Introducción

Las reclamaciones legítimas de posesión adversa son raras. En lugar de ocurrir como un evento singular, tienden a acumularse gradualmente a lo largo de los años sin previo aviso o fanfarria. Los clásicos reclamos de posesión adversa incluyen a la familia que gradualmente se apodera del lote vacío al lado de su casa, o el ganadero que ha cercado un terreno contiguo y ha pastoreado su ganado allí durante una década.

La posesión adversa se refiere a las circunstancias bajo las cuales uno puede reclamar legalmente la propiedad de un bien que no es originalmente suyo. El estatuto que rige la posesión adversa es el Código de Prácticas Civiles & Remedios secciones 16.021 et seq. Define la posesión adversa como «una apropiación real y visible de la propiedad real, iniciada y continuada bajo una reclamación de derecho que es inconsistente con y es hostil a la reclamación de otra persona». La jurisprudencia añade que debe ser cierto que el poseedor de la propiedad realmente la posee abiertamente (la creencia del derecho a poseer es insuficiente), que la ha poseído de hecho de forma continuada durante el período legal (la posesión esporádica es insuficiente), y que el poseedor afirma pacíficamente una reclamación de derecho adversa y exclusiva de todos los demás (la posesión compartida con un propietario es insuficiente). Todas estas son cuestiones de hecho que debe decidir un tribunal. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

La posesión adversa «requiere una apropiación real y visible de la propiedad real, iniciada y continuada bajo una reclamación de derecho que es inconsistente con y es hostil a la reclamación de otra persona». La «posesión debe ser de tal carácter que indique inequívocamente una afirmación de una reclamación de propiedad exclusiva en el ocupante». Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

Para «establecer una reclamación por posesión adversa, un demandante debe probar: (1) la posesión real de la propiedad en disputa, (2) que es abierta y notoria, (3) pacífica, (4) bajo una reclamación de derecho; (5) que es consistente y continuamente adversa u hostil a la reclamación de otra persona durante la duración del período estatutario relevante». Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

No basta con estar cuidando la propiedad temporalmente, o incluso pagando los impuestos de la misma, hasta que el propietario reaparezca. Uno puede pagar los impuestos de la propiedad de otra persona durante años, pero si no se cumplen otros requisitos de una reclamación de posesión adversa legal, entonces esos pagos no son más que un regalo para el propietario.

«Una persona no puede adquirir a través de la posesión adversa ningún derecho o título de propiedad inmobiliaria dedicada al uso público.» Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). En otras palabras, no se puede hacer valer la posesión adversa contra una entidad gubernamental.

El papel de la intención

Para convertirse en un poseedor adverso exitoso, la posesión real debe ocurrir junto con una intención inequívoca de apropiarse de la propiedad del propietario registrado. La frase que se utiliza ocasionalmente en la jurisprudencia es «intención hostil», que connota tanto un estado de ánimo como una serie de acciones que están claramente diseñadas para reclamar la tierra y excluir a todos los demás. Si estos factores son inciertos o difíciles de probar, es casi seguro que una reclamación de posesión adversa fracasará. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). A pesar de esto, la posesión adversa es fundamentalmente sobre la acción (por parte del poseedor) y / o inacción (por parte del propietario del registro). La intención sin acción no logrará la posesión adversa.

Descripción de la propiedad

¿Así que quieres hacer una reclamación de posesión adversa de los cuarenta acres del oeste al norte de las vías del tren? No es suficiente, al menos no si usted va a utilizar una declaración jurada de posesión adversa. La ubicación y los límites del terreno reclamado deben ser determinables con razonable certeza, y eso significa que debe haber una descripción legal adecuada (lote y manzana o metros y límites). Esto puede requerir un estudio topográfico, especialmente en el caso de una propiedad rural. Una alternativa es obtener tal encuesta primero y luego presentar una declaración jurada de posesión adversa con la encuesta adjunta como un anexo; otra opción, si es urgente poner un instrumento en el registro de inmediato, es presentar la declaración jurada con la descripción de la propiedad, ya que está disponible en la actualidad y luego modificar la declaración jurada para incluir la descripción adecuada de metros y límites.

