Introduktion

Legitime krav om uberettiget uberettiget besiddelse er sjældne. Snarere end at ske som en enkeltstående begivenhed, har de tendens til at akkumulere gradvist i årenes løb uden varsel eller fanfare. Klassiske krav om besiddelsesforringelse omfatter den familie, der gradvist overtager den tomme grund ved siden af deres hjem, eller den kvægavler, der har indhegnet en tilstødende grund og ladet sit kvæg græsse der i et årti.

Besiddelsesforringelse henviser til omstændigheder, under hvilke man lovligt kan gøre krav på ejendomsret til en ejendom, der ikke oprindeligt var ens egen. Den lov, der regulerer besiddelse af ejendomsretten, er Civil Practices & Remedies Code sections 16.021 et seq. Den definerer besiddelse af ejendomsretten som “en faktisk og synlig tilegnelse af fast ejendom, som påbegyndes og fortsættes under en rettighed, der er uforenelig med og er fjendtlig over for en anden persons krav”. Retspraksis tilføjer, at det skal være sandt, at besidderen af ejendommen faktisk besidder den åbent (troen på retten til at besidde den er utilstrækkelig), at han faktisk har besiddet den uafbrudt i den lovbestemte periode (sporadisk besiddelse er utilstrækkelig), og at besidderen fredeligt gør krav på en rettighed, der er modsat og eksklusiv af alle andre (fælles besiddelse med en ejer er utilstrækkelig). Alle disse spørgsmål er faktuelle spørgsmål, som en domstol skal afgøre. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Besiddelse i modsat retning “kræver en faktisk og synlig tilegnelse af fast ejendom, påbegyndt og fortsat under en rettighedspåstand, der er uforenelig med og fjendtlig over for en anden persons rettighedspåstand”. “Besiddelsen skal være af en sådan karakter, at den utvetydigt indikerer en påstand om et krav om eneret på ejendomsretten til den besiddende person”. Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

For at “etablere et krav om adverse possession, skal en sagsøger bevise: (1) faktisk besiddelse af den omstridte ejendom, (2) som er åben og notorisk, (3) fredelig, (4) under en påstand om rettighed; (5) som konsekvent og kontinuerligt er imod eller fjendtlig over for en anden persons krav i hele den relevante lovbestemte periode. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. afvist).

Det er ikke nok blot at passe på ejendommen midlertidigt, eller endog betale skatterne på den, indtil ejeren dukker op igen. Man kan betale skat af en andens ejendom i årevis, men hvis andre krav til et lovligt krav om adverse possession ikke er opfyldt, er disse betalinger ikke andet end en gave til ejeren.

“A person may not acquire through adverse possession any right or title to real property dedicated to public use.” Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Med andre ord kan man ikke påberåbe sig adverse possession over for en offentlig enhed.

Rollen af hensigt

For at blive en succesfuld adverse possessor skal den faktiske besiddelse finde sted sammen med en utvetydig hensigt om at tilegne sig ejendommen fra den registrerede ejer. Udtrykket, der lejlighedsvis anvendes i retspraksis, er “fjendtlig hensigt”, som konnoterer både en sindstilstand og en række handlinger, der klart er udformet med henblik på at gøre krav på jorden og udelukke alle andre. Hvis sådanne faktorer er usikre eller vanskelige at bevise, vil en påstand om ejendomsretlig besiddelse næsten helt sikkert mislykkes. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Ikke desto mindre handler ugunstig besiddelse grundlæggende om handling (fra besidderens side) og/eller manglende handling (fra den registrerede ejers side). Hensigt uden handling vil ikke opnå adverse possession.

Ejendomsbeskrivelse

Så du ønsker at gøre krav på adverse possession på de vestlige fyrre acres nord for jernbanesporene? Ikke godt nok, i hvert fald ikke hvis du vil benytte dig af en erklæring om ugunstig besiddelse (adverse possession affidavit). Placeringen og grænserne for den jord, der gøres krav på, skal kunne bestemmes med rimelig sikkerhed, og det betyder, at der skal være en korrekt juridisk beskrivelse (lot and block eller metes and bounds). Dette kan kræve en opmåling, især hvis der er tale om en ejendom på landet. Et alternativ er at indhente en sådan opmåling først og derefter indgive en erklæring om ugunstig besiddelse med opmålingen vedlagt som bilag; en anden mulighed – hvis det haster med at få et instrument registreret med det samme – er at indgive erklæringen med ejendomsbeskrivelsen, som den er tilgængelig på nuværende tidspunkt, og så senere ændre erklæringen for at medtage den korrekte metes and bounds-beskrivelse.

