (formulaire 1007). Pour les propriétés de deux à quatre logements, l’évaluateur doit remplir le formulaire 1025 – le rapport d’évaluation des petites propriétés résidentielles à revenu.

Quand le revenu locatif prédit est-il accepté pour la souscription ?

Parfois, le revenu locatif ne peut pas être prouvé via une déclaration de revenus. Disons, par exemple, que vous venez d’acheter la propriété, ou que vous l’avez achetée au milieu de l’année et que vous n’indiquez qu’une partie du revenu locatif dans votre déclaration de revenus.

Dans ce cas, le revenu locatif serait considéré comme prédit et pourrait être utilisé – dans certaines circonstances – à des fins de souscription. Encore une fois, il s’agit d’être capable de montrer la preuve du potentiel de revenu de la propriété.

Si le locataire a un locataire, les prêteurs prendront un pourcentage du revenu qui est décrit sur un bail et l’utiliseront pour déterminer le revenu locatif prévu. Ils utilisent généralement 75 % de votre revenu total déclaré – 25 % sont soustraits pour tenir compte des vacances potentielles et de l’entretien en cours.

S’il n’y a pas de locataire, le prêteur demandera à un évaluateur de faire un audit de la propriété et d’utiliser des comparaisons de prix de location pour des propriétés similaires dans la région afin d’estimer le revenu locatif potentiel.

Quand le revenu locatif prévu n’est pas acceptable ?

Le revenu locatif prévu n’est cependant pas toujours acceptable pour la souscription. Tout d’abord, vous pouvez avoir un problème pour le faire compter s’il ne peut pas être documenté (par exemple, si le loyer a été payé en espèces). En effet, les prêteurs demandent parfois des copies de chèques comme preuve que le loyer est régulièrement payé à temps.

De plus, le revenu locatif prévu peut être difficile à justifier si le bail vaut moins que la valeur du marché. Disons que vous avez décidé d’offrir à un ami ou à un membre de votre famille un loyer préférentiel. S’il est accepté, il se peut que vous n’en retiriez pas autant de valeur que vous l’aviez espéré. Dans ce cas, vous devriez utiliser les valeurs locatives décrites dans le bail comme revenu prévu, plutôt que la valeur marchande pour laquelle l’unité peut être évaluée.

Comment le revenu locatif est-il calculé pour une demande de prêt hypothécaire ?

La façon dont votre revenu locatif sera calculé lorsque vous essayez de vous qualifier pour un prêt hypothécaire dépendra de la documentation utilisée pour le justifier.

Comment le revenu locatif est-il calculé avec les déclarations de revenus fédérales?

Lorsque les déclarations de revenus fédérales sont utilisées pour calculer le revenu locatif admissible, le prêteur doit réintégrer toutes les dépenses déduites – dépréciation, intérêts, cotisations à l’association des propriétaires, taxes ou assurances – dans le flux de trésorerie de l’emprunteur avant de faire tout calcul. Toutes les dépenses non récurrentes de la propriété peuvent être rajoutées, à condition qu’elles aient été documentées en conséquence.

Le revenu est ensuite calculé en moyenne sur le nombre de mois pendant lesquels l’emprunteur potentiel a utilisé la propriété comme unité de location au cours de la dernière année fiscale.

Comment le revenu locatif est-il calculé avec les baux et les évaluations ?

Pour les baux et les évaluations, le prêteur prendra une partie du revenu projeté et l’utilisera pour ses calculs. Ils utilisent généralement 75 %, les 25 % restants tenant compte des vacances prévues.

Comment le revenu locatif est-il pris en compte dans le DTI ?

Votre ratio dette/revenu (DTI) est un facteur important que les prêteurs examinent lorsqu’ils décident d’approuver ou non votre demande de prêt. Il s’agit essentiellement de la somme de vos dettes mensuelles récurrentes divisée par votre revenu mensuel total. En général, les prêteurs recherchent un ratio inférieur ou égal à 43 %. Cependant, plus votre ratio est bas, mieux c’est.

Par exemple, disons que vous avez un revenu mensuel brut de 5 000 $. Pendant ce temps, votre paiement hypothécaire est de 1 000 $, vous avez un paiement mensuel de prêt étudiant de 300 $, un paiement de voiture de 300 $ et un paiement minimum de carte de crédit de 200 $.

