Introduction

Legitiimi adverse possession claims are rare. Ne eivät tapahdu yksittäisenä tapahtumana, vaan ne kertyvät yleensä vähitellen vuosien mittaan ilman ennakkoilmoitusta tai fanfaaria. Klassisia haitallisia omistusoikeuksia ovat esimerkiksi perhe, joka ottaa vähitellen haltuunsa tyhjän tontin kotinsa naapurissa, tai karjankasvattaja, joka on aidannut viereisen maa-alueen ja laiduntanut siellä karjaansa vuosikymmenen ajan.

Haitallisella omistusoikeudella tarkoitetaan olosuhteita, joissa voi laillisesti vaatia omistusoikeutta omaisuuteen, joka ei ole alun perin ollut hänen omansa. Vastavuoroista hallussapitoa koskeva laki on Civil Practices & Remedies Code section 16.021 et seq. Siinä määritellään epäsuotuisa hallussapito ”kiinteän omaisuuden tosiasialliseksi ja näkyväksi haltuunotoksi, joka on aloitettu ja jota jatketaan sellaisen oikeusvaateen perusteella, joka on ristiriidassa toisen henkilön vaatimuksen kanssa ja joka on vihamielinen sille.” Oikeuskäytännössä todetaan lisäksi, että on oltava totta, että kiinteistön haltija todella omistaa kiinteistön avoimesti (uskomus oikeudesta hallussapitoon ei riitä), että hän on tosiasiassa omistanut kiinteistön jatkuvasti lakisääteisen ajanjakson ajan (satunnainen hallussapito ei riitä) ja että haltija väittää rauhanomaisesti, että hänen oikeutensa on vastakkainen ja poissulkeva kaikkiin muihin nähden (omistajan kanssa jaettu hallussapito ei riitä). Kaikki nämä ovat tosiseikkoja, jotka tuomioistuimen on ratkaistava. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Vastavuoroinen hallussapito ”edellyttää kiinteän omaisuuden tosiasiallista ja näkyvää haltuunottoa, joka on aloitettu ja jota on jatkettu sellaisen oikeusvaateen nojalla, joka on ristiriidassa toisen henkilön oikeusvaateen kanssa ja joka on vihamielinen sille.” ”Hallussapidon on oltava luonteeltaan sellaista, että se osoittaa yksiselitteisesti haltijan yksinoikeusvaatimuksen esittämistä.” Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, vetoomus vireillä).

Voidakseen ”näyttää toteen vaatimuksen epäsuotuisasta hallussapidosta kantajan on osoitettava: (1) riidanalaisen omaisuuden tosiasiallinen hallussapito, (2) joka on avointa ja tunnettua, (3) rauhanomaista, (4) oikeuteen perustuvan vaatimuksen nojalla; (5) joka on johdonmukaisesti ja jatkuvasti vastoin tai vihamielinen toisen henkilön vaatimusta asianomaisen lakisääteisen ajanjakson ajan.”. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Ei riitä, että vain huolehditaan omaisuudesta tilapäisesti tai jopa maksetaan siitä veroja, kunnes omistaja ilmaantuu uudelleen. Joku voi maksaa veroja jonkun toisen omaisuudesta vuosien ajan, mutta jos muut laillisen haitallisen hallussapitovaatimuksen edellytykset eivät täyty, nämä maksut eivät ole muuta kuin lahja omistajalle.

”Henkilö ei voi hankkia haitallisen hallussapidon kautta mitään oikeutta tai omistusoikeutta kiinteään omaisuuteen, joka on omistettu yleiseen käyttöön.” Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Toisin sanoen kukaan ei voi vedota haitalliseen hallintaan julkisyhteisöä vastaan.

Aikomuksen rooli

Voidakseen menestyksekkääksi haitalliseksi hallussapitäjäksi todellisen hallussapidon on tapahduttava yhdessä yksiselitteisen aikomuksen kanssa ottaa omaisuus haltuunsa rekisteröidyltä omistajalta. Oikeuskäytännössä toisinaan käytetty ilmaisu on ”vihamielinen aikomus”, jolla tarkoitetaan sekä mielentilaa että erilaisia toimia, joiden tarkoituksena on selvästi vaatia maa-aluetta ja sulkea kaikki muut pois. Jos tällaiset tekijät ovat epävarmoja tai niitä on vaikea todistaa, väite epäsuorasta omistusoikeudesta epäonnistuu lähes varmasti. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Tästä huolimatta epäsuotuisassa hallussapidossa on pohjimmiltaan kyse toiminnasta (hallussapitäjän puolelta) ja/tai toimimattomuudesta (rekisteröidyn omistajan puolelta). Tarkoituksella ilman toimintaa ei saavuteta epäsuotuisaa hallintaa.