Strict Rules Apply

Reglerne om ugunstig besiddelse er specifikke af en grund. Som Texas’ højesteret har udtalt, er “doktrinen om ugunstig besiddelse i sig selv en hård doktrin, der tager fast ejendom fra en registreret ejer uden udtrykkeligt samtykke eller kompensation”. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). I loven er der fastsat regler og betingelser for, hvornår doktrinen finder anvendelse, og disse skal være endeligt opfyldt. Tæt nok er ikke godt nok. Hvis der opstår en retssag om adverse possession, bliver alle spørgsmål til faktuelle spørgsmål, der skal afgøres af retten.

Statutten er opbygget på en sådan måde, at den kræver en positiv handling fra den registrerede ejer for at kræve ejendommen tilbage inden for visse tidsperioder, der betegnes som forældelsesfrister. Hvis den registrerede ejer er forhindret i at tage ejendommen tilbage ved hjælp af fredelig selvhjælp, skal han eller hun indgive en trespass to try title-sag for at fastslå den juridiske ejendomsret og kræve besiddelsen tilbage. Hvis den registrerede ejer ikke handler, er kravet forældet, og den negative besidder har forrang. Bemærk, at doktrinen om ugunstig besiddelse ikke gælder for offentlige arealer eller mod en statslig enhed.

De forskellige forældelseslove

Lovgivningen om ugunstig besiddelse er baseret på meddelelse sammen med mulighed for den registrerede ejer til at reagere på denne meddelelse. Legitimiteten af et krav om besiddelse af ejendommen er fastslået, når omstændighederne er af en sådan art, at det er synligt for andre – hvilket betyder, at andre er eller burde være på det faktiske kendskab til, at besidderen gør krav på en rettighed til ejendommen gældende, som er faktisk, åbenlys, notorisk, eksklusiv, negativ, fjendtlig, kontinuerlig og uafbrudt i den gældende lovbestemte periode. Registrering af en affidavit om ugunstig besiddelse tilføjer til disse handlinger og gør den ugunstige besidders sag mere overbevisende.

Byrden her er på den registrerede ejer. Når en ejer opdager tilstedeværelsen af en potentiel besidder eller på anden måde bliver gjort opmærksom på et krav om besiddelsesforringelse, skal han eller hun handle for at besejre besidderens krav inden for den periode, der er foreskrevet i en af tre forældelseslove – eller miste ejendomsretten.

The Three-Year Statute

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

I henhold til denne paragraf skal besidderen faktisk have ejendomsretten (dvs, et skøde som en del af en almindelig rettighedskæde) eller i det mindste “color of title”, som henviser til et krav på ejendomsret, der har et rimeligt grundlag, men som af en eller anden legitim grund ikke passer ind i den sædvanlige rettighedskæde. Så besidderen skal være i stand til at fremlægge overdragelses- eller titelpapirer til støtte for kravet, hvis det skal kunne gøres gældende med succes i henhold til treårsloven.

Femårsloven

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Femårsbekendtgørelsen):

Dette er selvforklarende. Bemærk, at der i henhold til denne femårige statut stadig kræves en eller anden form for officielt dokument.

The Ten-Year Statute

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

Den 10-årige bestemmelse er fangstmuligheden. Et skøde eller et andet memorandum om ejendomsret er ikke nødvendigt, så længe elementerne for adverse possession er opfyldt. En sådan dokumentation kan dog være nyttig til at fastlægge grænserne for den påståede ejendom; ellers kan nøglen til fastlæggelse af grænserne være det, der er indhegnet som en “designet indhegning” – og ikke blot et “tilfældigt hegn”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Den konstruerede indhegningsregel fra Rhodes optræder i en senere sag vedrørende græsning af kvæg. “I henhold til Texas’ lovgivning kan brugen af jord til græsning af kvæg ikke fastslå ugunstig besiddelse i henhold til loven, medmindre det anvendte hegn er en “designet indhegning” i modsætning til “tilfældige hegn”. . . . Medmindre sagsøgeren godtgør, at han har opført hegnet med det formål at indhegne den pågældende ejendom, er hegnet et tilfældigt hegn snarere end en designet indhegning.” Og et tilfældigt hegn er ikke godt nok til at vinde et krav om ugunstig besiddelse. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. afvist).

