Algunas cuestiones a tener en cuenta cuando su cliente quiere retirarse de una oferta no contingente

Por: David Hamerslough, Esq.

Su cliente, el comprador, ha sido el adjudicatario en una situación de oferta múltiple. La oferta no era contingente y el comprador ha confirmado la recepción de un paquete de divulgación por adelantado. Varios días después de la ratificación del contrato, su comprador le dice que ya no quiere comprar la propiedad. Su comprador le pregunta entonces qué puede hacer para salirse del contrato y recuperar su depósito, suponiendo que se haya hecho. Esta situación sigue produciéndose en nuestro mercado. En este artículo se plantean algunas de las cuestiones que usted y su comprador deben tener en cuenta; si bien, las cuestiones pueden variar en función de los hechos y las circunstancias. Estas cuestiones, y la resolución de las mismas, también pueden verse afectadas por declaraciones y conductas pasadas y futuras de usted y su comprador.

1. ¿Por qué el comprador quiere retirarse? Los ejemplos incluyen el remordimiento del postor, un problema con la propiedad en sí, razones personales, un deseo de comprar una propiedad diferente, etc. La motivación del comprador puede influir en el resultado de esta situación, así como en el enfoque que usted y su comprador adopten para resolverla. Las declaraciones y conductas pasadas y futuras también pueden influir en la resolución, dependiendo de si esas declaraciones y conductas son coherentes o incoherentes con lo que el comprador afirma que es su razón para echarse atrás.

2. ¿Qué enfoque se va a adoptar para resolver el problema? La estrategia puede verse afectada por muchos factores, entre ellos la motivación del comprador, sus declaraciones y conducta pasadas y futuras, la cantidad de dinero que está en riesgo y la capacidad del comprador para asumir ese riesgo, las condiciones del mercado, las necesidades y deseos del vendedor, su relación con el agente de ventas, etc. Qué estrategia se selecciona, cuándo se toma esa decisión, si el comprador selecciona esa estrategia con o sin la ayuda de un abogado, cómo se comunica la estrategia y si las declaraciones y la conducta del comprador son coherentes con esta estrategia, pueden tener un impacto en la resolución.

3. ¿Qué declaraciones o representaciones han sido hechas por el agente del listado o el vendedor antes de la ratificación del contrato? Dichas declaraciones podrían referirse al nivel de competencia o al estado del inmueble. Puede haber motivos para alegar que las declaraciones eran inexactas y proporcionar una base para la cancelación.

4. ¿Se han rubricado los daños liquidados? ¿Se ha pagado realmente la fianza? ¿Cuál es el valor de mercado de la propiedad en relación con el precio del contrato de su comprador? ¿Cuál es la probabilidad de que se haya rubricado la indemnización por daños y perjuicios? ¿Cuál es la probabilidad de que el inmueble se revenda en un plazo de seis meses y a qué cifra neta para el vendedor? Si se ha rubricado la indemnización por daños y perjuicios, ¿prevé el contrato de compraventa que el depósito efectivamente pagado es la única y exclusiva solución para el vendedor en caso de incumplimiento o existe la posibilidad de una acción de cumplimiento específico por parte del vendedor? Las respuestas a estas y otras preguntas similares pueden influir en la estrategia que adopte el comprador y en la forma de llevarla a cabo.

5. ¿Existen motivos legales para cancelar el contrato? Esto siempre dependerá de los hechos y las circunstancias, pero algunas cuestiones a tener en cuenta son qué contrato de compraventa se ha utilizado, qué definición, en su caso, establece con respecto a las revelaciones totalmente completadas, si las revelaciones cumplen la definición, si se ha enviado una notificación de cumplimiento y, en caso afirmativo, qué plazos permanecen activos, si se requieren contractualmente revelaciones modificadas o si pueden exigirse razonablemente. ¿Existen motivos (fraude, error, falta de contraprestación) para hacer valer los derechos de rescisión del derecho común? ¿Existen otros motivos legales que justifiquen la rescisión?

6. ¿A qué presión (financiera, de tiempo, personal, etc.) se enfrentaron el comprador y el vendedor? ¿Puede aliviarse o solucionarse cualquier presión y, en caso afirmativo, en qué plazo? Estos factores pueden tener un impacto en la estrategia que se tome, así como en la forma en que se implemente dicha estrategia.

7. Cualquier comunicación que usted tenga con su comprador o que usted o su comprador tengan con cualquier otra persona o entidad relacionada con esta situación será descubrible y se utilizará en cualquier resolución de esta situación. La principal excepción sería la comunicación entre abogado y cliente, pero esa relación debe existir, entre otras cosas, antes de que se pueda hacer valer ese privilegio. Si ese privilegio se aplicaría entonces a las comunicaciones entre usted y su cliente depende de otros hechos y circunstancias.

8. Una vez que usted y su comprador se han comprometido con una estrategia o un motivo de cancelación, puede ser difícil cambiar esa estrategia o ese motivo en un momento posterior. Dos ejemplos comunes son: (a) una cancelación preparada y firmada por el comprador, en la que se indica el motivo de la cancelación, o (b) el envío de una comunicación al agente de ventas que contiene el motivo de la rescisión. Una vez que se presenta una cancelación o se hace una declaración, puede ser difícil justificar un motivo o base alternativo para la cancelación, como uno contractual o legal.

Lo anterior es una lista de algunas de las cuestiones que un comprador y su agente deben tener en cuenta cuando intentan rescindir un contrato. Cada situación dependerá de sus propios hechos y circunstancias.