Kiinteistön kuvaus

Tahdot siis esittää epäsuotuisaa hallintaa koskevan vaatimuksen neljänkymmenen eekkerin suuruisesta alueesta länteen junaradan pohjoispuolella? Ei riitä, ainakaan jos aiot käyttää epäedullista hallussapitoa koskevaa vakuutusta. Vaaditun maa-alueen sijainti ja rajat on voitava määrittää kohtuullisen varmasti, mikä tarkoittaa, että siitä on oltava asianmukainen oikeudellinen kuvaus (tontti ja kortteli tai mittaukset ja rajat). Tämä saattaa edellyttää maanmittausta, erityisesti jos kyseessä on maaseutukiinteistö. Vaihtoehtona on hankkia ensin tällainen selvitys ja sitten jättää haitallista omistusoikeutta koskeva valaehtoinen lausunto, jonka liitteenä on selvitys; toinen vaihtoehto – jos on kiire saada asiakirja kirjattua välittömästi – on jättää valaehtoinen lausunto, jossa on kiinteistön kuvaus sellaisena kuin se on tällä hetkellä saatavissa, ja myöhemmin muuttaa valaehtoista lausumaa siten, että siihen sisällytetään asianmukainen metes and bounds -kuvaus.

Strict Rules Apply

Haitallisesta omistusoikeudesta annetut säännöt ovat erityissääntöjä hyvästä syystä. Kuten Teksasin korkein oikeus on todennut, epäsuotuisan hallinnan ”oppi itsessään on ankara, sillä se riistää kiinteistön omistajalta ilman nimenomaista suostumusta tai korvausta”. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). Säädöksessä vahvistetaan säännöt ja edellytykset, joiden perusteella oppi on sovellettavissa, ja näiden on täytyttävä lopullisesti. Riittävän lähellä ei riitä. Jos epäsuotuisasta omistusoikeudesta käydään oikeudenkäyntiä, kaikki kysymykset muuttuvat tosiseikkoja koskeviksi kysymyksiksi, jotka tuomioistuimen on ratkaistava.

Säännöt on rakennettu siten, että ne edellyttävät rekisterinomistajalta myönteisiä toimia omaisuuden takaisinsaamiseksi tiettyjen määräaikojen, niin sanottujen vanhentumisaikojen, kuluessa. Jos kirjaa pitävä omistaja ei voi ottaa omaisuutta takaisin rauhanomaisen itseavun avulla, hänen on nostettava trespass to try title -kanne laillisen omistusoikeuden vahvistamiseksi ja hallinnan palauttamiseksi. Jos kirjaomistaja ei toimi, vaatimus on vanhentunut ja haitallinen haltija voittaa. Huomaa, että epäsuotuisan hallussapidon oppi ei koske julkisia maita tai julkisyhteisöä vastaan.

Erilaiset vanhentumisajat

Epäsuotuisan hallussapidon laki perustuu ilmoitukseen ja siihen, että kirjaomistajalla on mahdollisuus vastata kyseiseen ilmoitukseen. Vastavuoroisen hallussapitovaatimuksen laillisuus todetaan, kun olosuhteet ovat sellaiset, että se on muiden nähtävissä – mikä tarkoittaa, että muut ovat tai heidän pitäisi olla tosiasiallisesti tietoisia siitä, että hallussapitäjä väittää omistusoikeuttaan koskevan vaatimuksen, joka on tosiasiallinen, avoin, tunnettu, yksinoikeudellinen, epäsuotuisa, haitallinen, vihamielinen, yhtäjaksoinen ja keskeytymätön sovellettavan lakisääteisen ajanjakson ajan. Vastavuoroista omistusoikeutta koskevan valaehtoisen todistuksen kirjaaminen lisää näitä toimia ja tekee vastaisen omistajan tapauksesta vakuuttavamman.

Taakka on tässä tapauksessa omistajalla. Kun omistaja havaitsee mahdollisen vastapuolen läsnäolon tai saa muulla tavoin tiedon vastapuolen omistusoikeutta koskevasta vaatimuksesta, hänen on toimittava vastapuolen vaatimuksen torjumiseksi jossakin kolmesta vanhentumislaista säädetyssä määräajassa – tai hän menettää omistusoikeuden.

Kolmen vuoden vanhentumissäännöt

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

Tämän pykälän mukaan hallussapitäjällä on tosiasiallisesti oltava omistusoikeus (ts, kauppakirja osana tavanomaista omistusoikeusketjua) tai ainakin ”omistusoikeuden väri”, jolla viitataan omistusoikeutta koskevaan vaatimukseen, jolla on kohtuulliset perusteet, mutta joka ei jostain perustellusta syystä sovi tavanomaiseen omistusoikeusketjuun. Hallussapitäjän on siis pystyttävä esittämään luovutus- tai omistusoikeuspaperit vaatimuksensa tueksi, jos se aiotaan menestyksekkäästi esittää kolmen vuoden lain nojalla.

