Introduction

Les demandes légitimes de possession adverse sont rares. Plutôt que de se produire comme un événement singulier, elles ont tendance à s’accumuler progressivement au fil des ans sans préavis ni fanfare. Les revendications classiques de possession adverses comprennent la famille qui s’approprie progressivement le terrain vide à côté de sa maison, ou l’éleveur qui a clôturé une parcelle adjacente et y a fait paître son bétail pendant une décennie.

La possession adverse fait référence aux circonstances dans lesquelles une personne peut légalement revendiquer la propriété d’un bien qui n’est pas initialement le sien. La loi régissant la possession défavorable est le Code des pratiques civiles &Remedies sections 16.021 et seq. Elle définit la possession adverse comme « une appropriation réelle et visible d’un bien immobilier, commencée et poursuivie en vertu d’une revendication de droit qui est incompatible avec la revendication d’une autre personne et lui est hostile ». La jurisprudence ajoute qu’il doit être vrai que le possesseur du bien le possède effectivement de manière ouverte (la croyance du droit de posséder est insuffisante), qu’il l’a effectivement possédé de manière continue pendant la période légale (une possession sporadique est insuffisante), et que le possesseur fait valoir pacifiquement une revendication de droit opposée et exclusive de toute autre personne (une possession partagée avec un propriétaire est insuffisante). Tous ces éléments sont des questions de fait qu’un tribunal doit trancher. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

La possession inverse « exige une appropriation réelle et visible d’un bien immobilier, commencée et poursuivie en vertu d’une revendication de droit qui est incompatible avec la revendication d’une autre personne et lui est hostile. » La « possession doit être d’une nature telle qu’elle indique sans équivoque l’affirmation d’une revendication de propriété exclusive de l’occupant. » Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

Afin  » d’établir une revendication de possession adverse, un demandeur doit prouver : (1) la possession réelle de la propriété contestée, (2) qui est ouverte et notoire, (3) paisible, (4) en vertu d’une revendication de droit ; (5) qui est constamment et continuellement défavorable ou hostile à la revendication d’une autre personne pendant la durée de la période statutaire pertinente « . Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Il ne suffit pas de s’occuper temporairement d’un bien, ou même de payer les impôts sur ce bien, jusqu’à ce que le propriétaire réapparaisse. On peut payer des taxes sur la propriété de quelqu’un d’autre pendant des années, mais si les autres exigences d’une revendication de possession adverse légitime ne sont pas remplies, alors ces paiements ne sont rien de plus qu’un cadeau au propriétaire.

« Une personne ne peut pas acquérir par possession adverse un droit ou un titre sur un bien immobilier dédié à l’usage public. » Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). En d’autres termes, on ne peut pas faire valoir la possession adverse contre une entité gouvernementale.

Le rôle de l’intention

Pour devenir un possesseur adverse réussi, la possession réelle doit se produire en même temps que l’intention non ambiguë de s’approprier la propriété du propriétaire enregistré. L’expression utilisée occasionnellement dans la jurisprudence est « l’intention hostile » qui connote à la fois un état d’esprit et une série d’actions qui sont clairement conçues pour revendiquer le terrain et exclure toutes les autres personnes. Si ces facteurs sont incertains ou difficiles à prouver, alors une revendication de possession adverse échouera presque certainement. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Nonobstant cela, la possession adversative est fondamentalement une question d’action (de la part du possesseur) et/ou d’inaction (de la part du propriétaire enregistré). L’intention sans action ne permettra pas d’obtenir une possession défavorable.

Description de la propriété

Vous voulez donc faire une réclamation de possession défavorable sur les quarante acres ouest au nord de la voie ferrée ? Ce n’est pas suffisant, du moins pas si vous utilisez un affidavit de possession adverse. L’emplacement et les limites du terrain revendiqué doivent pouvoir être déterminés avec une certitude raisonnable, ce qui signifie qu’il doit y avoir une description légale appropriée (lot et bloc ou métrage et limites). Cela peut nécessiter un arpentage, en particulier dans le cas d’une propriété rurale. Une alternative est d’obtenir d’abord un tel arpentage, puis de déposer un affidavit de possession défavorable avec l’arpentage joint comme pièce à conviction ; une autre option – s’il est urgent de mettre un instrument sur le registre immédiatement – est de déposer l’affidavit avec la description de la propriété telle qu’elle est actuellement disponible, puis de modifier plus tard l’affidavit pour inclure la description métrique appropriée.