Reglas estrictas aplican

Las reglas de posesión adversa son específicas por una razón. Como el Tribunal Supremo de Texas ha declarado, la posesión adversa «doctrina en sí es una dura, tomando bienes raíces de un propietario de registro sin consentimiento expreso o compensación.» Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). El estatuto establece reglas y condiciones bajo las cuales se aplica la doctrina, y éstas deben cumplirse de manera concluyente. Lo suficientemente cerca no es suficiente. En el caso de que se litigue la posesión adversa, todas las cuestiones se convierten en cuestiones de hecho que deben ser decididas por el tribunal.

El estatuto está estructurado de tal manera que requiere una acción afirmativa por parte del propietario registrado para reclamar la propiedad dentro de ciertos períodos de tiempo, referidos como estatutos de limitación. Si el propietario registrado no puede recuperar la propiedad por medio de la auto-ayuda pacífica, entonces debe presentar una demanda de invasión para tratar el título para establecer la propiedad legal y reclamar la posesión. Si el propietario registrado no actúa, la reclamación prescribe y el poseedor adverso prevalece. Tenga en cuenta que la doctrina de la posesión adversa no se aplica a las tierras públicas o en contra de una entidad gubernamental.

Los diversos plazos de prescripción

La ley de posesión adversa se basa en la notificación junto con la oportunidad de que el propietario registrado responda a esa notificación. La legitimidad de una reclamación de posesión adversa se establece cuando las circunstancias son tales que son visibles para los demás, lo que significa que los demás están o deberían estar en aviso real de que el poseedor está haciendo valer una reclamación de derecho a la propiedad que es real, abierta, notoria, exclusiva, adversa, hostil, continua e ininterrumpida durante el período legal aplicable. El registro de una declaración jurada de posesión adversa se suma a estas acciones y hace que el caso del poseedor adverso sea más convincente.

La carga aquí recae en el propietario registrado. Una vez que un propietario descubre la presencia de un posible poseedor adverso o es puesto en conocimiento de una reclamación de posesión adversa, él o ella debe actuar para derrotar a la reclamación del poseedor adverso dentro del período prescrito por uno de los tres estatutos de limitación-o perder el título.

El Estatuto de Tres Años

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

En virtud de esta sección, el poseedor debe tener realmente el título (es decir, una escritura que forme parte de una cadena de titularidad regular) o al menos «color de título», que se refiere a una reclamación de título que tiene una base razonable pero que, por alguna razón legítima, no encaja en la cadena de titularidad habitual. Por lo tanto, el poseedor debe ser capaz de presentar la documentación del traspaso o del título de propiedad para apoyar la reclamación si se quiere hacer valer con éxito bajo el estatuto de tres años.

El estatuto de cinco años

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Five-Year Statute):

Esto se explica por sí mismo. Tenga en cuenta que bajo este estatuto de cinco años, todavía se requiere algún tipo de escritura de registro.

El estatuto de diez años

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

La disposición de 10 años es el punto de partida. No es necesaria una escritura u otro documento de titularidad siempre que se cumplan los elementos de la posesión adversa. Sin embargo, dicha documentación puede ser útil para establecer los límites de la extensión reclamada; de lo contrario, la clave para determinar los límites puede ser lo que está cercado como un «recinto diseñado», no sólo una «valla casual». Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

La regla del recinto diseñado de Rhodes aparece en un caso posterior relativo al pastoreo de ganado. «Bajo la ley de Texas, el uso de la tierra para el pastoreo de ganado no establece la posesión adversa como una cuestión de derecho a menos que la valla utilizada sea un «recinto diseñado» en contraposición a las «vallas casuales». . . . A menos que el demandante demuestre que erigió la valla con el propósito de cercar la propiedad en cuestión, la valla es una valla casual y no un recinto diseñado.» Y una valla casual no es suficiente para ganar una reclamación de posesión adversa. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Otros Estatutos de Limitación

Otras dos secciones, la sección 16.027 y la sección 16.028, se aplican con menos frecuencia. La primera establece una prescripción de 25 años «independientemente de si la persona está o ha estado bajo una incapacidad legal». El segundo permite una limitación de 25 años basada en un instrumento de título, incluso si ese instrumento es nulo en su cara o de hecho.