Viiden vuoden laki

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Five-Year Statute):

Tämä on itsestään selvää. Huomaa, että tämän viisivuotissäännön mukaan vaaditaan edelleen jonkinlainen kirjattu kauppakirja.

Kymmenen vuoden sääntö

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

Kymmenen vuoden säännös on catch all. Kauppakirjaa tai muuta omistusoikeutta koskevaa muistiota ei tarvita niin kauan kuin haitallisen hallinnan tunnusmerkit täyttyvät. Tällaisesta dokumentaatiosta voi kuitenkin olla hyötyä väitetyn lohkon rajojen määrittämiseksi; muutoin avain rajojen määrittämiseen voi olla se, mikä on aidattu ”suunniteltuna aitauksena” – ei vain ”satunnainen aita”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Rhodesista peräisin oleva suunniteltua rajausta koskeva sääntö esiintyy myöhemmässä tapauksessa, joka koskee karjan laiduntamista. ”Texasin lain mukaan maan käyttäminen karjan laiduntamiseen ei riitä perusteeksi epäsuoralle omistusoikeudelle, ellei käytetty aita ole ”suunniteltu aita” toisin kuin ”tavanomainen aita”. . . . Ellei kantaja osoita, että hän on pystyttänyt aidan tarkoituksenaan sulkea kyseessä oleva kiinteistö, aita on pikemminkin satunnainen aita kuin suunniteltu aita.”” Eikä satunnainen aita riitä voittamaan haitallista omistusoikeutta koskevaa vaatimusta. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Muut vanhentumissäännöt

Kahta muuta pykälää, pykälää 16.027 ja pykälää 16.028, sovelletaan harvemmin. Ensimmäisessä säädetään 25 vuoden vanhentumisajasta ”riippumatta siitä, onko henkilö ollut tai onko hän ollut vajaavaltainen”. Jälkimmäinen sallii 25 vuoden vanhentumisen omistusoikeudellisen asiakirjan perusteella, vaikka tämä asiakirja olisikin mitätön päällisin puolin tai tosiasiallisesti.

Vahingon vanhentumiseen ei sisällytetä ajanjaksoja, jolloin alkuperäinen omistaja on ollut oikeustoimikyvytön (alaikäinen, mielisairas tai palveluksessa asevoimissa).

Kiinteistön useat peräkkäiset haltijat voivat liittää tai yhdistää vanhentumisaikoja, kunhan näiden henkilöiden välillä vallitsee ”varallisuusoikeudellinen yhteys” (suora oikeudellinen yhteys omistusoikeusketjun kautta).

Yhteisomistajat

Yhteisomistaja (juridinen termi yhteisomistajalle) ei voi omistaa omistusoikeuttaan vastakkaisesti toista yhteisomistajaa vastaan, paitsi jos vaatimuksen esittäjä selvästi kieltää omistusoikeuden ja väittää pitävänsä sitä hallussaan kyseistä omistusoikeutta vasten. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Lisäksi rinnakkaisomistajan, joka vetoaa toiseen rinnakkaisomistajaan kohdistuvaan epäsuoraan omistusoikeuteen, on osoitettava selvästi, että kaikki muut rinnakkaisomistajat on yksiselitteisesti syrjäytetty kiinteistöstä. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. denied). Näin ollen epäsuotuisaa hallussapitoa koskeva vakuutus tai epäsuotuisaan hallussapitoon perustuva kauppakirja antaa kanssakumppaneille tiedon epäsuotuisaa hallussapitoa koskevasta vaatimuksesta vain, jos kyseinen asiakirja on kirjattu ennen kuin muut kanssakumppanit ovat hankkineet etunsa.

Yleisesti ottaen kanssakumppaneiden tapauksessa epäsuotuisaa hallussapitoa koskeva vaatimus on korkeampi. Edellä mainitussa Hardaway-tapauksessa tuomioistuin selitti, että ”cotenanttien on ylitettävä tiukempi vaatimus . . taakka on raskaampi, koska kanssakumppaneilla on omistus- ja käyttöoikeuksia, joita vieraalla ei olisi … .”. Näin ollen osapuolen, joka väittää, että hänellä on etuoikeutettu omistusoikeus kanssakumppaniin nähden, on paitsi osoitettava, että hänen omistusoikeutensa oli etuoikeutettu, myös osoitettava jonkinlainen syrjäyttäminen – tosiasiallinen tai tosiasiallinen”. Mitä tarkoitetaan ”syrjäyttämisellä”? Se voi tarkoittaa juuri sitä, mitä se tarkoittaa fyysisessä mielessä. Se voi olla myös ”rakentavaa”, kuten vuosikymmeniä kestänyt yksinoikeus, jota muut yhteisomistajat eivät ole kyseenalaistaneet. Sovelletaan kohtuullisuusvaatimusta: ”Näin ollen teot, jotka ovat ristiriidassa kiinteistön alkuperäisen käyttötarkoituksen kanssa, voivat riittää antamaan omistajalle tiedon siitä, että vuokrasuhde on purettu. Saman on katsottu pitävän paikkansa tapauksissa, joissa vuokralainen on pitänyt omistusoikeuttaan pitkään hallussaan, vaikka vuokralainen ei ole esittänyt mitään vaatimuksia.” Tex-Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Cotenant-perillisten erityistapaus

