Le mot effet de levier a différentes définitions et comporte de légères nuances selon le contexte dans lequel il est utilisé. J’aimerais en parler dans ce post particulier en termes d’investissement immobilier.

Dans ce cas, l’effet de levier signifie utiliser un capital emprunté pour augmenter le rendement de votre investissement. Pour beaucoup d’entre vous, cela peut sembler effrayant, mais si vous êtes propriétaire, vous utilisez probablement cette même chose.

L’effet de levier – Utiliser le capital emprunté pour augmenter le rendement de votre investissement

La plupart des gens que je connais n’achètent pas une maison directement en tout comptant. (Ce serait pourtant bien !) Au lieu de cela, ils versent généralement un acompte (20 %) et empruntent le reste (80 %) à une banque pour acquérir un actif (votre maison). Vous prévoyez de rembourser l’hypothèque au fil du temps et je suis sûr que vous espérez tous que la valeur de votre maison augmentera au fil des ans. Le montant du gain est le résultat direct de l’appréciation &de l’effet de levier.

En d’autres termes, l’effet de levier est un outil puissant qui permet à un investissement plus petit de contrôler un actif qui a une valeur plus élevée. Par conséquent, de petites appréciations de la valeur de l’investissement se traduisent par des gains globaux beaucoup plus importants.

L’effet de levier vers la richesse

Alors, comment peut-il vous rendre riche ? Eh bien, il peut magnifier vos rendements de façon considérable.

Voici un exemple de base pour illustrer ce concept et voici l’ensemble des hypothèses de ce modèle :

• J’utilise les gains annuels moyens largement acceptés de 10 % du marché boursier, composés annuellement
• J’utilise une appréciation de 5 % de la valeur moyenne nationale des maisons (cette valeur diffère de 4 à 6 % selon votre source)
• Sans tenir compte de l’inflation ou des taxes
• Lors de l’achat de la propriété d’investissement, c’est une propriété où le locataire couvre les dépenses impliquées (hypothèque, taxes, assurance, entretien, etc.). Pas difficile à faire, comme référencé ici.
• Même si les locataires remboursent la dette, je garde le même montant de la dette initiale pour faciliter les calculs. En réalité, la dette serait lentement remboursée et diminuerait, ajoutant à l’équité de l’immeuble de placement.

Si vous aviez 100 000 $ à investir complètement dans le marché boursier, ce montant en dollars achète un montant fixe d’actions égal à cette valeur. En oubliant les frais de transaction, à ce moment précis, vos 100 000 $ vous achètent des actions d’une valeur exacte de 100 000 $.

Maintenant, disons qu’à la place, vous achetez un immeuble de placement qui vaut également 100 000 $. Cependant, dans ce cas, vous êtes en mesure de contracter un prêt sur la propriété et de verser un acompte de 25 % (25 000 $), la banque vous prêtant 75 000 $ pour l’acheter. Vous contrôlez maintenant cet actif de 100 000 $ avec 25 000 $. C’est un exemple d’effet de levier simple.

Poursuivons, disons que la valeur des deux actifs, les actions et l’immeuble de placement, augmentent tous les deux à leur taux de croissance / appréciation prévu. Que vous reste-t-il au bout d’un an ? Jetons un coup d’œil :

	Actions	Immobilier
Prix d’achat	100,000	100,000
Montant de l’investissement	100,000	25, 000
% de gain annuel	10%	5%
Valeur de l’investissement après 1 an	110,000	105,000
Gain en valeur	10,000	5,000
% de retour sur investissement*	10%	20%

*Votre retour sur investissement est calculé en prenant la plus-value divisée par votre investissement initial.

Vous pouvez voir que même si votre % de gain annuel dans l’immobilier est la moitié de celui des actions, votre % global de retour sur investissement peut être double en raison de l’utilisation de l’effet de levier.
Maintenant, extrapolons cela sur 5 ans avec des gains composés annuellement. Vous pouvez commencer à voir comment l’effet de levier a un impact énorme.

	Actions	Immobilier
Prix d’achat	100,000	100,000
Montant de l’investissement	100,000	25,000
% de gain annuel	10%	5%
Valeur de l’investissement sur 5 ans	161,051	127,628
Gain en valeur (soustraire la dette)	61,051	27,628
Rendement global de l’investissement	61%	111%

Pour rendre cela encore plus intéressant, au moment de l’achat initial, au lieu d’utiliser simplement 25 000 $, vous avez utilisé les mêmes 100 000 $ que vous auriez utilisés pour acheter des actions, vous les avez utilisés comme mise de fonds (25 %) et en utilisant l’effet de levier, vous avez acheté une propriété évaluée à 400 000 $. Eh bien, voici à quoi cela ressemble après un an :

	Actions	Immobilier
Prix d’achat	100,000	400,000
Montant de l’investissement	100,000	100, 000
% de gain annuel	10%	5%
Valeur de l’investissement après 1 an	110,000	420,000
Gain de valeur	10,000	20,000
Rendement global de l’investissement	10%	20%

Voici à quoi cela pourrait ressembler après 5 ans.

	Actions	Immobilier
Prix d’achat	100,000	400,000
Montant de l’investissement	100,000	100 000
% de gain annuel	10%	5%
Valeur de l’investissement sur 5 ans	161,051	510, 513
Gain en valeur (soustraire la dette)	61, 051	110,513
Rendement global de l’investissement	61%	111%

Espérons que ces gains vous semblent impressionnants même avec la moitié du % de gain annuel des actions. C’est certainement le cas pour moi.

Voici un exemple personnel d’effet de levier à l’œuvre :

J’ai acheté ma propre maison il y a 5 ans. La valeur de ma maison a doublé en raison du marché « chaud » dans lequel je vis. J’ai versé un acompte de 20 % sur la maison. Grâce à l’effet de levier, mon rendement n’a pas seulement doublé (comme celui de la maison), mais il s’est traduit par un gain de 500 % en 5 ans et un rendement annualisé de 43 %. La première tranche de 500 000 dollars de gain serait exonérée d’impôt si nous vendions, ce qui, dans ma tranche d’imposition, est énorme ! Cependant, pour réaliser ces gains, je devrais vendre et déménager, mais je ne le ferai pas encore sur la base de ce que j’ai écrit ici.

Caution

Juste un mot d’avertissement cependant, l’effet de levier peut être une bête à deux têtes où vous pouvez multiplier vos gains mais aussi multiplier vos pertes au cas où vous devriez vendre. Personnellement, j’aime utiliser l’effet de levier pour mes investissements immobiliers. Je ne les achète pas tous en espèces. Cependant, j’essaie de ne pas les surendetter, ce qui signifie que si je perdais quelques locataires, je pourrais couvrir le service de la dette et ne pas risquer de tout perdre. C’est ainsi que tant de personnes ont tout perdu pendant la crise économique de 2008. Ils possédaient beaucoup d’investissements en plus de leurs maisons personnelles, ne pouvaient pas couvrir le service de la dette ou l’hypothèque, et ont finalement fini par perdre tous leurs investissements.

Summary

L’endettement peut être effrayant, mais il peut aussi être un outil puissant lorsqu’il est utilisé de la bonne manière pour accumuler de la richesse. Je suggère un équilibre – ne soyez pas effrayé par l’effet de levier au point de ne pas l’utiliser à votre avantage, cependant, ne vous surendettez pas au point de ne pas pouvoir survivre à un creux dans l’économie.

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