Los estatutos de limitación no incluyen ningún período de incapacidad legal (minoría de edad, locura o servicio en las fuerzas armadas) por parte del propietario original.

Los plazos de prescripción pueden ser acumulados o combinados por varios poseedores sucesivos de la propiedad siempre que exista «privity of estate» (una conexión legal directa por medio de la cadena de títulos) entre estas personas.

Co-propietarios

Un coarrendatario (el término legal para copropietario) no puede poseer de forma adversa contra otro coarrendatario a menos que el demandante repudie claramente el título y afirme estar poseyendo de forma adversa a ese título. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Además, un coarrendatario que reclama la posesión adversa contra otro coarrendatario debe demostrar afirmativamente que todos los otros coarrendatarios han sido inequívocamente expulsados de la propiedad. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. denied). En consecuencia, una declaración jurada de posesión adversa, o una escritura basada en la posesión adversa, pone a los coinquilinos en aviso de una reclamación de posesión adversa sólo si ese instrumento se registra antes de que los otros coinquilinos adquieran su interés.

En general, hay un estándar más alto para la posesión adversa en el caso de los coinquilinos. En el caso Hardaway, citado anteriormente, el tribunal explicó que «los coarrendatarios están obligados a superar un requisito más estricto . . la carga es más onerosa porque los coarrendatarios tienen derechos de propiedad y uso de la propiedad que un extraño no tendría . Por lo tanto, una parte que reclama la posesión adversa de un coinquilino no sólo debe probar que su posesión fue adversa, sino que también debe probar algún tipo de expulsión, real o constructiva». ¿Qué se entiende por «expulsión»? Bueno, puede significar exactamente lo que implica, en el sentido físico. También puede ser «constructivo», como lo demuestran décadas de posesión exclusiva sin que los demás copropietarios lo impugnen. Se aplica un criterio de razonabilidad: El criterio de la «razonabilidad» no es más que una aplicación de la regla de las pruebas circunstanciales según la cual la existencia de ciertos hechos tiende a apoyar una inferencia razonable de que el propietario registrado ha sido puesto en conocimiento de que el arrendamiento ha sido repudiado… Así, los actos que son incompatibles con el uso original de la propiedad pueden ser suficientes para poner al propietario en conocimiento de que el arrendamiento ha sido repudiado. Lo mismo se ha sostenido en los casos de posesión prolongada por parte del arrendatario bajo reivindicación de propiedad cuando éste no ha hecho valer ningún derecho.» Tex※Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

El caso especial de los herederos cotenientes

Se presenta un caso interesante cuando un poseedor plantea una reclamación de posesión adversa contra miembros de la familia en una situación de herencia-por ejemplo, un hijo quiere reclamar la granja familiar después de que sus padres murieron sin testamento, y sus hermanos no muestran interés o han desaparecido hace tiempo. Anteriormente, la posesión adversa contra los herederos coetáneos se realizaba de la misma manera que contra cualquier otro coetáneo, con la advertencia de que, para ser adversa, el heredero poseedor tenía que demostrar la expulsión forzosa o notoria de los otros herederos, quizás con la ayuda de una escopeta.

Reconociendo que este enfoque implicaba peligros inherentes, la legislatura en 2017 añadió la Sec. 16.0265 al Código de Práctica Civil &Remedios para regir los casos de «herederos cotenientes». Los herederos cotenientes ahora tienen cargas legales específicas que deben cumplir si quieren reclamar la posesión adversa contra sus parientes («expulsión» ya no es una de ellas). ¿Quiénes son los herederos copartícipes? El estatuto los define como «una de las dos o más personas que adquieren simultáneamente intereses de propiedad idénticos e indivisos y derechos de posesión de la misma propiedad real por operación de las leyes de sucesión intestada aplicables de este estado o un sucesor en interés de una de esas personas.»