Tapauksesta tulee mielenkiintoinen, kun hallussapitäjä esittää vastaisen hallussapitovaatimuksen perheenjäseniä vastaan perillistilanteessa – esimerkiksi poika haluaa vaatia perintötilaa vanhempiensa kuoltua ilman testamenttia, eivätkä hänen sisaruksensa ole osoittaneet kiinnostusta tai he ovat jo kauan sitten kadonneet. Aikaisemmin vastikkeellinen hallintaoikeus rinnakkaisperillisiä vastaan toteutettiin samalla tavalla kuin muita rinnakkaisperillisiä vastaan, sillä varauksella, että vastikkeellisuuden edellytyksenä oli, että hallussapitävä perillinen osoitti muiden perillisten väkisin tai tunnetusti syrjäyttäneen muut perilliset, kenties haulikon avulla.

Tunnustaen, että tähän lähestymistapaan liittyy luontaisia vaaroja, lainsäätäjä lisäsi vuonna 2017 § 16.0265 siviiliprosessilakiin & Remedies Code (siviilioikeudellisia oikeussuojakeinoja koskeva laki) säännelläkseen tapauksia, joissa kyseessä ovat ”cotenant-perilliset”. Cotenant-perillisillä on nyt erityisiä lakisääteisiä rasitteita, jotka heidän on täytettävä, jos he haluavat vaatia epäsuoraa hallintaa sukulaisiaan vastaan (”syrjäyttäminen” ei ole enää yksi niistä). Keitä ovat rinnakkaisperilliset? Laissa heidät määritellään seuraavasti: ”yksi kahdesta tai useammasta henkilöstä, jotka saavat samanaikaisesti identtiset, jakamattomat omistusoikeudet ja hallintaoikeudet samaan kiinteään omaisuuteen tämän osavaltion sovellettavien perintökaaren lakien nojalla, tai yhden tällaisen henkilön oikeudenomistaja.”

Edellytyksenä ovat sekä perillisyysvakuutus että vastikkeellinen hallinta Kymmenen vuoden hallinta-aika, jonka aikana yksikään muu kanssaperillinen ei ole voinut osallistua kiinteistön ylläpitoon tai verojen maksamiseen, riitauttaa hallussapitäjän hallussapitoa, vaatia tai esittää vaatimusilmoitusta tai tehdä sopimusta hallussapitäjän perillisen kanssa, vaaditaan. Viiden vuoden odotusaika alkaa siitä, kun rinnakkaisperillinen on jättänyt valaehtoiset todistukset perintöoikeudesta ja haitallisesta hallussapidosta. Lisäksi edellytetään sanomalehti-ilmoitusta ja 160 hehtaarin rajoitus. Tuloksena on kaiken kaikkiaan vähemmän värikäs mutta sivistyneempi prosessi.

Vastapuolisen omistajan kanne

Vaihtoehtoisesti vastapuolinen omistaja voi nostaa kanteen omistusoikeuden vahvistamiseksi. Tätä varten hallussapitäjän on osoitettava (1) maan näkyvä haltuunotto ja hallussapito, joka riittää ilmoittamaan omistusoikeuden haltijalle, (2) joka on rauhanomainen, (3) joka perustuu omistusoikeuden haltijan vaatimukseen nähden vihamieliseen oikeuteen ja (4) joka jatkuu sovellettavassa laissa määritellyn keston ajan. Mikä on ”näkyvä haltuunotto”? Haltijan on ”otettava omaisuus näkyvästi haltuunsa siten, että se ilmoittaa kaikille muille henkilöille, että hänellä on oikeus omaisuuteen”. Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Monet ihmiset saavuttavat tämän aitaamalla kiinteistön ja muulla tavoin vakuuttamalla selkeää määräysvaltaa siihen.

Pykälässä 16.034 säädetään, että asianosainen, joka voittaa kiinteistön hallintaa koskevan kanteen, voi saada korvauksen kuluista ja kohtuullisista asianajopalkkioista.

