Cuando usted está dirigiendo un negocio de inversión inmobiliaria, usted está constantemente en la búsqueda de formas de encontrar clientes potenciales de los vendedores motivados. Hay docenas de métodos posibles que puede utilizar, y el que me gustaría explorar en detalle hoy es el uso de perros-pájaro. Hay algunos inversores inmobiliarios que juran por ellos y otros que piensan que es una pérdida de tiempo. Voy a repasar todos los pros y los contras reales de los bird-dogs, y entonces usted puede tomar su propia decisión informada en cuanto a si desea o no añadir esta estrategia a su caja de herramientas de los vendedores motivados.

Para aquellos que se preguntan lo que en el mundo es un bird-dog, aquí está una definición detallada de investopedia.com:

Un término de inversión de bienes raíces que se refiere a alguien que pasa su tiempo tratando de localizar propiedades con potencial de inversión sustancial. Por lo general, la intención es encontrar propiedades que están en dificultades y se venden con un descuento que puede ser reparado o remodelado y vendido por un beneficio considerable. Sin embargo, a veces el término también se utiliza para referirse a las personas que encuentran propiedades infravaloradas que serían buenas propiedades para obtener ingresos (alquiler). El término en sí es una referencia a los perros de caza que señalaban la ubicación de las aves y luego las recuperaban una vez que el cazador les había disparado.

Como inversor inmobiliario, el punto de trabajar con uno o más perros de caza es tener más pares de ojos y pies en las calles o en línea, en busca de propiedades en dificultades y vendedores motivados. Si son buenos en lo que hacen y le traen pistas que se convierten en ofertas, entonces todo el mundo gana.

La desventaja de los Bird-dogs
Hay varias maneras en que los bird-dogs podrían no funcionar muy bien. Algunos inversionistas inmobiliarios cometen el error de pagar a los bird-dogs por adelantado para rastrear pistas de vendedores motivados, sólo para descubrir que estas pistas que los bird-dogs están entregando son sólo listados de la MLS que cualquiera con medio cerebro podría encontrar. En otras palabras, una de las principales estafas potenciales de los bird-dogs es cuando no le aportan nada de valor. Si les pagas por adelantado y no obtienes ningún valor, puedes sentir que te han engañado.

Hablando de pagos, ¿qué deberías pagar a un bird-dog? Puede pagar una tarifa fija o un porcentaje del beneficio neto de la operación. Un sistema de porcentaje le permite variar lo que le paga en función de la cantidad de trabajo que realmente hace, por ejemplo, entre el 5% y el 20%. Si se limitan a darle nombres y números de teléfono, les pagará el porcentaje más bajo. Si van más allá con mucha información sobre la propiedad, cuánto se debe, qué compañía tiene la hipoteca, etc., entonces se les pagaría un porcentaje más alto. Un bird-dog que va más allá y pone casas bajo contrato ha ido más allá de lo que se puede considerar bird-dog y está sólidamente en el reino de la venta al por mayor.

También debo mencionar que el pago de honorarios bird-dog a las personas sin una licencia de bienes raíces sobre la base de cerrar un acuerdo que se refirió a usted es ilegal en muchos estados. Pero las leyes también permiten a menudo los pagos a los buscadores sin licencia si se trata de una tarifa plana para las pistas simples. El problema es cuando los buscadores se involucran demasiado en las operaciones y acaban actuando como agentes inmobiliarios. Los agentes inmobiliarios con licencia dedican tiempo, esfuerzo y gastos a obtener y mantener sus licencias, por lo que no les parece justo que un perro-pájaro sin licencia cobre por hacer algo parecido a lo que hace un agente inmobiliario con licencia. Obviamente, hay una tonelada de bird-dogging sucediendo por ahí, mucho de lo cual podría ser técnicamente ilegal, y aunque rara vez he oído hablar de alguien realmente meterse en problemas por ello, considere que está debidamente advertido para conocer las leyes en su estado!

El lado positivo de Bird-Dogs
La principal ventaja de usar bird-dogs es tener más personas que trabajan en la búsqueda de clientes potenciales de los vendedores motivados, que es cómo su negocio de inversión de bienes raíces crece y prospera. Esta es un área en la que el viejo adagio muchas manos hacen el trabajo ligero definitivamente se aplica. Y si usted tiene cuidado de nunca pagar hasta que una pista se convierte en un acuerdo real que se cierra, a continuación, bird-dogging podría muy bien convertirse en uno de sus go-to estrategias.

Para evitar posibles problemas legales, ni siquiera utilizar el término bird-dog, y ser claro acerca de lo que están haciendo – la realización de la investigación para usted. Cuantas más investigaciones realicen, más se les pagará. Puede que se limiten a conducir y a hacer fotos de posibles propiedades, proporcionándole a usted fotos y direcciones. O bien, otro nivel sería investigar las propiedades en las oficinas municipales correspondientes, buscando en los registros de tasación y en los registros de escrituras del condado para proporcionarle más información sobre la propiedad y quién es su propietario. Un nivel de investigación aún más alto sería el de los registros testamentarios en el tribunal superior local. Hay todo tipo de investigación informativa vital que un perro-pájaro sin licencia puede llevar a cabo legítimamente en su nombre.

Lo que usted querría evitar es que los perros-pájaro realmente hagan cualquier contacto con el dueño de la propiedad. Si un bird-dog empieza a hablar con un propietario sobre cómo podría saber de un comprador interesado, entonces el bird-dog está potencialmente cruzando la línea de lo que muchos estados definen como corretaje de bienes raíces, que requiere una licencia. Si usted se acerca al límite de la legalidad con el bird-dogging, también corre el riesgo de incurrir en la ira de los agentes inmobiliarios locales, lo que puede hacer su vida difícil y desagradable.

¿Qué opino sobre el bird-dogging? Estoy a favor siempre y cuando seas inteligente en cómo lo haces. Quiero que todo un ejército de personas identifique pistas de vendedores motivados para mi negocio de inversión inmobiliaria, y quiero que lo hagan de manera que no violen ninguna ley. ¿Incluirá el bird-dogging en su caja de herramientas para generar clientes potenciales?