Some Issues to Consider When Your Client Wants to Back Out of a Non-Contingent Offer

By: David Hamerslough, Esq.

Asiakkaasi, ostaja, on ollut tarjouskilpailun voittaja usean tarjouksen tilanteessa. Tarjous ei ollut ehdollinen, ja ostaja on vahvistanut vastaanottaneensa ennakkotietopaketin. Muutama päivä sopimuksen vahvistamisen jälkeen ostajasi ilmoittaa sinulle, ettei hän enää halua ostaa kiinteistöä. Tämän jälkeen ostajasi kysyy sinulta, mitä voit tehdä purkaaksesi sopimuksen ja saadaksesi käsirahansa takaisin, jos se on tehty. Tämä tilanne toistuu edelleen markkinoilla. Tässä artikkelissa tuodaan esiin joitakin kysymyksiä, joita sinun ja ostajasi tulisi pohtia, vaikka kysymykset voivat vaihdella tosiseikkojen ja olosuhteiden mukaan. Näihin kysymyksiin ja niiden ratkaisemiseen voivat vaikuttaa myös sinun ja ostajan aiemmat ja tulevat lausunnot ja käyttäytyminen.

1. Miksi ostaja haluaa perääntyä? Esimerkkeinä voidaan mainita tarjoajan katumus, itse kiinteistöön liittyvä ongelma, henkilökohtaiset syyt, halu ostaa toinen kiinteistö jne. Ostajan motivaatio voi vaikuttaa tilanteen lopputulokseen sekä siihen, miten sinä ja ostaja ratkaisette sen. Aiemmat ja tulevat lausunnot ja käyttäytyminen voivat myös vaikuttaa ratkaisuun riippuen siitä, ovatko nämä lausunnot ja käyttäytyminen johdonmukaisia vai epäjohdonmukaisia sen kanssa, minkä ostaja ilmoittaa syyksi perääntymiselle.

2. Minkälainen lähestymistapa ongelman ratkaisemiseen aiotaan käyttää? Strategiaan voivat vaikuttaa monet tekijät, kuten ostajan motivaatio, aiemmat ja tulevat lausunnot ja käyttäytyminen, se, kuinka paljon rahaa on vaarassa ja ostajan kyky ottaa tämä riski, markkinaolosuhteet, myyjän tarpeet ja toiveet, suhteesi listausagenttiin jne. Ratkaisuun voi vaikuttaa se, mikä strategia valitaan, milloin päätös tehdään, valitseeko ostaja strategian asianajajan avustuksella vai ilman, miten strategiasta tiedotetaan ja ovatko ostajan lausunnot ja käyttäytyminen tämän strategian mukaisia.

3. Mitä lausuntoja tai vakuutteluja listalleottoasiamies tai myyjä on antanut ennen sopimuksen ratifiointia? Tällaiset lausumat voivat liittyä kilpailun tasoon tai kiinteistön kuntoon. Voi olla perusteltua väittää, että lausumat olivat virheellisiä, ja ne voivat olla peruuttamisperusteena.

4. Onko sopimussakko parafoitu? Onko takuumaksu tosiasiallisesti maksettu? Mikä on kiinteistön markkina-arvo suhteessa ostajan sopimushintaan? Kuinka todennäköistä on, että vahingonkorvausvaatimus on parafoitu? Millä todennäköisyydellä kiinteistö myydään uudelleen kuuden kuukauden kuluessa ja millä nettohinnalla myyjä saa sen? Jos vahingonkorvausvaatimus on merkitty nimikirjaimilla, määrätäänkö kauppasopimuksessa, että tosiasiallisesti maksettu käsiraha on myyjän ainoa ja yksinomainen oikeussuojakeino, jos sopimusta rikotaan, vai onko mahdollista, että myyjä voi nostaa kanteen erityisestä suorituksesta? Vastaukset näihin ja muihin vastaaviin kysymyksiin voivat vaikuttaa ostajan valitsemaan strategiaan ja sen toteuttamistapaan.

5. Onko peruuttamiselle oikeudellisia perusteita? Tämä riippuu aina tosiseikoista ja olosuhteista, mutta joitakin harkittavia kysymyksiä ovat muun muassa seuraavat: mitä kauppasopimusta on käytetty, mitä määritelmää, jos sellaista on, siinä annetaan täysin täytettyjen tietojen osalta, täyttävätkö tiedot määritelmän, onko suoritusta koskeva ilmoitus lähetetty ja jos on, mitä aikarajoja on vielä voimassa, vaaditaanko muutettuja tietoja sopimuksen mukaan vai voidaanko niitä kohtuudella vaatia? Onko olemassa perusteita (petos, erehdys, vastikkeen laiminlyönti), joiden nojalla voidaan vedota tavanomaisen lain mukaiseen purkuoikeuteen? Onko olemassa muita oikeudellisia perusteita peruuttamiselle?

6. Millaisia paineita (taloudellisia, ajallisia, henkilökohtaisia jne.) ostajaan ja myyjään mahdollisesti kohdistui? Voidaanko paineita lievittää tai käsitellä ja jos voidaan, niin missä ajassa? Näillä tekijöillä voi olla vaikutusta valittuun strategiaan sekä siihen, miten strategia pannaan täytäntöön.

7. Kaikki yhteydenotot, joita teillä on ostajan kanssa tai joita te tai ostajanne olette käyneet minkä tahansa muun tähän tilanteeseen liittyvän yksityishenkilön tai tahon kanssa, ovat löydettävissä ja niitä voidaan käyttää tämän tilanteen ratkaisemisessa. Ensisijainen poikkeus olisi asianajajan ja asiakkaan välinen yhteydenpito, mutta kyseisen suhteen on oltava olemassa muun muassa ennen kuin kyseiseen salassapitovelvollisuuteen voidaan vedota. Riippuu muista tosiseikoista ja olosuhteista, voidaanko kyseistä erioikeutta sitten soveltaa sinun ja asiakkaasi väliseen viestintään.

8. Kun sinä ja ostajasi olette sitoutuneet strategiaan tai peruuttamisperusteeseen, tätä strategiaa tai perustetta voi olla vaikea muuttaa myöhemmin. Kaksi yleistä esimerkkiä ovat seuraavat: (a) ostaja laatii ja allekirjoittaa peruutusilmoituksen, jossa mainitaan peruuttamisperuste, tai (b) listanvälittäjälle lähetetään ilmoitus, joka sisältää peruuttamisperusteen. Kun peruutusilmoitus on toimitettu tai lausunto on annettu, voi olla vaikeaa perustella vaihtoehtoista syytä tai perustetta peruuttamiselle, kuten sopimusperusteista tai oikeudellista perustetta.

Edellä on luettelo joistakin seikoista, jotka ostajan ja hänen asiamiehensä tulisi ottaa huomioon, kun he yrittävät perua sopimuksen. Jokainen tilanne riippuu omista tosiseikoista ja olosuhteista.