Judgement Liens against Adversely-Possessed Property

Mitä tapahtuu, jos maa-alueella, joka on joutunut vastakkaiseen hallintaan, on yksi tai useampi tuomion panttioikeus (Judgement Liens), joka on kiinnitetty siihen? San Antonion muutoksenhakutuomioistuin on katsonut, että tuomion mukaiset panttioikeudet raukeavat. ”Osapuolet ovat sopineet, että Jonesilla oli pätevä panttioikeus kahteen kiinteistöön ja että hän täytti lakisääteiset edellytykset panttioikeutensa ulosmittaamiseksi. Osapuolet ovat myös sopineet, että Harrison ja Stephens ovat soveltuvin osin täyttäneet kolmivuotisen ja viisivuotisen vieraan vallan perussäännön edellytykset”. . . Tämän tapauksen tosiseikkojen perusteella keskeisenä kysymyksenä on, sammuttaako tuomion saaneen velallisen oikeudenomistajan vastaisen omistusoikeuden rajoitus oikeudenomistajan vastaisen omistusoikeuden kautta tuomion mukaisen panttioikeuden. Katsomme, että Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (kolmen vuoden vanhentumissäännöt), § 16.025 (viiden vuoden vanhentumissäännöt) ja § 16.030. . . . Lisäksi katsomme, että vanhentumisaika alkoi kulua tuomion saanutta panttioikeuden haltijaa Jonesia vastaan siitä ajankohdasta alkaen, jolloin tuomion saaneelta velalliselta ostaneet asianomaiset valittajat ottivat asian haltuunsa.”” Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, tuomio evätty).

Luonnolliset lähestymistavat: Affidavit of Adverse Possession

Mitä pitäisi tehdä haitallisen omistajan, joka uskoo, että jokin edellä mainituista vanhentumissäännöistä antaa hänelle mahdollisuuden vaatia omistusoikeutta? Ensimmäinen ja paras vaihtoehto on nostaa trespass to try title -kanne. Jos kanne ei kuitenkaan ole kohtuuhintainen, toinen vaihtoehto on jättää läänin kiinteistörekisteriin haitallista hallintaa koskeva valaehtoinen ilmoitus, joka sisältää erityisen sanamuodon, jossa väitetään haitallista hallintaa koskevan vaatimuksen eri osatekijöitä. Tällainen valaehtoinen ilmoitus toimii merkkinä, joka käynnistää ilmoituksen, ja antaa siten kiintopisteen sovellettavien vanhentumisaikojen kulumiselle. Kun valaehtoinen ilmoitus kypsyy ajan mittaan ilman vastalauseita, sen uskottavuus kasvaa vähitellen.

Huomaa, että valaehtoinen ilmoitus on mahdollista antaa ennen kuin sovellettava vanhentumisaika on kokonaan kulunut. Vakuutuksessa voidaan ilmoittaa päivämäärä, jolloin haitallinen hallinta alkoi (joka voi olla vuosia sitten), ja todeta, että jos nykyiset olosuhteet jatkuvat ja jos koko vanhentumisaika kuluu umpeen, hakijasta tulee omistusoikeuden haltija.

Kiista siitä, onko piirikuntien virkailijoilla velvollisuus hyväksyä omaisuutta koskevat täytetyt ja vahvistetut haitallisesta hallussapidosta annetut vakuutukset arkistoitaviksi, ratkaistiin tosiasiallisesti Teksasin yleisen syyttäjälaitoksen lausunnossaan (numerolla KP-0165), joka annettiin vuonna 2017. Kysymykseen vastattiin myöntävästi viittaamalla Local Government Code section. 192.001: ”Piirikunnan virkailijan on kirjattava jokainen kauppakirja, kiinnitys tai muu asiakirja, joka on lain mukaan kirjattava tai jonka kirjaaminen on lain mukaan sallittu”.” Lisäksi mainittiin Property Code section. 12.001(1)(a): ”Kiinteää tai henkilökohtaista omaisuutta koskeva asiakirja voidaan kirjata, jos se on tunnustettu, valaehtoisesti todistettu tai todistettu lain mukaisesti.” Oikeusministeri Ken Paxton toteaa lisäksi lausunnossaan, että ”piirikunnan virkailija ei voi asettaa muita tallennusvaatimuksia kuin ne, jotka on esitetty 12.001 §:ssä”. Loppujen lopuksi, hän perustelee, ”pelkkä valaehtoisen vakuutuksen jättäminen, jossa väitetään, että toisen omaisuuteen kohdistuu vastakkainen etu, ei anna jättäjälle laillista omistusoikeutta.” Jos piirikuntien virkailijat haluavat oikeussuojakeinon epäilyttäviä asiakirjoja vastaan, he voivat turvautua Government Code Sec. 51.901(a)(2), joka koskee sellaisten asiakirjojen jättämistä ja tallentamista, joita virkailijalla on perusteltu syy uskoa vilpilliseksi. Virkailijat eivät kuitenkaan voi syrjiä kokonaista asiakirjaluokkaa sinänsä.

