Vuokranantajana tai aloittelevana kiinteistösijoittajana on mahdollista, että lainanantaja antaa sinun käyttää vuokratuloja asuntolainan saamiseksi. Se, tekevätkö he todella niin, riippuu siitä, pystytkö todistamaan tulosi, tai jos kyseessä on uusi vuokrakohde, todistamaan kiinteistön tuottopotentiaalin. Lainanantajien on noudatettava erityisohjeita päätöstä tehdessään. Lue lisää näistä määräyksistä ja siitä, miten ne voivat vaikuttaa kelpoisuuteesi.

• Lasketaanko vuokratulot asuntolainaa haettaessa?
• Milloin vuokratulot hyväksytään vakuutuksen myöntämisessä?
• Milloin ennustetut vuokratulot hyväksytään vakuutuksen myöntämistä varten?
• Miten vuokratulot lasketaan asuntolainahakemusta varten?
• Miten vuokratuloja käytetään asuntolainan saamiseksi?
• Miten lainanantajat tarkistavat vuokratulot hakemuksessasi?

Lasketaanko vuokratulot asuntolainaa haettaessa?

Yleisesti vuokratulot voidaan laskea, kun haet asuntolainaa tai jälleenrahoitat sijoitusasunnon. Kuten kaikki muutkin tulonlähteet, ne on kuitenkin dokumentoitava asianmukaisesti ja niiden on täytettävä tietyt kelpoisuusvaatimukset.

Fannie Maen vuokratuloja koskevien ohjeiden mukaan Fannie Mae – joka on yksi suurimmista vaatimustenmukaisten lainojen ostajista Yhdysvalloissa. – seuraavien kriteerien on täytyttävä:

Vuokratulot esimerkiksi lainanottajan omistamasta liikekiinteistöstä ovat hyväksyttäviä, jos ne eivät ole peräisin rahoitettavasta kiinteistöstä.

Edellyttäen, että omaisuutesi on näiden ehtojen mukainen, vuokratulojen huomioon ottaminen on lähinnä oikeiden lomakkeiden täyttämistä ja asianmukaisten asiakirjojen toimittamista lainanantajalle. Se, mitä sinun on toimitettava, riippuu siitä, onko kiinteistöllä jo vakiintunutta vuokraushistoriaa.

Milloin vuokratulot hyväksytään vakuutuksen myöntämisessä?

Jos omistat jo vuokrakohteen ja pystyt dokumentoimaan siitä saadut tulot, lainanantaja pitää tulojasi todellisina – pikemminkin kuin ennakoituina – tuloina. Todelliset vuokratulot otetaan huomioon lainanmyöntäjien toimesta.

Pankki voi tarkastella kahden vuoden veroilmoituksiasi nähdäkseen, kuinka paljon todistetusti tuloja on kertynyt vuokrasopimuksistasi.

Henkilökohtaisten veroilmoitustesi riittävyys – Fannie Maen mukaan – edellyttää, että täytät IRS:n lomakkeen 1040, Schedule E. Jos annat yritysveroilmoituksen, täytät lomakkeen Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation, joka tunnetaan myös nimellä IRS Form 8825.

Fannie Mae edellyttää todennäköisesti myös, että kiinteistön markkina-arvon arvioimiseksi tehdään arviointikertomus. Jos sinulla on yhden yksikön vuokrakiinteistö, tämä edellyttää, että arvioija täyttää yhden perheen vertailukelpoisen vuokran taulukon (lomake 1007). Kahden tai neljän asunnon kiinteistöjen osalta arvioijan on täytettävä lomake 1025 – Small Residential Income Property Appraisal Report.

Milloin ennustetut vuokratulot hyväksytään vakuutuksen myöntämisessä?

Joskus vuokratuloja ei voida osoittaa veroilmoituksella. Sanotaan esimerkiksi, että olet juuri ostanut kiinteistön tai olet ostanut kiinteistön keskellä vuotta ja osoitat veroilmoituksessasi vain osan vuokratuloista.

Tällöin vuokratuloja pidettäisiin ennakoituina, ja niitä voidaan käyttää – tietyin edellytyksin – vakuutuksen myöntämisessä. Jälleen kerran kyse on siitä, että pystyt osoittamaan todisteita kiinteistön tulopotentiaalista.

Jos vuokralaisella on vuokralainen, lainanantajat ottavat prosenttiosuuden vuokrasopimuksessa esitetyistä tuloista ja käyttävät sitä ennustettujen vuokratulojen määrittämiseen. He käyttävät yleensä 75 prosenttia ilmoitetuista kokonaistuloista – 25 prosenttia vähennetään mahdollisten tyhjien asuntojen ja jatkuvan kunnossapidon huomioon ottamiseksi.