Des règles strictes s’appliquent

Les règles de possession défavorable sont spécifiques pour une raison. Comme l’a déclaré la Cour suprême du Texas, la possession adverse « la doctrine elle-même est sévère, prenant un bien immobilier d’un propriétaire enregistré sans consentement exprès ou compensation. » Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). La loi énonce les règles et les conditions dans lesquelles la doctrine s’applique, et celles-ci doivent être respectées de manière concluante. Ce qui est proche n’est pas suffisant. Dans le cas où la possession adverse est contestée, toutes les questions deviennent des questions de fait qui doivent être décidées par le tribunal.

La loi est structurée de manière à exiger une action affirmative de la part du propriétaire enregistré pour réclamer la propriété dans certaines périodes de temps, appelées délais de prescription. Si le propriétaire du document est empêché de reprendre la propriété par le biais d’une auto-assistance pacifique, il doit alors déposer une poursuite pour violation de propriété afin d’établir la propriété légale et de récupérer la possession. Si le propriétaire officiel n’agit pas, la demande est prescrite et le possesseur adverse l’emporte. Notez que la doctrine de la possession adverse ne s’applique pas aux terres publiques ou contre une entité gouvernementale.

Les différents statuts de prescription

La loi sur la possession adverse est basée sur un avis ainsi que sur l’opportunité pour le propriétaire du registre de répondre à cet avis. La légitimité d’une revendication de possession défavorable est établie lorsque les circonstances sont telles qu’elle est visible pour les autres – ce qui signifie que les autres sont ou devraient être informés que le possesseur revendique un droit sur la propriété qui est réel, ouvert, notoire, exclusif, défavorable, hostile, continu et ininterrompu pendant la période légale applicable. L’enregistrement d’un affidavit de possession adverse ajoute à ces actions et rend le cas du possesseur adverse plus convaincant.

Le fardeau ici est sur le propriétaire record. Une fois qu’un propriétaire découvre la présence d’un possesseur adverse potentiel ou est autrement mis au courant d’une revendication de possession adverse, il doit agir pour faire échec à la revendication du possesseur adverse dans le délai prescrit par l’une des trois lois de prescription – ou perdre le titre.

La loi de trois ans

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

En vertu de cette section, le possesseur doit effectivement avoir un titre (c’est-à-dire, un acte de propriété dans le cadre d’une chaîne de titres régulière) ou au moins une « couleur de titre », ce qui fait référence à une revendication de titre qui a un fondement raisonnable mais qui, pour une raison légitime, ne s’inscrit pas dans la chaîne de titres habituelle. Ainsi, le possesseur doit être en mesure de produire des documents de cession ou de titre pour soutenir la revendication si elle doit être affirmée avec succès en vertu de la loi de trois ans.

Le statut de cinq ans

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Five-Year Statute):

Cela se passe de commentaires. Notez qu’en vertu de cette loi de cinq ans, une sorte d’acte d’enregistrement est toujours nécessaire.

La loi de dix ans

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

La disposition de 10 ans est le fourre-tout. Un acte ou autre mémoire de titre n’est pas nécessaire tant que les éléments de la possession adverse sont réunis. Cependant, un tel document peut être utile pour établir les limites de la parcelle revendiquée ; autrement, la clé pour déterminer les limites peut être ce qui est clôturé comme une « enceinte conçue » – et non une simple « clôture occasionnelle ». Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

La règle de l’enceinte conçue de Rhodes apparaît dans une affaire ultérieure concernant le pâturage du bétail.  » En vertu du droit texan, l’utilisation d’un terrain pour le pâturage du bétail ne permet pas d’établir une possession adverse en droit, à moins que la clôture utilisée ne soit une  » enceinte conçue  » par opposition aux  » clôtures ordinaires « . . . . À moins que le demandeur n’établisse qu’il a érigé la clôture dans le but de clôturer le bien en question, la clôture est une clôture occasionnelle plutôt qu’une clôture conçue.  » Et une clôture occasionnelle n’est pas suffisante pour gagner une demande de possession adversative. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Autres statuts de prescription

Deux autres sections, la section 16.027 et la section 16.028, sont moins couramment appliquées. Le premier prévoit une prescription de 25 ans « que la personne soit ou ait été frappée d’une incapacité légale ». Le second permet une prescription de 25 ans fondée sur un instrument de titre, même si cet instrument est nul en apparence ou en fait.

