Kalifornian osavaltiossa on maan kalleimpia asuntoja. Kristoffer (Kip) Jackson tutkii uudessa tutkimuksessaan, miksi asunnot Kultaisessa osavaltiossa ovat tulleet niin kalliiksi. Hän toteaa, että se johtuu maankäytön sääntelystä; jokainen uusi maankäytön sääntely vähentää kalifornialaisen kaupungin asuntotarjontaa 0,2 prosenttia vuodessa. Lisäksi sääntelyllä on heijastusvaikutus, kun naapurikaupungit lisäävät omia säännöksiään vastauksena muiden kaupunkien säännöksiin välttääkseen ottamasta vastaan kaikkea alueen uutta kehitystä.

Kaliforniassa on maan kalleimpia asuntoja. Joissakin kalifornialaisissa kaupungeissa keskimääräinen neljän makuuhuoneen ja kahden kylpyhuoneen asunto maksaisi yli kaksi miljoonaa dollaria, kun taas monissa muissa Yhdysvaltojen kaupungeissa vastaava asunto maksaisi alle 100 000 dollaria. Kenelle tahansa, joka on nauttinut Kalifornian lauhkeasta välimerellisestä ilmastosta tai viettänyt aikaa sen kauniilla rannoilla, ei ole yllättävää, että tällaisilla mukavuuksilla on hintansa. Vaikka nämä kysyntätekijät vaikuttavat varmasti asuntojen hintoihin, tarjontatekijät – kuten ostettavissa olevien asuntojen määrä – ovat yhtä tärkeitä ymmärrettäessä, miksi asunnot ovat niin kalliita Kaliforniassa.

Fyysisten tai muiden esteiden puuttuessa asuntojen hintojen nousu viestii voittomahdollisuuksista rakennuttajille, jotka hyödyntääkseen näitä mahdollisuuksia vastaavat rakentamalla uusia asuntoja. Sikäli kuin uudet asunnot pystyvät pysymään kasvavan kysynnän tahdissa, emme odottaisi hintojen pysyvän niin korkealla tasolla kuin ne ovat pysyneet Kaliforniassa. Kultaisen osavaltion monien työväenluokkaisten perheiden vahingoksi on kuitenkin olemassa huomattavia esteitä, jotka estävät rakennuttajia rakentamasta asuntoja niin paljon kuin olisi tarpeen, jotta asunnot olisivat siellä kohtuuhintaisia. Vaikka maantieteelliset erityispiirteet (kuten vuoristo ja rannikko) varmasti rajoittavat kehitystä joissakin Kalifornian kunnissa, paikalliset sääntelyjärjestelmät muodostavat yhtä vaikean esteen rakennuttajille.

Kalifornian kaupungeissa maankäytön sääntelyn (mukaan lukien erilaiset kaavoitussäännöt, asukastiheysrajoitukset ja kasvurajoitukset) käyttö lisääntyi jyrkästi 1980-luvun puolivälistä 1990-luvun alkuun (ks. alla oleva kuva). Osavaltiossa, joka on tunnettu siitä, että se käyttää laajalti äänestäjien aloitteita, tämä sääntelyn lisääntyminen oli seurausta kasvuvastaisten tunteiden lisääntymisestä nopean väestönkasvun kausien jälkeen. Ei ole yllättävää, että tuolloin tiukimmin säännellyt yhteisöt – eteläisellä rannikkoalueella ja San Franciscon lahden alueella – ovat edelleen listan kärjessä.

Kuvio 1 – Asuntojen lupaprosentti ja ajan myötä hyväksytyt lisäsäännökset, Kalifornia

Lähde: Maankäytön sääntelyä koskevat tiedot, jotka perustuvat 402 kalifornialaisen kaupungin maankäyttöviranomaisten kyselyvastauksiin. Lupa- ja asuntokantatiedot Kalifornian asuntosäätiön Construction Industry Review Boardin ja US Census Bureaun tiedoista.

Vertaamalla rakentamisvauhtia kaupungeissa, jotka panevat täytäntöön enemmän maankäyttösäännöksiä, niiden kaupunkien rakentamisvauhtiin, jotka panevat niitä täytäntöön vähemmän, havaitsen, että kukin lisäsäännöksen lisäys vähentää kaupungin asuntotarjontaa noin 0,2 prosenttia vuodessa. Analyysissäni käytetyn keskimääräisen kalifornialaisen kaupungin asukasluku on noin 55 140, ja siinä on 21 740 asuntoa. Tällaisessa kaupungissa uuden maankäyttösäännöksen lisääminen vähentää asuntokantaa noin 40 yksikköä vuodessa. Kaupungin asuntokannan väheneminen on seurausta uusien asuntojen rakentamisen huomattavasta vähenemisestä. Vuosittain rakennettavien uusien asuntojen määrä vähenee keskimäärin 4 prosenttia rajoitusta kohden. Nämä uudisrakentamisen (ja koko asuntokannan) vähenemiset johtuvat yksi- ja useampikerroksisten asuntojen määrän vähenemisestä, mutta jälkimmäiseen vaikutus on paljon voimakkaampi, sillä lupia myönnetään keskimäärin 6 prosenttia vähemmän sääntelyä kohden.