Jos vuokralaista ei ole, lainanantaja teettää arvioijalla kiinteistön tarkastuksen ja käyttää alueen samankaltaisten kiinteistöjen vertailukelpoisia vuokrahintoja potentiaalisten vuokratulojen arvioimiseksi.

Milloin ennustetut vuokratulot eivät ole hyväksyttäviä?

Ennustetut vuokratulot eivät kuitenkaan aina ole hyväksyttäviä takauksen myöntämisessä. Ennen kaikkea sinulla voi olla ongelmia sen laskemisessa, jos sitä ei voida dokumentoida (esimerkiksi jos vuokra on maksettu käteisellä). Tämä johtuu siitä, että lainanantajat vaativat toisinaan kopioita shekeistä todisteeksi siitä, että vuokra maksetaan säännöllisesti ajallaan.

Toisaalta ennustettuja vuokratuloja voi olla vaikea perustella, jos vuokrasopimuksen arvo on alle markkina-arvon. Oletetaan, että olet päättänyt tarjota ystävälle tai perheenjäsenelle edullisen vuokran. Jos se hyväksytään, et välttämättä saa siitä niin paljon hyötyä kuin olisit toivonut. Tässä tapauksessa sinun on käytettävä vuokrasopimuksessa esitettyjä vuokra-arvoja ennakoituna tulona eikä sitä markkina-arvoa, johon yksikkö voidaan arvioida.

Miten vuokratulot lasketaan asuntolainahakemusta varten?

Tapa, jolla vuokratulosi lasketaan, kun yrität saada asuntolainaa, riippuu asiakirjoista, joita käytetään sen perustelemiseksi.

Miten vuokratulot lasketaan liittovaltion veroilmoituksilla?

Kun liittovaltion veroilmoituksia käytetään kelpoisuusehdot täyttävien vuokratulojen laskemiseen, lainanantajan on lisättävä takaisin kaikki vähennetyt kulut – poistot, korot, asunto-osakeyhtiömaksut, verot tai vakuutukset – lainanottajan kassavirtoihin, ennen kuin se tekee mitään laskelmia. Kaikki kertaluonteiset kiinteistökulut voidaan lisätä takaisin, jos ne on dokumentoitu asianmukaisesti.

Tulot lasketaan sitten keskiarvona siitä, kuinka monelta kuukaudelta mahdollinen lainanottaja on käyttänyt kiinteistöä vuokrayksikkönä viimeisen verovuoden aikana.

Miten vuokratulot lasketaan vuokrasopimusten ja arviointien yhteydessä?

Vuokrasopimusten ja arviointien osalta lainanantaja ottaa osan ennustetuista tuloista ja käyttää sitä laskelmissaan. He käyttävät yleensä 75 prosenttia, ja loput 25 prosenttia otetaan huomioon ennakoidun tyhjäkäytön vuoksi.

Miten vuokratulot otetaan huomioon DTI:ssä?

Lainanantajat ottavat huomioon velkaantuneisuuden ja tulojen välisen suhdelukusi (velkaantuneisuuden ja tulojen välinen suhde, DTI-suhde), kun he päättävät, hyväksyvätkö he lainahakemuksesi. Se on pohjimmiltaan toistuvien kuukausittaisten velkojesi summa jaettuna kokonaiskuukausituloillasi. Tyypillisesti lainanantajat etsivät suhdelukua, joka on enintään 43 prosenttia. Mitä alhaisempi suhdeluku on, sitä parempi.

Yritetään esimerkiksi sanoa, että sinulla on 5000 dollarin bruttokuukausitulot. Samaan aikaan asuntolainasi maksu on 1 000 dollaria, sinulla on kuukausittainen opintolainan maksu 300 dollaria, auton maksu 300 dollaria ja luottokortin vähimmäismaksu 200 dollaria.

Matematiikka näyttäisi tältä:

(1 000 dollaria + 300 dollaria + 300 dollaria + 300 dollaria + 200 dollaria)/5 000 dollaria = 0,36

Tässä tapauksessa velkaantumisasteesi olisi 36 prosenttia.

Mutta tätä laskelmaa tehtäessä on otettava huomioon muutama muukin yksityiskohta, erityisesti jos vuokratulot, joita toivot käyttäväsi, ovat peräisin ensisijaisesta asunnostasi tai erillisestä sijoitusasunnostasi.

