GAAP vs. Contabilidad sobre la base del impuesto sobre la renta

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. y Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Los propietarios, inversores y operadores de activos inmobiliarios han recurrido cada vez más al uso de estados financieros sobre la base del impuesto sobre la renta. El aumento en el uso y la aceptación de los estados financieros basados en el impuesto sobre la renta representa un alejamiento del uso histórico de los estados financieros de los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP, por sus siglas en inglés), que continúan siendo cada vez más complejos y, en algunos casos, simplemente no son tan relevantes para el mundo de los bienes raíces.

Esta es la simple verdad: los GAAP siguen siendo la norma de información más común para los estados financieros en los EE. UU. Eso significa que el lenguaje repetitivo que se utiliza a menudo en los convenios de préstamos exige la preparación de estados financieros GAAP. Asimismo, otros documentos, como los contratos de arrendamiento y los acuerdos de gestión, suelen exigir que los cálculos se realicen sobre la base de los «ingresos» o los ingresos netos de explotación (NOI) y pueden utilizar los PCGA como punto de referencia. Además, la información sobre la base del impuesto sobre la renta es necesaria para la preparación de las declaraciones del impuesto sobre la renta. Esta realidad también hace que el informe GAAP sea superfluo para la planificación del impuesto sobre la renta. Así que se hace el doble de trabajo y se puede gastar dinero adicional en el proceso de cumplimiento.

Pero no tiene por qué ser así.

Los prestamistas son cada vez más receptivos al uso de las declaraciones del impuesto sobre la renta. Pero, como propietario u operador, es fundamental que resuelva esta cuestión antes de firmar acuerdos vinculantes, como hipotecas, arrendamientos y cláusulas de préstamo relacionadas. También debe revisar la situación con su contador público certificado para asegurarse de que entiende las ramificaciones fiscales de cualquier método de información que elija.

Hay algunas diferencias fundamentales entre los dos métodos de información. En su sentido más simple, los informes GAAP están diseñados para mostrar las ganancias en el período ganado en lugar de cuando se recibe o gasta el dinero en efectivo, que es a menudo lo que los prestamistas quieren ver (y los propietarios quieren mostrar). Quieren tener la tranquilidad de saber que los ingresos del edificio superarán cómodamente el servicio de la deuda.

Por el contrario, al presentar la declaración de la renta, los propietarios suelen querer mostrar tantas pérdidas como puedan, utilizando tantas deducciones como sea posible y aplazando los ingresos para reducir la renta imponible y los impuestos que deberán pagar. La diferencia es más evidente en el tratamiento de la depreciación: Los PCGA exigen que los activos fijos se capitalicen y se deprecien a lo largo de su vida útil, que puede ser de décadas. Las normas del impuesto sobre la renta permiten, por lo general, el uso de vidas de activos y métodos permisibles que son fijados por el IRS y determinados con la ejecución de un estudio de segregación de costes. Estas diferencias de depreciación suelen producir los mayores ajustes de valor en dólares a la hora de llegar a la renta imponible de una entidad. Además, las normas relativas a lo que es una «reparación» deducible son sustancialmente más liberales a efectos fiscales, especialmente después de la adopción de la normativa sobre reparaciones.

El momento del reconocimiento de los ingresos también puede ser diferente: el alquiler prepagado puede tener que ser reconocido a efectos del impuesto sobre la renta, pero diferido a efectos de los PCGA hasta el período en que se debe. Además, a efectos de los PCGA, cualquier periodo de alquiler gratuito se amortiza a lo largo de la vida del arrendamiento, por lo que, aunque no haya efectivo en el primer año, seguirá habiendo ingresos. A efectos fiscales, por lo general no se reconoce hasta que es exigible en virtud del contrato de arrendamiento. Esto puede suponer una diferencia a la hora de calcular ciertos pactos de deuda que hacen referencia a los ingresos o al NOI.

Entonces, ¿por qué elegir los PCGA? ¿Por qué gastar tiempo y dinero para elaborar un estado financiero según los principios GAAP? A las empresas públicas, incluidos los REIT públicos, y a los inversores institucionales se les suele exigir que presenten sus estados financieros con arreglo a los principios GAAP, por lo que pueden exigir a sus socios que informen también con arreglo a los GAAP. Los PCGA, debido a su conjunto de normas estándar, se consideran más uniformes y comparables que los de la contabilidad sobre la base del impuesto sobre la renta.

Si un inversor institucional o un fondo no participa en una transacción, la mayoría de los propietarios y operadores de empresas privadas encontrarán más fácil la presentación de informes sobre la base del impuesto sobre la renta y, por tanto, más beneficiosa. Si un inversor institucional o un fondo participa posteriormente en una transacción, es posible que tenga que volver a crear los estados financieros GAAP para el edificio. Este proceso podría requerir volver al inicio y refundir todos los años anteriores utilizando los PCGA, lo que puede ser un proceso largo y costoso, dependiendo en parte de la edad y la fecha de compra original del edificio.

Aquí hay una breve lista de preguntas a tener en cuenta antes de cambiar su método de presentación de informes financieros:

• ¿Tiene intención de admitir a un nuevo socio en la empresa, y si es así, cuándo? Si prevé la entrada de un nuevo socio en un futuro próximo, debe tratar de determinar las preferencias y los requisitos de información del socio potencial.
• ¿Existen requisitos específicos en las cláusulas de su préstamo con respecto a la preparación de los estados financieros? Incluso si la respuesta a esta pregunta es afirmativa, puede dirigirse a su prestamista en relación con un cambio.
• ¿Puede manejar las variaciones en los ingresos de un año a otro? La base contable fiscal, que se asemeja más a la base contable de caja, puede crear mayores variaciones en los ingresos de un año a otro.

Incluso con estas consideraciones, no se puede repetir lo suficiente que, independientemente del método que utilice para los estados financieros o los informes, mire la hipoteca y otros documentos periféricos para asegurarse de que otras definiciones como el flujo de caja y los ingresos son coherentes con las expectativas. El hecho de que los estados financieros puedan realizarse con un método no significa que la hipoteca no vaya a modificar el método utilizado para otros fines. No darse cuenta de esto puede hacer que no se cumpla un convenio, lo que nunca es bueno.

Aunque es ventajoso pagar los menos impuestos posibles, no se pueden pasar por alto los requisitos de un prestamista existente, o quizás potencial.

¿Preguntas? Póngase en contacto con su asesor de Berdon o con Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. o Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.