La palabra apalancamiento tiene diferentes definiciones y tiene ligeros matices dependiendo del contexto en el que se utiliza. Me gustaría hablar de ella en este post en particular en términos de inversión inmobiliaria.

En este caso, apalancarse significa utilizar capital prestado para aumentar el rendimiento de su inversión. Para muchos de ustedes eso puede sonar aterrador, pero si usted es propietario de una vivienda, es probable que esté utilizando esto mismo.

Apalancamiento – Utilizar capital prestado para aumentar el rendimiento de su inversión

La mayoría de la gente que conozco no compra una casa directamente en todo el efectivo. (En su lugar, suelen dar un pago inicial (20%) y piden un préstamo (80%) a un banco para adquirir un activo (su casa). Planean pagar la hipoteca con el tiempo y seguro que todos esperan que aumente su valor con el paso de los años. El importe de la ganancia es un resultado directo de la apreciación & del apalancamiento.

En otras palabras, el apalancamiento es una poderosa herramienta que permite que una inversión menor controle un activo que tiene un valor mayor. Por lo tanto, pequeñas apreciaciones en el valor de la inversión resultan en ganancias globales mucho mayores.

Apalancamiento a la riqueza

Entonces, ¿cómo puede hacerte rico? Bueno, puede magnificar sus rendimientos tremendamente.

Aquí tienes un ejemplo básico para ilustrar este concepto y aquí tienes el conjunto de supuestos de este modelo:

• Estoy utilizando la ampliamente aceptada media del 10% de ganancias anuales en el mercado de valores, compuesta anualmente
• Estoy utilizando la apreciación del 5% en el valor medio nacional de la vivienda (este valor difiere del 4-6% dependiendo de su fuente)
• Sin tener en cuenta la inflación o los impuestos
• En la compra de la propiedad de inversión, es una en la que el inquilino cubre los gastos involucrados (hipoteca, impuestos, seguros, mantenimiento, etc.). No es difícil de hacer, como se refiere aquí.
• Aunque los inquilinos están pagando la deuda, estoy manteniendo la cantidad de la deuda original es el mismo para hacer los cálculos más fáciles. En realidad, la deuda se pagaría poco a poco y disminuiría, añadiendo al patrimonio de la propiedad de inversión.

Si tuviera 100.000 dólares para invertir completamente en el mercado de valores, esta cantidad de dólares compra una cantidad fija de acciones igual a este valor. Olvidando la comisión de la transacción, en ese momento, sus 100.000 dólares le compran acciones por un valor exacto de 100.000 dólares.

Ahora digamos que en su lugar usted compra una propiedad de inversión que también vale 100.000 dólares. Sin embargo, en este caso usted puede pedir un préstamo sobre la propiedad y poner un pago inicial del 25% (25.000 dólares) y el banco le presta 75.000 dólares para comprarla. Ahora controla este activo de 100.000 dólares con 25.000 dólares. Este es un ejemplo de apalancamiento simple.

Continuando, digamos que el valor de ambos activos, las acciones y la propiedad de inversión, ambos crecen a su tasa de crecimiento / apreciación esperada. ¿Con qué te quedas después de un año? Echemos un vistazo:

	Acciones	Inmuebles
Precio de compra	100.000	100.000
Importe de la inversión	100,000	25,000
Ganancia anual	10%	5%
Valor de la inversión después de 1 año	110,000	105,000
Ganancia de valor	10,000	5,000
% de retorno de la inversión*	10%	20%

*Su retorno de la inversión se calcula dividiendo la ganancia de valor por su inversión inicial.

Puedes ver que aunque tu % de ganancia anual en los bienes inmuebles es la mitad que en las acciones, tu % global de rendimiento de la inversión puede ser el doble debido al uso del apalancamiento.
Ahora extrapolemos eso a 5 años con ganancias compuestas anualmente. Usted puede comenzar a ver cómo el apalancamiento tiene un impacto tremendo.

	Acciones	Inmuebles
Precio de compra	100.000	100.000
Importe de la inversión	100,000	25,000
Ganancia anual	10%	5%
Valor de la inversión a 5 años	161,051	127,628
Ganancia de valor (restando la deuda)	61,051	27,628
Retorno global de la inversión	61%	111%

Para hacerlo aún más interesante, en el momento inicial de la compra, en lugar de usar sólo 25.000 dólares, usaste los mismos 100.000 dólares que habrías usado para comprar acciones, los usaste como pago inicial (25%) y usando el apalancamiento compraste una propiedad valorada en 400.000 dólares. Bueno, esto es lo que parece después de un año:

	Acciones	Inmuebles
Precio de compra	100.000	400.000
Cantidad de la inversión	100,000	100,000
Ganancia anual	10%	5%
Valor de la inversión después de 1 año	110,000	420,000
Ganancia de valor	10,000	20,000
Retorno global de la inversión	10%	20%

Así podría ser después de 5 años.

	Acciones	Inmuebles
Precio de compra	100.000	400.000
Cantidad de inversión	100,000	100,000
Ganancia anual	10%	5%
Valor de la inversión en 5 años	161,051	510,513
Ganancia de Valor (restar deuda)	61,051	110,513
Rentabilidad total de la inversión	61%	111%

Espero que esas ganancias te parezcan impresionantes incluso con la mitad del % de ganancia anual de las acciones. Definitivamente, a mí me lo parece.

He aquí un ejemplo personal de apalancamiento en el trabajo:

Compré mi propia casa hace 5 años. El valor de mi casa se ha duplicado debido al mercado «caliente» en el que vivo. Puse un 20% de pago inicial en la casa. Debido al apalancamiento, mi rendimiento no sólo se duplicó (como lo hizo la casa) sino que, de hecho, supuso una ganancia del 500% en 5 años y un rendimiento anualizado del 43%. Los primeros 500.000 dólares de ganancia estarían libres de impuestos si vendiéramos, lo que en mi categoría fiscal es enorme. Sin embargo, para realizar estas ganancias, tendría que vender y mudarme, pero todavía no lo haré basándome en lo que escribí aquí.

Precaución

Sólo una palabra de precaución, sin embargo, el apalancamiento puede ser una bestia de dos cabezas donde puede multiplicar sus ganancias, pero también puede multiplicar sus pérdidas en caso de que tenga que vender. Personalmente, me gusta utilizar el apalancamiento para mis inversiones inmobiliarias. No las compro todas en efectivo. Sin embargo, intento no apalancarlas en exceso, lo que significa que si perdiera algunos inquilinos, podría cubrir el servicio de la deuda y no arriesgarme a perderlo todo. Así es como tanta gente lo perdió todo durante la crisis económica de 2008. Tenían un montón de inversiones además de sus casas personales, no pudieron cubrir el servicio de la deuda o la hipoteca, y finalmente terminaron perdiendo todas sus inversiones.

Resumen

La deuda puede dar miedo, pero también puede ser una herramienta poderosa cuando se utiliza de la manera correcta para acumular riqueza. Sugiero un equilibrio: no tenga tanto miedo al apalancamiento que no lo utilice en su beneficio; sin embargo, no se apalanque en exceso hasta el punto de no poder sobrevivir a una caída de la economía.