Les statuts de prescription n’incluent pas les périodes d’incapacité légale (minorité, folie ou service dans les forces armées) de la part du propriétaire initial.

Les délais de prescription peuvent être abordés ou combinés par divers possesseurs successifs de la propriété tant qu’il existe une « privité de succession » (un lien juridique direct au moyen de la chaîne de titres) entre ces personnes.

Co-propriétaires

Un co-propriétaire (le terme juridique pour copropriétaire) ne peut pas posséder de manière défavorable contre un autre co-propriétaire à moins que le demandeur répudie clairement le titre et prétend détenir de manière défavorable ce titre. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). De plus, un co-locataire qui revendique une possession adverse contre un autre co-locataire doit démontrer de manière affirmative que tous les autres co-locataires ont été évincés sans équivoque de la propriété. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. denied). Par conséquent, un affidavit de possession défavorable, ou un acte fondé sur la possession défavorable, met les cotenants au courant d’une revendication de possession défavorable uniquement si cet instrument est enregistré avant que les autres cotenants n’acquièrent leur intérêt.

Généralement, il existe une norme plus élevée pour la possession défavorable dans le cas des cotenants. Dans l’affaire Hardaway, citée ci-dessus, le tribunal a expliqué que « les cotenants doivent surmonter une exigence plus stricte . La charge est plus lourde parce que les codétenteurs ont des droits de propriété et d’utilisation de la propriété qu’un étranger n’aurait pas. Ainsi, la partie qui invoque une possession adverse à l’égard d’un codétenteur doit non seulement prouver que sa possession était adverse, mais aussi qu’il y a eu une sorte d’éviction, réelle ou implicite. Qu’entend-on par « éviction » ? Eh bien, il peut signifier exactement ce qu’il implique, au sens physique. Elle peut aussi être « constructive », comme en témoignent des décennies de possession exclusive sans contestation de la part des autres copropriétaires. Une norme de raisonnabilité s’applique : La notion de « possession » n’est rien d’autre qu’une application de la règle de la preuve circonstancielle selon laquelle l’existence de certains faits tend à soutenir une déduction raisonnable que le propriétaire enregistré a été mis au courant que la location a été répudiée… Ainsi, les actes qui sont incompatibles avec l’utilisation originale de la propriété peuvent être suffisants pour mettre le propriétaire au courant que la location a été répudiée. La même chose a été jugée vraie dans les cas de possession prolongée par le locataire en vertu d’une revendication de propriété, alors que le locataire n’a pas fait valoir de revendication « . Tex†»Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Le cas particulier des héritiers cotenant

C’est un cas intéressant lorsqu’un possesseur met en jeu une réclamation de possession adverse contre des membres de sa famille dans une situation d’héritier – par exemple, un fils veut réclamer la ferme familiale après que ses parents soient décédés sans testament, et que ses frères et sœurs ne montrent aucun intérêt ou aient disparu depuis longtemps. Auparavant, la possession adverse contre des héritiers cotenants était accomplie de la même manière que contre tout autre cotenants, avec la réserve que, pour être adverse, l’héritier possesseur devait démontrer l’éviction forcée ou notoire des autres héritiers, peut-être à l’aide d’un fusil de chasse.