Le calcul ressemblerait à ceci :

(1 000 $ + 300 $ + 300 $ + 200 $)/5 000 $ = 0,36

Dans ce cas, votre ratio dette-revenu serait de 36 %.

Cependant, lors de ce calcul, il y a quelques détails supplémentaires à prendre en compte, notamment si le revenu locatif que vous espérez utiliser provient de votre résidence principale ou d’un immeuble de placement distinct.

Si votre revenu locatif calculé – dont la moyenne a été calculée sur le nombre de mois où il a été utilisé comme location au cours de la dernière année fiscale – provient de votre résidence principale, vous devez l’ajouter au calcul de votre revenu mensuel brut. Pendant ce temps, le montant total de votre paiement hypothécaire mensuel devrait être inclus dans vos dettes mensuelles.

Si ce revenu calculé ne provient pas de votre résidence principale, il ne compterait dans votre revenu mensuel brut que s’il est supérieur à votre paiement hypothécaire mensuel. Si son calcul vous met dans le négatif, il compterait plutôt dans vos dettes mensuelles.

Comment le revenu locatif affecte-t-il votre flux de trésorerie net ?

Pour les propriétés locatives, le prêteur examinera également votre flux de trésorerie net. Dans la plupart des situations financières, le flux de trésorerie net est représenté en soustrayant vos dépenses de vos revenus. Cependant, dans les scénarios de location, c’est un peu plus compliqué. Ici, les prêteurs utilisent à nouveau 75% de votre revenu locatif total avant de soustraire les dépenses.

Si le nombre résultant est positif, vous avez de la chance. Ce nombre est alors ajouté à votre revenu. Si ce n’est pas le cas, cependant, il sera compté comme une perte et vous devrez le compenser par une autre source.

Fiches de calcul du revenu locatif

Fannie Mae fournit des fiches de calcul afin que vous puissiez avoir une idée de ce que peut être votre revenu locatif avant d’apporter vos documents à un prêteur. La feuille de calcul qui vous conviendra dépend du fait que votre propriété est une résidence principale, un immeuble de placement ou une exploitation commerciale, ainsi que du nombre d’unités locatives que vous avez :

Comment puis-je utiliser le revenu de location pour me qualifier pour un prêt hypothécaire?

Pour la plupart, le processus de demande d’un prêt hypothécaire en utilisant le revenu de location sera le même que sans. Cependant, vous devriez être prêt à fournir des documents supplémentaires pour prouver votre revenu locatif réel ou prévu – et vous pourriez subir un contrôle supplémentaire.

Introduire le revenu locatif dans votre demande

Vous voudrez introduire votre revenu locatif en même temps que vous fournirez à votre prêteur les autres informations financières nécessaires à votre demande. En général, vous devriez être prêt à fournir des copies des documents suivants :

Concernant ce dont vous avez spécifiquement besoin pour prouver vos revenus locatifs, si vous avez déjà un locataire, vos déclarations de revenus devraient fournir suffisamment d’informations. Sinon, on vous demandera probablement de fournir une estimation de ce que vous attendez du revenu locatif.

Comment les prêteurs vérifient-ils le revenu locatif dans votre demande ?

Cela dit, une estimation ne sera pas suffisante pour vous faire approuver un prêt. Le prêteur examinera et vérifiera votre revenu, en effectuant très probablement une évaluation. L’évaluation examinera ce que les propriétés similaires louent dans votre région pour arriver à une valeur locative projetée.

Cependant, votre prêteur peut demander plus de détails. Si vous avez déjà un locataire, votre prêteur peut vouloir une copie du bail, ainsi que des copies de vos récents chèques de loyer, pour vérifier que le loyer est payé à temps régulièrement.

Selon toute vraisemblance, le revenu de votre propriété locative peut effectivement être indiqué comme un revenu. Vous devez simplement être prêt à le prouver en fournissant les documents appropriés. Parlez à un prêteur pour avoir une idée de la documentation spécifique à inclure pour votre scénario de location unique. Veillez à faire des copies avant de fournir les documents au prêteur.