Se contemplan tanto las declaraciones juradas de herederos como la posesión adversa Se requiere un período de posesión de diez años durante el cual ningún otro heredero copartícipe puede haber contribuido al mantenimiento de la propiedad o al pago de impuestos; haber impugnado la ocupación del poseedor; haber hecho valer o presentado alguna notificación de reclamación; o haber celebrado algún acuerdo con el heredero de la posesión. Existe un periodo de espera de cinco años a partir del momento en que el heredero coetáneo presenta sus declaraciones juradas de heredero y de posesión adversa. También se exige una notificación en el periódico y se impone un límite de 160 acres. El resultado, en conjunto, es un proceso menos vistoso pero más civilizado.

Litigio por parte del poseedor adverso

Alternativamente, un poseedor adverso puede ser quien presente una demanda para establecer el título. Para ello, el poseedor debe probar (1) una apropiación y posesión visible del terreno, suficiente para dar aviso al titular registral (2) que es pacífica, (3) bajo un reclamo de derecho hostil al reclamo del titular, y (4) que continúa por la duración especificada en el estatuto aplicable. ¿Qué es una «apropiación visible»? El poseedor debe «apropiarse visiblemente de la propiedad como para dar aviso a cualquier otra persona de que reclama un derecho sobre la propiedad». Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Muchas personas logran esto mediante el vallado de la propiedad y de otra manera afirmando el dominio claro sobre ella.

La sección 16.034 establece que la parte ganadora en un juicio por la posesión de bienes inmuebles puede recibir una adjudicación de los costos y los honorarios razonables de los abogados.

Los embargos judiciales contra la propiedad adversamente poseída

¿Qué sucede si la tierra adversamente poseída tiene uno o más embargos judiciales que se han unido a ella? Un tribunal de apelación de San Antonio ha sostenido que los embargos por sentencia se extinguen. «Las partes han estipulado que Jones tenía un gravamen válido sobre las dos parcelas de propiedad, y que cumplió con los requisitos legales para ejecutar su gravamen. Las partes también han estipulado que, en la medida en que son aplicables, Harrison y Stephens han cumplido con los requisitos previos de los estatutos de posesión adversa de tres y cinco años. . . . Bajo los hechos de este caso, la cuestión central es si un título de prescripción por la posesión adversa del sucesor del deudor de la sentencia extingue un derecho de retención de la sentencia. Sostenemos que lo hace en virtud de Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Estatuto de limitaciones de tres años), § 16.025 (Estatuto de limitaciones de cinco años), y § 16.030. . . . Sostenemos, además, que la prescripción comenzó a correr contra el acreedor judicial, Jones, desde el momento de la entrada en posesión por parte de los respectivos apelados que compraron al deudor judicial.» Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, orden denegada).

Enfoques creativos: La declaración jurada de posesión adversa

¿Qué debe hacer un poseedor adverso que cree que uno de los anteriores estatutos de limitación le permite reclamar la propiedad? La primera y mejor opción es presentar una acción de invasión para intentar la titularidad. Sin embargo, si una demanda no es asequible, una segunda opción es presentar una declaración jurada de posesión adversa en los registros de la propiedad inmobiliaria del condado que contenga una redacción específica en la que se afirmen los diversos elementos de una reclamación de posesión adversa. Dicha declaración jurada actúa como un marcador que inicia la notificación, proporcionando así un punto fijo para el funcionamiento de los estatutos de limitación aplicables. A medida que la declaración jurada madura con el tiempo sin oposición, adquiere gradualmente una mayor credibilidad.

Nótese que es posible presentar una declaración jurada antes de que el plazo de prescripción aplicable haya transcurrido completamente. La declaración jurada puede afirmar una fecha en la que comenzó la posesión adversa (que puede ser una fecha de años en el pasado) y afirmar que si las circunstancias actuales continúan y si todo el período de prescripción expira, entonces el reclamante se convertirá en el propietario del honorario simple.

