Sanalla vipuvaikutus on erilaisia määritelmiä ja sillä on pieniä vivahteita riippuen siitä, missä yhteydessä sitä käytetään. Haluaisin puhua siitä tässä nimenomaisessa postauksessa kiinteistösijoittamisen kannalta.

Tässä tapauksessa vipuvaikutus tarkoittaa lainatun pääoman käyttämistä sijoituksen tuoton kasvattamiseen. Monille teistä se saattaa kuulostaa pelottavalta, mutta jos olet asunnonomistaja, käytät todennäköisesti juuri tätä.

Leverage – Käytä lainattua pääomaa kasvattaaksesi sijoituksesi tuottoa

Vähemmistö tuntemistani ihmisistä ei osta asuntoa suoraan kokonaan käteisellä. (Eikö se olisi kuitenkin mukavaa!) Sen sijaan he yleensä maksavat käsirahan (20 %) ja lainaavat loput (80 %) pankista hankkiakseen omaisuuserän (kotisi). Suunnittelette maksavanne asuntolainan ajan mittaan, ja toivotte varmasti kaikki, että sen arvo nousee vuosien mittaan. Voiton määrä on suora seuraus arvonnoususta & vipuvaikutus.

Vipuvaikutus on siis toisin sanoen tehokas väline, jonka avulla pienemmällä investoinnilla voidaan hallita omaisuuserää, jonka arvo on suurempi. Siksi pienet arvonnousut sijoituksen arvossa johtavat paljon suurempiin kokonaisvoittoihin.

Vipuvaikutus vaurauteen

Miten se siis voi tehdä sinusta rikkaan? No, se voi suurentaa tuottojasi valtavasti.

Tässä on perusesimerkki havainnollistamaan tätä konseptia, ja tässä on joukko oletuksia tässä mallissa:

• Käytän yleisesti hyväksyttyä 10 %:n keskimääräistä vuotuista osakemarkkinavoittoa, vuosittain korotettuna
• Käytän 5 %:n arvonnousua asunnon kansallisessa keskiarvossa (tämä arvo vaihtelee 4-6 %:n välillä lähteestäsi riippuen)
• En ota huomioon inflaatiota tai veroja
• Sijoituskiinteistön hankkimisessa on kyse kiinteistöstä, jossa vuokralainen kattaa siihen liittyvät kulut (asuntolaina, verotus, vero, vakuutukset, ylläpito, jne.). Ei ole vaikeaa, kuten täällä viitataan.
• Vaikka vuokralaiset maksavat velkaa pois, pidän alkuperäisen velan määrän samana laskelmien helpottamiseksi. Todellisuudessa velka maksettaisiin hitaasti pois ja pienenisi, mikä lisäisi sijoitusasunnon omaa pääomaa.

Jos sinulla olisi 100 000 dollaria sijoittaa kokonaan osakemarkkinoille, tällä dollarimäärällä ostetaan tietty määrä osakkeita, jotka vastaavat tätä arvoa. Unohtamatta transaktiopalkkiota, sillä hetkellä 100 000 dollarillasi ostat osakkeita täsmälleen 100 000 dollarin arvosta.

Asettakaamme nyt, että ostat sen sijaan sijoitusasunnon, jonka arvo on myös 100 000 dollaria. Tässä tapauksessa pystyt kuitenkin ottamaan lainaa kiinteistöä varten ja maksat 25 %:n käsirahan (25 000 dollaria), jolloin pankki lainaa sinulle 75 000 dollaria ostoa varten. Nyt hallitset tätä 100 000 dollarin omaisuutta 25 000 dollarilla. Tämä on esimerkki yksinkertaisesta vipuvaikutuksesta.

Jatketaan, oletetaan, että molempien omaisuuserien, osakkeiden ja sijoitusomaisuuden, arvo kasvaa molempien odotetulla kasvu-/arvonnousuvauhdilla. Mitä sinulle jää jäljelle vuoden kuluttua? Katsotaanpa:

	osakkeet	kiinteistöt
Ostohinta	100 000	100 000
Sijoitusmäärä	100,000	25,000
% vuotuinen tuotto	10%	5%
Sijoituksen arvo 1 vuoden kuluttua	110,000	105,000
Arvonlisäys	10,000	5,000
% Sijoituksen tuotto*	10%	20%

*Sijoituksesi tuotto lasketaan jakamalla arvonnousu alkuperäisellä sijoituksellasi.

