El estado de California tiene algunas de las viviendas más caras del país. En un nuevo estudio, Kristoffer (Kip) Jackson investiga por qué las viviendas del Estado Dorado han llegado a costar tanto. Cada nueva normativa sobre el uso del suelo reduce la oferta de viviendas en una ciudad californiana en un 0,2% al año. Además, la regulación tiene un efecto indirecto, ya que las ciudades vecinas aumentan sus propias regulaciones en respuesta a las de otras para evitar asumir todo el nuevo desarrollo de una región.

California alberga algunas de las viviendas más caras del país. En algunas ciudades californianas, la vivienda media de cuatro dormitorios y dos baños costaría más de 2 millones de dólares, mientras que una vivienda similar costaría menos de 100.000 dólares en muchas otras ciudades estadounidenses. Para cualquiera que haya disfrutado del clima templado-mediterráneo de California o haya pasado tiempo en algunas de sus hermosas playas, no es de extrañar que estas comodidades tengan un coste. Aunque estos factores de demanda influyen sin duda en los precios de la vivienda, los factores de oferta -como el número de viviendas disponibles para la compra- son igualmente importantes para entender por qué la vivienda es tan cara en California.

En ausencia de impedimentos físicos o de otro tipo, el aumento de los precios de la vivienda señala oportunidades de beneficio a los promotores, que, para explotar estas oportunidades, responden construyendo nuevas viviendas. En la medida en que las nuevas viviendas puedan seguir el ritmo de la creciente demanda, no cabría esperar que los precios se mantuvieran en niveles tan elevados como en California. Sin embargo, en detrimento de muchas familias de clase trabajadora del Estado Dorado, existen considerables barreras que impiden a los promotores ofrecer la cantidad de construcción necesaria para que la vivienda sea asequible allí. Mientras que las características geográficas (como las montañas y la costa) desempeñan ciertamente un papel en la restricción del desarrollo en algunas comunidades de California, los regímenes reguladores locales crean un obstáculo igualmente difícil de superar para los promotores.

El uso de la regulación del uso del suelo por parte de las ciudades de California (incluyendo diversas normas de zonificación, restricciones a la densidad residencial y limitaciones al crecimiento) aumentó precipitadamente desde mediados de la década de 1980 hasta principios de la década de 1990 (véase la figura siguiente). En un estado conocido por hacer un amplio uso de las iniciativas de los votantes, este creciente nivel de regulación fue el resultado del aumento del sentimiento contrario al crecimiento tras períodos de rápido crecimiento de la población. No es de extrañar que las comunidades más reguladas de entonces -en la región costera del sur y en la zona de la bahía de San Francisco- sigan encabezando la lista en la actualidad.

Figura 1 – Tasa de permisos residenciales y regulaciones adicionales adoptadas a lo largo del tiempo, California

Fuente: Datos de regulación del uso del suelo procedentes de las respuestas a la encuesta de las autoridades locales de uso del suelo en 402 ciudades de California. Los datos sobre permisos y existencias de viviendas proceden de la Junta de Revisión de la Industria de la Construcción de la Fundación de la Vivienda de California y de la Oficina del Censo de EE.UU., respectivamente.

Comparando la tasa de construcción en las ciudades que aplican más regulaciones de uso del suelo con la tasa en las ciudades que aplican menos, encuentro que cada regulación adicional reduce la oferta de viviendas de una ciudad en aproximadamente un 0,2 por ciento al año. La ciudad media de California utilizada en mi análisis tiene una población de aproximadamente 55.140 habitantes y 21.740 viviendas. Para una ciudad de este tipo, añadir una nueva normativa de uso del suelo reduce el parque de viviendas en unas 40 unidades al año. Las reducciones en el parque de viviendas de una ciudad son el resultado de un descenso significativo en el ritmo de construcción de nuevas viviendas. El número de nuevas viviendas construidas cada año se reduce en una media del 4% por restricción. Estas reducciones en la construcción de nuevas viviendas (y en el parque de viviendas en general) se producen a través de un menor número de viviendas unifamiliares y plurifamiliares, pero el efecto sobre estas últimas es mucho más fuerte, con una media de un 6% menos de permisos emitidos por cada regulación.