Andre forældelseslove

To andre paragraffer, section 16.027 og section 16.028, anvendes mindre almindeligt. Den første fastsætter en 25-årig forældelsesfrist “uanset om personen er eller har været under en juridisk invaliditet”. Den anden tillader en 25-årig forældelse baseret på et ejendomsretsinstrument, selv om dette instrument er ugyldigt på overfladen eller i realiteten.

Forældelsesfrister omfatter ikke perioder med juridisk invaliditet (mindreårighed, sindssygdom eller tjeneste i de væbnede styrker) hos den oprindelige ejer.

Forældelsesfrister kan hæftes eller kombineres af forskellige successive besiddere af ejendommen, så længe der eksisterer “privity of estate” (en direkte retlig forbindelse ved hjælp af rettighedskæden) mellem disse personer.

Medeejere

En cotenant (den juridiske betegnelse for medejer) kan ikke besidde mod en anden cotenant, medmindre den pågældende klart afviser ejendomsretten og hævder at være i modstrid med denne rettighed. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Desuden skal en medbeboer, der påberåber sig ejendomsret mod en anden medbeboer, bekræftende vise, at alle andre medbeboere utvetydigt er blevet fordrevet fra ejendommen. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. nægtet). Følgelig giver en affidavit of adverse possession eller et skøde baseret på adverse possession kun cotenants besked om et krav om adverse possession, hvis det pågældende instrument er registreret, før de andre cotenants erhvervede deres interesse.

Generelt set er der en højere standard for adverse possession i tilfælde af cotenants. I Hardaway, som er citeret ovenfor, forklarede retten, at “Cotenants are required to surmount a more stringent requirement . . byrden er mere byrdefuld, fordi cotenants har rettigheder til ejerskab og brug af ejendommen, som en fremmed ikke ville have … . Derfor skal en part, der påberåber sig uvedkommende besiddelse i forhold til en medbeboer, ikke blot bevise, at hans besiddelse var uvedkommende, men skal også bevise en form for fortrængning – faktisk eller konstruktivt”. Hvad menes der med “ouster”? Tja, det kan betyde præcis det, det indebærer, i fysisk forstand. Det kan også være “konstruktivt”, som det fremgår af årtiers eksklusiv besiddelse uden anfægtelse fra andre medejere. Der gælder en rimelighedsstandard: ” er intet andet end en anvendelse af reglen om indicier, hvorefter eksistensen af visse kendsgerninger giver anledning til en rimelig konklusion om, at den registrerede ejer er blevet gjort opmærksom på, at lejemålet er blevet forkastet … Således kan handlinger, der er uforenelige med den oprindelige brug af ejendommen, være tilstrækkelige til at gøre ejeren opmærksom på, at lejemålet er blevet forkastet. Det samme er blevet anset for at være tilfældet i tilfælde af langvarig besiddelse af lejeren med krav om ejendomsret, hvor denne ikke har gjort noget krav gældende.” Tex—Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Det særlige tilfælde af cotenant arvinger

Det giver en interessant sag, når en besidder sætter et krav om ejendomsret mod familiemedlemmer i en arvesituation – f.eks. hvis en søn ønsker at gøre krav på familiens gård, efter at hans forældre er døde uden testamente, og hans søskende ikke viser nogen interesse eller for længst er forsvundet. Tidligere blev adverse possession mod medarvinger gennemført på samme måde som mod alle andre medarvinger, med det forbehold, at den besiddende arving for at være adverse skulle påvise tvangsmæssig eller notorisk fortrængning af de andre arvinger, måske ved hjælp af et haglgevær.

I erkendelse af, at denne fremgangsmåde indebar iboende farer, tilføjede lovgiveren i 2017 Sec. 16.0265 til Civil Practice & Remedies Code for at regulere sager om “cotenant arvinger”. Cotenant arvinger har nu specifikke lovbestemte byrder, som de skal opfylde, hvis de ønsker at gøre krav på adverse possession mod deres slægtninge (“ouster” er ikke længere en af dem). Hvem er medarvinger? I loven defineres de som “en af to eller flere personer, der samtidig erhverver identiske, udelte ejendomsinteresser i og rettigheder til besiddelse af den samme fast ejendom i henhold til de gældende arvelove i denne stat, eller som en af disse personers retssuccessor.”