Consciente que cette approche comportait des dangers inhérents, la législature a ajouté en 2017 la Sec. 16.0265 au Civil Practice & Remedies Code pour régir les cas de « cotenant heirs ». Les héritiers cotenant ont maintenant des charges statutaires spécifiques à respecter s’ils veulent revendiquer une possession adverse contre leurs proches (« l’éviction » n’en fait plus partie). Qui sont les héritiers co-locataires ? La loi les définit comme « l’une des deux personnes ou plus qui acquièrent simultanément des intérêts de propriété identiques et indivis et des droits de possession sur le même bien immobilier par l’effet des lois de succession ab intestat applicables de cet État ou un successeur en intérêt de l’une de ces personnes. »

Les affidavits d’héritier et de possession adverse sont envisagés Une période de possession de dix ans est requise pendant laquelle aucun autre héritier cotenant ne peut avoir contribué à l’entretien de la propriété ou au paiement des taxes ; contesté l’occupation du possesseur ; fait valoir ou déposé un avis de réclamation ; ou conclu un accord avec l’héritier de possession. Il y a une période d’attente de cinq ans à partir du moment où un héritier codétenteur dépose ses affidavits d’héritier et de possession adverse. Un avis dans les journaux est également requis et une limite de 160 acres est imposée. Le résultat, tout compte fait, est un processus moins coloré mais plus civilisé.

Litige par le possesseur adverse

Alternativement, un possesseur adverse peut être celui qui dépose un procès pour établir le titre. Pour ce faire, le possesseur doit prouver (1) une appropriation et une possession visibles du terrain, suffisantes pour donner un avis au titulaire du titre enregistré (2) qui est pacifique, (3) en vertu d’une revendication de droit hostile à la revendication du titulaire du titre, et (4) qui se poursuit pendant la durée spécifiée dans la loi applicable. Qu’est-ce qu’une « appropriation visible » ? Le possesseur doit « s’approprier visiblement le bien de manière à notifier à toute autre personne qu’il revendique un droit sur le bien. » Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Beaucoup de gens accomplissent cela en clôturant la propriété et en affirmant autrement une domination claire sur elle.

L’article 16.034 prévoit que la partie gagnante dans une action en possession d’un bien immobilier peut recevoir une attribution de coûts et d’honoraires d’avocat raisonnables.

Les privilèges de jugement contre les biens possédés de manière défavorable

Que se passe-t-il si le terrain possédé de manière défavorable a un ou plusieurs privilèges de jugement qui y sont attachés ? Une cour d’appel de San Antonio a jugé que les privilèges de jugement sont éteints. « Les parties ont stipulé que Jones avait un privilège valide sur les deux parcelles de propriété, et qu’il a respecté les conditions préalables légales pour forcer son privilège. Les parties ont également stipulé que, dans la mesure où elles s’appliquent, Harrison et Stephens ont respecté les conditions préalables des lois sur la possession adverse de trois et cinq ans. … . . Dans les faits de cette affaire, la question centrale est de savoir si un titre de prescription par la possession adverse du successeur du titre du débiteur du jugement éteint un privilège de jugement. Nous estimons que c’est le cas en vertu de la loi Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (délai de prescription de trois ans), § 16.025 (délai de prescription de cinq ans) et § 16.030 . . . Nous considérons en outre que les limitations ont commencé à courir contre le titulaire du privilège du jugement, Jones, à partir du moment de l’entrée en possession par les appelants respectifs qui ont acheté auprès du débiteur du jugement. » Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, ordonnance refusée).

Approches créatives : L’affidavit de possession adverse

Que doit faire un possesseur adverse qui croit que l’un des statuts de prescription ci-dessus lui permet de revendiquer la propriété ? La première et la meilleure option est de déposer une action pour intrusion dans le titre de propriété. Toutefois, si une action en justice n’est pas abordable, un deuxième choix consiste à déposer un affidavit de possession adverse dans les registres des biens immobiliers du comté, qui contient un libellé spécifique affirmant les divers éléments d’une revendication de possession adverse. Un tel affidavit agit comme un marqueur qui commence la notification, fournissant ainsi un point fixe pour l’exécution des lois de prescription applicables. Au fur et à mesure que l’affidavit mûrit avec le temps sans opposition, il acquiert progressivement une crédibilité accrue.

Notez qu’il est possible de déposer un affidavit avant que le délai de prescription applicable ne soit complètement écoulé. L’affidavit peut affirmer une date à laquelle la possession défavorable a commencé (qui peut être une date des années dans le passé) et déclarer que si les circonstances actuelles se poursuivent et si toute la période de prescription expire, alors le demandeur deviendra le propriétaire en fief simple.