Titlementtitutkimus

Titlementtitutkimus kannattaa tehdä sen selvittämiseksi, onko tiedossa omistajia, jotka voidaan paikallistaa. Title-yhtiöt antavat suhteellisen edullisen title reportin tai voidaan käyttää verkkopalvelua. Omistusoikeusraportti voi antaa hyödyllistä tietoa valaehtoisen vakuutuksen laatimisessa. Jos omistusoikeusraportti paljastaa omistajat, jotka voidaan paikallistaa, mahdollisen haitallisen omistusoikeuden hakijan voi olla parempi ottaa heihin yhteyttä ja yrittää tehdä sopimus, joka säilyttää nykyisen omistusoikeusketjun. Valitettavasti tämä edellyttää todennäköisesti rahan maksamista heidän eduistaan.

Hybridi-ilmoitukset

Jos perillisiä on olemassa (riippumatta siitä, löydetäänkö heitä vai ei), haitallisesta omistusoikeudesta annettu valaehtoinen ilmoitus voidaan yhdistää valaehtoiseen ilmoitukseen, jonka nimi on ”Affidavit of Heirship and Adverse Possession”. Yhdistetyn valaehtoisen vakuutuksen perillisyyteen liittyvän osan olisi sisällettävä selostus perhetilanteesta sekä selvitys siitä, keitä perillisten uskotaan olevan, kun otetaan huomioon Estates Code 203.001 §. Haitallisia omistusoikeuksia koskevassa osassa esitetään tavanomaiset väitteet tosiasiallisesta ja rauhanomaisesta hallussapidosta jne. Ainakin kahden puolueettoman todistajan olisi allekirjoitettava. Kolme on parempi.

Verojen maksaminen

Asiakkaat tiedustelevat rutiininomaisesti verojen maksamisesta maasta, jonka he haluavat saada vastakkaiseen hallintaan. ”Pitäisikö meidän maksaa verot?” he kysyvät. Kyllä, sillä muuten veroviranomaiset järjestävät lopulta verohuutokaupan, ja omistusoikeus siirtyy jollekin toiselle. Asiakkaat kysyvät myös: ”Voitteko taata, että jos maksan verot, en menetä rahojani?”. Vastaus on tietenkin kielteinen. Ensinnäkin asianajajat eivät koskaan takaa mitään. Toiseksi on aina mahdollista, että kiinteistön todellinen omistaja ilmestyy paikalle ja vaatii omistusoikeutta. Jos näin käy, asiakas on tehnyt lahjan kyseiselle henkilölle maksamalla veronpalautuksia.

Viittaus haitallisesta hallussapidosta on luova keino, joka on edullinen ja usein tehokas. Prosessi ei kuitenkaan ole riskitön ja epävarma.

Uuden omistusoikeusketjun luominen

Luovana lisävaiheena haitallista omistusoikeutta koskevaa ilmoitusta voidaan seurata kiinteistön luovuttaminen pois haitallisesta omistajasta (esimerkiksi kolmannelle osapuolelle, joka on edunvalvoja) ja sen jälkeen toinen luovutuskirja takaisin haitallisen omistajan nimiin. Tarkoituksena on antaa haitalliselle omistajalle varsinainen kirjattu kauppakirja hänen omiin nimiinsä uuden omistusoikeusketjun luomiseksi. Tällaisten luovutuskirjojen olisi sisällettävä erityistä ja asianmukaista kieltä, joka liittyy haitalliseen hallintaan ja aiemmin kirjattuun vakuutukseen, ja lopullisena tavoitteena olisi oltava, että ne läpäisevät testamentin omistusoikeudellisessa yhtiössä myöhemmin. Jos kymmenen vuoden vanhentumisaika on kulunut umpeen, tähän tarkoitukseen voidaan käyttää erityisiä takuukirjoja; jos näin ei ole, olisi käytettävä takuukirjoja ilman takuita. Välittäjän suojaamiseksi olisi sisällytettävä asianmukainen vahingonkorvausmääräys.

Tämän lähestymistavan tarkoituksena on antaa haitalliselle omistajalle mahdollisuus saada uskottavuutta, kun hänen omistusoikeutta koskeva vaatimuksensa kasvaa ajan kuluessa. Koska tämä menetelmä ei tuota välitöntä tulosta, se ei sovellu sijoittajille, jotka haluavat hankkia kiinteistön vastaisen omaisuuden ja sitten myydä sen.