Både affidavits om arverettigheder og ugunstig besiddelse overvejes En tiårig besiddelsesperiode er påkrævet, i hvilken ingen anden medarving må have bidraget til vedligeholdelse af ejendommen eller betaling af skatter; anfægtet besidderens besiddelse; gjort krav gældende eller indgivet nogen meddelelse om krav; eller indgået nogen aftale med besiddelsesarvingen. Der er en femårig ventetid, der begynder efter at en medarving har indgivet sine erklæringer om arverettigheder og ugunstig besiddelse. Der kræves også en avismeddelelse i aviserne, og der er en grænse på 160 acres. Resultatet er alt i alt en mindre farverig, men mere civiliseret proces.

Klagesag anlagt af den negative besidder

Alternativt kan en negativ besidder være den, der anlægger sag for at fastslå ejendomsretten. For at gøre dette skal besidderen bevise (1) en synlig tilegnelse og besiddelse af jorden, der er tilstrækkelig til at give meddelelse til den registrerede titelindehaver (2) som er fredelig, (3) under et krav om en rettighed, der er fjendtlig over for titelindehaverens krav, og (4) som fortsætter i den varighed, der er angivet i den gældende lov. Hvad er en “synlig tilegnelse”? Besidderen skal “tilegne sig ejendommen synligt for at give enhver anden person meddelelse om, at vedkommende gør krav på en rettighed til ejendommen”. Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Mange mennesker opnår dette ved at indhegne ejendommen og på anden måde hævde et klart herredømme over den.

Sektion 16.034 fastsætter, at den vindende part i en sag om besiddelse af fast ejendom kan få tilkendt omkostninger og rimelige advokatsalærer.

Judgment Liens against Adversely-Possessed Property

Hvad sker der, hvis den jord, der besiddes modsætningsvist, har en eller flere domspantrettigheder, der er knyttet til den? En appeldomstol i San Antonio har fastslået, at de retslige panterettigheder er udslettet. “Parterne har aftalt, at Jones havde en gyldig pantret i de to ejendomme, og at han opfyldte de lovbestemte forudsætninger for at få tvangsauktioneret sin pantret. Parterne har også aftalt, at Harrison og Stephens, i det omfang de finder anvendelse, har opfyldt forudsætningerne i loven om tre og fem års ugyldig besiddelse.” . . . På baggrund af de faktiske omstændigheder i denne sag er det centrale spørgsmål, om en begrænsning af ejendomsretten ved at den retssuccessor, der har fået ejendomsretten efter domsskyldnerens retssuccessor, har fået ejendomsret til at udslette en domspant. Vi finder, at det gør det i henhold til Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (treårig forældelsesfrist), § 16.025 (femårig forældelsesfrist) og § 16.030. . . . Vi fastslår endvidere, at forældelsesfristerne begyndte at løbe mod domsindehaver, Jones, fra det tidspunkt, hvor de respektive appellanter, der købte af domsindehaveren, kom i besiddelse af ejendomsretten.” Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, writ denied).

Kreative fremgangsmåder: Affidavit of Adverse Possession

Hvad skal en besidder, der mener, at en af de ovennævnte forældelseslove giver ham mulighed for at gøre krav på ejendomsretten, gøre? Den første og bedste mulighed er at indgive en trespass to try title action. Men hvis en retssag ikke er overkommelig, er et andet valg at indgive en affidavit of adverse possession i amtets ejendomsregistre, som indeholder en specifik formulering, der hævder de forskellige elementer i et krav om adverse possession. En sådan affidavit fungerer som en markør, der indleder meddelelsen og dermed giver et fast punkt for forældelsesfristernes løbetid. Efterhånden som affidavit’en modnes over tid uden modstand, opnår den gradvist øget troværdighed.

Bemærk, at det er muligt at indgive en affidavit, før den gældende forældelsesfrist er fuldt ud udløbet. Erklæringen kan hævde en dato, hvor den negative besiddelse begyndte (hvilket kan være en dato flere år tilbage i tiden), og angive, at hvis de nuværende omstændigheder fortsætter, og hvis hele forældelsesfristen udløber, vil sagsøgeren blive fee simple-ejeren.