La disputa sobre si los secretarios del condado tienen o no la obligación de aceptar las declaraciones juradas de posesión adversa ejecutadas y reconocidas de la propiedad para su presentación fue efectivamente resuelta por una opinión del Fiscal General de Texas (numerada KP-0165) emitida en 2017. La pregunta fue respondida afirmativamente, citando el Código de Gobierno Local sec. 192.001: «El secretario del condado registrará cada escritura, hipoteca u otro instrumento que se requiera o permita registrar por ley». También se citó el Código de la Propiedad sec. 12.001(1)(a): «Un instrumento relativo a la propiedad real o personal puede ser registrado si ha sido reconocido, jurado con un juramento adecuado, o probado de acuerdo con la ley». El Fiscal General Ken Paxton afirma además en su opinión que «Un secretario de condado no puede imponer requisitos de presentación más allá de los establecidos en la sección 12.001». Después de todo, razona, «la mera presentación de una declaración jurada afirmando un interés adverso en la propiedad de otro no confiere al declarante un título legal». Si los secretarios del condado desean tener un recurso para los documentos sospechosos, su recurso se encuentra en el Código de Gobierno sec. 51.901 (a)(2) del Código Gubernamental, que se refiere a la presentación y registro de documentos que el secretario tiene una base razonable para creer de buena fe que son fraudulentos. Pero los secretarios no pueden discriminar a toda una clase de documentos per se.

Investigación de títulos

Es una buena idea investigar el título para determinar si hay propietarios conocidos que puedan ser localizados. Las compañías de títulos emitirán un informe de título relativamente barato o se puede utilizar un servicio en línea. El informe del título puede proporcionar información útil en la redacción de la declaración jurada. Si el informe del título revela que hay propietarios registrados que pueden ser localizados, un potencial demandante de posesión adversa puede estar mejor aconsejado para ponerse en contacto con ellos e intentar un acuerdo que preserve la cadena de títulos existente. Lamentablemente, esto probablemente implicará el pago de dinero por sus intereses.

Declaraciones juradas híbridas

Si existen herederos (ya sea que se los pueda encontrar o no), entonces se puede combinar una declaración jurada de posesión adversa con una declaración jurada de herederos-titulada «Declaración jurada de herederos y posesión adversa». La parte de herederos de la declaración jurada híbrida debe incluir un relato de las circunstancias familiares junto con una declaración de quiénes se cree que son los herederos, a la luz de la sección 203.001 del Código de Sucesiones. En la sección de posesión adversa se harán las afirmaciones habituales sobre la posesión real y pacífica, etc. Al menos dos testigos desinteresados deberían firmar. Tres es mejor.

Pago de impuestos

Los clientes preguntan habitualmente sobre el pago de los impuestos atrasados de los terrenos que quieren poseer de forma adversa. «¿Hay que pagar los impuestos?», preguntan. Pues bien, sí; de lo contrario, las autoridades fiscales acabarán realizando una venta de impuestos y el título será adquirido por otra persona. Los clientes también preguntan: «¿Pueden garantizarme que si pago los impuestos no perderé mi dinero?». La respuesta es, por supuesto, no. En primer lugar, los abogados nunca garantizan nada. En segundo lugar, siempre es posible que el verdadero dueño de la propiedad aparezca y exija la posesión. Si eso ocurre, entonces el cliente ha hecho un regalo a esa persona al pagar los impuestos atrasados.

La declaración jurada de posesión adversa es un dispositivo creativo que es barato y a menudo eficaz. Sin embargo, el proceso no está exento de riesgo e incertidumbre.