Tee-se-itse-käyttäjät varokaa. Näitä kauppoja tulisi käsitellä vain pätevän kiinteistöalan asianajajan toimesta, jotta vältetään aiheuttamasta enemmän vahinkoa kuin hyötyä, kun kyse on haitallisesta hallussapitovaatimuksesta. Tähän liittyy lisävaroitus: lainsäätäjien 84. lakikausi muutti Business & Commerce Code -lain 27 lukua sisällyttämällä kiinteistönsiirtopetokset DTPA:n mukaisiin harhaanjohtaviin kaupallisiin käytäntöihin. Muutos myös nimenomaisesti sallii syytteeseenpanon tällaisesta petoksesta – minkä tahansa luovan tekniikan käytön uuden omistusoikeusketjun luomiseksi on siis perustuttava vankasti tosiseikkoihin ja lakiin.

Remedies for the Record Owner

Mitä omistajan pitäisi tehdä, jos hänelle ilmoitetaan, että joku toinen esittää haitallista hallintaa koskevan vaatimuksen? Vaihtoehtoja on useita, mutta on tärkeää huomata, että tekemättä jättäminen ei ole yksi niistä, koska vanhentumisaika lopulta kuluu ja kantaja onnistuu hankkimaan laillisen omistusoikeuden. Yksi mahdollisuus on jättää kiinteistörekisteriin vastakkainen valaehtoinen lausunto, jossa nimenomaisesti hylätään haitallisen omistajan vaatimus; tietyissä olosuhteissa tämä voi riittää asian ratkaisemiseksi. Muussa tapauksessa ainoa turvallinen toimintatapa on, että omistaja nostaa kanteen, joka tunnetaan nimellä ”trespass to try title.”

Mitä asianajaja tarvitsee asiakkaalta?

Olosuhteet vaihtelevat luonnollisesti, joten asiakkaan on oltava valmis selittämään, millainen on hänen kiinteistöä koskeva haitallinen omistusvaatimuksensa. Onko asiakas aidannut sen? Onko hän pystyttänyt rakennelman? Leikkaa ja ylläpitääkö asiakas kiinteistöä? Maksaako hän siitä veroja?

Asianmukainen oikeudellinen kuvaus on olennaisen tärkeä. Haitallisen hallussapitovaatimuksen esittämisestä ei ole juurikaan hyötyä, jos kiinteistön rajat ovat epävarmat. Monissa tapauksissa asiakkaan kannattaa hankkia maanmittaus ennen asian käsittelyä. Asiakkaan olisi myös toimitettava jäljennös kiinteistön viimeisimmästä kirjatusta kauppakirjasta, jotta haitallista omistusoikeutta koskevassa vakuutuksessa on nimenomainen ja suora yhteys olemassa olevaan omistusoikeusketjuun (huomattakoon, että lyhennetty oikeudellinen kuvaus, joka on saatu arviointikunnalta, joka käyttää eri tietokonetta kuin kiinteistörekisterit, ei yleensä riitä);

Viimeiseksi, jos tapaukseen liittyy mahdollisia perillisiä ja todennäköisenä strategiana on hybridi-ilmoituksen jättäminen, asiakkaan on tehtävä tutkimusta siitä, keitä perilliset ovat ja mistä heidät voi löytää. Näissä monimutkaisemmissa tapauksissa on hyvä idea hankkia omistusoikeusraportti omistusoikeusyhtiöltä.

Huomautus laittomuudesta

Kiinteistöjuristien puoleen kääntyy säännöllisesti henkilöitä, jotka haluavat ryhtyä kampanjaan, jonka tarkoituksena on väittää, että kiinteistöt (toisinaan jopa kymmenet) ovat heidän mielestään ”hylättyjä”. Nämä ovat usein lainanantajien omistamia ulosmitattuja taloja, jotka ovat tällä hetkellä tyhjillään. Tuomioistuimilla on ollut taipumus suojella näiden poissaolevien lainanantajien/nykyisten omistajien etuja.

Lopputulemana voidaan todeta, että laissa ei harkita tai suvaita epäsuotuisan hallinnan sääntöjen käyttämistä aggressiivisten sijoittajien liiketoimintasuunnitelmana. Itse asiassa tällaiseen strategiaan kuuluu nimenomaisesti murtautuminen, väärien asiakirjojen esittäminen, omistusoikeuden loukkaaminen ja petos. Texasin piirisyyttäjät ovat alkaneet nostaa syytteitä näistä toimista rikoksina. Oikeusministeri Paxton toteaa edellä mainitussa lausunnossaan: ”Vilpilliset valaehtoiset todistukset ovat rikosoikeudellisia, ja piirikuntien virkailijoilla on velvollisuus ilmoittaa kiinteistönomistajille, kun vilpillinen valaehtoinen todistus on jätetty.” Näin ollen epäsuotuisaa omistusoikeutta koskevia vakuutuksia olisi käytettävä harkiten ja vain laillisissa olosuhteissa.