Tvisten om, hvorvidt amtssekretærer har en forpligtelse til at acceptere ejendomsfuldbyrdede og anerkendte erklæringer om negativ besiddelse til arkivering, blev effektivt afgjort af en udtalelse fra Texas General Attorney’s (nummereret KP-0165), der blev udstedt i 2017. Spørgsmålet blev besvaret bekræftende med henvisning til Local Government Code sec. 192.001: “The county clerk shall record every deed, mortgage, or other instrument that is required or permitted by law to be recorded.” Der blev også henvist til Property Code sec. 12.001(1)(a): “Et dokument vedrørende fast ejendom eller personlig ejendom kan registreres, hvis det er blevet anerkendt, beediget med en behørig erklæring eller bevist i overensstemmelse med loven.” Statsadvokat Ken Paxton anfører endvidere i sin udtalelse, at “en amtsekretær kan ikke pålægge krav om registrering ud over dem, der er fastsat i afsnit 12.001.” Når alt kommer til alt, begrunder han: “Den blotte indgivelse af en affidavit, der hævder en negativ interesse i en andens ejendom, giver ikke den, der indgiver erklæringen, en juridisk titel.” Hvis amtssekretærerne ønsker at have et retsmiddel mod mistænkelige dokumenter, kan de henvende sig til Government Code sec. 51.901 (a)(2), som vedrører arkivering og registrering af dokumenter, som embedsmanden har et rimeligt grundlag for i god tro at tro er svigagtige. Men kontoristerne kan ikke diskriminere mod en hel klasse af dokumenter i sig selv.

Title Research

Det er en god idé at undersøge titlen for at fastslå, om der er kendte ejere, som kan lokaliseres. Titelvirksomheder vil udstede en relativt billig titelrapport, eller der kan anvendes en onlinetjeneste. Ejendomsrapporten kan give nyttige oplysninger i forbindelse med udarbejdelsen af affidavit’en. Hvis ejendomsrapporten viser, at der er registrerede ejere, som kan lokaliseres, er det måske bedre at kontakte dem og forsøge at indgå en aftale, der bevarer den eksisterende ejendomsretskæde. Desværre vil dette sandsynligvis indebære betaling af penge for deres interesser.

Hybrid Affidavits

Hvis der findes arvinger (uanset om de kan findes eller ej), kan en affidavit om ugunstig besiddelse kombineres med en affidavit om arveret – med titlen “Affidavit of Heirship and Adverse Possession” (affidavit om arveret og ugunstig besiddelse). Arveafsnittet i den kombinerede erklæring bør indeholde en opremsning af familieforholdene sammen med en erklæring om, hvem arvingerne formodes at være, i lyset af Estates Code section 203.001. I afsnittet om ugunstig besiddelse skal de sædvanlige påstande om faktisk og fredelig besiddelse osv. fremsættes. Mindst to uinteresserede vidner bør underskrive. Tre er bedre.

Betaling af skatter

Klienter henvender sig rutinemæssigt om betaling af efterbetalte skatter på jord, som de ønsker at besidde på anden måde. “Skal vi betale skatterne?” spørger de. Ja, for ellers vil skattemyndighederne på et tidspunkt gennemføre et skattesalg, og ejendomsretten vil blive erhvervet af en anden person. Kunderne spørger også: “Kan De garantere, at jeg ikke mister mine penge, hvis jeg betaler skatterne?” Svaret er naturligvis nej. For det første garanterer advokater aldrig noget. For det andet er det altid muligt, at den sande ejer af ejendommen vil dukke op og kræve ejendommen i besiddelse. Hvis det sker, har klienten givet denne person en gave ved at betale skatterne tilbage.

Den affidavit of adverse possession er et kreativt redskab, der er billigt og ofte effektivt. Processen er dog ikke uden en vis risiko og usikkerhed.

Skabelse af en ny titelkæde

Som et yderligere kreativt skridt kan affidavit of adverse possession efterfølges af et skøde på ejendommen ud af den negative besidder (f.eks. til en tredjepartsforvalter) og derefter et andet skøde tilbage i den negative besidders navn. Formålet er at give den negative besidder et faktisk registreret skøde i hans eller hendes eget navn for at skabe en ny titelkæde. Sådanne skøder bør indeholde specifikke og hensigtsmæssige formuleringer, der er relevante for den negative besiddelse og den tidligere registrerede affidavit, med det endelige mål at kunne godkendes af et titelfirma på et senere tidspunkt. Hvis den tiårige lovperiode er udløbet, kan man anvende særlige garantiskøder til dette formål; hvis ikke, bør man anvende skøder uden garantier. Der bør medtages en passende erstatningsbestemmelse for at beskytte mellemmanden.