Kokonaisuutena sääntely vähentää asuntorakentamista. Yksittäisten säännösten vaikutus kehitykseen vaihtelee kuitenkin, ja jotkin ”kasvunvastaiset” politiikat itse asiassa lisäävät kehitystä (ainakin lyhyellä aikavälillä). Ilmeisin tapa, jolla maankäytön sääntely voi vähentää rakentamista, on rajoittaa nimenomaisesti uuden rakentamisen määrää. Yksi rajoittavimmista säännöksistä, asuntorakennuslupien rajoittaminen, vähentää omakotitalojen rakentamista noin 30 prosenttia, kun taas uusien tonttien määrää koskevat rajoitukset aiheuttavat monikerrostalojen rakentamisen vähenemisen 45 prosenttia. Uusien asuntojen muotoa koskevien rajoitusten asettaminen vaikuttaa myös niiden rakentamisnopeuteen: korkeusrajoitukset (kerrosalaa koskevien rajoitusten muodossa) voivat vähentää omakotitalojen rakentamista jopa 23 prosenttia. Paikallisille asuntorakentajille aiheutuva merkittävin sääntelytaakka on luultavasti byrokraattinen/poliittinen epävarmuus erityisesti silloin, kun kaavoitusmääräykset ovat monimutkaisia ja edellyttävät äänestäjien hyväksyntää.

Vaikka niitä yleisesti mainostetaan tehokkaana keinona torjua kaupunkien rönsyilevää kasvua, havaitsen, että kaupunkien kasvurajat (jotka tunnetaan myös ”vihreinä vyöhykkeinä”) itse asiassa lisäävät omakotitalojen rakentamista. Kaupunkien kasvurajojen on osoitettu lisäävän uusien asuntojen arvoa, joten ei ole yllättävää, että rakentaminen kiihtyisi, kunnes se rajoittuu vahvistettuun rajaan.

Sääntelyn juuri kuvattujen suorien vaikutusten lisäksi kaupungin asuntotarjontaan paikalliset sääntelyjärjestelmät vaikuttavat myös naapurikuntien asuntomarkkinoiden tuloksiin sääntelyn leviämisen kautta. Kaliforniassa kaupunkien ja piirikuntien hallintoelimille annetaan huomattava määrä itsemääräämisoikeutta siinä, miten ne hallinnoivat maankäyttöä, mikä johtaa sääntelykilpailuun läheisten kaupunkien välillä. Sen sijaan, että syntyisi veroprosenttien ”kilpajuoksu pohjaan”, jota usein esiintyy, kun paikkakunnat kilpailevat yrityksistä tai asukkaista, tämä kilpailun muoto johtaa sääntelyn lisääntymiseen, kun asukkaat ja kaupungin virkamiehet pyrkivät tukahduttamaan kasvun omissa yhteisöissään. Vaikka maankäytön sääntelyä toteutetaan yleensä kaupungin (tai piirikunnan) tasolla, kasvu on alueellinen ilmiö. Kun sääntelypaineita kohdistetaan yhden kaupungin kehitykseen, se leviää yleensä hammastahnan tavoin myös vähemmän säänneltyihin naapurikaupunkeihin. Välttääkseen koko alueen uudisrakentamisen, kaupungit pyrkivät omaksumaan samankaltaisia sääntelymalleja kuin naapurinsa, sekä sääntelyn ankaruuden että toteutettujen politiikkojen osalta.

Drakoniset maankäyttösäännökset haittaavat asuntorakentamista vaikeuttamalla rakennuttajien mahdollisuuksia vastata kasvavaan kysyntään, erityisesti monikerroksisten asuntojen osalta. Jos asuntojen saatavuutta halutaan parantaa Kaliforniassa ja muissa kalliissa osissa maata, kehityksen esteet on poistettava. Rannikon kaltaisia maantieteellisiä rajoitteita on vaikea ylittää, mutta lainsäädännölliset esteet ovat ainakin teoriassa joustavampia. Kalifornian kuvernöörin Jerry Brownin viimeaikaiset yritykset lieventää osavaltion sääntelyn vaikutuksia ovat oikeansuuntaisia, mutta enemmän on tehtävä vuosia jatkuneiden tiukkojen paikallisten rajoitusten vaikutusten kompensoimiseksi. Maankäytön sääntelyn kuntoon saattamisen tulisi olla ensisijainen painopiste kohtuuhintaisten asuntojen etsimisessä Kaliforniassa ja muualla.

Kuvan luotto: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Tämä artikkeli perustuu artikkeliin Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities” Journal of Urban Economics -lehdessä.

Lue kommenttikäytäntömme ennen kommentointia.

Huomautus: Tässä artikkelissa esitetään kirjoittajan näkemykset, eikä USAPP – American Politics and Policy, London School of Economics, Office of the Comptroller of the Currency tai Yhdysvaltain valtiovarainministeriön kantaa.

Lyhennetty URL-osoite tähän viestiin: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

Tietoa kirjoittajasta

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson on finanssiekonomisti Office of the Comptroller of the Currency taloustieteiden osastolla. Hänen tutkimuksensa keskittyy pääasiassa mittaamaan maankäytön sääntelyä ja arvioimaan sen vaikutuksia asuntomarkkinoihin ja kaupunkien väestörakenteeseen. Jacksonilla on tohtorin tutkinto Kalifornian Irvinen yliopistosta ja kandidaatin tutkinto Utahin osavaltion yliopistosta.