Voit nähdä, että vaikka vuotuinen prosentuaalinen arvonnoususi kiinteistöissä on puolet pienempi kuin osakkeissa, sijoituksesi prosentuaalinen kokonaistuotto voi olla kaksinkertainen vipuvaikutuksen käytön vuoksi.
Nyt ekstrapoloidaan tämä viiden vuoden ajalle, kun arvonnousua korotetaan vuosittain. Voit alkaa nähdä, miten vipuvaikutuksella on valtava vaikutus.

	osakkeet	kiinteistöt
Ostohinta	100 000	100 000
Sijoitussumma	100,000	25,000
% Vuotuinen tuotto	10%	5%
Sijoituksen 5 vuoden arvo	1,051	127,628
Arvonlisäys (vähennetään velka)	61,051	27,628
Sijoituksen kokonaistuotto	61%	111%

Tehdäksemme asiasta vieläkin kiinnostavamman, alkuperäisellä ostohetkellä käytit 25 000 dollarin sijasta samat 100 000 dollaria, jotka olisit käyttänyt osakkeiden ostamiseen, käytit ne käsirahana (25 %) ja ostit vipuvaikutuksella 400 000 dollarin arvoisen kiinteistön. No, tältä se näyttää vuoden kuluttua:

	osakkeet	kiinteistöt
Ostohinta	100 000	400 000
Sijoitussumma	100,000	100,000
% vuotuinen tuotto	10%	5%
Sijoituksen arvo 1 vuoden kuluttua	110,000	420,000
Arvonlisäys	10,000	20,000
Sijoituksen kokonaistuotto	10%	20%

Tältä se voisi näyttää 5 vuoden kuluttua.

	osakkeet	kiinteistöt
Ostohinta	100.000	400.000
Sijoitussumma	100,000	100,000
% Vuotuinen tuotto	10%	5%
Sijoituksen 5 vuoden arvo	161,051	510,513
Arvonlisäys (vähennetään velka)	61,051	110,513
Sijoituksen kokonaistuotto	61%	111%

Toivottavasti nuo voitot näyttävät sinusta vaikuttavilta, vaikka ne olisivat puolet osakkeiden vuotuisesta %:n voitosta. Minusta se on ehdottomasti sitä.

Tässä on henkilökohtainen esimerkki vipuvaikutuksen toimivuudesta:

Ostin oman asunnon 5 vuotta sitten. Kotini arvo on kaksinkertaistunut, koska asun ”kuumilla” markkinoilla. Laitoin asuntoon 20 prosentin käsirahan. Vipuvaikutuksen takia tuottoni ei vain kaksinkertaistunut (kuten koti), vaan itse asiassa tuloksena oli 500% voitto 5 vuodessa ja 43% vuotuinen tuotto. Ensimmäiset 500 000 dollaria voitosta olisi verovapaata, jos myisimme, mikä minun veroluokassani on valtavaa! Näiden voittojen realisoimiseksi minun pitäisi kuitenkin myydä ja muuttaa, mutta en aio vielä myydä sen perusteella, mitä kirjoitin tänne.

Varovaisuus

Varoituksen sana kuitenkin, vipuvaikutus voi olla kaksipäinen peto, jossa voit moninkertaistaa voittosi, mutta voit myös moninkertaistaa tappiosi siinä tapauksessa, että joudut myymään. Itse käytän mielelläni vipuvaikutusta kiinteistösijoituksissani. En osta niitä kaikkia käteisellä. Yritän kuitenkin olla vivuttamatta niitä liikaa, mikä tarkoittaa, että jos menettäisin joitakin vuokralaisia, voisin kattaa velanhoitokulut enkä riskeeraisi menettäväni kaikkea. Näin niin monet ihmiset menettivät kaiken vuoden 2008 taantuman aikana. He omistivat paljon sijoituksia henkilökohtaisten asuntojensa lisäksi, eivät pystyneet kattamaan velanhoitoa tai asuntolainaa ja päätyivät lopulta menettämään koko sijoituksensa.

Yhteenveto

Velka voi olla pelottavaa, mutta oikealla tavalla käytettynä se voi olla myös tehokas väline varallisuuden kartuttamiseen. Ehdotan tasapainoa – älä pelkää velkavipua niin paljon, ettet käyttäisi sitä hyödyksesi, mutta älä kuitenkaan ylivelkaannu niin paljon, ettet selviäisi talouden notkahduksesta.