Denne fremgangsmåde er udformet for at give den negative besidder mulighed for at opnå troværdighed, efterhånden som hans krav på ejendomsretten bliver mere og mere troværdigt over en periode. Da denne metode ikke giver øjeblikkelige resultater, er den ikke velegnet til investorer, der ønsker at erhverve ejendommen i negativ retning og derefter sælge den.

Do-it-yourselfere skal være på vagt. Disse transaktioner bør kun håndteres af en dygtig ejendomsadvokat for at undgå at gøre mere skade end gavn, når det drejer sig om kravet om adverse possession. Der er en yderligere advarsel her: den 84. lovgivende forsamling ændrede Business & Commerce Code kapitel 27 for at medtage svig i forbindelse med overdragelse af fast ejendom som en vildledende handelspraksis i henhold til DTPA. Ændringen tillader også udtrykkeligt retsforfølgelse af sådant bedrageri – så brugen af enhver kreativ teknik til at etablere en ny titelkæde skal være solidt baseret på kendsgerningerne og loven.

Remedier for Record Owner

Hvad skal en ejer gøre, som bliver gjort opmærksom på, at en anden person fremsætter et krav om adverse possession? Der er et par muligheder, men det er vigtigt at bemærke, at det ikke er en af dem at gøre ingenting, da forældelsesfristen i sidste ende vil løbe ud, og det vil lykkes for sagsøgeren at erhverve den juridiske ejendomsret. En mulighed er at indgive en modstridende erklæring i ejendomsregistret, hvori man udtrykkeligt afviser den negative besidders krav; under visse omstændigheder kan dette være nok til at afslutte sagen. Ellers er den eneste sikre fremgangsmåde for ejeren at anlægge en sag kendt som “trespass to try title.”

Hvad har advokaten brug for fra klienten?

Forholdene varierer naturligvis, så klienten bør være forberedt på at forklare arten af hans eller hendes krav på ejendomsret til den pågældende ejendom. Har klienten indhegnet den? Opført en struktur? Slår og vedligeholder klienten ejendommen? Betaler han skat på den?

En korrekt juridisk beskrivelse er afgørende. Det nytter ikke meget at fremsætte et krav om ejendomsbesiddelse, hvis ejendommens grænser er usikre. I mange tilfælde er det bedst for klienten at få foretaget en opmåling, inden han går videre. Klienten bør også fremskaffe en kopi af det senest registrerede skøde på ejendommen, så affidavit om ugunstig besiddelse kan indeholde en udtrykkelig, direkte forbindelse til den eksisterende rettighedskæde (bemærk, at en forkortet juridisk beskrivelse fra vurderingsdistriktet, som anvender en anden computer end ejendomsregistret, generelt ikke er tilstrækkelig);

Endeligt, hvis sagen involverer potentielle arvinger, og den sandsynlige strategi vil være indgivelse af en hybrid affidavit, så skal klienten foretage en vis research om, hvem arvingerne er, og hvor de kan findes. Det er en god idé at indhente en titelrapport fra et titelfirma i disse mere komplekse sager.

En bemærkning om ulovlighed

Immobilieadvokater bliver jævnligt kontaktet af personer, der ønsker at iværksætte en kampagne for at gøre krav på adverse possession med hensyn til ejendomme (nogle gange snesevis af dem), som de opfatter som værende “forladte”. Der er ofte tale om huse, der er tvangsauktioneret og ejet af långivere, og som i øjeblikket står ubenyttede hen. Domstolene har haft en tendens til at beskytte disse fraværende långivere/nu ejere.

Det, man kan tage med sig, er, at loven ikke forudser eller godkender brugen af reglerne om ejendomsbesiddelse som en forretningsplan for aggressive investorer. Faktisk indebærer en sådan strategi udtrykkeligt indbrud, indgivelse af falske dokumenter, bagvaskelse af ejendomsrettigheder og bedrageri. Distriktsadvokater i Texas er begyndt at retsforfølge disse handlinger som kriminelle overtrædelser. I den førnævnte udtalelse fra statsadvokaten udtaler statsadvokat Paxton følgende: “Svigagtige affidavits er kriminelle, og amtssekretærer har pligt til at underrette ejere af ejendomme, når der er indgivet en svigagtig affidavit.” Derfor bør affidavits om ugunstig besiddelse anvendes med forsigtighed og kun under legitime omstændigheder.