Tomada en su conjunto, la regulación reduce el desarrollo residencial. Sin embargo, el grado en que las regulaciones individuales afectan al desarrollo varía, y algunas políticas «anti-crecimiento» en realidad aumentan el desarrollo (al menos a corto plazo). La forma más obvia en que la regulación del uso del suelo puede reducir la construcción es limitando explícitamente la cantidad de nuevo desarrollo que puede producirse. Una de las regulaciones más restrictivas, los topes a los permisos de construcción residencial, reducen la construcción de viviendas unifamiliares en aproximadamente un 30%, mientras que las restricciones al número de nuevos lotes creados para una subdivisión hacen que la construcción multifamiliar se reduzca en un 45%. La imposición de restricciones a la forma de las nuevas viviendas también afecta al ritmo de construcción de las mismas: las restricciones de altura (en forma de limitaciones a la proporción de superficie construida) pueden reducir la construcción de viviendas unifamiliares hasta en un 23%. Podría decirse que la carga normativa más importante que soportan los promotores locales de viviendas es la incertidumbre burocrática/política, sobre todo cuando el código de zonificación es complejo y está sujeto a la aprobación de los votantes.

Aunque se suele considerar un remedio eficaz contra la expansión urbana, he comprobado que los límites de crecimiento urbano (también conocidos como «cinturones verdes») en realidad aumentan la construcción de viviendas unifamiliares. Se ha demostrado que los límites de crecimiento urbano aumentan el valor de las nuevas viviendas, por lo que no es de extrañar que el desarrollo se acelere hasta colindar con el límite establecido.

Además de los efectos directos de la regulación sobre la oferta de vivienda de una ciudad que acabamos de describir, los regímenes reguladores locales también afectan a los resultados del mercado de la vivienda en las comunidades vecinas a través de los efectos indirectos de la regulación. En California, los gobiernos de las ciudades y de los condados no incorporados gozan de una gran autonomía a la hora de gestionar el uso del suelo, lo que da lugar a una competencia normativa entre las ciudades cercanas. En lugar del tipo de «carrera a la baja» en materia de impuestos que suele producirse cuando las localidades compiten por las empresas o los residentes, esta forma de competencia conduce a un aumento de los niveles de regulación, ya que los residentes y los funcionarios municipales intentan sofocar el crecimiento de sus comunidades. Aunque la regulación del uso del suelo suele aplicarse a nivel de ciudad (o de condado), el crecimiento es un fenómeno regional. Así que, como un tubo de pasta de dientes, cuando se ejerce presión reguladora sobre el desarrollo en una ciudad, suele extenderse a las ciudades vecinas menos reguladas. Así, para evitar asumir todo el nuevo desarrollo de la región, las ciudades tienden a adoptar patrones regulatorios similares a los de sus vecinos, tanto en lo que respecta al nivel de rigor normativo como a las políticas reales adoptadas.

Las normativas draconianas sobre el uso del suelo impiden el desarrollo residencial al dificultar que los promotores respondan a la creciente demanda, especialmente de viviendas multifamiliares. Para que la vivienda sea más accesible en California y en otras zonas caras del país, hay que superar las barreras al desarrollo. Las limitaciones geográficas como la costa son difíciles de superar, pero las barreras normativas son, al menos en teoría, de naturaleza más flexible. Los recientes intentos del Gobernador de California, Jerry Brown, de suavizar el impacto normativo del estado son movimientos en la dirección correcta, pero hay que hacer más para compensar los efectos de años de estrictas restricciones locales. Conseguir una buena regulación del uso del suelo debería ser el objetivo principal en la búsqueda de viviendas asequibles en California y en otros lugares.

Imagen destacada: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Este artículo se basa en el artículo «Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities’ en el Journal of Urban Economics.

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Nota: Este artículo ofrece las opiniones del autor, y no la posición de USAPP – American Politics and Policy, ni de la London School of Economics, ni de la Oficina del Contralor de la Moneda, ni del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos.

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Acerca del autor

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson es Economista Financiero en el Departamento de Economía de la Oficina del Contralor de la Moneda. Su investigación se centra principalmente en la medición de la regulación del uso del suelo y la estimación de sus efectos en los mercados de la vivienda y la composición demográfica de las ciudades. El Dr. Jackson es doctor por la Universidad de California-Irvine y licenciado por la Universidad Estatal de Utah.