Creación de una nueva cadena de títulos

Como paso creativo adicional, la declaración jurada de posesión adversa puede ir seguida de una escritura de la propiedad fuera del poseedor adverso (a un tercero fiduciario, por ejemplo) y luego otra escritura a nombre del poseedor adverso. El objetivo es dar al poseedor adverso una escritura registrada a su nombre, para crear una nueva cadena de titularidad. Dichas escrituras deben contener un lenguaje específico y apropiado pertinente a la posesión adversa y a la declaración jurada previamente registrada con el objetivo final de pasar el examen de una compañía de títulos en el futuro. Si ha transcurrido el plazo de diez años, se pueden utilizar escrituras de garantía especial para este fin; si no, se deben utilizar escrituras sin garantías. Debe incluirse una cláusula de indemnización adecuada para proteger al intermediario.

Este método está diseñado para permitir que el poseedor adverso obtenga credibilidad a medida que su reclamo de título se va estabilizando durante un período de tiempo. Dado que este método no produce resultados inmediatos, no es adecuado para los inversores que quieren adquirir una propiedad de forma adversa y luego revenderla.

Los aficionados al bricolaje deben tener cuidado. Estas transacciones deben ser manejadas sólo por un abogado de bienes raíces capaz con el fin de evitar hacer más daño que beneficio cuando se trata de la demanda de posesión adversa. Hay una advertencia adicional aquí: la 84ª legislatura modificó el capítulo 27 del Código de Comercio para incluir el fraude en la transferencia de bienes raíces como una práctica comercial engañosa bajo la DTPA. La enmienda también permite expresamente el enjuiciamiento de dicho fraude, por lo que el uso de cualquier técnica creativa para establecer una nueva cadena de título debe estar sólidamente basado en los hechos y la ley.

Remedios para el propietario registrado

¿Qué debe hacer un propietario que es puesto en aviso de que otra persona está haciendo una reclamación de posesión adversa? Hay un par de opciones, pero es importante observar que no hacer nada no es una de ellas, ya que el plazo de prescripción acabará corriendo y el reclamante conseguirá adquirir el título legal. Una posibilidad es presentar una declaración jurada de oposición en el registro de la propiedad rechazando expresamente la reclamación del poseedor adverso; en determinadas circunstancias, esto puede ser suficiente para poner fin al asunto. De lo contrario, el único curso de acción seguro es que el propietario presente una demanda conocida como «invasión para intentar el título».

¿Qué necesita el abogado del cliente?

Las circunstancias varían, por supuesto, así que el cliente debe estar preparado para explicar la naturaleza de su reclamación de posesión adversa de la propiedad en cuestión. ¿Ha vallado el cliente la propiedad? ¿Ha construido una estructura? ¿Siega y mantiene la propiedad? ¿Paga impuestos por ella?

Es esencial una descripción legal adecuada. De poco sirve hacer una reclamación de posesión adversa si los límites de la propiedad son inciertos. En muchos casos, es mejor que el cliente obtenga un estudio topográfico antes de proceder. El cliente también debe proporcionar una copia de la última escritura registrada de la propiedad para que la declaración jurada de posesión adversa pueda contener un enlace expreso y directo a la cadena de título existente (tenga en cuenta que una descripción legal abreviada del distrito de evaluación, que utiliza una computadora diferente a la de los registros de propiedad real, generalmente no es suficiente);

Por último, si el caso involucra a posibles herederos, y la estrategia probable será la presentación de una declaración jurada híbrida, entonces el cliente tendrá que hacer algunas investigaciones sobre quiénes son los herederos y dónde pueden ser encontrados. Obtener un informe de título de una compañía de títulos es una buena idea en estos casos más complejos.

Una nota sobre la ilegalidad

Los abogados de bienes raíces son regularmente contactados por personas que desean emprender una campaña de afirmación de posesión adversa en cuanto a las propiedades (a veces docenas de ellas) que perciben que han sido «abandonadas». A menudo se trata de casas embargadas, propiedad de los prestamistas, que actualmente están inactivas. Los tribunales han tendido a proteger los intereses de estos prestamistas ausentes/ahora propietarios.