Fra vores sagsmapper

Virgil og Bob var brødre, der voksede op på en 80-acre stor ejendom i det østlige Texas, som blev delt af en bæk, som de lokale kaldte “the bayou”. I en alder af otte år vandrede Bob væk fra familiens gård og faldt ned i bayouen, som vrimlede med skadedyr som alligatorer og vandmokkasiner. Han undslap ved at hive sig selv op af det brusende brune vand ved hjælp af rødderne fra et cypressetræ og vendte hjem mudret og gennemblødt. Hans forældre var både lettede og stolte over, at deres søn havde vist opfindsomhed til at overleve, og som tiden gik, blev historien til en legende. I stedet for at have været væk i to timer blev det nu fortalt, at drengen havde været væk i to dage og havde overlevet ved at dræbe klapperslanger med sine bare hænder og spise dem rå. “Bayou Bob” voksede op til at blive et grublende, to meter og to meter stort kæmpehul, og ingen, absolut ingen, lagde sig nogensinde ud med ham.

Virgil, selv om han var mindre af statur, kompenserede med en ekstra dosis ondskabsfuldhed. Han begyndte at leve et liv med småkriminalitet, herunder biltyveri og groft røveri, og som 25-årig havde han tilbragt i alt tre år i fængslet i Hunstville, hvor han – af alle ting – besluttede sig for at læse op på loven. Dette omfattede bl.a. loven om ejendomsret. Da forældrene nu var afgået ved døden, blev Virgil fast besluttet på at kræve familiens jord tilbage til sig selv. Han var fast besluttet på at få Bayou Bob (som han nu hadede) væk fra den, så han kunne leve lykkeligt med Sally Mae, hans kæreste fra gymnasiet, som var den eneste, der nogensinde skrev til ham i fængslet.

Efter hans løsladelse konspirerede Virgil og Sally Mae om at overfalde Bob, da han kom hjem fra arbejde, og derefter “fortrænge” ham fra ejendommen ved at sende ham tilbage, enten bevidstløs eller død, til bayouen for altid. Planerne gik i vasken. Da Bob kom ind i hjemmet, faldt Sally Mae over ham med en stor jernpande og slog ham gentagne gange i hovedet og i ansigtet og brækkede hans næse. Virgil sigtede med sit egerngevær, men i det efterfølgende kaos lykkedes det ham kun at skyde Sally Mae i armen. Hun var så rasende over dette, at hun gik efter Virgil i stedet. Et par kraftige rundhåndsslag fra Bob gjorde en endegyldig ende på skænderiet, og Virgil blev i løbet af kort tid sendt tilbage til Huntsville. Afskedigelsen var mislykkedes. Bob, der var imponeret over Sally Maes kampgejst, giftede sig med hende og begyndte at læse jura om aftenen, hvorefter han til sidst blev en respekteret advokat for personskader i East Texas. Selv dommerne i retsbygningen kaldte ham respektfuldt Bayou Bob, og ingen, absolut ingen, lagde sig nogensinde ud med ham igen.

Informationerne i denne artikel gives kun til generelle uddannelsesformål og tilbydes ikke som juridisk rådgivning, som nogen kan stole på. Loven ændrer sig. Juridisk rådgivning i forbindelse med dine individuelle behov og omstændigheder er tilrådeligt, før du foretager nogen handling, der har juridiske konsekvenser. Kontakt også din skatterådgiver, da vi ikke er skattefolk og ikke tilbyder skatterådgivning. Dette firma repræsenterer dig ikke (dvs. der etableres ikke noget advokat-klient-forhold), medmindre og indtil det er hyret og udtrykkeligt skriftligt accepterer at gøre det.

Copyright © 2020 af David J. Willis. Alle rettigheder forbeholdes på verdensplan. Det er strengt forbudt at reproducere eller genbruge dette materiale til ethvert formål uden forudgående skriftlig tilladelse og fuld kildeangivelse. David J. Willis er certificeret i både bolig- og erhvervsejendomsret af Texas Board of Legal Specialization. Yderligere oplysninger findes på hans websted, https://www.LoneStarLandLaw.com.