Como propietario o aspirante a inversor inmobiliario, es posible que un prestamista le permita utilizar los ingresos por alquiler para calificar para una hipoteca. El hecho de que lo hagan dependerá de su capacidad para proporcionar una prueba de ingresos o, si se trata de un nuevo alquiler, una prueba del potencial de ganancias de la propiedad. Los prestamistas tienen que atenerse a directrices especializadas a la hora de tomar su decisión. Siga leyendo para aprender más acerca de estas estipulaciones, así como la forma en que pueden afectar a su elegibilidad.

• ¿Cuentan los ingresos de alquiler al solicitar una hipoteca?
• ¿Cuándo se aceptan los ingresos de alquiler para la suscripción?
• ¿Cuándo se aceptan los ingresos de alquiler previstos para la suscripción?
• ¿Cómo se calculan los ingresos de alquiler para una solicitud de hipoteca?
• ¿Cómo utilizo los ingresos de alquiler para calificar para una hipoteca?
• ¿Cómo verifican los prestamistas los ingresos por alquiler en su solicitud?

¿Cuentan los ingresos por alquiler cuando se solicita una hipoteca?

En general, los ingresos por alquiler pueden contarse cuando se solicita una hipoteca o se refinancia una propiedad de inversión. Sin embargo, al igual que todas las demás fuentes de ingresos, debe estar debidamente documentado y cumplir con las directrices específicas de calificación.

De acuerdo con las directrices de ingresos de alquiler de Fannie Mae – uno de los mayores compradores de préstamos conformes en los EE.UU. – los siguientes criterios deben cumplirse:

Los ingresos por alquiler de una propiedad comercial propiedad del prestatario, por ejemplo, es aceptable si no es de la propiedad que se financia.

Siempre que su propiedad se ajuste a esas estipulaciones, conseguir que sus ingresos por alquiler se contabilicen es principalmente una cuestión de rellenar los formularios adecuados y proporcionar al prestamista los documentos apropiados. Lo que tendrá que proporcionar depende de si la propiedad ya tiene un historial de alquiler establecido.

¿Cuándo se aceptan los ingresos por alquiler para la suscripción?

Si usted ya es dueño del alquiler y puede documentar los ingresos que provienen de él, su ingreso se considera real – en lugar de proyectado – por el prestamista. Los ingresos reales de alquiler serán considerados por los suscriptores.

Un banco podría mirar dos años de sus declaraciones de impuestos para ver cuántos ingresos probados se han generado a partir de sus arrendamientos.

Para que sus declaraciones de impuestos personales sean suficientes – por Fannie Mae – tendrá que presentar el Formulario 1040 del IRS, Anexo E. Si usted presenta una declaración de impuestos de negocios, usted llenaría el formulario de Ingresos y Gastos de Bienes Raíces de Alquiler de una Sociedad o una Corporación S, que también se conoce como el Formulario 8825 del IRS.

Fannie Mae también probablemente requerirá que se realice un informe de evaluación para estimar el valor de mercado de la propiedad. Si tiene una propiedad de alquiler de una unidad, esto requerirá que un tasador rellene una Lista de Alquileres Comparables para una sola familia (Formulario 1007). Para las propiedades de dos a cuatro unidades, el tasador debe rellenar el Formulario 1025 – el Informe de Tasación de Pequeñas Propiedades Residenciales de Ingresos.

¿Cuándo se aceptan los ingresos de alquiler previstos para la suscripción?

A veces, los ingresos de alquiler no se pueden demostrar a través de una declaración de impuestos. Digamos, por ejemplo, que usted acaba de comprar la propiedad, o que compró la propiedad a mediados de año y sólo muestra una parte de los ingresos por alquiler en su declaración de impuestos.

En ese caso, los ingresos por alquiler se considerarían predichos y pueden ser utilizados – bajo ciertas circunstancias – para fines de suscripción. Una vez más, es una cuestión de ser capaz de mostrar la prueba del potencial de ingresos de la propiedad.

Si el inquilino tiene un inquilino, los prestamistas tomarán un porcentaje de los ingresos que se describe en un contrato de arrendamiento y utilizar eso para determinar los ingresos de alquiler proyectados. Por lo general, utilizan el 75% de su ingreso total reportado – el 25% se resta para tener en cuenta las posibles vacantes y el mantenimiento en curso.

Si no hay inquilino, el prestamista tendrá un tasador hacer una auditoría de la propiedad y el uso de comparables de los precios de alquiler de propiedades similares en la zona para estimar los ingresos potenciales de alquiler.

¿Cuándo es el ingreso de alquiler previsto no es aceptable?

El ingreso de alquiler previsto no siempre es aceptable para la suscripción, sin embargo. En primer lugar, puede tener problemas para que se contabilicen si no se pueden documentar (por ejemplo, si el alquiler se ha pagado en efectivo). Esto se debe a que los prestamistas a veces solicitan copias de los cheques como prueba de que el alquiler se paga regularmente a tiempo.

Además, los ingresos por alquileres previstos pueden ser difíciles de justificar si el contrato de alquiler vale menos que el valor de mercado. Supongamos que ha decidido ofrecer a un amigo o familiar un alquiler preferente. Si lo acepta, es posible que no obtenga tanto valor como esperaba. En este caso, tendría que utilizar los valores de alquiler indicados en el contrato de arrendamiento como sus ingresos previstos, en lugar del valor de mercado por el que se puede tasar la unidad.

¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler para una solicitud de hipoteca?

La forma en que se calcularán sus ingresos por alquiler cuando intente obtener una hipoteca dependerá de la documentación que se utilice para justificarlos.

¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler con las declaraciones de impuestos federales?