Le différend sur la question de savoir si les greffiers de comté ont ou non l’obligation d’accepter les affidavits de possession défavorable exécutés et reconnus pour le dépôt a été effectivement réglé par un avis du procureur général du Texas (numéroté KP-0165) publié en 2017. La question a reçu une réponse affirmative, citant le Local Government Code sec. 192.001 :  » Le greffier du comté doit enregistrer chaque acte, hypothèque ou autre instrument dont l’enregistrement est requis ou autorisé par la loi.  » La section 12.001(1)(a) du Property Code est également citée. 12.001(1)(a) : « Un instrument concernant un bien immobilier ou personnel peut être enregistré s’il a été reconnu, assermenté par un juré approprié ou prouvé conformément à la loi. » Le procureur général Ken Paxton déclare également dans son avis qu' »un greffier de comté ne peut pas imposer des exigences de dépôt au-delà de celles énoncées dans la section 12.001″. Après tout, explique-t-il, « le simple dépôt d’un affidavit affirmant un intérêt opposé à la propriété d’autrui ne confère pas au déposant un titre légal ». Si les greffiers de comté souhaitent disposer d’un recours pour les documents suspects, leur recours se trouve dans le Government Code sec. 51.901 (a)(2) qui concerne le dépôt et l’enregistrement de documents dont le greffier a de bonnes raisons de croire, en toute bonne foi, qu’ils sont frauduleux. Mais les greffiers ne peuvent pas discriminer contre une classe entière de documents en soi.

Recherche de titre

C’est une bonne idée de rechercher le titre pour déterminer s’il y a des propriétaires connus qui peuvent être localisés. Les sociétés de titres émettront un rapport de titre relativement peu coûteux ou un service en ligne peut être utilisé. Le rapport de titre peut fournir des informations utiles pour la rédaction de l’affidavit. Si le rapport sur le titre de propriété révèle que des propriétaires enregistrés peuvent être localisés, un demandeur potentiel de possession défavorable serait mieux avisé de les contacter et de tenter de conclure un accord qui préserve la chaîne de titres existante. Malheureusement, cela impliquera probablement le paiement d’argent pour leurs intérêts.

Affidavits hybrides

Si des héritiers existent (qu’ils puissent être trouvés ou non), alors un affidavit de possession défavorable peut être combiné avec un affidavit d’héritier-titré « Affidavit d’héritier et de possession défavorable ». La partie de l’affidavit hybride relative à la qualité d’héritier doit inclure une récapitulation des circonstances familiales ainsi qu’une déclaration sur l’identité des héritiers présumés, à la lumière de l’article 203.001 du Estates Code. La partie relative à la possession illégale doit contenir les affirmations habituelles concernant la possession réelle et paisible, etc. Au moins deux témoins désintéressés devraient signer. Au moins deux témoins désintéressés devraient signer. Trois sont préférables.

Paiement des impôts

Les clients demandent régulièrement des renseignements sur le paiement des arriérés d’impôts sur les terres qu’ils veulent posséder de façon défavorable. « Devons-nous payer les taxes ? » demandent-ils. Eh bien, oui ; sinon, les autorités taxatrices finiront par effectuer une vente de taxes et le titre de propriété sera acquis par quelqu’un d’autre. Les clients demandent également « Pouvez-vous me garantir que si je paie les taxes, je ne perdrai pas mon argent ? ». La réponse est bien entendu négative. Premièrement, les avocats ne garantissent jamais rien. Deuxièmement, il est toujours possible que le véritable propriétaire du bien se présente et demande la possession du bien. Si cela se produit, le client a alors fait un cadeau à cette personne en payant des arriérés d’impôts.

L’affidavit de possession adverse est un dispositif créatif, peu coûteux et souvent efficace. Le processus n’est cependant pas sans une certaine mesure de risque et d’incertitude.