Jos laskemasi vuokratulot – jotka on laskettu keskiarvona niiden kuukausien lukumäärän mukaan, joina asunto on ollut vuokrattuna viimeisen verovuoden aikana – ovat peräisin ensisijaisesta asuinpaikastasi, sinun on lisättävä ne kuukausittaisten bruttotulojesi laskelmaan. Samaan aikaan kuukausittaisen asuntolainan maksun koko määrä olisi sisällytettävä kuukausivelkoihin.

Jos tuo laskennallinen tulo ei ole peräisin ensisijaisesta asuinpaikastasi, se lasketaan bruttokuukausituloihisi vain, jos se on suurempi kuin kuukausittainen asuntolainan maksu. Jos sen laskeminen johtaa negatiiviseen tulokseen, se lasketaan sen sijaan kuukausivelkoihin.

Miten vuokratulot vaikuttavat nettokassavirtaasi?

Vuokra-asuntojen osalta lainanantaja tarkastelee myös nettokassavirtaasi. Useimmissa taloudellisissa tilanteissa nettokassavirtaa edustaa se, että tuloista vähennetään kulut. Vuokratilanteissa asia on kuitenkin hieman monimutkaisempi. Tällöinkin lainanantajat käyttävät 75 prosenttia kaikista vuokratuloistasi ennen kulujen vähentämistä.

Jos saatu luku on positiivinen, olet onnekas. Tämä luku lisätään sitten tuloihisi. Jos se ei kuitenkaan ole, se lasketaan tappioksi, ja sinun on korvattava se jostain muusta lähteestä.

Vuokratulojen laskentataulukot

Fannie Mae tarjoaa laskentataulukoita, joiden avulla voit saada käsityksen vuokratulojesi mahdollisesta suuruudesta ennen kuin viet paperit lainanantajalle. Se, mikä laskentataulukko sopii sinulle, riippuu siitä, onko kiinteistösi pääasiallinen asunto, sijoitusasunto vai kaupallinen tila, sekä siitä, kuinka monta vuokra-asuntoa sinulla on:

Miten käytän vuokratuloja asuntolainan hakemisessa?

Vuokratuloja hyödyntämällä asuntolainan hakuprosessi on suurimmaksi osaksi sama kuin ilman niitä. Sinun on kuitenkin oltava valmis toimittamaan lisäasiakirjoja todistaaksesi todelliset tai ennakoidut vuokratulosi – ja saatat joutua käymään läpi joitakin ylimääräisiä tarkastuksia.

Vuokratulojen esittäminen hakemuksessasi

Vuokratulot kannattaa esitellä samaan aikaan, kun toimitat lainanantajalle muut hakemuksessa tarvittavat taloudelliset tiedot. Yleisesti ottaen sinun tulisi olla valmis toimittamaan kopiot seuraavista asiakirjoista:

Mitä tarvitset nimenomaan todisteeksi vuokratuloista, jos sinulla on jo vuokralainen, veroilmoituksistasi pitäisi löytyä riittävästi tietoa. Jos näin ei ole, sinua pyydetään todennäköisesti toimittamaan arvio siitä, mitä odotat vuokratulojen olevan.

Miten lainanantajat todentavat vuokratulot hakemuksessasi?

Tämän sanottuaan arvio ei riitä siihen, että saat lainahyväksynnän. Lainanantaja käy läpi ja tarkistaa tulosi, todennäköisesti tekemällä arvion. Arvioinnissa tarkastellaan, millä hinnalla samankaltaisia kiinteistöjä vuokrataan alueellasi, jotta saadaan ennustettu vuokra-arvo.

Lainanantaja voi kuitenkin pyytää tarkempia tietoja. Jos sinulla on jo vuokralainen, lainanantajasi saattaa haluta kopion vuokrasopimuksesta sekä kopiot viimeisimmistä vuokrashekistäsi varmistaakseen, että vuokra maksetaan säännöllisesti ajallaan.

Vuokrakiinteistöstäsi saatavat tulot voidaan kaikella todennäköisyydellä tosiaankin osoittaa tuloina. Sinun on vain oltava valmis todistamaan se esittämällä oikeat asiakirjat. Keskustele lainanantajan kanssa saadaksesi käsityksen siitä, mitä erityisiä asiakirjoja sinun on liitettävä mukaan ainutlaatuiseen vuokratilanteeseesi. Muista ottaa kopiot ennen asiakirjojen toimittamista lainanantajalle.