La conclusión es que la ley no contempla ni aprueba el uso de las normas de posesión adversa como un plan de negocio para los inversores agresivos. De hecho, tal estrategia implica expresamente el allanamiento de morada, la presentación de instrumentos falsos, la difamación del título y el fraude. Los fiscales de distrito de Texas han comenzado a perseguir estas acciones como delitos penales. En la mencionada Opinión del Fiscal General, el Fiscal General Paxton afirma: «Las declaraciones juradas fraudulentas son criminales y los secretarios del condado tienen el deber de notificar a los propietarios cuando se presenta una declaración jurada fraudulenta». En consecuencia, las declaraciones juradas de posesión adversa deben utilizarse con prudencia y sólo en circunstancias legítimas.

De nuestros archivos de casos

Virgil y Bob eran hermanos que crecieron en una parcela de ochenta acres en el este de Texas que estaba dividida por un arroyo que los lugareños llamaban «el pantano». A la edad de ocho años, Bob se alejó de la granja familiar y cayó en el pantano, que estaba repleto de bichos como caimanes y mocasines de agua. Escapó de las aguas turbulentas utilizando las raíces de un ciprés y regresó a casa embarrado y empapado. Sus padres se sintieron aliviados y orgullosos de que su hijo hubiera demostrado su ingenio para sobrevivir y, con el paso del tiempo, la historia se convirtió en leyenda. En lugar de haber estado fuera dos horas, ahora se contaba que el chico había estado fuera dos días y había sobrevivido matando cascabeles con sus propias manos y comiéndolos crudos. «Bayou Bob» creció hasta convertirse en un melancólico armatoste de dos metros y nadie, absolutamente nadie, se metía con él.

Virgil, aunque de menor estatura, lo compensaba con una dosis extra de maldad. Se dedicó a la pequeña delincuencia, incluyendo el robo de automóviles y el robo con agravantes y, a la edad de 25 años, había pasado un total de tres años en la prisión de Hunstville, donde -de todas las cosas- decidió leer sobre la ley. Esto incluía la ley de posesión adversa. Como los padres ya habían fallecido, Virgil se empeñó en reclamar las tierras de la familia para sí mismo. Estaba decidido a sacar a Bayou Bob (a quien ahora odiaba) de ella, para poder vivir felizmente con Sally Mae, su novia del instituto, que era la única que le escribía en la cárcel.

Tras su liberación, Virgil y Sally Mae conspiraron para asaltar a Bob cuando volviera del trabajo y luego «expulsarlo» adecuadamente de la propiedad devolviéndolo, inconsciente o muerto, al pantano para siempre. Los planes se torcieron. Cuando Bob entró en la casa, Sally Mae se abalanzó sobre él con una gran sartén de hierro, golpeándole repetidamente en la cabeza y la cara, rompiéndole la nariz. Virgil apuntó con su rifle de ardilla, pero en el caos resultante sólo consiguió disparar a Sally Mae en el brazo. Ella estaba tan indignada por esto que fue a por Virgil en su lugar. Un par de poderosos puñetazos de Bob pusieron fin a la disputa y Virgil, en poco tiempo, fue devuelto a Huntsville. La expulsión había fracasado. Bob, impresionado por el espíritu de lucha de Sally Mae, se casó con ella y empezó a estudiar derecho por las noches, convirtiéndose finalmente en un respetado abogado de lesiones personales del este de Texas. Incluso los jueces del juzgado le llamaban respetuosamente Bayou Bob y nadie, absolutamente nadie, volvió a meterse con él.

La información contenida en este artículo se proporciona únicamente con fines educativos generales y no se ofrece como consejo legal en el que nadie pueda confiar. La ley cambia. Se aconseja el asesoramiento legal en relación con sus necesidades y circunstancias individuales antes de tomar cualquier acción que tenga consecuencias legales. Consulte también a su asesor fiscal, ya que no somos profesionales del sector y no ofrecemos asesoramiento fiscal. Este bufete no le representa (es decir, no se establece ninguna relación abogado-cliente) a menos que sea contratado y acepte expresamente por escrito hacerlo.

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