Créer une nouvelle chaîne de titres

Comme étape créative supplémentaire, l’affidavit de possession adverse peut être suivi d’un acte de propriété hors du possesseur adverse (à un tiers fiduciaire, par exemple), puis d’un autre acte de retour au nom du possesseur adverse. L’objectif est de donner au possesseur adverse un acte réel enregistré à son nom, afin de créer une nouvelle chaîne de titres. Ces actes doivent contenir des termes spécifiques et appropriés relatifs à la possession adverse et à l’affidavit précédemment enregistré, dans le but ultime de passer l’épreuve d’une compagnie de titres par la suite. Si le délai de dix ans a expiré, on peut utiliser des actes de garantie spéciale à cette fin ; sinon, il faut utiliser des actes sans garantie. Une clause d’indemnisation appropriée doit être incluse pour protéger l’intermédiaire.

Cette approche est conçue pour permettre au possesseur adverse d’obtenir de la crédibilité au fur et à mesure que sa revendication du titre de propriété s’étoffe au fil du temps. Puisque cette méthode ne produit pas de résultats instantanés, elle n’est pas adaptée aux investisseurs qui veulent acquérir des biens par voie d’opposition pour ensuite les revendre.

Les bricoleurs doivent se méfier. Ces transactions ne devraient être traitées que par un avocat compétent en droit immobilier afin d’éviter de faire plus de dégâts que de bénéfices en ce qui concerne la demande de possession adverse. Une mise en garde supplémentaire s’impose : la 84e législature a modifié le chapitre 27 du code du commerce pour inclure la fraude en matière de transfert de biens immobiliers en tant que pratique commerciale trompeuse en vertu de la DTPA. L’amendement permet aussi expressément des poursuites pour une telle fraude – donc l’utilisation de toute technique créative pour établir une nouvelle chaîne de titres doit être solidement fondée sur les faits et la loi.

Remboursements pour le propriétaire record

Que doit faire un propriétaire qui est mis au courant que quelqu’un d’autre fait une réclamation de possession adverse ? Il y a quelques options, mais il est important de noter que ne rien faire n’en est pas une, puisque le délai de prescription finira par s’écouler et que le demandeur réussira à acquérir le titre légal. Une possibilité est de déposer un affidavit d’opposition dans les registres des biens immobiliers, rejetant expressément la réclamation du possesseur adverse ; dans certaines circonstances, cela peut suffire à mettre fin à l’affaire. Sinon, la seule ligne de conduite sûre est que le propriétaire dépose un procès connu sous le nom de  » trespass to try title « .

Qu’est-ce que l’avocat a besoin du client ?

Les circonstances varient, bien sûr, donc le client doit être prêt à expliquer la nature de sa réclamation de possession adverse sur la propriété en question. Le client l’a-t-il clôturé ? A-t-il érigé une structure ? Le client tond-il et entretient-il la propriété ? Paye-t-il des impôts ?

Une description légale correcte est essentielle. Il ne sert pas à grand-chose de faire une demande de possession adverse si les limites de la propriété sont incertaines. Dans de nombreux cas, il est préférable pour le client d’obtenir un arpentage avant de procéder. Le client doit également fournir une copie du dernier acte enregistré de la propriété afin que l’affidavit de possession adverse puisse contenir un lien direct et explicite avec la chaîne de titres existante (notez qu’une description légale abrégée provenant du district d’évaluation, qui utilise un ordinateur différent de celui des registres des biens immobiliers, n’est généralement pas suffisante) ;

Enfin, si l’affaire implique des héritiers potentiels, et que la stratégie probable sera le dépôt d’un affidavit hybride, alors le client devra faire des recherches pour savoir qui sont les héritiers et où ils peuvent être trouvés. L’obtention d’un rapport de titre auprès d’une société de titres est une bonne idée dans ces cas plus complexes.

Une note sur l’illégalité

Les avocats en droit immobilier sont régulièrement approchés par des personnes qui souhaitent entreprendre une campagne d’affirmation de possession adverse quant aux propriétés (parfois des dizaines d’entre elles) qu’ils perçoivent comme ayant été « abandonnées ». Il s’agit souvent de maisons saisies appartenant à des prêteurs et qui sont actuellement inutilisées. Les tribunaux ont eu tendance à protéger les intérêts de ces prêteurs absents/propriétaires actuels.