Cuando se utilizan las declaraciones de impuestos federales para calcular los ingresos por alquiler que reúnen los requisitos, el prestamista debe volver a añadir cualquier gasto deducido -depreciación, intereses, cuotas de la asociación de propietarios, impuestos o seguros- al flujo de caja del prestatario antes de realizar cualquier cálculo. Cualquier gasto no recurrente de la propiedad puede ser añadido de nuevo, siempre que se documentó en consecuencia.

Los ingresos se promedian entonces sobre el número de meses que el prestatario potencial utilizó la propiedad como una unidad de alquiler durante el último año fiscal.

¿Cómo se calculan los ingresos de alquiler con los contratos de arrendamiento y las valoraciones?

Para los contratos de arrendamiento y las valoraciones, el prestamista tomará una parte de los ingresos proyectados y los utilizará para sus cálculos. Por lo general, utilizan el 75%, con el otro 25% que representa las vacantes proyectadas.

¿Cómo los ingresos de alquiler factor en DTI?

Su relación deuda-ingreso (DTI) es un factor importante que los prestamistas miran al decidir si se aprueba su solicitud de préstamo. Es esencialmente la suma de su deuda mensual recurrente dividida por su ingreso mensual total. Normalmente, los prestamistas buscan un ratio inferior o igual al 43%. Sin embargo, cuanto más baja sea la proporción, mejor.

Por ejemplo, digamos que tienes un ingreso mensual bruto de 5.000 dólares. Mientras tanto, el pago de su hipoteca es de 1.000 dólares, tiene un pago mensual del préstamo estudiantil de 300 dólares, un pago del coche de 300 dólares y un pago mínimo de la tarjeta de crédito de 200 dólares.

Las matemáticas se verían así:

(1.000 dólares + 300 dólares + 300 dólares + 200 dólares)/ 5.000 dólares = 0,36

En este caso, su ratio deuda-ingresos sería del 36%.

Sin embargo, a la hora de hacer este cálculo, hay que tener en cuenta algunos detalles más, sobre todo si los ingresos por alquiler que espera utilizar proceden de su residencia principal o de una propiedad de inversión independiente.

Si sus ingresos por alquiler calculados -que se han promediado sobre el número de meses que se utilizó como alquiler durante el último año fiscal- proceden de su residencia principal, debe añadirlos a su cálculo de ingresos brutos mensuales. Mientras tanto, el importe íntegro de la cuota mensual de la hipoteca debe incluirse en tus deudas mensuales.

Si esos ingresos calculados no proceden de tu vivienda habitual, sólo contarían para tus ingresos brutos mensuales si son superiores a la cuota mensual de la hipoteca. Si el cálculo le deja en negativo, se tendrá en cuenta para sus deudas mensuales.

¿Cómo afectan los ingresos por alquiler a su flujo de caja neto?

En el caso de las propiedades de alquiler, el prestamista también tendrá en cuenta su flujo de caja neto. En la mayoría de las situaciones financieras, el flujo de caja neto se representa restando sus gastos de sus ingresos. Sin embargo, en las situaciones de alquiler, es un poco más complicado. En este caso, los prestamistas vuelven a utilizar el 75% de sus ingresos totales por alquiler antes de restar los gastos.

Si el número resultante es positivo, está de suerte. Ese número se añade entonces a sus ingresos. Sin embargo, si no lo es, se contará como una pérdida y tendrá que compensarla con alguna otra fuente.

Hojas de trabajo para el cálculo de los ingresos por alquiler

Fannie Mae proporciona hojas de trabajo para que pueda tener una idea de lo que pueden ser sus ingresos por alquiler antes de llevar su documentación a un prestamista. La hoja de trabajo que le conviene depende de si su propiedad es una residencia principal, una propiedad de inversión o una explotación comercial, así como del número de unidades de alquiler que tenga:

¿Cómo puedo utilizar los ingresos de alquiler para calificar para una hipoteca?

En su mayor parte, el proceso de solicitud de una hipoteca utilizando los ingresos de alquiler será el mismo que sería sin ella. Sin embargo, debe estar preparado para aportar documentación adicional que demuestre sus ingresos por alquiler reales o previstos, y es posible que tenga que someterse a algunas comprobaciones adicionales.

Introducción de los ingresos por alquiler en su solicitud

Deberá introducir sus ingresos por alquiler al mismo tiempo que proporciona a su prestamista el resto de la información financiera necesaria para su solicitud. En general, debe estar preparado para proporcionar copias de lo siguiente:

En cuanto a lo que necesita específicamente para demostrar sus ingresos por alquiler, si ya tiene un inquilino, sus declaraciones de impuestos deberían proporcionar información suficiente. Si no es así, es probable que se le pida que proporcione una estimación de lo que espera que sean los ingresos por alquiler.

¿Cómo verifican los prestamistas los ingresos por alquiler en su solicitud?

Dicho esto, una estimación no va a ser suficiente para que le aprueben un préstamo. El prestamista va a ir a través y verificar sus ingresos, por lo más probable la realización de una evaluación. La evaluación se verá en lo que las propiedades similares están alquilando en su área para llegar a un valor de alquiler proyectado.

Sin embargo, su prestamista puede pedir más detalles. Si ya tiene un inquilino, su prestamista puede querer una copia del contrato de arrendamiento, así como copias de sus cheques de alquiler recientes, para verificar que el alquiler se está pagando a tiempo con regularidad.

Con toda probabilidad, los ingresos de su propiedad de alquiler pueden aparecer efectivamente como ingresos. Sólo tiene que estar preparado para demostrarlo aportando la documentación correcta. Hable con un prestamista para obtener una idea de la documentación específica que debe incluirse para su escenario de alquiler único. Asegúrese de hacer copias antes de proporcionar los documentos al prestamista.