Tapaustiedostoistamme

Virgil ja Bob olivat veljeksiä, jotka varttuivat Itä-Texasissa kahdeksankymmenen hehtaarin suuruisella maa-alueella, jonka halkaisi puro, jota paikalliset kutsuivat nimellä ”Bayou”. Kahdeksanvuotiaana Bob vaelsi perheen kotitilalta ja putosi lahdelle, joka oli täynnä alligaattoreita ja vesimokkasiineja. Hän pakeni vetämällä itsensä ulos ruskeasta vedestä sypressipuun juurien avulla ja palasi kotiin mutaisena ja läpimärkänä. Hänen vanhempansa olivat sekä helpottuneita että ylpeitä siitä, että heidän poikansa oli osoittanut kekseliäisyyttä selvitä hengissä, ja ajan myötä tarina laajeni legendaksi. Sen sijaan, että poika olisi ollut poissa kaksi tuntia, kerrottiin nyt, että hän oli ollut poissa kaksi päivää ja selvinnyt hengissä tappamalla kalkkarokäärmeitä paljain käsin ja syömällä ne raakana. ”Bayou Bob” kasvoi murjottavaksi 180-senttiseksi möhkäleeksi, eikä kukaan, ei todellakaan kukaan, koskaan pelleillyt hänen kanssaan.

Virgil, vaikka olikin pienikokoinen, korvasi tämän ylimääräisellä annoksella ilkeyttä. Hän aloitti pikkurikollisen elämän, johon kuului autovarkauksia ja törkeitä ryöstöjä, ja 25-vuotiaana hän oli viettänyt yhteensä kolme vuotta Hunstvillen vankilassa, jossa hän kaiken järjen mukaan päätti lukea lakia. Siihen kuului myös epäsuotuisan hallinnan laki. Koska vanhemmat olivat nyt kuolleet, Virgil oli päättänyt lunastaa perheen maat itselleen. Hän oli päättänyt saada Bayou Bobin (jota hän nyt vihasi) pois sieltä, jotta hän voisi elää onnellisesti Sally Maen kanssa, hänen lukioaikaisen rakkaansa, joka oli ainoa, joka oli koskaan kirjoittanut hänelle vankilassa.

Vapautumisensa jälkeen Virgil ja Sally Mae salaliittoutuivat hyppäämään Bobin kimppuun tämän tullessa töistä kotiin ja ”karkottamaan” hänet kunnolla pois tontilta palauttamalla hänet joko tajuttomana tai kuolleena takaisin lahdenpohjukkaan lopullisesti. Suunnitelmat menivät pieleen. Kun Bob astui kotiin, Sally Mae iski hänen päälleen ison rautapannun ja löi häntä toistuvasti päähän ja kasvoihin, jolloin hänen nenänsä murtui. Virgil tähtäsi oravakiväärillään, mutta sen jälkeisessä kaaoksessa hän onnistui vain ampumaan Sally Maeta käsivarteen. Hän suuttui tästä niin, että lähti Virgilin perään. Bobin pari voimakasta lyöntiä päättivät riidan lopullisesti, ja Virgil palasi lyhyessä ajassa Huntsvilleen. Syrjäyttäminen oli epäonnistunut. Bob, joka oli vaikuttunut Sally Maen taisteluhengestä, meni naimisiin hänen kanssaan ja alkoi opiskella iltaisin lakia, ja lopulta hänestä tuli arvostettu itäteksasilainen henkilövahinkoasianajaja. Jopa oikeustalon tuomarit kutsuivat häntä kunnioittavasti Bayou Bobiksi, eikä kukaan, ei todellakaan kukaan, enää koskaan sekaantunut häneen.

Tämän artikkelin sisältämät tiedot on tarkoitettu vain yleisiin opetustarkoituksiin, eikä niitä tarjota oikeudellisena neuvona, johon kukaan voisi luottaa. Laki muuttuu. Yksilöllisiin tarpeisiisi ja olosuhteisi liittyvä oikeudellinen neuvonta on suositeltavaa ennen kuin ryhdyt mihinkään toimiin, joilla on oikeudellisia seurauksia. Konsultoi myös veroneuvojaasi, sillä emme ole veroasiantuntijoita emmekä anna veroneuvontaa. Tämä yritys ei edusta sinua (eli asianajaja-asiakassuhdetta ei synny), ellei ja kunnes se saa toimeksiantoa ja nimenomaisesti suostuu siihen kirjallisesti.

Copyright © 2020 by David J. Willis. Kaikki oikeudet pidätetään maailmanlaajuisesti. Tämän materiaalin jäljentäminen tai uudelleenkäyttö mihin tahansa tarkoitukseen ilman kirjallista lupaa ja täydellistä mainintaa on ehdottomasti kielletty. David J. Willisillä on Texasin lakimieslautakunnan myöntämä pätevyys sekä asuin- että liikekiinteistölainsäädännön alalla. Lisätietoja on saatavilla hänen verkkosivustollaan osoitteessa https://www.LoneStarLandLaw.com.

.