La conclusion est que la loi n’envisage pas ou ne tolère pas l’utilisation des règles de possession défavorable comme un plan d’affaires pour les investisseurs agressifs. En fait, une telle stratégie implique expressément l’entrée par effraction, le dépôt de faux instruments, la diffamation de titres et la fraude. Les procureurs de district du Texas ont commencé à poursuivre ces actions en tant qu’infractions pénales. Dans l’opinion de l’AG mentionnée ci-dessus, l’Attorney General Paxton déclare : « Les affidavits frauduleux sont criminels et les greffiers de comté ont le devoir d’informer les propriétaires lorsqu’un affidavit frauduleux est déposé. » Par conséquent, les affidavits de possession adverse devraient être utilisés avec prudence et seulement dans des circonstances légitimes.

De nos dossiers

Virgil et Bob étaient des frères qui ont grandi sur un terrain de quatre-vingts acres dans l’est du Texas qui était traversé par un cours d’eau que les locaux appelaient « le bayou ». À l’âge de huit ans, Bob s’est éloigné de la ferme familiale et est tombé dans le bayou, qui regorgeait d’animaux nuisibles tels que les alligators et les mocassins d’eau. Il s’est échappé en se hissant hors de l’eau brune tumultueuse à l’aide des racines d’un cyprès et est rentré chez lui couvert de boue et trempé. Ses parents sont à la fois soulagés et fiers que leur fils ait fait preuve d’ingéniosité pour survivre et, avec le temps, l’histoire se transforme en légende. Au lieu d’être parti pendant deux heures, on racontait maintenant que le garçon était parti pendant deux jours et qu’il avait survécu en tuant des crotales à mains nues et en les mangeant crus. « Bayou Bob » devint un hulk maussade de six pieds six et personne, absolument personne, ne lui chercha des noises.

Virgil, bien que plus petit de taille, compensait par une dose supplémentaire de méchanceté. Il a commencé à commettre des petits délits, notamment des vols de voitures et des vols aggravés et, à l’âge de 25 ans, il a passé trois ans dans la prison de Hunstville, où il a décidé de se documenter sur la loi. Il a décidé de se documenter sur le droit, y compris sur la loi de la possession adverse. Comme les parents étaient maintenant décédés, Virgil s’est mis en tête de récupérer la terre familiale pour lui-même. Il était déterminé à en chasser Bayou Bob (qu’il détestait désormais), afin de pouvoir vivre heureux avec Sally Mae, son amour de lycée, qui était la seule à lui avoir écrit en prison.

Après sa libération, Virgil et Sally Mae ont conspiré pour sauter sur Bob lorsqu’il rentrait du travail, puis l' »évincer » correctement de la propriété en le renvoyant, inconscient ou mort, dans le bayou pour de bon. Les plans ont mal tourné. Alors que Bob entrait dans la maison, Sally Mae lui est tombée dessus avec une grande poêle en fer, le frappant à plusieurs reprises à la tête et au visage, lui cassant le nez. Virgil a visé avec son fusil à écureuil mais dans le chaos qui a suivi, il n’a réussi qu’à tirer sur Sally Mae au bras. Elle était tellement furieuse qu’elle s’en est prise à Virgil à la place. Quelques coups de poing puissants de Bob ont mis fin à la querelle et Virgil est retourné à Huntsville. L’éviction avait échoué. Bob, impressionné par l’esprit combatif de Sally Mae, l’épouse et commence à suivre des cours de droit le soir, pour finalement devenir un avocat respecté de l’Est du Texas spécialisé dans les dommages corporels. Même les juges du palais de justice l’appelaient respectueusement Bayou Bob et personne, absolument personne, ne lui a plus jamais cherché des noises.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives générales uniquement et ne sont pas proposées comme des conseils juridiques sur lesquels quiconque peut s’appuyer. La loi change. Un conseil juridique relatif à vos besoins et circonstances individuels est conseillé avant de prendre toute mesure ayant des conséquences juridiques. Consultez également votre conseiller fiscal, car nous ne sommes pas des fiscalistes et n’offrons pas de conseils fiscaux. Ce cabinet ne vous représente pas (c’est-à-dire qu’aucune relation avocat-client n’est établie) à moins et jusqu’à ce qu’il soit retenu et accepte expressément par écrit de le faire.

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